【正文】 Code of this report | 1169。 Copyright Centaline Group, 2023本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。沈陽低密度房產(chǎn)市場分析與發(fā)展報告—— 沈陽別墅市場現(xiàn)狀和演進趨勢研判沈陽中原物業(yè)代理有限公司 沈陽 Code of this report | 2169。 Copyright Centaline Group, 2023報告摘要 本報告通過對歷年來國內(nèi)房產(chǎn)政策有關(guān)別墅的政策變化進行解讀，主要對沈陽區(qū)域低密度市場發(fā)展歷程和目前區(qū)域內(nèi)各大別墅板塊典型項目進行較為細致的分析。根據(jù)目前的市場現(xiàn)狀以及沈陽城市規(guī)劃的研究，得出沈陽低密度房產(chǎn)市場的區(qū)域市場總結(jié)，并對未來發(fā)展趨勢做出研判。Code of this report | 3169。 Copyright Centaline Group, 2023 “別墅 ”這一名稱是舶來品?，F(xiàn)在常說的 “別墅 ”，實際上涵蓋了國外的兩種物業(yè)類型：一種是HOUSE，一種是 Villa。如果直譯過來， House應(yīng)該是 “房子 ”、 “住宅 ”；而 Villa才是真正的 “別墅 ”，也可以譯成 “莊園 ”、 “城堡 ”，一種帶有詩意的住宅。 事實上，國內(nèi)目前房地產(chǎn)市場所銷售的大部分 “別墅 ”，并不是 Villa，而是 HOUSE。 目前 在市場上我們按照別墅和類別墅（ HOUSE Villa ）的建筑形式將別墅產(chǎn)品分為五大類：獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、空中別墅。別墅的定義Code of this report | 4169。 Copyright Centaline Group, 2023獨棟別墅 即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。聯(lián)排別墅 又稱 TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院，設(shè)有 1至 2個車位，還有地下室。它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅。雙拼別墅 是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，是由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。在美國被叫作 “ Two family house” ，直譯為兩個家庭的別墅。疊拼別墅 是 Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進深的缺點?？罩袆e墅 發(fā)源于美國，稱為 “ penthouse” 即 “ 空中閣樓 ” ，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般指建在高層樓頂端具有別墅形態(tài)的躍式住宅。這種空中別墅發(fā)源于美國，以“ 第一居所 ” 和 “ 稀缺性的城市黃金地段 ” 為特征。別墅的分類Code of this report | 5169。 Copyright Centaline Group, 2023Ⅰ 第一部分 宏觀大勢分析 Ⅱ 第三部分 沈陽城市解讀與市場概況Ⅲ 第三部分 各板塊典型項目研究Ⅳ 第四部分 區(qū)域市場研究總論Ⅴ 第五部分 區(qū)域市場未來發(fā)展趨勢研判 710 17 46 50 報告框架 頁碼Code of this report | 6169。 Copyright Centaline Group, 2023 中原對國內(nèi)別墅市場發(fā)展 15年以來的政策變化進行了深入的分析和解讀。Code of this report | 7169。 Copyright Centaline Group, 2023宏觀大勢分析Part ⅠCode of this report | 8169。 Copyright Centaline Group, 2023收緊1995年 —1999 年1995年國務(wù)院下發(fā)了 《關(guān)于控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目通知 》 ，要求嚴格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目審批，國家預(yù)算內(nèi)投資不得用于別墅性質(zhì)的高檔住宅及度假村別墅市場收縮階段高壓別墅市場高壓下回暖2023年 — 2023年2023年 2月 18日，國土資源部發(fā)布緊急通知（45號令），停止別墅類用地的土地供應(yīng)。 2023年后的 “國八條 ”、等系列國家調(diào)控政策的出臺 。禁止出讓別墅類用地。2023年 —2023 年2023年 4月，國土部明確別墅僅指獨棟別墅，國六條出臺后，國土部下達從嚴土地管理通知。 2023年 1月，國務(wù)院出臺 《 促進節(jié)約集約用地的通知 》。嚴控政策無效果，多種別墅量價齊升政策回顧：自 2023年開始的別墅用地打壓政策實施效果較差，七年的時間多種別墅產(chǎn)品實現(xiàn)較快的發(fā)展。