【正文】 要潛在客戶。41 / 70 區(qū)域內(nèi)高級(jí)白領(lǐng)。引導(dǎo)兩個(gè)概念：在 CBD 安個(gè)家——工作、休閑、購物一步到位；星級(jí)酒店式的服務(wù)——省心、省時(shí)，全面提升您的生活質(zhì)量。雖然重慶人公認(rèn)其 CBD 在解放碑，但南岸區(qū)作為重慶主城區(qū)的重要組團(tuán)和南大門，是重慶規(guī)劃建設(shè)的金融、經(jīng)貿(mào)中心和風(fēng)景旅游重點(diǎn)區(qū)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些不滿意主要集中于三個(gè)方面，即電梯數(shù)量少且速度慢，員工餐廳不能令客戶滿意，大廈的停車位少。同時(shí)，國內(nèi)公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，許多實(shí)力雄厚的企業(yè)也開始注重樹立公司品牌和企業(yè)形象，辦公樓便是他們展示經(jīng)濟(jì)實(shí)力和地位的極佳場所。 新經(jīng)濟(jì)、入世等題材為重慶市寫字樓的開發(fā)帶來了告知手段識(shí)別及傳達(dá)知名度優(yōu)質(zhì)服務(wù)美譽(yù)度服務(wù)+信譽(yù)忠誠度品牌反復(fù)多次反復(fù)多次新的契機(jī)隨著中國加入 WTO，中國加入全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程在不斷加快，我國會(huì)逐步開放那些以前不允許外資涉足的行業(yè)，如電信、金融、保險(xiǎn)業(yè)等。 建立統(tǒng)一的信息傳達(dá)系統(tǒng)（ OUTPUT IDENTITY）即嚴(yán)格按有系統(tǒng)性的廣告推廣計(jì)劃實(shí)施。這個(gè)作用的最大價(jià)值是“零庫存”樓盤多于任何一家開發(fā)公司。陽光國際城陽光：意指正揚(yáng)集團(tuán)及入住業(yè)主的事業(yè)正如日中天，蒸蒸日上；國際城：本項(xiàng)目規(guī)模大、檔次高，其業(yè)主將是來自五湖四海的各界俊杰。天辰華府項(xiàng)目定位為區(qū)域標(biāo)志性建筑和高檔樓盤，天辰：兩幢塔樓拔地而起，氣勢(shì)恢弘， “伸手可及”天上星辰；華府：專為社會(huì)各界成功人士精心打造的時(shí)尚豪華府邸。? 項(xiàng)目周邊規(guī)劃在建和擬建樓盤，其中包括小區(qū)樓盤，將給本項(xiàng)目帶來較大挑戰(zhàn)。? 步行街的修建，休閑廣場的形成，將會(huì)給項(xiàng)目帶來更多的商機(jī)，鞏固項(xiàng)目的商圈核心位置，增加投資客戶群的信心。? 項(xiàng)目的北面受地勢(shì)限制，人氣較差。? 開發(fā)商的實(shí)力和品牌吸引力。? 周邊幾乎無上檔次、服務(wù)完善的商務(wù)公寓。? 交通非常方便，公交網(wǎng)線可通達(dá)全市各區(qū)域。 “借勢(shì)而用 ”南岸區(qū)的樓盤宣傳力度較大，而且優(yōu)質(zhì)樓盤也頗有“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”的氣勢(shì)，已吸引了渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、江北區(qū)的不少購房人，置業(yè)的地域化觀念正在打破，為本項(xiàng)目“借勢(shì)而用”創(chuàng)造條件。 成熟商圈有利于商務(wù)辦公本項(xiàng)目地處南岸商圈核心位置，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南岸區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃及毗鄰渝中半島，將使本項(xiàng)目的“CBD 商務(wù)公寓”定位得到有力支撐。本項(xiàng)目作為區(qū)域標(biāo)志性建筑，順勢(shì)推出必將得到政府的有力支持和相關(guān)政策的優(yōu)惠。該項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的沖擊最大，因其目標(biāo)客戶群與本項(xiàng)目幾乎完全重疊，位置更具競爭優(yōu)勢(shì)，檔次、質(zhì)素不亞于本項(xiàng)目，是本項(xiàng)目最大的競爭對(duì)手。 環(huán)境、配套：綜合來看，泰正花園所處的區(qū)位、市政配套和交通條件較好，金陽單體樓容積率知音閣已接近 20。