【正文】 圖： 規(guī)劃說(shuō)明書(shū)區(qū)位分析圖現(xiàn)狀分析圖功能分區(qū)圖總平面圖道路系統(tǒng)規(guī)劃圖交通組織方案圖景觀分析圖分期建設(shè)圖其它必要的分析圖 第四部分 服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在我們提供的服務(wù)范圍中，主要分為項(xiàng)目的概念策劃、銷售和招商過(guò)程以及綜合月度服務(wù)費(fèi)。通過(guò)整合資源優(yōu)勢(shì)，匯聚行業(yè)精英，公司已形成了專業(yè)化、規(guī)范化、全程化的高效運(yùn)作體系，是國(guó)內(nèi)最具影響力的大型商業(yè)策劃服務(wù)機(jī)構(gòu)之一。作為一個(gè)技術(shù)智力密集型的咨詢服務(wù)企業(yè)，宏達(dá)在不斷提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，時(shí)刻注重企業(yè)內(nèi)部質(zhì)量保證體系、信息資源和專業(yè)人才資源的建立、發(fā)展和完善。我公司承擔(dān)過(guò)大量項(xiàng)目的全程策劃及統(tǒng)籌管理服務(wù)，如廣東發(fā)展銀行深圳中心廣場(chǎng)、廣州中泰國(guó)際廣場(chǎng)、廣州光明廣場(chǎng)、成都海發(fā)新世界、廣東科學(xué)中心、佛山瀾石（國(guó)際）金屬交易中心、廣州香格里拉大酒店、佛山新城區(qū)五星級(jí)酒店等項(xiàng)目。我們長(zhǎng)期在中國(guó)大陸，包括四川地區(qū)開(kāi)展項(xiàng)目的全程策劃及統(tǒng)籌管理，對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和建設(shè)程序非常了解，同各類專業(yè)服務(wù)公司、品牌運(yùn)營(yíng)商、新聞媒體合作關(guān)系良好，積累了一大批優(yōu)秀的可以合作的專業(yè)服務(wù)公司。我們所從事的專業(yè)范疇非常廣泛，承擔(dān)的咨詢項(xiàng)目包括了廣州越秀區(qū)舊城改造可行性研究、廣州白云區(qū)豐泰物流園可研、佛山瀾石舊城改造項(xiàng)目全程策劃、佛山中心組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)等區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；珠海香州及北區(qū)污水處理廠、佛山體育中心（世紀(jì)蓮）及綜合體育館（嶺南明珠）、佛山垃圾處理站BOT項(xiàng)目咨詢、廣州南沙管道燃?xì)馓卦S經(jīng)營(yíng)權(quán)（BOT）招標(biāo)等市政配套項(xiàng)目；香港新世界東逸花園、富力廣場(chǎng)、珠江帝景苑、匯僑新城、以及中泰國(guó)際廣場(chǎng)、光明廣場(chǎng)、深圳中心廣場(chǎng)、廣州香格里拉大酒店等地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；上海通用汽車、廣州寶潔、安利化工、美標(biāo)搪瓷、埃爾夫潤(rùn)滑油、百事可樂(lè)、南方高科等工業(yè)項(xiàng)目。宏一立足珠三角，面向全國(guó)。 項(xiàng)目組成員序號(hào) 姓名 年齡 專業(yè)領(lǐng)域 職稱/職位1. 劉益彬 35 MBA 注冊(cè)咨詢工程師、經(jīng)濟(jì)師2. 何 堅(jiān) 50 商業(yè)策劃 策劃總監(jiān)3. 吳冠文 34 國(guó)際貿(mào)易 高級(jí)策劃經(jīng)理4. 梁 嵐 33 城市建設(shè)管理 經(jīng)濟(jì)師5. 林 昆 30 建筑學(xué) 博士6. 劉玉峰 29 房地產(chǎn)管理 經(jīng)濟(jì)師7. 黃 英 27 項(xiàng)目管理/建筑學(xué) 工程師8. 鄭亞路 27 房地產(chǎn)營(yíng)銷 策劃經(jīng)理9. 黎 莉 30 建筑 建筑師10. 李炳強(qiáng) 33 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃師11. 黃一文 34 工程造價(jià) 注冊(cè)造價(jià)工程師12. 宋小勇 28 工程經(jīng)濟(jì) 經(jīng)濟(jì)師 工作進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目前期策劃及概念方案設(shè)計(jì)時(shí)間約需60天。