【正文】 的住宅小區(qū)，但多為新區(qū)及老城區(qū)居民安置小區(qū)，消費(fèi)力較弱，距本項(xiàng)目一公里以外雖有幾個(gè)高尚樓盤(pán)，但對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知度非常低，人氣的增旺仍需時(shí)日；限于本項(xiàng)目整體功能定位和規(guī)劃指標(biāo)的限制，重新策劃后可用于增加經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)不多，難于形成大的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，不利于吸引大型品牌運(yùn)營(yíng)商入駐，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的短期風(fēng)險(xiǎn)較大；項(xiàng)目的地理位置原因及用地限制使從事有規(guī)模的、支付較高租金的高端經(jīng)營(yíng)零售業(yè)態(tài)暫難引入。 項(xiàng)目的優(yōu)、劣勢(shì)分析由于本項(xiàng)目位于成都錦江區(qū)，南三環(huán)二段路邊上，是成都市規(guī)劃向東發(fā)展的主要區(qū)域之一，雖然本項(xiàng)目所處位置不錯(cuò)，而且是政府部門(mén)重視與支持的項(xiàng)目，但在市場(chǎng)中是一個(gè)全新的復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目。目前，項(xiàng)目周邊主要以拆遷安置生活小區(qū)、城東客運(yùn)中心、人才市場(chǎng)、錦江青少年活動(dòng)中心、醫(yī)院、學(xué)校、錦江高新區(qū)、農(nóng)村等為主。——促銷(xiāo)策略的調(diào)整：一個(gè)大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、招商到結(jié)束，往往會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，在這個(gè)時(shí)間內(nèi)，由于市場(chǎng)的進(jìn)步，客戶(hù)需求的進(jìn)步，使得規(guī)劃概念可能發(fā)生較大變化，這類(lèi)變化，往往在項(xiàng)目初期無(wú)法預(yù)見(jiàn)的，因此，本項(xiàng)目的促銷(xiāo)策略必須分階段運(yùn)作，根據(jù)銷(xiāo)售中的市場(chǎng)反饋信息加以調(diào)整。——運(yùn)行監(jiān)控：主要是商務(wù)方面內(nèi)外體系的監(jiān)控與調(diào)整。 實(shí)施管理190。初步設(shè)計(jì)管理及報(bào)建跟進(jìn)初步設(shè)計(jì)工作，把握設(shè)計(jì)方向及進(jìn)度，分析規(guī)劃、消防等職能管理部門(mén)的意見(jiàn)及可突破的余地，在技術(shù)上統(tǒng)籌把握項(xiàng)目發(fā)展方向并取得管理部分的認(rèn)可。190。190。它與具體的設(shè)計(jì)與施工事務(wù)脫離開(kāi)來(lái)，緊緊抓住項(xiàng)目的方向，保證項(xiàng)目有效地運(yùn)行并達(dá)到或超出預(yù)期的收益。精確營(yíng)銷(xiāo)完整的成功地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)不單是短線(xiàn)銷(xiāo)售出產(chǎn)品，而且銷(xiāo)售出的產(chǎn)品為產(chǎn)品擁有人帶來(lái)長(zhǎng)期利益，形成正循環(huán)的賺錢(qián)效應(yīng)，這不單是道德使然，也是成功生意的必由之路。190。190。商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)的價(jià)值不同，從而為發(fā)展商、消費(fèi)者、投資者和經(jīng)營(yíng)者提供了共贏的場(chǎng)所。價(jià)值和金錢(qián)都是一種觀念，價(jià)值處于波動(dòng)之中，房地產(chǎn)也處于波動(dòng)之中。另一方面商用物業(yè)的需求是經(jīng)營(yíng)需求，對(duì)交通條件、周邊環(huán)境、商業(yè)組合、經(jīng)營(yíng)規(guī)模的要求依存度高。它以土地所在地區(qū)的市場(chǎng)成熟度、有效市場(chǎng)需求力、發(fā)展商實(shí)力、工程技術(shù)為邊界條件，全過(guò)程適應(yīng)市場(chǎng)需求，動(dòng)態(tài)中控制各條件，適時(shí)轉(zhuǎn)化為收益的實(shí)現(xiàn)、資本的回報(bào)與增值。