【正文】 由政府設立維修技術(shù)部，指導中小企業(yè)進行計劃維修，制定維修保養(yǎng)標準和組織交流維修保養(yǎng)經(jīng)驗；調(diào)查維修保養(yǎng)費用和影響停機時間的主要因素n日本的全員生產(chǎn)維修　全系統(tǒng)包括：預防維修、必要的事后維修和改善維修；從公司經(jīng)理到相關(guān)部門知道操作人員，全員參加。n 做好設備系統(tǒng)運行簡介和設備系統(tǒng)評估報告九 . 物業(yè)前期設備接管十 .國外設備管理簡介n前蘇聯(lián)的計劃預修制　為了防止生產(chǎn)設備的意外故障，應按照計劃進行一系列的預防性修理，其目的是保障設備正常運行和良好的生產(chǎn)能力，減少和避免設備因不正常的磨損、老化和腐蝕而造成的損壞。統(tǒng)計水電表：分析能耗狀況。數(shù)據(jù)錄入，比較，分析。七 . 能源管理八 . 設備檔案資料管理技術(shù)圖紙：平面圖，施工圖技術(shù)手冊：發(fā)電機設備總帳（清單目錄）：便于及時快捷了解設備的基本情況。n 傳統(tǒng)能源管理方法：通過新產(chǎn)品新技術(shù)和加強管理的方法節(jié)省能耗。因為吃力不討好。消防設備故障：最容易被忽視、消防水泵及聯(lián)動系統(tǒng)出現(xiàn)故障時不容易發(fā)現(xiàn)，有些消防專業(yè)保養(yǎng)沒有包含水泵，導致萬一火災時噴淋系統(tǒng)不能供水。（如排水管漏水檢查）空調(diào)故障：冷凍、冷卻管道破裂，軟接。檢測、調(diào)整開關(guān)參數(shù)。2）分析突發(fā)事件的可能性概率，配置必要的防范工具 每年應對設備突發(fā)事件進行必要的演練。需嚴格按照操作規(guī)程。因此在物業(yè)竣工驗收到前期接管都按照專業(yè)系統(tǒng)進行。根據(jù)物業(yè)的規(guī)模和特點、設備的數(shù)量和技術(shù)難度來確定。而維修不及時則導致客戶意見增加，不交管理費等等。物業(yè)的安全設備如：保安監(jiān)控、消防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等工作都應該絕對可靠。工程部的工作對設備使用的壽命起到了決定性的作用。而現(xiàn)代科學技術(shù)提供的最新物業(yè)設備，成為物業(yè)豪華、舒適和提供一流服務的物資基礎。找出存在故障的零件。 A測量法 : 使用各種測量儀器，對出現(xiàn)故障的可能部位的每個零件進行測量，并與合格的零件參數(shù)進行比較。三 . 典型故障分析及處理措施 故障分析方法 掌握原理，知其所以然。C： 20： 80原理 :借鑒管理學中的 20/80原理。結(jié)論 ： ABC 為設備自身的故障， DE 為運行故障。 橡膠老化： 導致漏油、漏水。n 固定場所選用 50MM定焦距鏡頭，而視小角度大時（如電梯轎箱）采用25mm的廣角鏡頭，當視距大時用 100mm長焦距鏡頭，在監(jiān)視范圍大（視角大）而視距遠近不等（大廳）時，選用帶遙控的變焦鏡頭。電腦監(jiān)視器等。公共廣播（背景音樂系統(tǒng)）；調(diào)音臺、效果器、激勵器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺 ,功放（專業(yè)功放、 HiFi功放、 AV功放）；音箱（專業(yè)音箱、 HiFi音箱、 AV音箱）；視頻（液晶、等離子、投影機、投影幕、錄像機、攝像機、實物展示臺、電子白板） ；二 . 設備設施結(jié)構(gòu)及運行原理 弱電包括安防監(jiān)控系統(tǒng)。傳感器n 可視對講子系統(tǒng) ：對講機、系統(tǒng)管理機、門鈴、可視對講，室內(nèi)布防 。 醫(yī)療污水處理n 雨水排水系統(tǒng) n 人工湖、水景 水質(zhì)凈化的處理二 . 設備設施結(jié)構(gòu)及運行原理 弱電n 門禁子系統(tǒng) : 讀卡器、門禁控制器、自動門 ,電磁鎖 ,閉門器 。二 . 設備設施結(jié)構(gòu)及運行原理 消防n 自動報警子系統(tǒng)：火災報警控制柜；聯(lián)動柜、煙感、溫感、層間報警模塊 ,破玻按鈕、消防緊急電話、警鈴、應急廣播設備、停非消防電裝置 。n 間接給水 通過水箱或升壓設備（水泵）后進入室內(nèi)管網(wǎng)?？照{(diào)冷凍、冷卻水。電梯電梯管理關(guān)鍵點 1）安全管理 2）維保質(zhì)量監(jiān)管 3）防水：機房進水、走道浸水、底坑滲水。對于客戶而言電梯故障主要帶來一種心理的壓力。n 冷卻水子系統(tǒng) :冷卻泵、冷卻塔、閥門隔音材料 ?！