【正文】 成有 長達 48 公里的大環(huán)線林蔭路，組織開展園林式居住區(qū)、花園式單位、園林示范村、綠色小城鎮(zhèn)的創(chuàng)建活動，園林式居住區(qū)達到 67 個，園林式單位268 個，達標率為 %，比率達到 35%。內河航道規(guī)劃建設里程 264 公里。天仙高速公路，長 55 公里。 啟動建 設 “二連” ：天仙高速公路、珠六高速公路。市域內的 104 國道全線改造為一級公路或修建二級復線，重要路段達到 6 個車道。 鐵路 ：甬臺溫鐵路為甬深客運專線的組成部分，預計于 2020 年下半年建成通車。臺州港由健跳港區(qū)、臨海港區(qū)、海門港區(qū)、黃巖港區(qū)、溫嶺港區(qū)、大麥嶼港區(qū) 6 個港區(qū)組成。有國道主干線 2 條 ， 982 公里。 （ 1）臺州 市域城鎮(zhèn)體系空間發(fā)展結構為“ 一個發(fā)展核、三條發(fā)展帶 ” ： ● “ 一個發(fā)展核 ” ——指臺州城市群，是臺州城市與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心地帶，包括椒江、黃巖、路橋及溫嶺市區(qū)等重點發(fā)展城區(qū)； ● “ 三條發(fā)展帶 ” ——城鎮(zhèn)群空間的聯(lián)系軸 “ 北部城鎮(zhèn)發(fā)展帶 ”：以天臺、三門為 依托，形成沿上三高速、 326 省道、224 省道的東西向北部城鎮(zhèn)發(fā)展帶； “ 西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶 ”：通過 322 省道，沿永安溪（椒江上游）河谷形成以仙居、臨海為依托的西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶，其中，臨海是該發(fā)展帶上的核心城 市； “ 東部沿海城鎮(zhèn)發(fā)展帶 ”：以規(guī)劃臺州沿海大通道和各港口為依托，以東部沿海產(chǎn)業(yè)帶的建設為導向，形成南到玉環(huán)大麥嶼港口、北到三門健跳港（含椒 江大陳島）的大中小城鎮(zhèn)相結合的城鎮(zhèn)密集發(fā)展帶，這是臺州市未來的重要發(fā)展方向和重點建設內容。 臺州市的城市化不可能沿用 “攤大餅 ”式的空間擴張路徑，為了避免大城市病，臺州都市圈的擴張應遵循“組團”、“點 ——軸”、“網(wǎng)絡” 3 種方式相互結合的規(guī)律。 二、城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域結構 城市性質與發(fā)展目標 臺州市是 長三角地區(qū) 16 個沿海城市之一， 是現(xiàn)代化商貿城，現(xiàn)代制造業(yè)中心，全國重 要的工業(yè)制造基地和國家級歷史文化名城。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 20 臺州市第三產(chǎn)業(yè)及社會消費品零售總額增加情況表 （單位：億元） 年 份 2020 2020 2020 社會消費品零售總額 按銷售地區(qū)分： 1. 市的零售額 2. 縣及以下的零售額 按行業(yè)分： 1. 批發(fā)零售貿易業(yè) 2. 住宿餐飲業(yè) 3. 其他行業(yè) 2 ? 小結： 從上表數(shù)據(jù)可看出臺州市 近三年社會消費品零售總額增幅及消費 區(qū)域比重： 1. 從其第三產(chǎn)業(yè)主要行業(yè)的產(chǎn)值看，其主要以批發(fā)和零售業(yè)為主力行業(yè)，約占總量的 %。分行業(yè)來看，批發(fā)業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，比上年增長 %；零售業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，比上年增長 %；住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，比上年增長 %。精心打造“十大之都”，努力打響“臺州制造”。 在產(chǎn)業(yè)結構方面， 由 2020 年的 ： ： 調整為 ： ： 。 