【正文】 業(yè)主理解我們的服務(wù)。如下： ? 物業(yè)驗收程序 ? 二次裝修管理 ? 工程設(shè)施管理 ? 物業(yè)財務(wù)動作 ? 物品管理制度 ? 物業(yè)管理基本概念 ? 員工守則和崗位職責(zé) ? z、高力、房產(chǎn)開發(fā)公司的背 景和企業(yè)文化介紹 ? 員工行為、禮儀規(guī)范及隊列操練 ? 投訴處理技巧及緊急事件處理程序等 ? 制定各種物業(yè)的管理方案 因小區(qū)內(nèi)管理類型的管理服務(wù)區(qū)域，所以我司亦會按物業(yè)情況制定各種物業(yè)管理方案，使之服務(wù)更細(xì)致、更人性化、規(guī)范化。 z 對觀邸的實質(zhì)物業(yè)管理時的各項保障 ? 物業(yè)管理籌備工作簡介 俗話說：“三軍未動，糧草先行”。 物業(yè)銷售配合 : 顧問基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： ? 通過物業(yè)品牌及銷售配合，使物業(yè)銷售更上層樓 ? 提供國際及國內(nèi)的房 產(chǎn)租售信息 ? 參加物業(yè)管理介紹會 ? 培訓(xùn)售房人員解答物業(yè)管理問題 ? 提供物業(yè)管理宣傳資料 z 背景 介紹 ? 從物業(yè)管理的角度審核預(yù)售合同 ? 通常我司會在開發(fā)商在小區(qū)銷售初亦在貴司售樓處派駐保安人員值勤，此崗位不但維護(hù)售樓處安全外，我們配合銷售人員適時的向求購或有來訪人員進(jìn)行房產(chǎn)介紹。 ? 現(xiàn)工地管理方通常會對施工現(xiàn)場的安 全管理、施工人員生活區(qū)域的衛(wèi)生等方面管理還比較薄弱。 ? 公共區(qū)域監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的位臵應(yīng)做合理的安排，對一些路段易被車輛碰撞的區(qū)域就先設(shè)臵防沖撞欄。 ? 空調(diào)外機(jī)預(yù)留位臵不當(dāng)，主要是戶外機(jī)放臵位臵、熱量排放朝向、預(yù)留架大小等。 ? 部分樓道消防通道可能會過窄，如再在此安裝墻式消防栓 后，其間距離也 ? 不足消防法規(guī)規(guī)定之 米之安全距離等； ? 其他建議略。 i）服務(wù)效率 —— 快速 服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時限。 g）服務(wù)收費 —— 合理 物業(yè)管理屬有償?shù)姆?wù)行為，用戶不交管理費而享受服務(wù)是不現(xiàn)實的。 d）服務(wù)項目 —— 齊全 除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費所包含的必要服務(wù)項目外，物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務(wù)和便民服務(wù)，使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)。物業(yè)管理中的服務(wù)設(shè)備包括房屋建筑、機(jī)械設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等等。作為業(yè)主，都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價實的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 、保潔服務(wù) ? 保潔合格率 100%； ? 保潔服務(wù)滿意率 99%。 管理體系目標(biāo) 接管后，一年內(nèi)建立一套符合 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)的管理體系，使本項目管理和服務(wù)工作更加規(guī)范和符合國際標(biāo)準(zhǔn)。 1運用現(xiàn)代的因特網(wǎng)模式來融入管理中去，建立觀邸家園網(wǎng)站，接受網(wǎng)上客戶（業(yè)主）和有關(guān)方面人士的建議、投訴討論等，同時及時頒布相關(guān)的項目建設(shè)進(jìn)度，戶型圖，物業(yè)管理模式，辦理相關(guān)手續(xù)流程，國家有關(guān)的法律法規(guī)等，有利于更多的人來了解觀邸，認(rèn)可我們的服務(wù)。但開發(fā)商必須在后面做強(qiáng)有力的支撐，使之妥善解決問題。對自行車的管理提供有 償看管服務(wù)。同時兼顧項目的實際情況。如有需要亦直接提供裝飾裝修服務(wù)。 z 的物業(yè)管理伴隨著房產(chǎn)開發(fā)剛剛起步，管理處的服務(wù)對象多為對物業(yè)管理接觸較少的人士，對物業(yè)管理服務(wù)費和相關(guān)費用的交納存在一些欠、拖、拒交等不好現(xiàn)象，同時亦存在實際的困難。我公司將專門設(shè)臵消防協(xié)助員，并定期在客戶（業(yè)主）中宣傳安全消防等知識。 觀邸內(nèi)在江津西路方向有一些鋪面，配套的商業(yè)氣氛較濃，加上觀邸處于十字路口，附近的市政工程設(shè)施相對完備，因此，大觀園內(nèi)的這些商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營將大大方便 375 戶業(yè)主和附近居民的日常生活。我 們設(shè)計了本套管理方案，通過高水平物業(yè)管理將觀邸提到一個較高的層次上，實現(xiàn)高消費投資，高價值體現(xiàn)，將觀邸變成一個體現(xiàn)現(xiàn)代社會文明價值的綜合性社區(qū)。