09年城市近郊中低密度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的研究(已修改)
2025-01-22 03:32 本頁(yè)面
【正文】 以產(chǎn)品突破為導(dǎo)向的城市近郊中低密度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市近郊小規(guī)模、低密度、無(wú)景觀資源項(xiàng)目如何通過(guò)產(chǎn)品超越實(shí)現(xiàn)成功開(kāi)發(fā)？ 案例選取原則： ?區(qū)位：城市近郊； ?容積率： ； ?規(guī)模： 1025萬(wàn)之間； ?無(wú)先天資源優(yōu)勢(shì)； 本報(bào)告解決如下問(wèn)題： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳十二橡樹(shù)莊園基礎(chǔ)指標(biāo)： ? 總用地面積： ? 總建筑面積： ? 容積率： ? 覆蓋率： 30% 深圳十二橡樹(shù)莊園 深圳十二橡樹(shù)莊園 —— 城市近郊白領(lǐng)通勤區(qū)，成功突破區(qū)位認(rèn)知、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大化價(jià)值 關(guān)內(nèi) 龍崗中心區(qū) 坂田 位于龍崗區(qū)坂田 區(qū)域認(rèn)知：關(guān)外白領(lǐng)通勤區(qū)域 項(xiàng)目周邊廠房、低檔次住宅樓林立，環(huán)境和治安都比較差； 客戶反映： 區(qū)域價(jià)值感認(rèn)知低，地處關(guān)外嚴(yán)重阻礙客戶對(duì)該項(xiàng)目所在區(qū)位的認(rèn)可； 區(qū)位治安較差，客戶對(duì)區(qū)域的印象長(zhǎng)期是臟亂差。 福田中心區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開(kāi)發(fā)模式 項(xiàng)目銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)高價(jià)快速，最大化的實(shí)現(xiàn)價(jià)值 時(shí)間軸 一期 二期（一批） 160240平米 210306平米 面積區(qū)間 產(chǎn)品 聯(lián)排 價(jià)格 25000元 /平米 聯(lián)排 140180 二期（二批） 280360平米 雙拼 +聯(lián)排 高層等 2600036000元 /平米 35000元 /平米 ?一期：推出缺乏景觀資源的小聯(lián)排和臨路的商墅，通過(guò)面積控制（ 160240㎡），進(jìn)而實(shí)現(xiàn)總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力，低開(kāi)高走、少量推售形成市場(chǎng)熱銷(xiāo)的起勢(shì)，樹(shù)立項(xiàng)目低密度社區(qū)形象，為后期產(chǎn)品推售奠定了良好的市場(chǎng)形勢(shì)； ?二期一批：推出景觀資源較好的區(qū)域地塊的距離景觀較遠(yuǎn)位置的聯(lián)排別墅，面積比一期稍大（主力戶型 220260㎡），分批推售、持續(xù)釋放項(xiàng)目熱銷(xiāo)的信息，進(jìn)一步增加項(xiàng)目低密度氣質(zhì)； ?二期二批：乘勝追擊，推出景觀資源最好位置的雙拼、聯(lián)排別墅，沖擊市場(chǎng)高價(jià)，鞏固項(xiàng)目高端別墅項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知； ?后期：項(xiàng)目后期將推售剩余聯(lián)排產(chǎn)品、高層產(chǎn)品、疊拼產(chǎn)品 … ?一期推出 62套聯(lián)排別墅和18套商墅，實(shí)現(xiàn)均價(jià) /m2，主力戶型是 160240㎡，開(kāi)盤(pán)一星期售罄，同時(shí)期的區(qū)域內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商的主流高層產(chǎn)品售價(jià)是 9000元 /㎡； ?二期一批推出 25棟、 117套聯(lián)排產(chǎn)品（主力面積是 220260㎡），銷(xiāo)售率 70%，實(shí)現(xiàn)均價(jià) 2600036000萬(wàn)元 /平米； ?二期二批推出臨湖景觀位置較好的聯(lián)排產(chǎn)品（面積是280360㎡），均價(jià) 35000元/平米，同期項(xiàng)目周邊高層售價(jià) 10000元 /平米左右； 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 待定 深圳十二橡樹(shù)莊園 后期 … 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ，拉開(kāi)產(chǎn)品梯度，最大化 TH產(chǎn)品，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 深圳十二橡樹(shù)莊園 聯(lián)排 高層 疊拼 項(xiàng)目規(guī)劃特點(diǎn)： ?整個(gè)小區(qū)規(guī)劃以聯(lián)排別墅為主（ 326套別墅產(chǎn)品）輔以少量疊拼和高層，整個(gè)小區(qū)共800套左右； ?聯(lián)排產(chǎn)品結(jié)合景觀資源和臺(tái)地變化，拉開(kāi)產(chǎn)品梯度。 雙拼別墅：約 306 ㎡ 聯(lián)排別墅： 230260 ㎡ 聯(lián)排別墅： 200230 ㎡ 聯(lián)排別墅： 157159㎡ B區(qū) A區(qū) 中心水景 景觀泳池 景觀棧橋 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 形象打造策略 —— 經(jīng)典北美莊園生活范本 自然元素置入： ?依地勢(shì)而建，自上而下，借勢(shì)建園，向下形成多層臺(tái)地，設(shè)置多級(jí)瀑布、疊水、壁泉、水池； ?建筑外墻采用天然砂巖、石材雕花及仿石涂料； ?建筑物之間用鳳凰木、香樟樹(shù)及其它大型樹(shù)種分割、合圍； 莊園的排場(chǎng)： ?深圳唯一耗資千萬(wàn)元的莊園凱旋門(mén)樓； ?深圳最長(zhǎng)的 230米禮賓大道； ?6000㎡的中心水景，高達(dá) 19米的五疊水瀑布； ?深圳首個(gè)以歐洲中世紀(jì)宮廷油畫(huà)為主題的私人奢華會(huì)所，深圳最大的私家會(huì)所酒窖。 先進(jìn)的生活感受： ?智能化安防設(shè)施、深圳唯一徑端路設(shè)計(jì)； ?深圳首創(chuàng)超大開(kāi)間、超高挑空、超大尺度的“三超”戶型設(shè)計(jì) …… 深圳十二橡樹(shù)莊園 凱旋門(mén)樓 五級(jí)疊水 6000㎡中心水景 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 聯(lián)排別墅戶型分析： 超大開(kāi)間、超高挑空、超大尺度的“三超”戶型設(shè)計(jì)
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