【正文】 正壓送風(fēng)）風(fēng)機 —— 防火卷簾門； 6. 電話電視網(wǎng)絡(luò)： 電話 —— 電視 —— 電腦 —— 網(wǎng)絡(luò)設(shè)備； 7. 防盜對講： 主機 —— 分配器； 8. 電視監(jiān)控： 控制器 —— 電視機 —— 攝像鏡頭； 9. 車輛管理設(shè)備： 汽車道閘等 —— 收費軟件； 10. 辦公等固定資 產(chǎn)設(shè)備： 屬固定資產(chǎn)，由公司辦公室建帳，在此手冊中不列入。 (十六 ) 發(fā)生火警時，工作人員要積極投入 滅火，并保證消防給水系統(tǒng)，事故照明、排煙機等消防設(shè)施用電。水池蓋應(yīng)加鎖，并指定專人保管鑰匙，打開水池蓋必須經(jīng)當(dāng)值領(lǐng)班或經(jīng)理批準(zhǔn)。 (九 ) 未經(jīng)工程部經(jīng)理 /副經(jīng)理批準(zhǔn)，外來人員（包括參觀學(xué)習(xí)、探親訪友、施工人員）禁止進入配電房、設(shè)備間和電梯機房，經(jīng)批準(zhǔn)進入人員必須辦好登記手續(xù)，由值班人員陪同進入。 (六 ) 在轉(zhuǎn)動設(shè)備上工作時，嚴(yán)禁戴手套，防止卷入機內(nèi)。 3. 領(lǐng)班負責(zé)該班管轄范圍的安全工作。 2. 被派維修人員不得向業(yè)主收取現(xiàn)金。 保修期限：與開發(fā)建設(shè)單位交接驗收之日起一年內(nèi)，個別項目保修期超過一年的按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 十二 . 室內(nèi)維修管理規(guī)定 ： ☆ XX/GCB0212 (一 ) 目的： 以“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨為商戶排憂解難，收費合理，業(yè)主滿意。 8. 使用的手燈必須帶護罩，并采用 36 伏以下的安全電壓。 4. 在底坑應(yīng)將底坑的急停開關(guān)斷開或?qū)⑾匏倨鲝埦o裝置的安全開關(guān)斷開，底坑 和轎頂、機房不得同時作業(yè)，如須同時作業(yè)，作業(yè)人員必須帶安全帽，必須注意工件、工具不得下落，以防落物傷人。 2. 在機房維修保養(yǎng)時，應(yīng)先斷開機房總電源后，才能進行各掣板的清理、保養(yǎng)等工作。 (十三 ) 對電梯進行檢查和修理的記錄，應(yīng)詳細注明日期，并將檢驗及檢修報告及觀察記錄存檔保管。 (九 ) 在井道檢修門近旁應(yīng)設(shè)有“電梯井道 — 危險，未經(jīng)許 可，禁止入內(nèi)”的醒目字句。 (五 ) 當(dāng)同一機房內(nèi)設(shè)有數(shù)臺曳引機時，各主開關(guān)及照明開關(guān)，均應(yīng)設(shè)置各開關(guān)所對應(yīng)的電梯編號。 (二 ) 機房必須設(shè)鎖，經(jīng)常檢查，防止閑人進入。管理是維修保養(yǎng)的監(jiān)督付予實施的保證，因此為獲得電梯高質(zhì)量的服務(wù)，必須設(shè)有專門管理電梯的部門，對電梯實行全面管理。 5. 水箱每半年與衛(wèi)生防疫站聯(lián)系消毒一次。 (四 ) 水箱管理規(guī)定： 1. 水箱設(shè)施由 專人負責(zé)設(shè)備維護保養(yǎng)。 (三 ) 二次給水管理規(guī)定： 1. 二次供水由指定的給排水維修工負責(zé)管理。 3. 定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹。合同的執(zhí)行和管理由工程部負責(zé)。 (三 ) 外委工程項目納入工程部年度檢修計劃管理范圍，經(jīng)經(jīng)理室批準(zhǔn)后執(zhí)行。 3. 設(shè)備故 障影響運行時，交班人應(yīng)加班與接班人員全力排除故障后，方可交班離崗。 3. 檢查儀表工具有否缺失，并在交接班本上簽名。 (六 ) 應(yīng)定時檢測控制線路。 (二 ) 風(fēng)機房內(nèi)任何設(shè)備未經(jīng)允許不得移動位置。 (四 ) 定期清洗系統(tǒng)的過濾網(wǎng)和過濾器，保證送風(fēng)管道和水管道的通暢。 (九 ) 保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。 (五 ) 機房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門經(jīng)理、允許，禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入。 