27 / 70個(gè)案分析樓盤名稱 騎龍山莊 海棠曉月 青青佳苑 陽光華庭 貝迪龍庭 江南明珠 知音閣樓盤地址 南坪西路 南坪東路 南湖路 南坪福利社 南坪惠工路 南坪南路 19 號(hào) 南坪東路 7 號(hào)交通條件 交通條件 較差 公交網(wǎng)絡(luò)交通便利 目前交通條件較差 公交網(wǎng)絡(luò)交通便利 交通便利 交通比較方便 交通環(huán)境優(yōu)越周邊配套 周邊生活配套不完善 生活配套較為完善 生活配套較為完善 生活配套較為完善 生活配套極盡完善 生活配套完善 生活配套完善公共設(shè)施羽毛球場、兒童嬉水池、游泳池、幼兒園、小學(xué)、商業(yè)中心、會(huì)所社區(qū)溫泉景觀廣場大面積綠化中庭廣場羽毛球場、兒童嬉水池、童趣游戲園幼兒園、會(huì)所綠色廣場、生態(tài)園林、底層私家花園，、水景、游泳池會(huì) 所戴思樂體泳池、私家會(huì)所全智能樓宇休閑會(huì)所、空中花園物業(yè)管理/顧問 深萬科 自行管理 景洲物業(yè) 錦繡山莊顧問 貝迪物業(yè) 自行管理 渝海物管占地面積（萬㎡） 約 4 萬(一期) 建筑面積(萬㎡) 80 10 5 規(guī)劃形態(tài) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 單體 單體 單體容積率 20綠化率 40%(綠地率) 60% 60% % 31%規(guī)劃戶數(shù) 900 多戶 2022 多戶 857 戶 一期 400 多戶 120 多戶 194 356交房期 2022 年 3 月 一期現(xiàn)房二期 2022 年 12 月 一期現(xiàn)房 一期現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 2022 年 3 月得房率 87% 82% 83% % 83% 86% 76%最低價(jià) 1700 元 /㎡ 1800 元/㎡ 1860 元/㎡ 1800 元/㎡ 1800 元 /㎡ 1780 元/㎡ 1580 元/㎡平均價(jià)(元/㎡) 多層 1950 2200 2100 2022 1900 1950 1800付款方式一次性 折；工商銀行提供 7 成20 年按揭( 折)一次性 折；工商銀行提供 7 成 20 年按揭一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭( 折)一次性 折；銀行提供 7 成 20年按揭一次性 折；銀行提供 7 成20 年按揭(折)一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭( 折)總體比較分析 規(guī)模：從樓盤占地面積和建筑面積來看，海棠曉月遠(yuǎn)高于其他樓盤；金陽? 物管公司評(píng)述：南岸區(qū)近七成的樓盤選擇自行進(jìn)行物業(yè)管理，聘請(qǐng)其它專業(yè)物管公司管理的較少，這與目前重慶全市的情況十分一致。上市時(shí)間2022 年6 月以前2022 年712 月2022 年16 月2022 年712 月尚未開盤樓盤個(gè)數(shù)7 8 6 5 10評(píng)述：從以上數(shù)據(jù)可以看出南岸區(qū)樓盤銷售周期超過一年的項(xiàng)目占了四成以上的比例；2022 年內(nèi)開始銷售的樓盤只占三成；而尚未開盤發(fā)售的樓盤占近三成的比重，預(yù)示著今年上半年可能將會(huì)出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，南岸區(qū)樓市 2022 年的競爭將更趨激烈。評(píng)述：目前南岸區(qū)主要樓盤按物業(yè)類型分類有小區(qū)型物業(yè) 25 個(gè)，單體樓 11 個(gè)，小區(qū)型物業(yè)占了近七成的比例；南岸區(qū)由于地形較平坦且可供開23 / 70發(fā)的土地資源較多，未來開發(fā)更多小區(qū)型物業(yè)的空間較大。（二） 區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境研究 總體特征開發(fā)企業(yè)本地化，開發(fā)水準(zhǔn)參差不齊：但近期已有市內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)和外資開發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)投資開發(fā)大規(guī)模物業(yè)，而且還有較多開發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)圈地等待時(shí)機(jī)上市，這些有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐將有力的推動(dòng)南岸區(qū)整體開發(fā)水平；上市樓盤體量偏?。