保留的天發(fā)花園的面積為 23400 平方米。 戶型 A、 34 套 * 平方 = 平方； B、 4 套 *205 平方 = 平方； A 型平內(nèi)層： 6 套 *76 平方 =456 平方； D、（南廳 ） 44 套 *205 平方 =2870 平方； D、（北廳 ） 12 套 *201 平方 =2412 平方；共 62 戶。 觀邸項目原計劃分二期開發(fā)。已經(jīng)立項或者擬立項的高檔房產(chǎn)開發(fā)項目， z 天發(fā) z 房產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的觀邸項目則 無人出其右，在 z 房產(chǎn)開發(fā)上具有極其重大的意義。 項目名稱：綠地世紀(jì)城 世紀(jì)同樂 發(fā)展商： z綠地新龍基地置業(yè)有限公司 地 址： z市普陀區(qū)曹楊路 353弄 項目特色： 三十萬平方米高層住宅、市中心三萬多平方米的生態(tài)大花園，六萬平方米社區(qū)購物中心，雙語幼兒園，體現(xiàn)高尚品位生活。 KR/HBJZ/LW/002 湖北荊州“觀邸”物業(yè)管理項目建議書 第 6 頁 共 56 頁 現(xiàn)時 z 物業(yè)的管理項目一覽表： 序號 物業(yè)名稱 物業(yè)性質(zhì) 管理性質(zhì) 物業(yè)地點 1 z 春天 物業(yè)小區(qū) 物業(yè)管理 z 市 2 綠地名人坊 物業(yè)小區(qū) 物業(yè)管理 z 市 3 科創(chuàng)大廈 商 務(wù) 樓 物業(yè)管理 z 市 4 華能城市花園 物業(yè)小區(qū) 物業(yè)管理 z 市 5 錦綠新城（ 2 期 ） 物業(yè)小區(qū) 物業(yè)管理 z 市 6 綠地世紀(jì)同 樂 物業(yè)小區(qū) 物業(yè)管理 z 市 7 綠地世家 （單身小區(qū) 3 萬 M2） 物業(yè)小區(qū) 物業(yè)前期顧問 z 市 8 上大聚豐園 物業(yè)小區(qū) 駐場顧問管理 z 市 9 龍緣花園 物業(yè)小區(qū) 物業(yè)管理 z 市 10 江西濱江豪園 小區(qū) /住宅 前期物業(yè)顧問 南昌市 11 江西小藍(lán)鄉(xiāng)別墅 別 墅 前期物業(yè)顧問 南昌市 12 盈湖三島 別 墅 前期物業(yè)顧問 z 市 13 科華小區(qū) 物業(yè)小區(qū) 物業(yè)管理 z 市 14 綠地數(shù)碼城 商 場 物業(yè)管理 z 市 15 長春綠地世紀(jì)城 綜合小區(qū) 前期物業(yè)管理 長春市 KR/HBJZ/LW/002 湖北荊州“觀邸”物業(yè)管理項目建議書 第 7 頁 共 56 頁 z 目前管理的部分項目簡介： 項目名稱： 綠地世紀(jì)城 z 春天 發(fā) 展 商： z 綠地新龍基置業(yè)有限公司 地 址： 普陀區(qū)寧夏路 353 弄 項目特色： 近 20萬平方米高層、小高層綜合高檔住宅區(qū)，會所、智能化系統(tǒng)配置完善，以“水生態(tài)、環(huán)保、智能”為特色。在 z、 z 已成功管理 z綠地世紀(jì)城（ z 春天 ） 、世紀(jì)同樂、綠地世家、綠地科創(chuàng)小區(qū)、華能城市花園、錦綠新城等物業(yè)、綠地名人坊、龍辰苑等，另已在江西南呂、吉林長春設(shè)立了子公司。并已通過英國皇家 SGS 公司審核認(rèn)證取得 SIO9001〃 2020 質(zhì)量管理認(rèn)證。 本建議書僅為 z 市荊瑞物業(yè)服務(wù)發(fā)展有限公司針對已立項的觀邸項目提出初步管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。 KR/HBJZ/LW/002 湖北荊州“觀邸”物業(yè)管理項目建議書 第 3 頁 共 56 頁 目 錄 鄭重聲明 …………………………………………………………………… 01頁 摘 要 …………………………………………………………………… 02頁 目 錄 …………………………………………………………………… 03頁 一、 前言 …………………………………………………………………… 04頁 二、公司簡介 ………………………… ……………………………………… 05 頁 三、項目概況與分析 ……………………………………………………… 10 頁 （一） 物業(yè)特點及分析 ……………………………………………… 10 頁 （二） 管理思路及重點 ……………………………………………… 11 頁 （三） 管理目標(biāo) ……………………………………………………… 13 頁 四、服務(wù)模式 ……………………………………………………………… 15 頁 （一） 高效管理原則…………………………………………………… 15頁 （二） 服務(wù)模式………………………………………………………… 16頁 （三） 客戶方 針………………………………………………………… 27頁 （四） 物業(yè)管理前期籌備工作………………………………………… 28頁 （五） 小區(qū)前期管理 …………………………………………………… 31頁 五、管理人員架構(gòu) ………………………………………………………… 42 頁 （一） 管理組織架構(gòu)…………………………………………………… 42頁 （二） 管理處組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)臵…………………………………… 