l 利用我司掌握的大量市場(chǎng)基礎(chǔ)資料，結(jié)合成都同類商業(yè)中心的發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)業(yè)布局和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及規(guī)劃，確定本項(xiàng)目的各功能的市場(chǎng)容量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)力，以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，其結(jié)果為確定項(xiàng)目功能定位、建設(shè)規(guī)模與開(kāi)發(fā)方案提供依據(jù)。 第三部分 概念策劃階段的工作計(jì)劃“千里之行始于足下”，本項(xiàng)目在現(xiàn)階段首先要高質(zhì)量地完成概念策劃工作。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)早期，由于市場(chǎng)不成熟，可先引進(jìn)幾家汽車專賣店，一方面可增加收益，同時(shí)吸引人氣，遠(yuǎn)期視市場(chǎng)情況也較易調(diào)整功能，或者建設(shè)室內(nèi)網(wǎng)球館用于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。第三層：品牌家私：客廳家私、臥房家私、書(shū)房家私、兒童房家私等。l 停車場(chǎng)。l 中、西餐廳。將一般的全民健身廣場(chǎng)通過(guò)增加戶外拓展訓(xùn)練設(shè)施（障礙物、攀巖墻等），提高體育場(chǎng)地的使用率，并對(duì)接新興的戶外拓展訓(xùn)練市場(chǎng)，以團(tuán)體客戶為主，與酒店內(nèi)的住宿、餐飲、休閑等功能配套。場(chǎng)地可夜間使用。適當(dāng)引進(jìn)品牌餐飲名店、家居裝飾城、連鎖超市、汽車4S店、戶外拓展項(xiàng)目基地等等；經(jīng)營(yíng)盡量分類經(jīng)營(yíng)，將場(chǎng)地按分類交給專業(yè)的經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行管理經(jīng)營(yíng)與維護(hù)，尤其是商業(yè)設(shè)施用地與體育設(shè)施用地要以兩種不的思路來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，要讓消費(fèi)者通過(guò)體育鍛煉得到全面的療養(yǎng)，形成一種“消費(fèi)在健康快樂(lè)中”的體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所；由于本項(xiàng)目所處的地段周邊因素，體育設(shè)備的建設(shè)必須充分考慮周邊日益增長(zhǎng)的人流與消費(fèi)力，要有超前的引導(dǎo)意識(shí)，避免出現(xiàn)過(guò)早“老化”的現(xiàn)象。項(xiàng)目周邊道路交通狀況發(fā)達(dá)，又在成都市形象工程三環(huán)路以內(nèi)，臨街面較長(zhǎng)，項(xiàng)目本身植被很好，環(huán)境優(yōu)美。營(yíng)銷實(shí)施——價(jià)格策略的調(diào)整：隨著供求關(guān)系的變化和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，價(jià)格也就有上升或下降的波動(dòng)，為配合銷售情況，有必要進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，以反映市場(chǎng)需求變化。營(yíng)銷及市場(chǎng)推廣計(jì)劃擬定物業(yè)定位和物業(yè)包裝原則，市場(chǎng)營(yíng)銷及推廣計(jì)劃，包括價(jià)格策略、廣告策略以及銷售策略等。建筑功能策劃建筑功能策劃也是概念策劃階段的核心工作之一，它首先通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊及區(qū)位的經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件分析確定建筑功能定位；其次對(duì)建筑各功能營(yíng)造空間環(huán)境進(jìn)行策劃并對(duì)可行性進(jìn)行詳細(xì)分析，相當(dāng)于對(duì)建筑方案進(jìn)行預(yù)設(shè)計(jì)；最后編制建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑方案設(shè)計(jì)。