【文章內(nèi)容簡介】 機(jī)在鏡頭視野內(nèi)，不應(yīng)油強(qiáng)烈的反光或發(fā)光光源，以保證目標(biāo)圖象清楚和避免攝像頭損壞。保證所監(jiān)控場所的足夠照度要求。一般：黑白攝像機(jī)為 300－ 500LX，彩色為 2023－ 3000LX. 否則徐采取低照度攝像機(jī)或帶補(bǔ)償光源的攝像機(jī)。n 固定場所選用 50MM定焦距鏡頭，而視小角度大時（如電梯轎箱）采用25mm的廣角鏡頭，當(dāng)視距大時用 100mm長焦距鏡頭，在監(jiān)視范圍大（視角大）而視距遠(yuǎn)近不等（大廳）時，選用帶遙控的變焦鏡頭。二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理 弱電n 2）樓宇可視對講系統(tǒng)n 目前沒有統(tǒng)一的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，因此設(shè)備之間完全不能兼容，而且很難更換或替代，管理和運(yùn)行時應(yīng)特別注意。二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理 故障產(chǎn)生原因A: 設(shè)備先天質(zhì)量因素，如： 零配件不合格、設(shè)計缺陷、加工裝配的缺陷；B: 設(shè)備正常運(yùn)行的故障，如： 機(jī)械磨損、機(jī)械疲勞、開關(guān)的次數(shù)（照明燈具的時間）；C:設(shè)備自然老化，就像人的自然衰老。如： 生銹、腐蝕；導(dǎo)致機(jī)械強(qiáng)度降低、電路板出現(xiàn)虛焊，電路接觸不良。 橡膠老化： 導(dǎo)致漏油、漏水。D：設(shè)備操作不當(dāng)造成的故障 如： 中央空調(diào)開機(jī)程序如果錯誤，將導(dǎo)致壓縮機(jī)的損壞。E: 缺乏保養(yǎng)造成的故障，小故障變成大故障。 如電纜、母排的接頭熱脹冷縮，管道生銹穿孔等。結(jié)論 ： ABC 為設(shè)備自身的故障， DE 為運(yùn)行故障。三 . 典型故障分析及處理措施 故障類型A: 基本故障 ： 約占 80— 90％ 涉及到接觸不良，機(jī)械疲勞，短路或斷路，常規(guī)易損件的更換，易耗品的補(bǔ)充等出現(xiàn)的故障，都能比較容易檢查、發(fā)現(xiàn)，并能夠很快在市場中購買到配件或代用品。 B: 核心故障 ： 10－ 20％ 涉及到廠家技術(shù)壟斷的，不容易在市場中找到備件或替代品的部門，一旦出現(xiàn)問題，必須要廠家派人解決。如電梯程序。C： 20： 80原理 :借鑒管理學(xué)中的 20/80原理。設(shè)備管理中使用 20％的精力解決 80％的故障。結(jié)論：１、基本故障都可以由自身的技術(shù)力量解決，但核心故障很難解決，在管理中要充分注意到設(shè)備的生產(chǎn)廠家、替代品的準(zhǔn)備?！　　。?、維護(hù)保養(yǎng)的重點(diǎn)應(yīng)對設(shè)備進(jìn)行定期的清潔、潤滑、緊固、調(diào)整。三 . 典型故障分析及處理措施 故障分析方法 掌握原理，知其所以然。用科學(xué)的方法。而不是單憑經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)驗(yàn)固然非常寶貴，能提高效率，單憑經(jīng)驗(yàn)得出的結(jié)果一定要得到科學(xué)的證實(shí)。分析故障的目的是解決故障，將故障的范圍盡量地縮小，從而使維修成本盡量地減少。 A測量法 : 使用各種測量儀器，對出現(xiàn)故障的可能部位的每個零件進(jìn)行測量，并與合格的零件參數(shù)進(jìn)行比較。判斷出存在故障的模塊或零件。B排除法 ：把與故障無關(guān)的部位逐步脫離運(yùn)行，如果故障仍然存在，則可以逐步縮小故障的范圍。