【正文】 場(chǎng)之間通路，便于開(kāi)發(fā)商時(shí)時(shí)的進(jìn)行產(chǎn)品的調(diào)整、細(xì)化、完善。能及時(shí)反饋終端消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品信息的關(guān)注點(diǎn)和購(gòu)買產(chǎn)品的興趣點(diǎn)，及時(shí)調(diào)整媒體策略和廣告重心，使開(kāi)發(fā)商的每一分投入得到超值的回報(bào)。 產(chǎn)品調(diào)整期 中國(guó)最大管理資源中心 在本階段產(chǎn)品開(kāi)始推向市場(chǎng) ， 接受市場(chǎng)的檢驗(yàn) 。建議可以綜合考慮，部分選擇，使項(xiàng)目的價(jià)格得到有力的支持。 在本產(chǎn)品產(chǎn)品孵化期尤為需要注意的是 ，產(chǎn)品構(gòu)成要件的格調(diào)要有產(chǎn)品的個(gè)性 ， 要圍繞著昌平區(qū)域優(yōu)雅高尚品位的主線展開(kāi) ， 產(chǎn)品有了個(gè)性才賦予了產(chǎn)品生命的活力 ， 才使產(chǎn)品有了建筑價(jià)值之外的理想附加值 ， 才能使開(kāi)發(fā)商獲取最佳的利潤(rùn)值 ， 讓產(chǎn)品快速的被市場(chǎng)接受 、 讓客戶認(rèn)可 ， 迅速的回籠資金達(dá)到預(yù)定的目標(biāo) 。 1. 產(chǎn)品孵化期 2. 產(chǎn)品調(diào)整期 3. 產(chǎn)品成熟期 中國(guó)最大管理資源中心 產(chǎn)品孵化期 產(chǎn)品的孵化期是產(chǎn)品形成最為重要的一個(gè)階段 ， 猶如生命的起源 。不足之處敬請(qǐng)指正。 相對(duì)價(jià)格低 ， 地段優(yōu)勢(shì)明顯 ，在區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模較大 ， 同時(shí)低價(jià)入市的策略取得了市場(chǎng)的一定認(rèn)可 ， 聚斂了人氣 ， 銷售達(dá)到 98％ ， 小戶型旺銷 。 說(shuō)明 中國(guó)最大管理資源中心 昌平區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展前景 在政府大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大背景，大環(huán)境的總體指導(dǎo)方針下，昌平區(qū)成為國(guó)務(wù)院通過(guò)的《北京城市總體規(guī)劃》中將要重點(diǎn)發(fā)展的新城之一，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將重點(diǎn)發(fā)展旅游業(yè)、物流業(yè)及科技園區(qū)和高教園區(qū)，北航、外交學(xué)院、師大、郵電大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)這五所大學(xué)將部分或全部搬遷到昌平，到2020年昌平將要有 60萬(wàn)常駐人口，同時(shí)大量的常駐人口和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶來(lái)，區(qū)域商業(yè)的繁榮和巨大的市場(chǎng)份額，也使住宅的需求有了提升的廣闊空間，相應(yīng)的住宅價(jià)格也會(huì)隨著供求關(guān)系的調(diào)整有本質(zhì)的提高 。 依照這些資料， 2020 年將依然是低密度住宅、健康住宅大量面市的一年。 就以后住宅市場(chǎng)的表現(xiàn)，首先是未來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房的銷售量每年增幅不會(huì)更大；其次是郊區(qū)低價(jià)位住宅的價(jià)格也在上漲，銷售占全市的比例持續(xù)大幅上漲的可能性不大；所以住宅均價(jià)下降的空間不大，未來(lái)北京住宅整體價(jià)格上漲比下調(diào)的可能性要大。在這之前，北京市突擊報(bào)批了 1億平方米土地量，引發(fā)了圈地運(yùn)動(dòng)。 中國(guó)最大管理資源中心 2020年全年客戶狀況 客戶以本市城鎮(zhèn)居民為主，按銷售面積計(jì)算，所占比例達(dá)到 74％；外省市個(gè)人購(gòu)買比例為 21％；另外，企事業(yè)單位、經(jīng)濟(jì)組織購(gòu)買的面積仍然占全部預(yù)售住宅的 ％。下半年銷售逐漸進(jìn)入高峰，延續(xù)多年的“金九銀十，輝煌年底”規(guī)律未變。其中，朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)三個(gè)區(qū)位居前三甲，三個(gè)城區(qū)銷售面積及銷售套數(shù)均超過(guò)全市 60％以上。 中國(guó)最大管理資源中心 在各區(qū)中，朝陽(yáng)、海淀居住類物業(yè)預(yù)售量最大，兩區(qū)的預(yù)售面積占全市 43%。