【正文】 由政府設(shè)立維修技術(shù)部，指導(dǎo)中小企業(yè)進(jìn)行計劃維修，制定維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)和組織交流維修保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)；調(diào)查維修保養(yǎng)費(fèi)用和影響停機(jī)時間的主要因素n日本的全員生產(chǎn)維修　全系統(tǒng)包括：預(yù)防維修、必要的事后維修和改善維修；從公司經(jīng)理到相關(guān)部門知道操作人員，全員參加。n 做好設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行簡介和設(shè)備系統(tǒng)評估報告九 . 物業(yè)前期設(shè)備接管十 .國外設(shè)備管理簡介n前蘇聯(lián)的計劃預(yù)修制　為了防止生產(chǎn)設(shè)備的意外故障，應(yīng)按照計劃進(jìn)行一系列的預(yù)防性修理，其目的是保障設(shè)備正常運(yùn)行和良好的生產(chǎn)能力，減少和避免設(shè)備因不正常的磨損、老化和腐蝕而造成的損壞。統(tǒng)計水電表：分析能耗狀況。數(shù)據(jù)錄入，比較，分析。七 . 能源管理八 . 設(shè)備檔案資料管理技術(shù)圖紙：平面圖，施工圖技術(shù)手冊：發(fā)電機(jī)設(shè)備總帳（清單目錄）：便于及時快捷了解設(shè)備的基本情況。n 傳統(tǒng)能源管理方法：通過新產(chǎn)品新技術(shù)和加強(qiáng)管理的方法節(jié)省能耗。因?yàn)槌粤Σ挥懞?。消防設(shè)備故障：最容易被忽視、消防水泵及聯(lián)動系統(tǒng)出現(xiàn)故障時不容易發(fā)現(xiàn)，有些消防專業(yè)保養(yǎng)沒有包含水泵，導(dǎo)致萬一火災(zāi)時噴淋系統(tǒng)不能供水。（如排水管漏水檢查）空調(diào)故障：冷凍、冷卻管道破裂，軟接。檢測、調(diào)整開關(guān)參數(shù)。2）分析突發(fā)事件的可能性概率，配置必要的防范工具 每年應(yīng)對設(shè)備突發(fā)事件進(jìn)行必要的演練。需嚴(yán)格按照操作規(guī)程。因此在物業(yè)竣工驗(yàn)收到前期接管都按照專業(yè)系統(tǒng)進(jìn)行。根據(jù)物業(yè)的規(guī)模和特點(diǎn)、設(shè)備的數(shù)量和技術(shù)難度來確定。而維修不及時則導(dǎo)致客戶意見增加，不交管理費(fèi)等等。物業(yè)的安全設(shè)備如：保安監(jiān)控、消防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等工作都應(yīng)該絕對可靠。工程部的工作對設(shè)備使用的壽命起到了決定性的作用。而現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最新物業(yè)設(shè)備，成為物業(yè)豪華、舒適和提供一流服務(wù)的物資基礎(chǔ)。找出存在故障的零件。 A測量法 : 使用各種測量儀器，對出現(xiàn)故障的可能部位的每個零件進(jìn)行測量，并與合格的零件參數(shù)進(jìn)行比較。三 . 典型故障分析及處理措施 故障分析方法 掌握原理，知其所以然。C： 20： 80原理 :借鑒管理學(xué)中的 20/80原理。結(jié)論 ： ABC 為設(shè)備自身的故障， DE 為運(yùn)行故障。 橡膠老化： 導(dǎo)致漏油、漏水。n 固定場所選用 50MM定焦距鏡頭，而視小角度大時（如電梯轎箱）采用25mm的廣角鏡頭，當(dāng)視距大時用 100mm長焦距鏡頭，在監(jiān)視范圍大（視角大）而視距遠(yuǎn)近不等（大廳）時，選用帶遙控的變焦鏡頭。電腦監(jiān)視器等。