四 . 電梯機房管理制度 ： ☆ XX/GCB0204 (一 ) 每周對機房進行一次全面清潔，保證機房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。 (四 ) 泵房每星期由分管負責(zé)人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔。 三 . 水泵房管理制度 ： ☆ XX/GCB0203 (一 ) 值班人員應(yīng)對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。 (六 ) 嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機運行記錄和保養(yǎng)記錄。 (二 ) 低壓房值班員必須熟悉發(fā)電機的基本性能和操作方法，發(fā)電機運行時，應(yīng)作經(jīng)常性的巡視檢查 (三 ) 平時應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機的機油油位、冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的儲備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機帶負荷運行 8 小時用油量。 (七 ) 經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。 (四 ) 經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表無塵。 第二章 規(guī)章制度、規(guī)定 ☆ XX/GCB02 文件名稱： 規(guī)章制度、規(guī)定 頁 碼： 文件編號： XX/GCB02 編 制 日 期： 2020410 修改日期： 年 月 日 生效日期： 年 月 日 版號 /更改號： 一 . 配電房管理制度 ： ☆ XX/GCB0201 (一 ) 配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，設(shè)專職電工對其實行 24 小時運行值班。相關(guān)文件《 XX/GCB/052》 (六 ) 負責(zé)對大廈內(nèi)電話系統(tǒng)線路以及辦公室自動化設(shè)備進行經(jīng) ?；ｐB(yǎng)，確保其處于最佳狀態(tài)。相關(guān)文件《 XX/GCB/044～ 047》 (二 ) 配合電梯專業(yè)公司完成周、月和年度的電梯保養(yǎng)工作，并檢查保養(yǎng)質(zhì)量，經(jīng)確認后將記錄存檔保管。 (八 ) 嚴(yán)格遵守《員工守則》及公司的各項規(guī)章制度。相關(guān)文件《 XX/GCB/0034》 (五 ) 做好空調(diào)和空調(diào)機房及控制柜的清潔工作，做到無污跡、無灰塵、無垃圾。相關(guān)文件《 XX/GCB/011》 (二 ) 設(shè)備開、停應(yīng)及時轉(zhuǎn)換運行狀態(tài)牌，尤其是接到維修人員停機維修通知后，立即掛檢修牌。 (十 ) 積極參加各項培訓(xùn)工作，努力提高專業(yè)技術(shù)知識。相關(guān)文件《 DX/GCB/008》 (六 ) 交班時發(fā)生故障，上一班必須協(xié)同下一班排除故障后才能下班，配電設(shè)備發(fā)生事故時不得離崗。 (二 ) 努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握大廈電氣設(shè)備的原理及實際操作與維修。 (七 ) 積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。 (三 ) 當(dāng)班期間及時巡視檢查上下系統(tǒng)設(shè)備和其他設(shè)備的運轉(zhuǎn)情況，并做好巡檢記錄。 (十 ) 每天按規(guī)定做好值班室內(nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。相關(guān)文件《 XX/GCB/016》 (六 ) 負責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。 (四 ) 堅守崗位，定期巡視電氣設(shè)備及水泵房，密切監(jiān)視各儀表的工作情況。 六 . 