《?. 設備設施結(jié)構(gòu)及運行原理 通風空調(diào)n 空調(diào)即空氣調(diào)節(jié)。設備系統(tǒng)分類A 供供配配電電　 變壓器子系統(tǒng) : 變壓器、風機；變壓器的效率：　　在額定功率時，變壓器的輸出功率和輸入功率的比值，叫做變壓器的效率，即　　 η=(P2247。變壓器負載率經(jīng)常小于 30％式應進行經(jīng)濟考核后，合理更換變壓器或調(diào)整系統(tǒng)運行。目前在廣州較常見二 . 設備設施結(jié)構(gòu)及運行原理設備系統(tǒng)分類 A 供供配配電電 高壓供電子系統(tǒng) 高壓進線隔離柜、高壓進線柜，計量柜、變壓器柜、聯(lián)絡柜、母線隔離柜、互投柜、直流屏等。發(fā)電機容量占變壓器容量的 10％～ 20％，（一般取中值 16％） 投資較大，可靠性高，線路損耗低（正常工作時負載率較低），變壓器較富裕，負債率正常工作時為 50％，變壓器損耗較高，無功功率較高。B 兩路電源之間有聯(lián)系，但發(fā)生故障時，兩個電源一般不會同時損壞；如兩路高壓進線來自供電部門的同一區(qū)域變電站，但不是同一臺降壓變壓器或同一段母線。設備管理主要任務、設備管理主要任務前期接管 操作 運 行 維護 保 養(yǎng) 更新改造 對所管轄范對所管轄范圍的設備清點圍的設備清點，登記，建立，登記，建立臺帳，性能評臺帳，性能評估估 對設備的開對設備的開關(guān)（啟動停關(guān)（啟動停 止）止） ，狀態(tài)，狀態(tài)記錄、檢查、記錄、檢查、分析分析 通過擦拭、通過擦拭、清掃、調(diào)整等一清掃、調(diào)整等一般方法般方法 對設備對設備進行護理，進行護理， 以以維持和保護設備維持和保護設備 的性能和技術(shù)狀的性能和技術(shù)狀況，三級保養(yǎng)制況，三級保養(yǎng)制：日常、一級、：日常、一級、二級二級方案制定方案制定預算控制預算控制質(zhì)量監(jiān)管質(zhì)量監(jiān)管竣工驗收竣工驗收 設備系統(tǒng)分類　　按照建筑設備設計、施工專業(yè)分工，便于今后的物業(yè)接受和管理宜分為以下 8個系統(tǒng)：Ａ 　 供配電Ｂ 　給排水Ｃ 　消防Ｄ 　通風空調(diào)Ｅ 　電梯Ｆ 　弱電Ｇ 　土木設施H 其他特殊設備二 . 設備設施結(jié)構(gòu)及運行原理 供配電 電工知識 ：電流－電壓－電阻；交流電 ：電壓－頻率－相位；無功功率－有功功率供配電系統(tǒng)主要包括 高壓電纜－開關(guān)柜－變壓器－低壓開關(guān)柜－配電箱－用電設備供電設備：空氣開關(guān)－漏電開關(guān)－電能表－避雷器－電容器（ 無功功率補償）1）負荷級別一級負荷：供電中斷將造成人身傷亡；或在政治上、經(jīng)濟上造成重大影響；或破壞重要交通樞紐、通訊設施、公共場所的正常秩序，帶來極大是政治、經(jīng)濟損失。n 使用自然科學所慣用的 “厘米－克－秒 ”制作為度量工具n （ 1949年芝加哥大學的一次跨科學會議上對科學的討論）n 科學的方法 ： 明確問題。 D、專業(yè)設備公司 ：作為該企業(yè)的產(chǎn)品或工程的售后服務而設立的技術(shù)服務部或維修部。設備管理重運行、輕保養(yǎng)，基本不做投資較大的中修和大修，不會做全面的設備改造，除非新的管理層接管或全面重新裝修改造。設備類型與商業(yè)物業(yè)的類型相似。普遍來說整體設備技術(shù)落后、但個別部分又非常專業(yè)，例如企業(yè)的主力生產(chǎn)、加工的設備的維修人員的技術(shù)水平相當高。B、大中型工業(yè)企業(yè) ：對于設備管理部門主要設為：動力部（科）、設備部（科）、機修車間（機修分廠），主要管理工廠內(nèi)部的機電設備，在各車間配備值班機修工（鉗工）和 電工。物業(yè)對設備的依賴程度也越來越大。n 對象 ：設備管理相關(guān)的管理人員。物業(yè)設備設施 安全 管理 一 .設備運行與管理作用和任務 二 . 設備設施結(jié)構(gòu)及運行原理三 . 典型故障分析及處理措施四 . 設備管理隊伍建設五 . 設備運行與保養(yǎng)六 . 突發(fā)事件處理七 .能耗管理九 . 物業(yè)前期設備接管十 .國外設備管理簡介八 . 設備檔案資料管理 目 錄n 重要性 ：自從物業(yè)管理作為一種社會化、專業(yè)化服務模式在中國誕生以來，經(jīng)過 20多年，形成了多樣化的發(fā)展趨勢，而設備管理一直是物業(yè)管理中重要的環(huán)節(jié)之一。n 目的 ：全面、系統(tǒng)了解設備管理的過程。n 高依賴程度 ：物業(yè)設備、設施朝著追