【正文】 正壓送風(fēng)）風(fēng)機(jī) —— 防火卷簾門； 6. 電話電視網(wǎng)絡(luò)： 電話 —— 電視 —— 電腦 —— 網(wǎng)絡(luò)設(shè)備； 7. 防盜對(duì)講： 主機(jī) —— 分配器； 8. 電視監(jiān)控： 控制器 —— 電視機(jī) —— 攝像鏡頭； 9. 車輛管理設(shè)備： 汽車道閘等 —— 收費(fèi)軟件； 10. 辦公等固定資 產(chǎn)設(shè)備： 屬固定資產(chǎn)，由公司辦公室建帳，在此手冊(cè)中不列入。 (十六 ) 發(fā)生火警時(shí)，工作人員要積極投入 滅火，并保證消防給水系統(tǒng)，事故照明、排煙機(jī)等消防設(shè)施用電。水池蓋應(yīng)加鎖，并指定專人保管鑰匙，打開水池蓋必須經(jīng)當(dāng)值領(lǐng)班或經(jīng)理批準(zhǔn)。 (九 ) 未經(jīng)工程部經(jīng)理 /副經(jīng)理批準(zhǔn)，外來人員（包括參觀學(xué)習(xí)、探親訪友、施工人員）禁止進(jìn)入配電房、設(shè)備間和電梯機(jī)房，經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入人員必須辦好登記手續(xù)，由值班人員陪同進(jìn)入。 (六 ) 在轉(zhuǎn)動(dòng)設(shè)備上工作時(shí)，嚴(yán)禁戴手套，防止卷入機(jī)內(nèi)。 3. 領(lǐng)班負(fù)責(zé)該班管轄范圍的安全工作。 2. 被派維修人員不得向業(yè)主收取現(xiàn)金。 保修期限：與開發(fā)建設(shè)單位交接驗(yàn)收之日起一年內(nèi)，個(gè)別項(xiàng)目保修期超過一年的按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 十二 . 室內(nèi)維修管理規(guī)定 ： ☆ XX/GCB0212 (一 ) 目的： 以“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨為商戶排憂解難，收費(fèi)合理，業(yè)主滿意。 8. 使用的手燈必須帶護(hù)罩，并采用 36 伏以下的安全電壓。 4. 在底坑應(yīng)將底坑的急停開關(guān)斷開或?qū)⑾匏倨鲝埦o裝置的安全開關(guān)斷開，底坑 和轎頂、機(jī)房不得同時(shí)作業(yè)，如須同時(shí)作業(yè)，作業(yè)人員必須帶安全帽，必須注意工件、工具不得下落，以防落物傷人。 2. 在機(jī)房維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)先斷開機(jī)房總電源后，才能進(jìn)行各掣板的清理、保養(yǎng)等工作。 (十三 ) 對(duì)電梯進(jìn)行檢查和修理的記錄，應(yīng)詳細(xì)注明日期，并將檢驗(yàn)及檢修報(bào)告及觀察記錄存檔保管。 (九 ) 在井道檢修門近旁應(yīng)設(shè)有“電梯井道 — 危險(xiǎn)，未經(jīng)許 可，禁止入內(nèi)”的醒目字句。 (五 ) 當(dāng)同一機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)有數(shù)臺(tái)曳引機(jī)時(shí)，各主開關(guān)及照明開關(guān)，均應(yīng)設(shè)置各開關(guān)所對(duì)應(yīng)的電梯編號(hào)。 (二 ) 機(jī)房必須設(shè)鎖，經(jīng)常檢查，防止閑人進(jìn)入。管理是維修保養(yǎng)的監(jiān)督付予實(shí)施的保證，因此為獲得電梯高質(zhì)量的服務(wù)，必須設(shè)有專門管理電梯的部門，對(duì)電梯實(shí)行全面管理。 5. 水箱每半年與衛(wèi)生防疫站聯(lián)系消毒一次。 (四 ) 水箱管理規(guī)定： 1. 水箱設(shè)施由 專人負(fù)責(zé)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)。 (三 ) 二次給水管理規(guī)定： 1. 二次供水由指定的給排水維修工負(fù)責(zé)管理。 3. 定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹。合同的執(zhí)行和管理由工程部負(fù)責(zé)。 (三 ) 外委工程項(xiàng)目納入工程部年度檢修計(jì)劃管理范圍，經(jīng)經(jīng)理室批準(zhǔn)后執(zhí)行。 3. 設(shè)備故 障影響運(yùn)行時(shí)，交班人應(yīng)加班與接班人員全力排除故障后，方可交班離崗。 3. 檢查儀表工具有否缺失，并在交接班本上簽名。 (六 ) 應(yīng)定時(shí)檢測(cè)控制線路。 (二 ) 風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)任何設(shè)備未經(jīng)允許不得移動(dòng)位置。 (四 ) 定期清洗系統(tǒng)的過濾網(wǎng)和過濾器，保證送風(fēng)管道和水管道的通暢。 (九 ) 保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。 (五 ) 機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門經(jīng)理、允許，禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入。 四 . 電梯機(jī)房管理制度 ： ☆ XX/GCB0204 (一 ) 每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。 (四 ) 泵房每星期由分管負(fù)責(zé)人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔。 三 . 水泵房管理制度 ： ☆ XX/GCB0203 (一 ) 值班人員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。 (六 ) 嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄。 (二 ) 低壓房值班員必須熟悉發(fā)電機(jī)的基本性能和操作方法，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)作經(jīng)常性的巡視檢查 (三 ) 平時(shí)應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油油位、冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的儲(chǔ)備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行 8 小時(shí)用油量。 (七 ) 經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。 (四 ) 經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表無塵。 第二章 規(guī)章制度、規(guī)定 ☆ XX/GCB02 文件名稱： 規(guī)章制度、規(guī)定 頁 碼： 文件編號(hào)： XX/GCB02 編 制 日 期： 2020410 修改日期： 年 月 日 生效日期： 年 月 日 版號(hào) /更改號(hào)： 一 . 配電房管理制度 ： ☆ XX/GCB0201 (一 ) 配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，設(shè)專職電工對(duì)其實(shí)行 24 小時(shí)運(yùn)行值班。相關(guān)文件《 XX/GCB/052》 (六 ) 負(fù)責(zé)對(duì)大廈內(nèi)電話系統(tǒng)線路以及辦公室自動(dòng)化設(shè)備進(jìn)行經(jīng) 常化保養(yǎng)，確保其處于最佳狀態(tài)。相關(guān)文件《 XX/GCB/044～ 047》 (二 ) 配合電梯專業(yè)公司完成周、月和年度的電梯保養(yǎng)工作，并檢查保養(yǎng)質(zhì)量，經(jīng)確認(rèn)后將記錄存檔保管。 (八 ) 嚴(yán)格遵守《員工守則》及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。相關(guān)文件《 XX/GCB/0034》 (五 ) 做好空調(diào)和空調(diào)機(jī)房及控制柜的清潔工作，做到無污跡、無灰塵、無垃圾。相關(guān)文件《 XX/GCB/011》 (二 ) 設(shè)備開、停應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)換運(yùn)行狀態(tài)牌，尤其是接到維修人員停機(jī)維修通知后，立即掛檢修牌。 (十 ) 積極參加各項(xiàng)培訓(xùn)工作，努力提高專業(yè)技術(shù)知識(shí)。相關(guān)文件《 DX/GCB/008》 (六 ) 交班時(shí)發(fā)生故障，上一班必須協(xié)同下一班排除故障后才能下班，配電設(shè)備發(fā)生事故時(shí)不得離崗。 (二 ) 努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握大廈電氣設(shè)備的原理及實(shí)際操作與維修。 (七 ) 積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。 (三 ) 當(dāng)班期間及時(shí)巡視檢查上下系統(tǒng)設(shè)備和其他設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，并做好巡檢記錄。 (十 ) 每天按規(guī)定做好值班室內(nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。相關(guān)文件《 XX/GCB/016》 (六 ) 負(fù)責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。 (四 ) 堅(jiān)守崗位，定期巡視電氣設(shè)備及水泵房，密切監(jiān)視各儀表的工作情況。 六 . 