2020~2020 年 臺 州國民經(jīng)濟情況對照表 （單位：億元） 年份 2020 2020 2020 國民經(jīng)濟總產(chǎn)值 社會固定資產(chǎn)投資額 工業(yè)總產(chǎn)值 農業(yè)總產(chǎn)值 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 18 臺州全市總人口平均社會經(jīng)濟指標 （單位：億元） 2020 2020 2020 生產(chǎn)總值 全市 人均（元 /人） 25915 30240 34235 財政收入 全市 248 人均（元 /人） 3111 3835 4320 社會消費品 零售總額 全市 人均（元 /人） 9060 10470 12363 職工人均工資（元） 31470 33058 34126 ? 小結： 從上表數(shù)據(jù)可以看出臺州市 近三年國民生活狀況、家庭總收入、可支配收入、消費性支出 變化趨如下勢： 1. 從其家庭總收入變化值看，其近三年以 %~%的幅度增長。 2. 在解決溫飽問題后，在休閑娛樂、通信、旅游、購物、醫(yī)療保健支出上有大幅度增加，進一步體現(xiàn)其生活水準的提升。一個家庭收入越少，家庭收入中（或總支出中）用來購買食物的支出所占的比例就越大，隨著家庭收入的增加，家庭收入中（或總支出中）用來購買食物的支出比例則會下降。 城鄉(xiāng)居民人均儲蓄 元，比上年增加 4672 元。 4．隨著城市化的進程加快，城市人口急劇增加。其中 其中男性人口 萬人，女性人口 萬人 ，城市中心區(qū)人口 萬左右。擁有一大批高 檔次、多功能的大型商貿設施和輻射全國的商品集散市場，年成交額超億元的就有 600 余家；每年在臺州舉辦的各類全國性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會、博覽會、洽談會上百次；國內外萬余家商貿機構在臺州設有辦事處或經(jīng)營場所。 工業(yè) 近年來臺州產(chǎn)業(yè)競爭力不斷增強， 形成以汽車汽配、摩 托車及摩配、模具塑料、家電、化學制藥、服裝機械、閥門泵類、工藝 美術 8 大主 要產(chǎn)業(yè)集群，也有一些小產(chǎn)品或傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)低檔次上的產(chǎn)業(yè)集群，例如低檔的鞋革、塑料制品、眼鏡、傳統(tǒng)手工制品等，呈現(xiàn)出一鄉(xiāng)一品 、一鎮(zhèn)一品的塊狀特點。 2020 年完成貨物周轉量 億噸公里，旅客周轉量 億人公里，完成港口貨物吞吐量 3898 萬噸，其中：外貿吞吐量 445 萬噸，集裝箱吞吐量 萬標箱。 交通、通訊 臺州交通、通訊發(fā)達， 多年建設其已初構港口、機場、 104 國道、沿海高速公路等海陸空立體交通網(wǎng)絡，基本形成了全市一小時交通圈，大大縮短了與上海、杭州、溫州等城市的距離。年平均降水量 1480－ 1530 毫米。主要港口有劍門港。 氣候 臺州位于浙江省沿海中部，市中心處北緯 28 度，東經(jīng) 122 度，屬亞熱帶季風氣候型。人口 44 萬。行政區(qū)域 轄 3 區(qū) 2 市 4 縣： 黃巖區(qū)、椒江區(qū)、路橋區(qū)、臨海市、溫嶺市、天臺縣、三門縣、仙居縣、玉環(huán)縣。 2. 各商圈的社會經(jīng)濟情況簡介 商圈 人口數(shù)量（萬人） 居民戶數(shù)（萬戶） 男 女 第一商圈 第二商圈 第三商圈 總計 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 12 第二章 市場調查結果及發(fā)現(xiàn) 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 13 一、臺州地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境及生活結構研究 臺州地區(qū)簡介 臺州， 位于浙江省沿海中部、 “長江三角洲” 經(jīng)濟區(qū)的南側，其北接寧波、紹興、南鄰溫州，西通金華、麗水。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 9 ? 小結： 考慮到：①東森購物中心、②電子數(shù)碼城主樓、③臺州世貿中心項目 面積較大，業(yè)態(tài)定位多元化 ，結合臺州市路橋區(qū)的地理情況、城區(qū)面積大小，以項目所在地為中心， 確定本項目商圈劃分如下： 商圈 范圍 主要商圈 主要由椒江區(qū)、路橋區(qū)、黃巖區(qū)的二環(huán)以內部分地區(qū)組成。 二是 按照零售 吸引力法則，從確定商圈人口和距離兩個變量進行分析，商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商場的遠近決定的，商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用。 邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費的 客單價也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。 一般來講，商 圈 按其對目標地域影響力的強弱， 分 為主要商圈，次要商圈和邊緣商圈三個級別，又稱為第一、第二、第三商圈。這個地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費者所居住的地點 。 數(shù)據(jù)分析 法 將以上通過各種 方法收集的數(shù)據(jù)錄入計算機，用專門的統(tǒng)計軟件 SPSS 對數(shù)據(jù)進行整合分析，得出定量調查結果；再對結果根據(jù)不同性別、年齡、收入等情況進行交叉分析，得出不同性別、年齡及收入情況人群的細分差異性結果。經(jīng)過調查督導及項目負責人員的核實、檢查，最終獲得有效問卷1021 份。 問卷調查法 為詳細了解臺州市消費者的消費習慣如主要購物場所、購物頻率、品牌偏好等情況，調查人員在臺州組織了一次中等規(guī)模的問卷調查。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 5 三、 市場調研工作內容及時間 工作內容 工作時間 第一階段現(xiàn)場工作時間： 2020 年 5 月 3 日 ——2020 年 6 月 5 日 調研 主要 內容 1. 臺州經(jīng)濟環(huán)境及居民生活結構研究 4. 臺州普通及高端消費者行為及習慣調查 2. 臺州城市規(guī)劃與區(qū)域結構調查 5. 調研項目立地條件調查 3. 臺州 商業(yè)形態(tài)分布及結構調查 6. 項目 SWOT 分析 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 6 四、市場調查方法及過程簡述 本次調查參與人 員 40 名，用時 33 天，主要采 用了觀察法、訪談法、實地監(jiān)測法和文獻調研法。主樓建筑面積 5 萬 平方米， 目前欲重新定位，未銷售 。 受貴集團委托，特 為 以下標的的定位或調整決策所需提供市場實際情況，并提供科學有效參考分析： 臺州路橋的 “ 東森購物中心 ” 1F5F 的品牌調整 建議 ； 臺州路橋的 “ 東森購物中心 ” 6F16F 的業(yè)態(tài) 組合建議 ； “ 臺州電子數(shù)碼城 ” 5—8 層的業(yè)態(tài) 組合 建議 ； “ 臺州世界貿易中 心 ” 項目 立項建議 ； “ 奧特萊 斯”的 立項 建議 ； 本次市場調研工作 目的在于通過對以上 項目所在地 —— 臺州市的商業(yè)、地產(chǎn)、餐 飲娛樂 等行業(yè)的需求、 供應、競爭等 方面進行充分地調查， 對臺州普通消費者和高收入人群的消費習慣、消費需求等進行調研與分析 ，并結合溫州百貨零售業(yè)的成功模式和市場缺失進行綜合比照，從而對 以上 項目進行完整的評估和判斷。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 3 第第第 一一一 章章章 項項項 目目目 簡簡簡 介介介 及及及 市市市 場場場 調調調 研研研 工工工 作作作 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 4 一、市場調研背景 臺州是目前 東南 沿海 經(jīng)濟較發(fā)達的城市，正在造城的臺州有著新興城市的特點，發(fā)展速度快、活力較強，但其零售業(yè)的發(fā)展水平與規(guī)模僅相當于北京、上海、深圳等城市 810 年 甚至 更早 以 前的狀態(tài)， 商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展 、 引導與經(jīng)濟發(fā)展不 相 匹配，非常欠缺現(xiàn)代化的大型 綜合購物中心 、高端百貨以及新興零售業(yè)態(tài) 。 臺州電子數(shù)碼城 ，位于路橋區(qū)騰達路 699 號，占地 30 余畝，總建面積 萬 平方米，裙樓電子數(shù)碼營業(yè)面積 萬 平方米。 這一 定位需 要在本次市場調查后 研展 論證。 商家實地監(jiān)測法 為了解臺州主要商業(yè)區(qū)店鋪經(jīng)營情況，本方法 針對 臺州市、溫州市百貨公司、購物中心、步行街等主要購物場所的店面布置、營業(yè)狀況進行了分時段觀察，對百貨公司、購物中心、步行街