耗壳笆袌錾瞎?yīng)樓盤多集中在10 萬平方米以下的規(guī)模，以小區(qū)型為主，小高層、多層所占比重較多，不過開發(fā)規(guī)模大于 25 萬平方米的物業(yè)已在南岸區(qū)出現(xiàn)，并且占到一定的比例，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場開始向大規(guī)模開發(fā)的發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁；物業(yè)以中檔、中低檔為主：中檔、中低檔物業(yè)競爭激烈，中高檔以上項(xiàng)目較少，但隨著融僑半島、揚(yáng)子江畔、溯源居等定位較高的物業(yè)的進(jìn)駐，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場將開始向檔次分布合理的成熟化市場過渡，市場細(xì)分化趨勢(shì)明顯；二房、三房面積趨?。?1100 平方米的二房和101140 平方米的三房的供應(yīng)是市場的主流，一房比例較少，但 6080 平方米的小二房和 101120 平方米的小三房所占份額有擴(kuò)大的趨勢(shì)，反映出開發(fā)商在目標(biāo)客戶群定位上已開始針對(duì)眾多的普通工薪階層。但也就因?yàn)槠浞康禺a(chǎn)開發(fā)時(shí)間較早，政府規(guī)劃不力，市政配套設(shè)施未跟上房地產(chǎn)開發(fā)速度。（4） 總體評(píng)價(jià)渝中區(qū)具有便利的交通條件和完善的商業(yè)、生活配套設(shè)施，使該區(qū)域的樓盤檔次定位一般較高，由此導(dǎo)致住宅總價(jià)過高，從而與目前重慶市民的購買力水平脫節(jié)。而新華雅閣也是大戶型，銷售卻非常差：一是由于其性價(jià)比與其它樓盤相比明顯較差；二是由于其戶型設(shè)計(jì)差。地王這類樓盤由于價(jià)格和居住環(huán)境的關(guān)系，受到鄰近區(qū)域，尤其是江北區(qū)樓盤的沖擊較大。以重慶市的傳統(tǒng)商業(yè)中心——解放碑為主的第一商圈和以兩路口為中心的商務(wù)、體育、交通中心商圈周邊，物業(yè)分布較為密集； 江景樓盤炒作較多：近兩年來由于重慶市政府大力發(fā)展了道路建設(shè)，尤其是濱江路的建設(shè)，從而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又開拓了一條戰(zhàn)線，“江景房”的概念一直炒到現(xiàn)在；大多物業(yè)為單體樓：渝中區(qū)現(xiàn)有物業(yè)大多為單體住宅，它們?nèi)鄙倥涮缀途G化，也缺乏寧靜和景觀，最大的好處就是位于都市區(qū)，生活配套較為健全，交通也方便；小戶型住宅受青睞：小戶型住宅主要集中在解放碑周圍，為單身或二人世界所準(zhǔn)備，同時(shí)也有較高的投資回報(bào)價(jià)值。實(shí)際事例顯示：黃花園大橋帶動(dòng)了江北的房市！鵝公巖大橋帶動(dòng)了南岸和九龍坡區(qū)的房價(jià)上揚(yáng)！石門大橋成了沙區(qū)和北部新城的紐帶！輕軌的規(guī)劃帶動(dòng)了沿線的房價(jià)和舊城改造！以后，購房者的跨區(qū)域行為更為增多！南方上格林 90 位的業(yè)主來自渝中區(qū)是很好的例子！15 / 70此外，南岸區(qū)在近年來與江北區(qū)的比較當(dāng)中，無論商貿(mào)還是居家，南岸均已占據(jù)壓倒性優(yōu)勢(shì)：重百、新世紀(jì)、百盛、麥德龍等知名商家相繼落戶南岸，以及融僑集團(tuán)、盈豐創(chuàng)展等地產(chǎn)巨子到南岸區(qū)“安營扎寨”就是明證。交通瓶頸一直是南岸人心中的痛，也是制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛的絆腳石。國內(nèi)外高新技術(shù)企業(yè)的大量涌入，必然會(huì)增大對(duì)工業(yè)廠房的需求，隨之而來的大量銀行、中介、證券等外資企業(yè)及駐華機(jī)構(gòu)會(huì)進(jìn)入，勢(shì)必對(duì)寫字樓形成較大的需求；大批外籍員工也會(huì)因工作原因而在境內(nèi)居住，這會(huì)擴(kuò)大中高檔住房的需求。目前，已建成綜合商貿(mào)區(qū)、回龍工業(yè)區(qū)、電子工業(yè)區(qū)、丹桂工業(yè)區(qū)，初步形成了機(jī)動(dòng)車及零配件、電子通訊、醫(yī)藥生物制品、食品、服裝、新型材料等六大支柱產(chǎn)業(yè)。（3） 區(qū)域競爭日趨激烈、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日趨合理近年來，南岸區(qū)房地產(chǎn)中低檔市場競爭激烈，但伴隨融僑半島、揚(yáng)子江畔、溯源居等高檔樓盤的亮相，將拉開南岸房地產(chǎn)高檔市場競爭的序幕。（4） 房價(jià)水平及其變化2022 年 2 季度南岸區(qū)住宅平均銷售價(jià)格為 元/㎡（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 元/㎡） ，商業(yè)用房銷售均價(jià)為 元/㎡（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 元/㎡） ，與整個(gè)重慶主城區(qū)房價(jià)相比，無論住宅還是商業(yè)用房都存在一定的差距，說明南岸區(qū)房地產(chǎn)市場有著巨大的發(fā)展?jié)摿?，同時(shí)亦在一定程度上說明區(qū)域購買力不強(qiáng)。