【正文】 三 . 典型故障分析及處理措施n 供配電n 1) 參數(shù)偏移 、 2）母線槽接頭故障n 中央空調(diào)n 1）廣發(fā)膨脹水箱故障、 2）金海配電柜交流接觸器， 3) 錦軒冷卻水管道堵塞n 給排水n 1）變頻供水故障，可編程序控制器損壞。四 . 設(shè)備管理隊(duì)伍建設(shè)工程部主要任務(wù)1）負(fù)責(zé)設(shè)備的日常操作運(yùn)行2）對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修3）對(duì)設(shè)備設(shè)施的計(jì)劃保養(yǎng)4）對(duì)設(shè)備設(shè)施的新增、改造項(xiàng)目的組織和監(jiān)管5）能源管理四 . 設(shè)備管理隊(duì)伍建設(shè)工程部的組織架構(gòu)n 1）架構(gòu)設(shè)計(jì)n 工程部的架構(gòu)和崗位設(shè)置是完成工程部任務(wù)的重要保證條件。例如每年在停電保養(yǎng)時(shí)做一次發(fā)電機(jī)供電演練，高低壓開關(guān)倒閘練習(xí)，要求所有技工都有機(jī)會(huì)參與實(shí)際操作。投入了人力，財(cái)力，結(jié)果沒(méi)有收益。n 前期準(zhǔn)備人員配備 : 根據(jù)物業(yè)基本情況和方案要求 ,配備基本的符合要求的技術(shù)骨干；n 工具準(zhǔn)備 :配置基本個(gè)人工具；n 熟悉現(xiàn)場(chǎng) :了解現(xiàn)場(chǎng)主要系統(tǒng)設(shè)計(jì)運(yùn)行原理 ,熟悉現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境 ,機(jī)房位置 ,主要設(shè)備安裝地點(diǎn) .初步清點(diǎn)設(shè)備 (如有條件 )。? 6. 值班長(zhǎng)負(fù)責(zé)安排日常維修工作。? 交接班人數(shù)不齊或不在場(chǎng)時(shí)。未確認(rèn)前，值班人員不準(zhǔn)將施工設(shè)備合閘送電。裝拆接地線應(yīng)做好記錄，并在交接班時(shí)交待清楚。? 凡易燃、易爆的設(shè)備場(chǎng)站、高電壓、危險(xiǎn)等設(shè)備場(chǎng)所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。? 維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。? 機(jī)房?jī)?nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時(shí)清潔除塵。發(fā)生身體某些部位或隨身物品被擠壓進(jìn)自動(dòng)扶梯縫隙時(shí)，被夾者應(yīng)大聲呼救，召喚自動(dòng)扶梯出入口處的乘客和現(xiàn)場(chǎng)管理人員，按動(dòng)紅色 “ 停止 STOP” 急停按鈕，使自動(dòng)扶梯停止運(yùn)行。電梯停電時(shí)，轎內(nèi)應(yīng)急燈將會(huì)點(diǎn)亮，乘客請(qǐng)耐心等待，大廈設(shè)有備用電源，一旦備用電源起動(dòng)，電梯將自動(dòng)回復(fù)正常； 或者立刻按動(dòng)轎內(nèi) 右側(cè) “ 對(duì)講 通話 按鈕 ” 求救， 盡快與消防中心取得聯(lián)系，也可用隨身電話撥打電梯轎廂內(nèi)張貼的求助救援電話，告之故障電梯編號(hào)、大概位置和簡(jiǎn)要情況 。? 設(shè)備房衛(wèi)生管理要求 :? 機(jī)房?jī)?nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。? 工程部每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立即維修。當(dāng)漏水危及設(shè)備運(yùn)行時(shí)應(yīng)不經(jīng)上報(bào)果斷對(duì)受影響設(shè)備進(jìn)行斷電處理，處理后應(yīng)立即報(bào)告當(dāng)值主管及工程經(jīng)理，并做好記錄及突發(fā)事件報(bào)告。裝設(shè)接地線時(shí)必須先接好接地端，后接導(dǎo)體端，拆除時(shí)順序與此相反。? ，必須由兩人執(zhí)行，并由對(duì)設(shè)備更為熟悉的一人擔(dān)任監(jiān)護(hù)。? 