維修組人員崗位職責(zé) ： ☆ XX/GCB0106 職務(wù) ： 工程部維修組人員 呈報(bào)上級(jí) ： 工程部維修領(lǐng)班 (一 ) 維修班按規(guī)定時(shí)間根據(jù)維修工作單的內(nèi)容對(duì)大廈設(shè)備房外機(jī)電設(shè)備、設(shè)施出現(xiàn)的故障進(jìn)行維修，根據(jù)維修保養(yǎng)計(jì)劃負(fù)責(zé)對(duì)設(shè) 備房以外的管線和設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)維修；相關(guān)文件《 XX/GCB/001》 (二 ) 執(zhí)行公司制定的《工程部工作手冊(cè)》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)備、設(shè)施的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員； (三 ) 按時(shí)完成設(shè)備房外機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的維修、保養(yǎng)工作； (四 ) 定期清潔所管電梯機(jī)房、水泵房設(shè)備、設(shè)施，確保設(shè)備和設(shè)施的整潔； (五 ) 嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程和維修管理制度，防止發(fā)生安全事故； (六 ) 發(fā)生突發(fā)情況時(shí)，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)備、設(shè)施的正常完好； (七 ) 定期對(duì)給排水、排污設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及 時(shí)處理；相關(guān)文件《 XX/GCB/038～ 043》 (八 ) 負(fù)責(zé)工程部計(jì)量器具的檢定工作； (九 ) 負(fù)責(zé)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)用電的拉設(shè)和監(jiān)控工作； (十 ) 負(fù)責(zé)二次裝修的接圖、審圖、監(jiān)理工作；相關(guān)文件《裝修手冊(cè)》 (十一 ) 負(fù)責(zé)生活水池、污水池、化糞池、隔油池、噴水池的清理和監(jiān)控工作； (十二 ) 負(fù)責(zé)有償服務(wù)的實(shí)施工作；相關(guān)文件《 XX/GCB/002》 (十三 ) 完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。相關(guān)文件《 XX/GCB067》 (十一 ) 工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)： 1. 開展新進(jìn)員工的工程技術(shù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)；相關(guān)文 件《 XX/GCB/073》 2. 對(duì)原有工程技術(shù)人員進(jìn)行半年一次的業(yè)務(wù)培訓(xùn)及相關(guān)課程學(xué)習(xí)，每年進(jìn)行一次考試。相關(guān)文件《 XX/GCB/065》 (七 ) 職員評(píng)估： 1. 每年進(jìn)行兩次員工評(píng)估，包括技術(shù)評(píng)估、工作表現(xiàn)評(píng)估等，并提出存在問題和需要改進(jìn)之處；相關(guān)文件《 XX/GCB/079》《工程部員工考核細(xì)則》 2. 監(jiān)督員工的工作表現(xiàn)，確保表現(xiàn)突出的員工得到認(rèn)可和獎(jiǎng)賞。相關(guān)文件《 DX/GCB/063》 2. 向公司提供大廈設(shè)備的更換計(jì)劃和年度工程維修預(yù)算，由公司審核報(bào)發(fā)展商備案。做成功物業(yè)管理人！』 工 程 部 工 作 手 冊(cè) 東莞市 XX 物業(yè)服務(wù)有限公司 XX 年 XX 月 目 錄 第一章 組織架構(gòu)、人員職責(zé) ☆ XX/RSB01???????????????? 2 第二章 規(guī)章制度、規(guī)定 ☆ XX/RSB02 ????????????????? 13 第三章 工作規(guī)程 ☆ XX/RSB03 ? ??????????????????? 25 附件一 (記錄 ) ?????????????????????????? 55 附件二 (記錄 ) ?????????????? ???????????? 56 第一章 組織架構(gòu)、人員職責(zé) ☆ DX/GCB01 文件名稱： 組織架構(gòu)、人員職責(zé) 頁 碼： 文件編號(hào)： XXX 編 制 日 期： 2020410 修改日期： 年 月 日 生效日期： 年 月 日 版號(hào) /更改號(hào)： 一 . 工程部人員架構(gòu)圖（共 17人） ： ☆ XX/GCB0101 二 . 工程部經(jīng)理崗位職責(zé) ： ☆ XX/GCB0102 職務(wù) ： 工程部經(jīng)理 呈報(bào)上級(jí) ： 物業(yè)公司 總經(jīng)理（以下簡(jiǎn)稱總經(jīng)理） 指導(dǎo)下級(jí) ： 工程部所有員工 (一 ) 工程部經(jīng)理在物業(yè)總經(jīng)理及副總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)組織、安排本部門的各項(xiàng)工作； 經(jīng)理（ 1 人） 維修班領(lǐng)班（ 1 人） 運(yùn)行領(lǐng)班（ 1 人） 副經(jīng)理 (1 人 ) 維修電工（ 4 人） 高壓電工（ 3）人 制冷電工（ 3人 ) 弱電工（ 1 人） 電梯工（ 2 人） (二 ) 負(fù)責(zé)組織編制、修訂各項(xiàng)工程管理規(guī)章制度和工作規(guī)程；相關(guān)文件《工程部工作手冊(cè)》 (三 ) 預(yù)算： 1. 