二、 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及走勢(shì)預(yù)測（一） 對(duì)南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及特征的研判 市場現(xiàn)狀（1） 土地供應(yīng)數(shù)量2022 年上半年南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)情況表：受讓單位 地塊位置 年限 用地性質(zhì) 總面積（㎡）重慶彩瑞商貿(mào)有限公司 南岸區(qū)黃桷埡聯(lián)合村 50餐飲娛樂 7887吳琪毅 南岸區(qū)長生橋鎮(zhèn)涼風(fēng)村 50 1333重慶南岸區(qū)長虹汽車配件廠南岸區(qū)南坪瑪瑙溪 1312 號(hào) 50 工業(yè) 3068重慶自力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)新力村 50 商業(yè)住宅 6500王遠(yuǎn)賢 黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家鋪社 50 餐飲娛樂 2310陳素英 南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家 鋪社 50 餐飲娛樂 1595周勛華 南岸區(qū)黃桷埡勞動(dòng)社 50 餐飲娛樂 957重慶制鉗廠 南岸四公里廣黔路 70 號(hào) 50 工業(yè) 25695合計(jì) 49345從以上土地供應(yīng)情況看，地塊位置主要集中在黃桷埡一帶，且以餐飲、娛樂為主，說明南岸區(qū)旅游資源——南山的優(yōu)勢(shì)凸顯，這必將進(jìn)一步強(qiáng)化“吃在南岸”的服務(wù)業(yè)規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢(shì)。誠然，海內(nèi)外房地產(chǎn)巨頭兵臨城下，將會(huì)提升整個(gè)地產(chǎn)市場的品質(zhì)，但對(duì)當(dāng)前活躍于市場的開發(fā)商來說，則是一種潛在的威脅和警示。統(tǒng)計(jì)資料數(shù)據(jù)顯示：重慶市房地產(chǎn)市場每年的商品房成交面積和成交金額節(jié)節(jié)攀升， “錢途”一片光明。第三，重慶房地產(chǎn)業(yè)看好還在于正在加緊進(jìn)行以交通為中心的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。據(jù)第五次全國人口普查公布，截止 2022 年 11 月 1 日，全市總?cè)丝?090 萬人，其中城鎮(zhèn)居民 1023 萬人，全市城鎮(zhèn)化率33%，低于全國平均水平。（二） 展望未來 從最近幾年房地產(chǎn)及商品住宅的開發(fā)投資增長情況不難看出，近年來重慶市房地產(chǎn)市場處于一個(gè)蓬勃發(fā)展時(shí)期或者說是第二輪熱潮期。商品房銷售總量大于竣工總量，多 萬㎡。其中，新開工面積達(dá) 萬㎡，同比增長 46%；住宅施工面積增長%，高出施工總量增幅 個(gè)百分點(diǎn)；而需求量相對(duì)較小的寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房分別下降或小幅增長。經(jīng)過四年的探索，一種獨(dú)特的直轄模式逐漸建立起來，即大城市帶動(dòng)大農(nóng)村共同發(fā)展的政治、經(jīng)濟(jì)新格局基本形成。一、 重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展總態(tài)勢(shì)（一） 回溯過去 1997 年 3 月 14 日，重慶成為中國第四個(gè)直轄市。自 1997 年以來，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)跳躍式增長態(tài)勢(shì)：房地產(chǎn)投資以每年上升 30 億元的速度增長，年平均增長速度達(dá) %；1998 年重慶市住宅施工面積首次突破 1000 萬平方米，到 2022 年住宅施工面積達(dá) 1896 萬平方米，接近 2022 萬平方米大關(guān)，增幅達(dá)到 %；2022年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)更是呈現(xiàn)出火熱的狀況，保持高速增長態(tài)勢(shì)：全市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢(shì)去年前三季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá) 萬㎡，同比增長 %。另一方面，全市商品房銷售面積與銷售金額大幅度增長，僅主城區(qū)商品房銷售面積就達(dá) 萬㎡，同比增長 %，金