C替代法 ：用同類合格的配件或模塊進(jìn)行替換。找出存在故障的零件。三 . 典型故障分析及處理措施n 供配電n 1) 參數(shù)偏移 、 2）母線槽接頭故障n 中央空調(diào)n 1）廣發(fā)膨脹水箱故障、 2）金海配電柜交流接觸器， 3) 錦軒冷卻水管道堵塞n 給排水n 1）變頻供水故障，可編程序控制器損壞。n 2）地漏堵塞n 3）重物擊穿管道n 監(jiān)控 n 消防n 1）氣體自動報警故障n 2）氣體消防噴氣故障n 設(shè)備突發(fā)事件處理 防患于未然三 . 典型故障分析及處理措施典型案例 工程部的重要性n 1）提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。 物業(yè)公司是以出售服務(wù)作為產(chǎn)品的企業(yè)，物業(yè)管理的目標(biāo)是通過對物業(yè)的管理和對客戶的服務(wù)來實(shí)現(xiàn)對物業(yè)的保值、增值和盡可能獲取客戶的最大滿意。而現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最新物業(yè)設(shè)備，成為物業(yè)豪華、舒適和提供一流服務(wù)的物資基礎(chǔ)。而工程部直接運(yùn)行和管理這些設(shè)備，通過設(shè)備、設(shè)施為客戶服務(wù)，是不見面的一線服務(wù)部門。物業(yè)給客戶提供的電梯、空調(diào)、照明、音響、冷水等n 都是 “服務(wù)產(chǎn)品 ”的一部分。工程部的工作對提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要n 2）影響物業(yè)的價值。工程部的工作對設(shè)備使用的壽命起到了決定性的作用。而設(shè)備使用壽命的長短直接影響到該物業(yè)的保值和增值。n 3）保證物業(yè)的安全。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該盡一切可能使客戶獲得滿意安全感。物業(yè)的安全設(shè)備如：保安監(jiān)控、消防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等工作都應(yīng)該絕對可靠。n 4) 提高物業(yè)公司的利潤。物業(yè)的工程設(shè)備維修費(fèi)用及能源消耗使物業(yè)公司的的重要開支項(xiàng)目。工程設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用節(jié)約，直接使成本降低，即利潤增加。而維修不及時則導(dǎo)致客戶意見增加，不交管理費(fèi)等等。四 . 設(shè)備管理隊(duì)伍建設(shè)工程部主要任務(wù)1）負(fù)責(zé)設(shè)備的日常操作運(yùn)行2）對物業(yè)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修3）對設(shè)備設(shè)施的計劃保養(yǎng)4）對設(shè)備設(shè)施的新增、改造項(xiàng)目的組織和監(jiān)管5）能源管理四 . 設(shè)備管理隊(duì)伍建設(shè)工程部的組織架構(gòu)n 1）架構(gòu)設(shè)計n 工程部的架構(gòu)和崗位設(shè)置是完成工程部任務(wù)的重要保證條件。n 既要體現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理，又能技術(shù)支持，監(jiān)督。n 各種不同層次的專業(yè)人員的配置、組成和比例關(guān)系與該物業(yè)的任務(wù)相適應(yīng)。根據(jù)物業(yè)的規(guī)模和特點(diǎn)、設(shè)備的數(shù)量和技術(shù)難度來確定。