負(fù)責(zé)組織編制年度房屋建筑和設(shè)備的調(diào)查報(bào)告 。 (六 ) 節(jié)能： 為本大廈節(jié)能集思廣益，制定、季度年度節(jié)能方案。 (十 ) 工程維修質(zhì)量控制： 1. 對(duì)員工的工程維修工作進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控； 2. 檢查外來施工人員的維修工程質(zhì)量。 五 . 運(yùn)行組人員崗位職責(zé) ： ☆ XX/GCB0105 職務(wù) ： 工程部運(yùn)行組人員 呈報(bào)上級(jí) ： 工程部運(yùn)行領(lǐng)班 (一 ) 運(yùn)行班負(fù)責(zé)大廈設(shè)備房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行值班，處理故障，按計(jì)劃完成所屬設(shè)備、設(shè)施的清潔、保養(yǎng)工作，對(duì)發(fā)生的問題及時(shí)向運(yùn)行領(lǐng)班或經(jīng)理匯報(bào)； (二 ) 值班人員必須熟悉供水、排水、供電、電梯、空調(diào)、環(huán)保、 智能化、消防等設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的操作規(guī)程和應(yīng)急處理措施； (三 ) 按設(shè)備、設(shè)施開關(guān)時(shí)間表每天負(fù)責(zé)公共通道、室內(nèi)外廣告燈，噴水池設(shè)備，手扶梯和中央空調(diào)系統(tǒng)的開、停工作； (四 ) 定時(shí)巡視設(shè)備房和觀察設(shè)備的運(yùn)行情況，認(rèn)真做好值班記錄和巡查記錄；相關(guān)文件 《 XX/GCB/016》《 XX/GCB/06～ 011》 (五 ) 配合物業(yè)部的工作，建立良好的合作關(guān)系，及時(shí)處理投訴情況； (六 ) 保持值班室、高低壓配電房、變壓器房、發(fā)電機(jī)房、層間電房、電表房和冷水機(jī)房等設(shè)備房的清潔以及物品的有序擺放； (七 ) 負(fù)責(zé)設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進(jìn)入，禁止各違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為；加強(qiáng)防范意識(shí)做好設(shè)備房的防水、防火和防小動(dòng)物的安全防范工作； (八 ) 遇到突然停電、停水或發(fā)生其它突發(fā)事故時(shí)，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)程操作，及時(shí)排除故障，或采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理； (九 ) 負(fù)責(zé)外委保養(yǎng)單位保養(yǎng)計(jì)劃和質(zhì)量的 監(jiān)管工作； (十 ) 協(xié)同供電局、自來水公司抄表員確認(rèn)用電和用水總量，并進(jìn)行用電和用水的分析對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費(fèi)；相關(guān)文件《 XX/GCB/031》 (十一 ) 每月 25 日前完成水、電計(jì)量的抄表工作，并且整理報(bào)運(yùn)行領(lǐng)班；相關(guān)文件《 XX/GCB/031》 (十二 ) 負(fù)責(zé)高壓操作工具的送檢工作； (十三 ) 完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。 (三 ) 努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動(dòng)物工作，確保安全運(yùn)行。并且處理好各項(xiàng)應(yīng)急處理，不能處理的留待日班處理。 (九 ) 請(qǐng)假、補(bǔ)休需在兩天前報(bào)告領(lǐng)班，并由領(lǐng)班安排合適的替班人，經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)方可生效。 (二 ) 負(fù)責(zé)污水處理池的定期清潔監(jiān)管，及時(shí)排除常見的故障，保證系統(tǒng)處于良好運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。 (六 ) 積極配合其他工種工作，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。 九 . 維修電工崗位職責(zé) ： ☆ XX/GCB0109 職務(wù) ： 工程部維修電工 呈報(bào)上級(jí) ： 工程部維修領(lǐng)班 (一 ) 嚴(yán)格遵