維修組人員崗位職責(zé) ： ☆ XX/GCB0106 職務(wù) ： 工程部維修組人員 呈報上級 ： 工程部維修領(lǐng)班 (一 ) 維修班按規(guī)定時間根據(jù)維修工作單的內(nèi)容對大廈設(shè)備房外機電設(shè)備、設(shè)施出現(xiàn)的故障進行維修，根據(jù)維修保養(yǎng)計劃負責(zé)對設(shè) 備房以外的管線和設(shè)備、設(shè)施進行保養(yǎng)維修；相關(guān)文件《 XX/GCB/001》 (二 ) 執(zhí)行公司制定的《工程部工作手冊》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)備、設(shè)施的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員； (三 ) 按時完成設(shè)備房外機電設(shè)備、設(shè)施的維修、保養(yǎng)工作； (四 ) 定期清潔所管電梯機房、水泵房設(shè)備、設(shè)施，確保設(shè)備和設(shè)施的整潔； (五 ) 嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程和維修管理制度，防止發(fā)生安全事故； (六 ) 發(fā)生突發(fā)情況時，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)備、設(shè)施的正常完好； (七 ) 定期對給排水、排污設(shè)備、設(shè)施進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及 時處理；相關(guān)文件《 XX/GCB/038～ 043》 (八 ) 負責(zé)工程部計量器具的檢定工作； (九 ) 負責(zé)各項經(jīng)營活動用電的拉設(shè)和監(jiān)控工作； (十 ) 負責(zé)二次裝修的接圖、審圖、監(jiān)理工作；相關(guān)文件《裝修手冊》 (十一 ) 負責(zé)生活水池、污水池、化糞池、隔油池、噴水池的清理和監(jiān)控工作； (十二 ) 負責(zé)有償服務(wù)的實施工作；相關(guān)文件《 XX/GCB/002》 (十三 ) 完成上級交辦的各項臨時任務(wù)。相關(guān)文件《 XX/GCB067》 (十一 ) 工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)： 1. 開展新進員工的工程技術(shù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)；相關(guān)文 件《 XX/GCB/073》 2. 對原有工程技術(shù)人員進行半年一次的業(yè)務(wù)培訓(xùn)及相關(guān)課程學(xué)習(xí)，每年進行一次考試。相關(guān)文件《 XX/GCB/065》 (七 ) 職員評估： 1. 每年進行兩次員工評估，包括技術(shù)評估、工作表現(xiàn)評估等，并提出存在問題和需要改進之處；相關(guān)文件《 XX/GCB/079》《工程部員工考核細則》 2. 監(jiān)督員工的工作表現(xiàn)，確保表現(xiàn)突出的員工得到認可和獎賞。相關(guān)文件《 DX/GCB/063》 2. 向公司提供大廈設(shè)備的更換計劃和年度工程維修預(yù)算，由公司審核報發(fā)展商備案。做成功物業(yè)管理人！』 工 程 部 工 作 手 冊 東莞市 XX 物業(yè)服務(wù)有限公司 XX 年 XX 月 目 錄 第一章 組織架構(gòu)、人員職責(zé) ☆ XX/RSB01???????????????? 2 第二章 規(guī)章制度、規(guī)定 ☆ XX/RSB02 ????????????????? 13 第三章 工作規(guī)程 ☆ XX/RSB03 ? ??????????????????? 25 附件一 (記錄 ) ?????????????????????????? 55 附件二 (記錄 ) ?????????????? ???????????? 56 第一章 組織架構(gòu)、人員職責(zé) ☆ DX/GCB01 文件名稱： 組織架構(gòu)、人員職責(zé) 頁 碼： 文件編號： XXX 編 制 日 期： 2020410 修改日期： 年 月 日 生效日期： 年 月 日 版號 /更改號： 一 . 工程部人員架構(gòu)圖（共 17人） ： ☆ XX/GCB0101 二 . 