檢查設(shè)備運(yùn)行情況。? 3. 努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防小動(dòng)物工作，確保安全運(yùn)行。? 統(tǒng)計(jì)維修工作單，分析每月工作量，發(fā)生統(tǒng)計(jì)維修工作單，分析每月工作量，發(fā)生故障的范圍，消耗材料情況，評(píng)估員工績(jī)故障的范圍，消耗材料情況，評(píng)估員工績(jī)效，客戶滿意度。5）事故報(bào)告 設(shè)備事故的現(xiàn)象及處理的過(guò)程事故原因的分析：使用科學(xué)的方法，引用規(guī)范，標(biāo)準(zhǔn)，檢測(cè)數(shù)據(jù)處理事故的措施，防范類似事故發(fā)生的建議。n 設(shè)備未經(jīng)驗(yàn)電一律視為有電n 線路前端必須有一個(gè)明顯的斷開點(diǎn)n 帶電作業(yè)必須做好安全措施n 安全電壓等級(jí)n 設(shè)備安全：n 嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作設(shè)備。n 4) 提高物業(yè)公司的利潤(rùn)。判斷出存在故障的模塊或零件。D：設(shè)備操作不當(dāng)造成的故障 如： 中央空調(diào)開機(jī)程序如果錯(cuò)誤，將導(dǎo)致壓縮機(jī)的損壞。 n 巡更子系統(tǒng) :主機(jī)、巡更探頭、巡更器 。n 消防給水系統(tǒng) 消防專用水，對(duì)水質(zhì)要求不高，必須滿足建筑防火規(guī)范對(duì)水量和水壓的要求。通過(guò)機(jī)電設(shè)備調(diào)節(jié)大廈內(nèi)的空氣指數(shù)，已達(dá)到人或設(shè)備所需要的最佳的舒適度。 實(shí)際操作時(shí)，一般不采用高壓自動(dòng)投入方式，仍然采用人工切換方式。主要做質(zhì)保期以內(nèi)的技術(shù)服務(wù)工作，質(zhì)保期過(guò)后一部公司分仍可能于業(yè)主繼續(xù)簽訂維保合同，做好維修工作，基本沒(méi)有系統(tǒng)的保養(yǎng)。而工廠的土建，結(jié)構(gòu)，房屋修繕一般由專門的基建科完成。而物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理的優(yōu)劣直接影響到了物業(yè)的保值和增值。設(shè)備管理系統(tǒng)性很強(qiáng)，但有些分工非常具體、工作效率底。 形成假設(shè)、 4選擇適當(dāng)?shù)难芯糠椒āＳ徒降睦鋮s介質(zhì)變壓器油是可燃的。n 其他空調(diào)子系統(tǒng) ?。汉銣睾銤窨照{(diào)機(jī)、醫(yī)療專用凈化空調(diào)、窗式空調(diào)機(jī)、分體空調(diào)機(jī)、熱泵式空調(diào)、配套電氣控制設(shè)備正負(fù)壓系統(tǒng)、氧氣系統(tǒng)及配套電氣控制設(shè)備二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理電梯二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理電梯二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理 電梯2)結(jié)構(gòu) （ 8大系統(tǒng)） 曳引系統(tǒng)：電動(dòng)機(jī)，制動(dòng)器，減速箱，鋼絲繩，導(dǎo)向輪，反繩輪 導(dǎo)向系統(tǒng)：導(dǎo)軌，導(dǎo)靴、導(dǎo)軌架 轎箱： 轎箱門，轎箱體 門系統(tǒng)：轎箱門、層門、開門機(jī)、門鎖裝置 重量平衡系統(tǒng) 電力拖動(dòng)系統(tǒng) 電器控制系統(tǒng) 安全保護(hù)系統(tǒng)：限速器、安全鉗、緩沖器。二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理 消防n 噴淋子系統(tǒng) : 噴淋泵、穩(wěn)壓泵、氣壓罐、濕式報(bào)警閥、水力警鈴、水流指示器、噴淋頭、放水閥、監(jiān)控閥管網(wǎng)及閥門 。n 1) 安防監(jiān)控系統(tǒng)n 主要用于對(duì)建筑物的大門，主要出入口、主要通道、外圍廣場(chǎng)、電梯轎箱、地下車庫(kù)、商場(chǎng)等公共場(chǎng)所的保安監(jiān)控。 