價(jià)格價(jià)值策略到面積分割策劃，到市場(chǎng)推廣與廣告設(shè)計(jì)，到銷售計(jì)劃實(shí)施，再到招商組合與實(shí)施，商業(yè)經(jīng)營(yíng)及商業(yè)管理，再交付到物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)投資、經(jīng)營(yíng)、管理三方三贏局面。市場(chǎng)調(diào)查到專業(yè)分析，專業(yè)分析加行業(yè)積累到概念設(shè)計(jì)，概念設(shè)計(jì)指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)利潤(rùn)設(shè)計(jì)。不同的價(jià)值觀賦予土地不同的靈魂，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值的不同。商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中最具挑戰(zhàn)性的類別，風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)高，復(fù)雜性、專業(yè)性要求高。保障成功階段 7 實(shí)施管理190。贏在開(kāi)始 5 建設(shè)策劃的宗旨190。190。我方專案小組于4月24日至26日對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地考察，對(duì)成都地區(qū)及周邊市場(chǎng)進(jìn)行了初步調(diào)研，并與貴司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行了多次溝通交流，在此基礎(chǔ)上，我方提出在本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷過(guò)程中采用“全程控制策劃”的模式，并進(jìn)一步結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況和我們操作商業(yè)項(xiàng)目全程策劃的豐富經(jīng)驗(yàn)，完成了本建議書(shū)，希望與貴司就本項(xiàng)目的整體運(yùn)作達(dá)成更進(jìn)一步的合作，為實(shí)現(xiàn)成都錦江先鋒體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益利潤(rùn)最大化而努力。好則回報(bào)高，差則可能滿盤皆輸，不單是要銷售成功、建設(shè)成功，而且要成功經(jīng)營(yíng)，并要解決商用物業(yè)特有的二元消費(fèi)主體，即投資人士與商家經(jīng)營(yíng)人士的不同，及二元主體造成的業(yè)權(quán)分散與經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)所需統(tǒng)一業(yè)權(quán)的矛盾。所以說(shuō)，對(duì)土地價(jià)值的挖掘，即是對(duì)金錢和價(jià)值的認(rèn)識(shí)。保障成功一般認(rèn)為完整的規(guī)范的工程運(yùn)作可能對(duì)質(zhì)量保障有作用，也能節(jié)省經(jīng)費(fèi)，其實(shí)最主要的是我們擁有實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品流水線工廠式生產(chǎn)的積累，不單是省錢保障質(zhì)量，也縮短了時(shí)間，贏得了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最為重要的先機(jī)，降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目發(fā)展全程顧問(wèn)包括全過(guò)程控制策劃和全過(guò)程控制實(shí)施，由概念策劃、詳細(xì)策劃和實(shí)施管理三個(gè)工作階段組成。保障成功階段專項(xiàng)功能策劃這里的專業(yè)策劃是指對(duì)商業(yè)、酒店、體育設(shè)施等專項(xiàng)功能體系的策劃，需要達(dá)到初步設(shè)計(jì)的詳細(xì)程度。190?！N售和招商進(jìn)度控制：就是注意防范銷售階段性問(wèn)題，對(duì)不同階段的營(yíng)銷進(jìn)度進(jìn)行控制，保持本項(xiàng)目持續(xù)性競(jìng)爭(zhēng)力。我司的專案小組經(jīng)過(guò)研究分析，初步認(rèn)為本項(xiàng)目具有以下幾方面的優(yōu)、劣勢(shì)： 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目位于成都市錦江區(qū)內(nèi)，地段優(yōu)越，前景看好，而且是成都市規(guī)劃向東發(fā)展的重要區(qū)域之一；項(xiàng)目周邊及2