公共廣播（背景音樂系統(tǒng)）；調(diào)音臺、效果器、激勵器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺 ,功放（專業(yè)功放、 HiFi功放、 AV功放）；音箱（專業(yè)音箱、 HiFi音箱、 AV音箱）；視頻（液晶、等離子、投影機(jī)、投影幕、錄像機(jī)、攝像機(jī)、實(shí)物展示臺、電子白板） ；二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理 弱電包括安防監(jiān)控系統(tǒng)。傳感器n 可視對講子系統(tǒng) ：對講機(jī)、系統(tǒng)管理機(jī)、門鈴、可視對講，室內(nèi)布防 。 醫(yī)療污水處理n 雨水排水系統(tǒng) n 人工湖、水景 水質(zhì)凈化的處理二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理 弱電n 門禁子系統(tǒng) : 讀卡器、門禁控制器、自動門 ,電磁鎖 ,閉門器 。二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理 消防n 自動報警子系統(tǒng)：火災(zāi)報警控制柜；聯(lián)動柜、煙感、溫感、層間報警模塊 ,破玻按鈕、消防緊急電話、警鈴、應(yīng)急廣播設(shè)備、停非消防電裝置 。n 間接給水 通過水箱或升壓設(shè)備（水泵）后進(jìn)入室內(nèi)管網(wǎng)?？照{(diào)冷凍、冷卻水。電梯電梯管理關(guān)鍵點(diǎn) 1）安全管理 2）維保質(zhì)量監(jiān)管 3）防水：機(jī)房進(jìn)水、走道浸水、底坑滲水。對于客戶而言電梯故障主要帶來一種心理的壓力。n 冷卻水子系統(tǒng) :冷卻泵、冷卻塔、閥門隔音材料 。　二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理 通風(fēng)空調(diào)n 空調(diào)即空氣調(diào)節(jié)。設(shè)備系統(tǒng)分類A 供供配配電電　 變壓器子系統(tǒng) : 變壓器、風(fēng)機(jī)；變壓器的效率：　　在額定功率時，變壓器的輸出功率和輸入功率的比值，叫做變壓器的效率，即　　 η=(P2247。變壓器負(fù)載率經(jīng)常小于 30％式應(yīng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)考核后，合理更換變壓器或調(diào)整系統(tǒng)運(yùn)行。目前在廣州較常見二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理設(shè)備系統(tǒng)分類 A 供供配配電電 高壓供電子系統(tǒng) 高壓進(jìn)線隔離柜、高壓進(jìn)線柜，計量柜、變壓器柜、聯(lián)絡(luò)柜、母線隔離柜、互投柜、直流屏等。發(fā)電機(jī)容量占變壓器容量的 10％～ 20％，（一般取中值 16％） 投資較大，可靠性高，線路損耗低（正常工作時負(fù)載率較低），變壓器較富裕，負(fù)債率正常工作時為 50％，變壓器損耗較高，無功功率較高。B 兩路電源之間有聯(lián)系，但發(fā)生故障時，兩個電源一般不會同時損壞；如兩路高壓進(jìn)線來自供電部門的同一區(qū)域變電站，但不是同一臺降壓變壓器或同一段母線。