n 對于人員的基本人數(shù)，以符合績效要求為標(biāo)準(zhǔn)。已經(jīng)有很多業(yè)主對物業(yè)管理公司的人數(shù)，特別是工程部人數(shù)的范圍作了明確的限定。四 . 設(shè)備管理隊(duì)伍建設(shè) n 2）設(shè)置方式n A、按照專業(yè)系統(tǒng)方式n 由于物業(yè)在建設(shè)時是按照專業(yè)系統(tǒng)來劃分的。因此在物業(yè)竣工驗(yàn)收到前期接管都按照專業(yè)系統(tǒng)進(jìn)行。當(dāng)規(guī)模更大時將下面的專業(yè)細(xì)分。n Ｂ、金字塔式的結(jié)構(gòu)n 　培養(yǎng)技術(shù)管理型和專業(yè)技術(shù)型的人才。以適應(yīng)今后物業(yè)設(shè)備管理的需要工程部的組織架構(gòu)四 . 設(shè)備管理隊(duì)伍建設(shè) n 人身安全：n 電工的作業(yè)是一個高危行業(yè)。需嚴(yán)格按照操作規(guī)程。n 設(shè)備未經(jīng)驗(yàn)電一律視為有電n 線路前端必須有一個明顯的斷開點(diǎn)n 帶電作業(yè)必須做好安全措施n 安全電壓等級n 設(shè)備安全：n 嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作設(shè)備。n 做好充足的設(shè)備標(biāo)識五 . 技術(shù)及安全管理安全管理 n 設(shè)備管理的三個層次：n 科學(xué)系統(tǒng)管理型：科學(xué)的運(yùn)行管理，嚴(yán)密的系統(tǒng)保養(yǎng)n n 經(jīng)濟(jì)管理型：n 應(yīng)付型：n 設(shè)備管理體系：制訂一套設(shè)備管理手冊包括：管理制度、操作規(guī)程、記錄表格。五 . 技術(shù)及安全管理技術(shù)管理六 .突發(fā)事件處理1）、基本思路 ：依據(jù)設(shè)備的具體運(yùn)行環(huán)境，做好預(yù)防措施、防患于未然，把損失減到最低。2）分析突發(fā)事件的可能性概率，配置必要的防范工具 每年應(yīng)對設(shè)備突發(fā)事件進(jìn)行必要的演練。例如每年在停電保養(yǎng)時做一次發(fā)電機(jī)供電演練，高低壓開關(guān)倒閘練習(xí)，要求所有技工都有機(jī)會參與實(shí)際操作。電梯緊急放人（必須具備操作證）3) 配置備用設(shè)備，材料備用空調(diào)，備用電梯，備用發(fā)電機(jī)，備用潛水泵、備用卡箍。閥門，電纜等六 .突發(fā)事件處理4）、常見突發(fā)事件及處理措施 ：外部失壓跳閘，內(nèi)部設(shè)備短路，發(fā)電機(jī)故障。檢測、調(diào)整開關(guān)參數(shù)。過流保護(hù)回路，防止電機(jī)燒毀。漏水：管道破裂（含地下管道），水淹（天面，地下室），排水管道堵塞（化糞池和隔油池）。配備應(yīng)急管碼。（如排水管漏水檢查）空調(diào)故障：冷凍、冷卻管道破裂，軟接。（膨脹水箱加裝止回閥）供水故障：變頻設(shè)備故障。（使用小電機(jī)供水）電梯故障：除一般故障外，機(jī)房溫度偏高，漏水也是電梯突發(fā)事件的主要原因。電梯保養(yǎng)斷開安全回路導(dǎo)致 人身事故 。消防設(shè)備故障：最容易被忽視、消防水泵及聯(lián)動系統(tǒng)出現(xiàn)故障時不容易發(fā)現(xiàn)，有些消防專業(yè)保養(yǎng)沒有包含水泵，導(dǎo)致萬一火災(zāi)時噴淋系統(tǒng)不能供水。5）事故報告 設(shè)備事故的現(xiàn)象及處理的過程事故原因的分析：使用科學(xué)的方法，引用規(guī)范，標(biāo)準(zhǔn)，檢測數(shù)據(jù)處理事故的措施，防范類似事故發(fā)生的建議。n 節(jié)能在物業(yè)管理