43頁 六、管理費用預(yù)算 ………………………………………………………… 47 頁 （一） 前期開辦費用…………………………………………………… 47頁 （二） 管理費用預(yù)算…………………………………………………… 53頁 （三） 提請開發(fā)商解決問題…………………………………………… 56頁 七、結(jié)束語 ……………………………………………………………… 58 頁 附件 1： z公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)、 ISO9000 的認(rèn)證證書 附件 2：荊瑞公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書 附件 3：派遣工作人員的簡歷 KR/HBJZ/LW/002 湖北荊州“觀邸”物業(yè)管理項目建議書 第 4 頁 共 56 頁 一、前言 首先感謝 z天發(fā) z房產(chǎn)開發(fā)有限公司 對我公司的信任，我公司對本次合作機(jī)會非常重視，將全力以赴，力爭把握住這次機(jī)遇，希望能夠充分展示 z物業(yè)的形象，在湖北 z創(chuàng)立二級品牌。包括：管理處辦公室 100M安保隊辦公室 20 M維修班辦公室 20 M員工宿舍生活用房 32 M2，此外倉庫 24 M2。關(guān)于觀邸項目的合作，我公司以品牌和技術(shù)的優(yōu)勢與 z 市的有關(guān)企業(yè)或個人合作，組建 z 市荊瑞物業(yè)服務(wù)發(fā)展有限公司來管理該項目。 三、 若本建議 書的內(nèi)容未被貴公司采納，則我方將予以收回。KR/HBJZ/LW/002 湖北荊州“觀邸”物業(yè)管理項目建議書 第 1 頁 共 56 頁 官 邸物業(yè)管理項目建議書 鄭重聲明 本建議書內(nèi)容涉及我公司和 z 天發(fā) z 房地產(chǎn)有限責(zé)任公司合作的商業(yè)機(jī)密，僅對有合作意向的 z 天發(fā) z 房地產(chǎn)有限責(zé)任公司公開。否則，我公司將保留因此對我方名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)上可能造成損失的索賠權(quán)。并嚴(yán)格按照 ISO9000： 2020 版的要求，在公司內(nèi)部建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、實用、高效的質(zhì)量管理體系，同時形成了完善的服務(wù)模式，能夠成為為觀邸提供規(guī)范化、人性化、合理化、質(zhì)量化的物業(yè)管理服務(wù)的有效保障。另需要管理用房 196 平方米。 注：如開發(fā)商要求管理費的收取低于 元 /平方米〃月的標(biāo)準(zhǔn)，差價由開發(fā)商額外據(jù)實補(bǔ)貼。我公司管理觀邸項目，能夠在管理和運作上充分發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢，為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)。是中國物業(yè)協(xié)會、 z 市物業(yè)協(xié)會理事單位。 z 物業(yè)集團(tuán)高力物業(yè)國際化標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)之經(jīng)驗、綠地物業(yè)地域化操作之優(yōu)勢，在高力物業(yè)管理總面積近 1000 萬平方米、綠地物業(yè)管理面積近 200 萬平方米的背景下，合約管理面積已逾 230 萬平方米，前期顧問管理合同簽訂 100 余萬平方米，管理方式有全權(quán)管理、駐場顧問管理及顧問管理。 公司網(wǎng)站： 歡迎瀏覽了解。集辦公、商場、餐飲為一體，智能化系統(tǒng)配置完善，體現(xiàn)現(xiàn)代城市濃郁氣息。 z 市的房產(chǎn)開發(fā)處于剛剛起步的階段，目前已經(jīng)開發(fā)的幾個住宅物業(yè)都是中低檔次的住宅區(qū)。因此觀邸項目在開發(fā)時有必要與有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)合作，提升項目的內(nèi)在價值。 戶型： A、 8 套 * 平方 = 平方； B、 8 套 * 平方 = 平方；C、 53 套 *161 平方 =8533 平方； D、（南廳 ） 40 套 *205 平方 =8200 平方； D、（北廳 ） 40 套 *201 平方 =8040 平方； E、 6 套 * 平方 =921 平方； H、 114 套 *平方 = 平方； G、 36 套 * 平方 = 平方；共 313 戶 二期：規(guī)劃總用地 153 公頃，總建筑面積 12802 平方，其中住宅 10874 平方，商業(yè) 2128 平方，道路面積 1250 平方，建筑密度 ，容積率 ，綠地率，綠化覆蓋率 ，人均集中綠地（ 人 /戶 ） 平方。觀邸項目內(nèi)有新建住宅面積為 58957 平方米，一半是別墅區(qū)，一半是高層住宅，此外商業(yè)物業(yè)面積為 3491 平方米。 （二）、管理思路及重點： 根據(jù)觀邸項目的特點、物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將觀邸管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。 在物業(yè)接管驗收上盡量和竣工驗收一致，但是屬于物