價(jià)值實(shí)現(xiàn)階段 8 我們提供的服務(wù)內(nèi)容 10 項(xiàng)目概念策劃 10 營(yíng)銷(xiāo)策劃和實(shí)施管理 11第二部分 項(xiàng)目定位初步建議 13 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 13 項(xiàng)目的優(yōu)、劣勢(shì)分析 13 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 13 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 14 項(xiàng)目的基本操作思路分析 15 項(xiàng)目功能定位構(gòu)思 15 運(yùn)動(dòng)板塊 15 商業(yè)板塊 17第三部分 概念策劃階段的工作計(jì)劃 20 現(xiàn)階段主要工作 20 前期策劃主要研究的問(wèn)題 20 概念方案設(shè)計(jì) 21 主要策劃思路 22 項(xiàng)目組成員 23 工作進(jìn)度計(jì)劃 24 概念策劃研究大綱 25第四部分 服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 28附件：投標(biāo)單位簡(jiǎn)介 29一、廣州宏一投資策劃咨詢(xún)有限公司簡(jiǎn)介 30二、廣州宏達(dá)工程顧問(wèn)有限公司簡(jiǎn)介 31三、我們承擔(dān)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 33四、同類(lèi)型項(xiàng)目業(yè)績(jī)(部分) 35附圖：成都錦江先鋒運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地功能布局構(gòu)思 37 前 言根據(jù)貴司關(guān)于《成都錦江先鋒運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、商業(yè)部分招商、銷(xiāo)售代理公司招標(biāo)書(shū)》的要求，廣州宏一投資策劃咨詢(xún)有限公司和廣州宏達(dá)工程顧問(wèn)有限公司決定結(jié)成聯(lián)合體，共同組建穩(wěn)定的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，參加貴司組織的“成都錦江先鋒體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)商業(yè)部分招商、銷(xiāo)售代理公司”的國(guó)內(nèi)公開(kāi)招標(biāo)，并承諾一旦我方中標(biāo)，我們將嚴(yán)格按照本建議書(shū)的內(nèi)容提供優(yōu)質(zhì)的策劃及代理服務(wù)。價(jià)值發(fā)現(xiàn)階段 7 詳細(xì)策劃190。保障成功 5 營(yíng)銷(xiāo)策劃的宗旨190。成都錦江先鋒體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)及商業(yè)設(shè)施全程控制策劃二00七年五月九日 目 錄前 言 3第一部分 開(kāi)發(fā)模式建議及我們的服務(wù)內(nèi)容 4 導(dǎo)入現(xiàn)代成功的開(kāi)發(fā)模式全程控制策劃方法論 4 什么是全程控制策劃 4：價(jià)值發(fā)現(xiàn)與價(jià)值兌現(xiàn) 4 全程控制策劃的實(shí)踐論 5 開(kāi)發(fā)概念策劃的宗旨190。190。190。190。 第一部分 開(kāi)發(fā)模式建議及我們的服務(wù)內(nèi)容 導(dǎo)入現(xiàn)代成功的開(kāi)發(fā)模式全程控制策劃方法論 什么是全程控制策劃全程控制策劃是在動(dòng)態(tài)市場(chǎng)中建立土地價(jià)值發(fā)現(xiàn)控制系統(tǒng)和土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)控制系統(tǒng)的全面解決方案。一方面商用物業(yè)使用目的不像住宅，住宅主體的目的是滿(mǎn)足個(gè)人居住所需，而商用物業(yè)則是滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)所需，從中長(zhǎng)期而言升值速度商用大于住宅。：價(jià)值發(fā)現(xiàn)與價(jià)值兌現(xiàn)成功的房地產(chǎn)投資在于土地價(jià)值的發(fā)現(xiàn)。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，這種特性在商業(yè)物業(yè)里表現(xiàn)得特別明顯。 全程控制策劃的實(shí)踐論 開(kāi)發(fā)概念策劃的宗旨190。 建設(shè)策劃的宗旨190。190。 