房地產(chǎn)營銷策劃及組織探討-全文預(yù)覽
【正文】 年的一項調(diào)查表明，%的消費者將價格做為首要考慮因素，因此，要使消費者能夠承受，地產(chǎn)商的投資又能得到較好的回報，有效合理的控制售價，是地產(chǎn)銷售面臨的難點。主要有朝向價差、樓層價差、視野價差，一般東南座較貴，西南座便宜；高層較貴，低層較便宜；采光視野佳時較貴，臨街或采光較暗者便宜。通常樓層越多，最高價與最低價之間的價格差距越大。除了評估差異條件外，還需檢視各期或各棟的可銷售面積，使各期或各棟的均價乘以各自之可銷售面積之和，等于樓盤之平均單價乘以全部可銷售面積的總和。任何一個樓盤首先必須決定其整體價格水平，即“均價”，以作為細部價格訂定的依據(jù)。第一競爭圈層：完全可替代產(chǎn)品圈第二競爭圈層：部分可替代產(chǎn)品圈第三競爭圈層：極個別可替代產(chǎn)品圈4．考慮定價的因素要使地產(chǎn)商所開發(fā)樓盤的價格具備強大的市場競爭力，并為各方面所接受，必須站在整體的角度，考慮各種影響因素，比如市場消費觀念的變動、市政工程的建設(shè)、地域氣候的特征、國家金融財政政策的改變、股票市場的波動、競爭者的品牌等等因素。通過對消費者需求變動的估計可以大概確定樓盤的價格水平，確保樓盤得到最大限度的利潤。樓盤價格定位主要有以下程序：1．選擇定價目標(biāo)在進行產(chǎn)品定價之前，必須對樓盤的營銷目標(biāo)進行深入研究，考慮競爭環(huán)境，權(quán)衡地產(chǎn)營銷中的各種關(guān)系，選擇適合的營銷目標(biāo)，使樓盤在定價過程以及日后價格的調(diào)整中有所依據(jù)，確保一旦外部環(huán)境發(fā)生變化能夠靈活應(yīng)變。單位價格的一點小偏差會導(dǎo)致總銷售額巨大的變化。1999年國家為消化大量的空置房取消營業(yè)稅的政策。市場競爭已轉(zhuǎn)化為品牌的競爭，如何在市場競爭中確立自己的品牌優(yōu)勢，塑造鞏固發(fā)展自己的品牌形象，為日后的發(fā)展打下基礎(chǔ)也是價格策劃的一個重要目標(biāo)。這一目標(biāo)不僅包括產(chǎn)品能全部銷售，而且包括產(chǎn)品能在最短的時間內(nèi)銷售額達到最大。這是地產(chǎn)商選擇定價方法的依據(jù)。所以定價前必須認(rèn)真分析消費者對產(chǎn)品的價值判斷，這些方面的價值判斷在不同的地產(chǎn)市場發(fā)展階段有所不同。根據(jù)萬科的經(jīng)驗，商品住宅開發(fā)中設(shè)計費和景觀綠化投資是邊際利潤中最高的兩個項目，其中景觀綠化投資往往可以帶來5倍左右的收益。 北京萬科城市花園新區(qū)丹桂園推出銷售時，凡是*近中心花園、景觀較好的房子都有加價，加價系數(shù)最高的達10%，另外一樓帶小花園的房子也加價10%。這個案例及其鮮明地反映了建筑風(fēng)格對住宅市場價格的巨大影響。（2）建筑風(fēng)格對市場價格的影響。在絕大多數(shù)的地產(chǎn)項目中，戶型對市場效果的影響都是舉足輕重的，它實際上涉及市場定位問題。產(chǎn)品的差異化程度越高，所面臨的市場競爭越小，其產(chǎn)品本身的唯一性就越大，價格也將不再是銷售中的最大難點。市場經(jīng)濟最明顯的特點就是市場競爭。一些發(fā)展商只得依*價格杠桿的作用，開辟降價捷徑吸引需求者。在賣方市場的情況下，由于商品住宅供不應(yīng)求，顧客對價格雖做考慮，但不過分強求。當(dāng)兩者有一方發(fā)生變動之時，另一方也會產(chǎn)生對應(yīng)的變化，使市場價格重新形成。市場供求關(guān)系的變動對地產(chǎn)商的樓盤定價有著極大的制約作用。這兩項收費有交*之處。比如水、電、氣、電信等壟斷性行業(yè)的收費，指定施工隊伍、工程計費透明度低，收費彈性大。稅費成本雖有降低空間，但缺少政策。1999年揚州舉行的首次國有土地使用權(quán)拍賣會上透露的消息表明，商品房用地價格正以較快的速度攀升，下一部必然水漲船高，房價會沿著相同軌跡攀高。因此價格策劃必須在對各種因素進行深入細致分析的基礎(chǔ)之上制定。同時也要在對目前樓市細致分析的基礎(chǔ)上，加強對未來樓市的分析，使樓盤的價格保持適當(dāng)?shù)膹椥院皖A(yù)期性。它體現(xiàn)為兩個明顯特征：房地產(chǎn)的價格策劃具有整體性和系統(tǒng)性的特點。要使消費者能夠承受，開發(fā)商的投資又能得到較好的回報，合理有效的價格策劃成為房地產(chǎn)營銷策劃中的關(guān)鍵。而價格作為房地產(chǎn)市場運行的核心，是社會利益的結(jié)合點。價格策劃是整個地產(chǎn)營銷活動中的極重要的一環(huán),它不僅包括價格的制定、定價技巧的運用,同時包括在一定的營銷條件下,為了實現(xiàn)房地產(chǎn)商預(yù)期的營銷目標(biāo)而協(xié)調(diào)配合營銷組合的其它有關(guān)方面,并在實施過程中不斷修正價格策略的全過程。以樓市為基礎(chǔ)就是要求在不斷變化的市場中及時、準(zhǔn)確地調(diào)整樓盤的價格水平，保證樓盤價格的有效性。房地產(chǎn)價格策劃是在一定的內(nèi)外環(huán)境的背景下進行的，將受各種因素的影響。總體而言，土地成本只會升不會降。拆遷費用在商品房成本中所占比例也較大，是商品房價格居高不下的原因之一。行政壟斷性收費過濫。例如廣州規(guī)定土地收益應(yīng)主要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，配套設(shè)施建設(shè)費用于市政基礎(chǔ)設(shè)施配套。然而，*取消部分收費能不能降到消費者期望的水平，這也很難說，因為現(xiàn)在政策沒下，即使有，一些行政性收費的減免和亂收費的清理，也非一日之功，一針見效，更何況房價歸根結(jié)底取決于市場。當(dāng)供給和需求平衡時，市場價格形成。一般來說，需求彈性系數(shù)1，則需求彈性大，需求量的變化幅度大于價格的變化幅度，需求彈性曲線趨于平緩，此時若價格下降（或上升）1%，產(chǎn)品需求量增加（或減
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1