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 北京 2020年整體房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)回顧 中國(guó)最大管理資源中心 概況 2020年，克服了“土地大限”對(duì)市場(chǎng)的不利影響，北京市各類房屋累計(jì)成交量高達(dá) ，其中，普通商品房預(yù)售 1431萬(wàn)平方米；再上市房交易面積也達(dá)到 130萬(wàn)平方米，各類交易量均創(chuàng)新高，全年銷售總金額 民幣。其他用房比例為 3%。 2020年北京市普通商品住宅銷售量超過(guò) 10萬(wàn)套，達(dá) 1173萬(wàn)平方米。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 2020年全年季節(jié)變化 2020年住宅交易受非典影響較小，即使 5月份交易也比較平穩(wěn)。 6月份經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售量較大，占全年經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售面積的 27％，占當(dāng)月居住類物業(yè)預(yù)售的 47％，使得當(dāng)月居住類物業(yè)預(yù)售面積較大、價(jià)格則較低。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 北京 2020年截止 12月，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng) 中國(guó)最大管理資源中心 2020年北京住宅供應(yīng)量會(huì)比 2020年有所上升，但增長(zhǎng)幅度縮小 2020年 2月，北京市人民政府辦公廳又發(fā)布 4號(hào)文件作為 33號(hào)文件的補(bǔ)充。但就各區(qū)域或各住宅樓盤來(lái)看， 價(jià)格大多呈上升的勢(shì)頭，很少感覺(jué)到住宅價(jià)格下降。比如棉花城二期、翡翠城的三期、威尼斯花園、順馳林溪、溫哥華森林、太合嘉園別墅、和記黃埔東壩的低密度項(xiàng)目、懷柔、通州、昌平的低密度項(xiàng)目、珠江國(guó)際城、驪城的后期等等都將在 2020 年在市場(chǎng)上供應(yīng)。 中國(guó)最大管理資源中心 昌平區(qū)域 住宅市場(chǎng)調(diào)查 中國(guó)最大管理資源中心 因?yàn)楸卷?xiàng)目無(wú)論是從其商業(yè)規(guī)模和住宅將來(lái)的建筑品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)來(lái)說(shuō)，都將定位于昌平的頂級(jí)項(xiàng)目，所以我們選擇的項(xiàng)目主要是在昌平本項(xiàng)目周邊的業(yè)態(tài)類似的項(xiàng)目，另外一些與本項(xiàng)目在建筑形態(tài)或者是價(jià)格差距較大的樓盤，我們這里就不再進(jìn)行比較。 小區(qū)板樓為磚混不帶電梯 ， 塔樓為三期工程 ， 一期多為回遷客戶 ， 產(chǎn)品構(gòu)成細(xì)節(jié)不完善 ， 窗型較老 ， 外墻涂料， 沒(méi)有創(chuàng)新的產(chǎn)品元素 。 永安小區(qū) 3200均價(jià) 中國(guó)最大管理資源中心 天成苑 3680元 中國(guó)最大管理資源中心 力天嘉苑 塔樓目前均價(jià) 4000 中國(guó)最大管理資源中心 市場(chǎng)調(diào)查小結(jié)分析 綜合以上的項(xiàng)目分析結(jié)論，現(xiàn)在在昌平區(qū)域內(nèi)還沒(méi)有同類型的產(chǎn)品在現(xiàn)階段銷售，沒(méi)有業(yè)態(tài)相似的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但如何深度挖掘項(xiàng)目自身的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，如何獲得最大化的產(chǎn)品利潤(rùn)和品牌效益就是我們?cè)陧?xiàng)目研討和項(xiàng)目產(chǎn)品分析時(shí)要重點(diǎn)討論和分析的 如果產(chǎn)品構(gòu)成合理，結(jié)合全新獨(dú)到的營(yíng)銷方式，就應(yīng)可以在區(qū)域市場(chǎng)取得良好的銷售業(yè)績(jī)和品牌效益 中國(guó)最大管理資源中心 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析 中國(guó)最大管理資源中心 第一類客戶 中國(guó)最大管理資源中心 第二類客戶 中國(guó)最大管理資源中心 第三類客戶 中國(guó)最大管理資源中心 消費(fèi)群購(gòu)買用途分類 自用型 占絕大多數(shù) 投資型 本案目標(biāo)客戶分布地域 昌平高端 客群 投資類 高端客戶 新時(shí)代 高端客戶 中國(guó)最