全過(guò)程控制策劃和控制實(shí)施的幾個(gè)主要工作階段全過(guò)程控制策劃是以市場(chǎng)之贏利為中心，根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案并指導(dǎo)實(shí)施的全過(guò)程經(jīng)濟(jì)技術(shù)戰(zhàn)略服務(wù)工作。 概念策劃190。 詳細(xì)策劃190。經(jīng)過(guò)各專(zhuān)業(yè)策劃的鋪位、設(shè)備布置后，才能進(jìn)行建筑布置。物業(yè)管理模式策劃引導(dǎo)物業(yè)管理介入到項(xiàng)目發(fā)展的前期階段，根據(jù)物業(yè)檔次及其功能定位確定各項(xiàng)服務(wù)所達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，并制定物業(yè)管理方案及制度?！こ淌┕ぃ喊▽?duì)工程采購(gòu)和產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)進(jìn)行全過(guò)程技術(shù)監(jiān)控和計(jì)劃實(shí)施控制，通過(guò)制定詳細(xì)的工作計(jì)劃，精確控制掌握計(jì)劃進(jìn)程，利用合同手段滿(mǎn)足工程施工的控制，達(dá)到項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)之總目標(biāo)。同時(shí)，隨著銷(xiāo)售過(guò)程的不斷深入，以及營(yíng)銷(xiāo)策略的不斷調(diào)整，價(jià)格的調(diào)整也變得很有必要。 我們提供的服務(wù)內(nèi)容 項(xiàng)目概念策劃市場(chǎng)調(diào)研l(wèi) 宏觀及區(qū)位經(jīng)濟(jì)、地理環(huán)境分析l 微觀環(huán)境調(diào)查l 問(wèn)卷調(diào)查及上門(mén)拜訪(fǎng)l 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查l 成都地區(qū)商業(yè)物業(yè)、酒店業(yè)及體育設(shè)施之市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)l 成都地區(qū)商業(yè)物業(yè)、酒店業(yè)及體育設(shè)施之價(jià)格調(diào)整l 需求分析市場(chǎng)定位和經(jīng)濟(jì)分析l 制定競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)l 選擇目標(biāo)市場(chǎng)l 發(fā)掘項(xiàng)目的差別優(yōu)勢(shì)l 本項(xiàng)目SWOT分析l 經(jīng)濟(jì)分析l 分析消費(fèi)者心理l 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)概念設(shè)計(jì)物業(yè)價(jià)值及功能分析l 物業(yè)價(jià)值分析l 平面分割策劃l 建筑功能策劃概念規(guī)劃設(shè)計(jì)l 項(xiàng)目總體構(gòu)思l 空間關(guān)系處理l 規(guī)劃設(shè)計(jì)要素及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)訂立l 景觀分析與規(guī)劃l 交通規(guī)劃l 項(xiàng)目配套設(shè)施規(guī)劃 營(yíng)銷(xiāo)策劃和實(shí)施管理物業(yè)包裝策劃l 視覺(jué)VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議l 工地現(xiàn)場(chǎng)形象誘導(dǎo)l 工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)建議市場(chǎng)推廣和銷(xiāo)售計(jì)劃l 各銷(xiāo)售期的營(yíng)銷(xiāo)策略擬定l 銷(xiāo)售形式l 銷(xiāo)售渠道選擇l 營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃安排l 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用安排促銷(xiāo)手段策劃l 廣告策劃l 展銷(xiāo)會(huì)策劃l 慶典儀式策劃l 促銷(xiāo)方法設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式策劃l 物業(yè)管理的前期介入l 管理費(fèi)的確定l 具體對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的建議銷(xiāo)售與招商代理實(shí)施l 招商及