房地產(chǎn)業(yè)-關(guān)于陌生區(qū)大規(guī)模低密度項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)分享-項(xiàng)目開發(fā)(更新版)
【正文】 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的前期策劃是世聯(lián)非常成熟的服務(wù)線之一 工作階段 工作內(nèi)容要點(diǎn) 解決的關(guān)鍵問題 指導(dǎo) 單體建筑及園林設(shè)計(jì) ，使之符合項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略 啟動(dòng)區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議 其價(jià)值在于 ? 項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略回顧 ? 啟動(dòng)區(qū)位置、規(guī)模 ? 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位 ? 客戶定位 ? 價(jià)格定位 ? 啟動(dòng)模式 ? 價(jià)值展示 ? 啟動(dòng)區(qū)物業(yè)發(fā)展建議 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 大盤，立勢(shì)是關(guān)鍵 —— 營(yíng)銷創(chuàng)造價(jià)值 關(guān)鍵詞：區(qū)域營(yíng)銷、強(qiáng)勢(shì) ?大盤的競(jìng)爭(zhēng)不是個(gè)別樓盤的競(jìng)爭(zhēng)，而是區(qū)域價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)。 全面 OR局部領(lǐng)先？ —— 基于競(jìng)爭(zhēng)的可持續(xù)發(fā)展的項(xiàng)目核心能力 青島假日溫泉項(xiàng)目 關(guān)鍵詞：資源價(jià)值、可持續(xù)發(fā)展、動(dòng)態(tài)選擇 ?大規(guī)模開發(fā)必須在規(guī)劃設(shè)計(jì)上必須體現(xiàn)出項(xiàng)目的獨(dú)特價(jià)值 —— 項(xiàng)目核心能力，這種核心能力往往與項(xiàng)目獨(dú)特的資源相連，從而保證項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。 ?世聯(lián)的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)及無數(shù)案例說明：大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，利潤(rùn)來源于開發(fā)節(jié)奏、前瞻性視野和市場(chǎng)預(yù)見能力，物業(yè)類型的演變、容積率的提高。 大規(guī)模開發(fā)的九大關(guān)鍵問題 Q1 站在城市視角的區(qū)域價(jià)值定位 Q2 以財(cái)務(wù)目標(biāo)為核心的分階段開發(fā)策略 Q4 基于競(jìng)爭(zhēng)的可持續(xù)的項(xiàng)目核心能力（資源整合） Q5 項(xiàng)目增值為導(dǎo)向的營(yíng)銷策略 Q7 Q3 配套開發(fā)策略的制定是項(xiàng)目開發(fā)的焦點(diǎn)之一 動(dòng)態(tài)的客戶層面選擇 Q8 Q6 兼顧長(zhǎng)短期目標(biāo)的啟動(dòng)策略和啟動(dòng)模式選擇 Q9 以正確的目標(biāo)體系梳理為前提 定義生活方式，建立自我價(jià)值標(biāo)桿 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 而世聯(lián)的研究發(fā)現(xiàn)，這種陌生區(qū)、或者稱之為待開發(fā)區(qū)的大規(guī)模低密度項(xiàng)目開發(fā)本身是有一些 規(guī)律可循 的，在幾個(gè)關(guān)鍵問題的解決上也與常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)別很大。 ?大規(guī)模開發(fā)不同于一般房地產(chǎn)開發(fā)的最大根本點(diǎn)就是區(qū)域規(guī)劃的前瞻性、先進(jìn)性，預(yù)測(cè)重于當(dāng)前的競(jìng)爭(zhēng)，解決方案應(yīng)是系統(tǒng)的、框架性的、彈性的。 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?啟動(dòng)策略的制定應(yīng)遵循土地價(jià)值系統(tǒng)增加原則、市場(chǎng)接受原則、經(jīng)濟(jì)可行原則以及開發(fā)實(shí)力匹配原則。 ?在各期開發(fā)過程中不斷進(jìn)行“脈沖式”的刺激，保證持續(xù)成功開發(fā) 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?世聯(lián)提供服務(wù) ： 區(qū)域整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略、功能分區(qū)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定、 土地價(jià)值評(píng)估與土地開發(fā)模式研究、區(qū)域營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略、啟動(dòng)區(qū)物業(yè)定位及發(fā)展建議；企業(yè)會(huì)所、企業(yè)總部、辦公別墅、高端小眾物業(yè)市場(chǎng)等發(fā)展方向的可行性 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 北京 懷柔低密度項(xiàng)目 ?項(xiàng)目位置： 北京市懷柔區(qū)紅螺寺旅游區(qū)的西部 ?項(xiàng)目規(guī)模 ：占地面積 1156畝 ?項(xiàng)目界定 ：大都市遠(yuǎn)郊區(qū)、大規(guī)模、多物業(yè)組合項(xiàng)目 ?客戶面臨的困惑 ： ? 地塊既定規(guī)劃中的別墅、度假村和游樂設(shè)施用地通過建設(shè)后變現(xiàn)，會(huì)所和五星級(jí)酒店自己持有，想了解變現(xiàn)部分資金是否可以與總投資持平？ ? 別墅、度假村和五星級(jí)酒店的市場(chǎng)狀況如何？ ?世聯(lián)提供服務(wù) ： 對(duì)地塊相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的別墅、度假村和五星級(jí)酒店進(jìn)行了深入的市場(chǎng)調(diào)查，總結(jié)出特征和規(guī)律；給出整個(gè)項(xiàng)目的投資安排和經(jīng)濟(jì)測(cè)算，對(duì)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)給出規(guī)避建議和方法 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 THE END 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的
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