B: 核心故障 ： 10－ 20％ 涉及到廠家技術(shù)壟斷的，不容易在市場(chǎng)中找到備件或替代品的部門，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，必須要廠家派人解決。n 2）地漏堵塞n 3）重物擊穿管道n 監(jiān)控 n 消防n 1）氣體自動(dòng)報(bào)警故障n 2）氣體消防噴氣故障n 設(shè)備突發(fā)事件處理 防患于未然三 . 典型故障分析及處理措施典型案例 工程部的重要性n 1）提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。n 既要體現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理，又能技術(shù)支持，監(jiān)督。電梯緊急放人（必須具備操作證）3) 配置備用設(shè)備，材料備用空調(diào)，備用電梯，備用發(fā)電機(jī)，備用潛水泵、備用卡箍。有的過(guò)分夸大，故意炒作，通過(guò)節(jié)能概念獲取利潤(rùn)；如某些變頻節(jié)能。n 設(shè)備接管　　資料接管：圖紙、技術(shù)手冊(cè)、光盤　　鑰匙接管：　　 登記設(shè)備 :　按照系統(tǒng)分類記錄設(shè)備型號(hào) ,規(guī)格數(shù)量位置以及存在問(wèn)題；　　水表 ,電表抄表 ,工具 ,儀器接管：n 遺留問(wèn)題處理：特別注意　結(jié)構(gòu)、防水、管道；標(biāo)識(shí)標(biāo)牌。? 7. 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好日夜班的交接班工作； ? 8. 負(fù)責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。? 接班人員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時(shí)。? 。? 。? 各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識(shí)。機(jī)房?jī)?nèi)不得存放易燃物品。? 領(lǐng)班負(fù)責(zé)對(duì)機(jī)房衛(wèi)生負(fù)責(zé)檢查。 被夾者旁邊的人也應(yīng)幫助其呼救，并想辦法幫助其盡快抽出被夾物，減輕傷害。針對(duì)電梯急停、或急速下墜現(xiàn)象若遇到大廈火災(zāi)、地震、颶風(fēng)災(zāi)害、停電、樓層浸水、電梯維修時(shí)不能乘坐電梯，應(yīng)通過(guò)走火樓梯通道通行。滅火后，要詳細(xì)記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。? 配電房?jī)?nèi)每月清掃一次，嚴(yán)禁吸煙、堆放雜物。? ，如在高壓房、變壓器室、低壓房等。接地線必須使用專用的線夾固定在導(dǎo)體上，嚴(yán)禁用纏繞的方法進(jìn)行接地和短路。? ，進(jìn)出高壓室，必須隨手將門鎖好。? 檢查儀表、工具、機(jī)房鑰匙及本部相關(guān)固定資產(chǎn)的數(shù)量狀況，并在交接班記錄上雙方簽名。? 2. 努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握本大廈供電、供冷、供水方式，線路、管道走向及所管轄設(shè)備的原理，技術(shù)性能及實(shí)際操作。數(shù)據(jù)錄入，比較，分析。消防設(shè)備故障：最容易被忽視、消防水泵及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)不容易發(fā)現(xiàn)，有些消防專業(yè)保養(yǎng)沒(méi)有包含水泵，導(dǎo)致萬(wàn)一火災(zāi)時(shí)噴淋系統(tǒng)不能供水。需嚴(yán)格按照操作規(guī)程。物業(yè)的安全設(shè)備如：保安監(jiān)控、消防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等工作都應(yīng)該絕對(duì)可靠。 A測(cè)量法 : 使用各種測(cè)量?jī)x器，對(duì)出現(xiàn)故障的可能部位的每個(gè)零件進(jìn)行測(cè)量，并與合格的零件參數(shù)進(jìn)行比較。 橡膠老化： 導(dǎo)致漏油、漏水。傳感器n 可視對(duì)講子系