設(shè)備管理主要任務(wù)、設(shè)備管理主要任務(wù)前期接管 操作 運(yùn) 行 維護(hù) 保 養(yǎng) 更新改造 對所管轄范對所管轄范圍的設(shè)備清點(diǎn)圍的設(shè)備清點(diǎn)，登記，建立，登記，建立臺帳，性能評臺帳，性能評估估 對設(shè)備的開對設(shè)備的開關(guān)（啟動停關(guān)（啟動停 止）止） ，狀態(tài)，狀態(tài)記錄、檢查、記錄、檢查、分析分析 通過擦拭、通過擦拭、清掃、調(diào)整等一清掃、調(diào)整等一般方法般方法 對設(shè)備對設(shè)備進(jìn)行護(hù)理，進(jìn)行護(hù)理， 以以維持和保護(hù)設(shè)備維持和保護(hù)設(shè)備 的性能和技術(shù)狀的性能和技術(shù)狀況，三級保養(yǎng)制況，三級保養(yǎng)制：日常、一級、：日常、一級、二級二級方案制定方案制定預(yù)算控制預(yù)算控制質(zhì)量監(jiān)管質(zhì)量監(jiān)管竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收 設(shè)備系統(tǒng)分類　　按照建筑設(shè)備設(shè)計、施工專業(yè)分工，便于今后的物業(yè)接受和管理宜分為以下 8個系統(tǒng)：Ａ 　 供配電Ｂ 　給排水Ｃ 　消防Ｄ 　通風(fēng)空調(diào)Ｅ 　電梯Ｆ 　弱電Ｇ 　土木設(shè)施H 其他特殊設(shè)備二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理 供配電 電工知識 ：電流－電壓－電阻；交流電 ：電壓－頻率－相位；無功功率－有功功率供配電系統(tǒng)主要包括 高壓電纜－開關(guān)柜－變壓器－低壓開關(guān)柜－配電箱－用電設(shè)備供電設(shè)備：空氣開關(guān)－漏電開關(guān)－電能表－避雷器－電容器（ 無功功率補(bǔ)償）1）負(fù)荷級別一級負(fù)荷：供電中斷將造成人身傷亡；或在政治上、經(jīng)濟(jì)上造成重大影響；或破壞重要交通樞紐、通訊設(shè)施、公共場所的正常秩序，帶來極大是政治、經(jīng)濟(jì)損失。n 使用自然科學(xué)所慣用的 “厘米－克－秒 ”制作為度量工具n （ 1949年芝加哥大學(xué)的一次跨科學(xué)會議上對科學(xué)的討論）n 科學(xué)的方法 ： 明確問題。 D、專業(yè)設(shè)備公司 ：作為該企業(yè)的產(chǎn)品或工程的售后服務(wù)而設(shè)立的技術(shù)服務(wù)部或維修部。設(shè)備管理重運(yùn)行、輕保養(yǎng)，基本不做投資較大的中修和大修，不會做全面的設(shè)備改造，除非新的管理層接管或全面重新裝修改造。設(shè)備類型與商業(yè)物業(yè)的類型相似。普遍來說整體設(shè)備技術(shù)落后、但個別部分又非常專業(yè)，例如企業(yè)的主力生產(chǎn)、加工的設(shè)備的維修人員的技術(shù)水平相當(dāng)高。B、大中型工業(yè)企業(yè) ：對于設(shè)備管理部門主要設(shè)為：動力部（科）、設(shè)備部（科）、機(jī)修車間（機(jī)修分廠），主要管理工廠內(nèi)部的機(jī)電設(shè)備，在各車間配備值班機(jī)修工（鉗工）和 電工。物業(yè)對設(shè)備的依賴程度也越來越大。n 對象 ：設(shè)備管理相關(guān)的管理人員。物業(yè)設(shè)備設(shè)施 安全 管理 一 .設(shè)備運(yùn)行與管理作用和任務(wù) 二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理三 . 典型故障分析及處理措施四 . 設(shè)備管理隊伍建設(shè)五 . 設(shè)備運(yùn)行與保養(yǎng)六 . 突發(fā)事件處理七 .能耗管理九 . 物業(yè)前期設(shè)備接管十 .國外設(shè)備管理簡介八 . 設(shè)備檔案資料管理 目 錄n 重要性 ：自從物業(yè)管理作為一種社會化、專業(yè)化服務(wù)模式在中國誕生以來，經(jīng)過 20多年，形成了多樣化的發(fā)展趨勢，而設(shè)備管理一直是物業(yè)管理中重要的環(huán)節(jié)之一。n 目的 ：全面、系統(tǒng)了解設(shè)備管理的過程。n 高依賴程度 ：物業(yè)設(shè)備、設(shè)施朝著追