工程部經(jīng)理崗位職責(zé) ： ☆ XX/GCB0102 職務(wù) ： 工程部經(jīng)理 呈報上級 ： 物業(yè)公司 總經(jīng)理（以下簡稱總經(jīng)理） 指導(dǎo)下級 ： 工程部所有員工 (一 ) 工程部經(jīng)理在物業(yè)總經(jīng)理及副總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下負責(zé)組織、安排本部門的各項工作； 經(jīng)理（ 1 人） 維修班領(lǐng)班（ 1 人） 運行領(lǐng)班（ 1 人） 副經(jīng)理 (1 人 ) 維修電工（ 4 人） 高壓電工（ 3）人 制冷電工（ 3人 ) 弱電工（ 1 人） 電梯工（ 2 人） (二 ) 負責(zé)組織編制、修訂各項工程管理規(guī)章制度和工作規(guī)程；相關(guān)文件《工程部工作手冊》 (三 ) 預(yù)算： 1. 負責(zé)組織編制年度房屋建筑和設(shè)備的調(diào)查報告 。 (六 ) 節(jié)能： 為本大廈節(jié)能集思廣益，制定、季度年度節(jié)能方案。 (十 ) 工程維修質(zhì)量控制： 1. 對員工的工程維修工作進行質(zhì)量監(jiān)控； 2. 檢查外來施工人員的維修工程質(zhì)量。 五 . 運行組人員崗位職責(zé) ： ☆ XX/GCB0105 職務(wù) ： 工程部運行組人員 呈報上級 ： 工程部運行領(lǐng)班 (一 ) 運行班負責(zé)大廈設(shè)備房內(nèi)機電設(shè)備的運行值班，處理故障，按計劃完成所屬設(shè)備、設(shè)施的清潔、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時向運行領(lǐng)班或經(jīng)理匯報； (二 ) 值班人員必須熟悉供水、排水、供電、電梯、空調(diào)、環(huán)保、 智能化、消防等設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的操作規(guī)程和應(yīng)急處理措施； (三 ) 按設(shè)備、設(shè)施開關(guān)時間表每天負責(zé)公共通道、室內(nèi)外廣告燈，噴水池設(shè)備，手扶梯和中央空調(diào)系統(tǒng)的開、停工作； (四 ) 定時巡視設(shè)備房和觀察設(shè)備的運行情況，認真做好值班記錄和巡查記錄；相關(guān)文件 《 XX/GCB/016》《 XX/GCB/06～ 011》 (五 ) 配合物業(yè)部的工作，建立良好的合作關(guān)系，及時處理投訴情況； (六 ) 保持值班室、高低壓配電房、變壓器房、發(fā)電機房、層間電房、電表房和冷水機房等設(shè)備房的清潔以及物品的有序擺放； (七 ) 負責(zé)設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為；加強防范意識做好設(shè)備房的防水、防火和防小動物的安全防范工作； (八 ) 遇到突然停電、停水或發(fā)生其它突發(fā)事故時，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)程操作，及時排除故障，或采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理； (九 ) 負責(zé)外委保養(yǎng)單位保養(yǎng)計劃和質(zhì)量的 監(jiān)管工作； (十 ) 協(xié)同供電局、自來水公司抄表員確認用電和用水總量，并進行用電和用水的分析對比，及時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費；相關(guān)文件《 XX/GCB/031》 (十一 ) 每月 25 日前完成水、電計量的抄表工作，并且整理報運行領(lǐng)班；相關(guān)文件《 XX/GCB/031》 (十二 ) 負責(zé)高壓操作工具的送檢工作； (十三 ) 完成上級交辦的各項臨時任務(wù)。 (三 ) 努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動物工作，確保安全運行。并且處理好各項應(yīng)急處理，不能處理的留待日班處理。 (九 ) 請假、補休需在兩天前報告領(lǐng)班，并由領(lǐng)班安排合適的替班人，經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)方可生效。 (二 ) 負責(zé)污水處理池的定期清潔監(jiān)管，及時排除常見的故障，保證系統(tǒng)處于良好運轉(zhuǎn)狀態(tài)。 (六 ) 積極配合其他工種工作，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。 九 . 維修電工崗位職責(zé) ： ☆ XX/GCB0109 職務(wù) ： 工程部維修電工 呈報上級 ： 工程部維修領(lǐng)班 (一 ) 嚴(yán)格遵