Code of this report | 9169。 Copyright Centaline Group, 2023地產(chǎn)商的慣用 “ 擦邊球 ” 手法，一是 “ 高低搭配 ” 做容積率，二是在產(chǎn)品設(shè)計上規(guī)避獨棟概念。 通過以聯(lián)排名義報批，以獨棟產(chǎn)品營銷的手法或者是低容積率別墅搭配高容積率的公寓，來達到容積率符合地塊出讓的要求。VS國土部以往對于別墅的定義是 “獨門獨院、兩至三層”，這就意味著除獨棟形式的別墅外，包括聯(lián)排、疊拼、雙拼等建筑形式均未被列入別墅類型，僅僅是高檔住宅。政策 對策2023年以前總體政策方向2023年重大政策改變 2023年，國土資源部新別墅定義有望除此前的高度、容積率兩方面的限制外，包括套型、面積等多方面，不排除將聯(lián)排、疊拼等項目也包括進來，對別墅用地進行嚴控。政策后市影響：別墅定義范圍的改變直接導(dǎo)致短期內(nèi)類別墅產(chǎn)品量價雙升，并催生新類別墅的產(chǎn)生。過熱 ——調(diào)控 ——放開 ——再過熱—— 再調(diào)控Code of this report | 10169。 Copyright Centaline Group, 2023沈陽城市解讀與市場概況Part ⅡCode of this report | 11169。 Copyright Centaline Group, 2023沈陽城市解讀沈陽是遼寧省省會，市區(qū)面積 3945平方公里，中心建成區(qū)面積 729平方公里，沈陽市轄 10區(qū) 3縣 1縣級市，包括和平區(qū)，沈河區(qū)，皇姑區(qū)，鐵西區(qū)，大東區(qū)，東陵區(qū)，于洪區(qū)，蘇家屯區(qū)，沈北新區(qū) ，渾南新區(qū)以及新民、法庫等縣市。到 2023年把沈陽建成全國裝備制造、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心。到 2023年將沈陽地區(qū)生產(chǎn)總值達到或接近中等發(fā)達國家經(jīng)濟發(fā)展水平，將沈陽建設(shè)成為東北亞地區(qū)國際性金融中心城市。2023年 全市地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn) 4359億元，比上年增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資完成 3676億元，增長 %。 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成，增長 %； 商品房銷售面積達到 ，增長 %，充分發(fā)揮了拉動投資、帶動消費的雙重作用。 2023年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值增長 14%，全社會固定資產(chǎn)投資增長 20%。 2023年預(yù)計城市居民人均可支配收入達到 18560元，增長 %。 數(shù)據(jù)來源：沈陽市 2023年政府工作報告Code of this report | 12169。 Copyright Centaline Group, 2023沈陽城市規(guī)劃方向： 根據(jù) Walter Christaller和 August Losch的城市中心地理論 ，沿二環(huán)高速公路向沈山、沈大、沈哈、沈撫、沈丹、沈盤等交通干線放射方向發(fā)展， 按照中心城區(qū)、衛(wèi)星城、建制鎮(zhèn)三個層次設(shè)置。 城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)實施中心分散式布局結(jié)構(gòu)，中心城區(qū)規(guī)劃范圍東起沈陽與撫順市界，西至新潘公路，北起蒲河，南至蘇撫灌渠，由核心區(qū)三環(huán)公路以內(nèi) 468平方公里和 南部蘇家屯副城、東部輝山副城、北部虎石臺副城、西部經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)副城和道義、汪家兩個組團構(gòu)成。沈陽的城市建設(shè)要由內(nèi)向外擴展，向調(diào)整布局結(jié)構(gòu)過渡，積極發(fā)展遠郊城鎮(zhèn)，向區(qū)域城市（鎮(zhèn)）群體化結(jié)構(gòu)過渡。沈陽重點建設(shè)四個副城是城市發(fā)展的重要方向之一Code of this report | 13169。 Copyright Centaline Group, 2023沈陽別墅發(fā)展史開端 第一代別墅城市別墅 河畔花園、新世界翠堤豪園第二居所投資品發(fā)展 成熟 近郊別墅1992年 —1999 年第二居所度假別墅第一居所第二代別墅第三代后別墅＜ 南部（渾南及蘇家屯）板塊：信盟花園、鳳凰花園北部（于洪白山路）板塊：巴黎世家、靚馬新村、加州陽光花園、荷蘭村 。2023年 —2023 年2023年 —2023 年桃仙板塊商務(wù)型別墅花溪山莊、亞泰國際花園、美地莊園、比華利山莊、錦繡山莊 四大板塊東（棋盤山板塊）：維也納音樂別墅南（大渾南板塊）：美地莊園西（張士開發(fā)區(qū)）：金色高爾夫北（二環(huán)白山路）：加州陽光對壘棋盤山 —— 萬科蘭喬圣菲、保利十二橡樹莊園蒲河新城 —— 原香墅、九如溪谷、皇邸龍邸大渾南 —— 金地長青灣、富力仙湖國際、中海龍灣、遠洋和平府、深航翡翠城西部（于洪鐵西）新城 —— 碧桂園銀河城于洪白山