【正文】 成有 長(zhǎng)達(dá) 48 公里的大環(huán)線林蔭路，組織開展園林式居住區(qū)、花園式單位、園林示范村、綠色小城鎮(zhèn)的創(chuàng)建活動(dòng)，園林式居住區(qū)達(dá)到 67 個(gè)，園林式單位268 個(gè)，達(dá)標(biāo)率為 %，比率達(dá)到 35%。內(nèi)河航道規(guī)劃建設(shè)里程 264 公里。天仙高速公路，長(zhǎng) 55 公里。 啟動(dòng)建 設(shè) “二連” ：天仙高速公路、珠六高速公路。市域內(nèi)的 104 國(guó)道全線改造為一級(jí)公路或修建二級(jí)復(fù)線，重要路段達(dá)到 6 個(gè)車道。 鐵路 ：甬臺(tái)溫鐵路為甬深客運(yùn)專線的組成部分，預(yù)計(jì)于 2020 年下半年建成通車。臺(tái)州港由健跳港區(qū)、臨海港區(qū)、海門港區(qū)、黃巖港區(qū)、溫嶺港區(qū)、大麥嶼港區(qū) 6 個(gè)港區(qū)組成。有國(guó)道主干線 2 條 ， 982 公里。 （ 1）臺(tái)州 市域城鎮(zhèn)體系空間發(fā)展結(jié)構(gòu)為“ 一個(gè)發(fā)展核、三條發(fā)展帶 ” ： ● “ 一個(gè)發(fā)展核 ” ——指臺(tái)州城市群，是臺(tái)州城市與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心地帶，包括椒江、黃巖、路橋及溫嶺市區(qū)等重點(diǎn)發(fā)展城區(qū)； ● “ 三條發(fā)展帶 ” ——城鎮(zhèn)群空間的聯(lián)系軸 “ 北部城鎮(zhèn)發(fā)展帶 ”：以天臺(tái)、三門為 依托，形成沿上三高速、 326 省道、224 省道的東西向北部城鎮(zhèn)發(fā)展帶； “ 西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶 ”：通過(guò) 322 省道，沿永安溪（椒江上游）河谷形成以仙居、臨海為依托的西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶，其中，臨海是該發(fā)展帶上的核心城 市； “ 東部沿海城鎮(zhèn)發(fā)展帶 ”：以規(guī)劃臺(tái)州沿海大通道和各港口為依托，以東部沿海產(chǎn)業(yè)帶的建設(shè)為導(dǎo)向，形成南到玉環(huán)大麥嶼港口、北到三門健跳港（含椒 江大陳島）的大中小城鎮(zhèn)相結(jié)合的城鎮(zhèn)密集發(fā)展帶，這是臺(tái)州市未來(lái)的重要發(fā)展方向和重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容。 臺(tái)州市的城市化不可能沿用 “攤大餅 ”式的空間擴(kuò)張路徑，為了避免大城市病，臺(tái)州都市圈的擴(kuò)張應(yīng)遵循“組團(tuán)”、“點(diǎn) ——軸”、“網(wǎng)絡(luò)” 3 種方式相互結(jié)合的規(guī)律。 二、城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域結(jié)構(gòu) 城市性質(zhì)與發(fā)展目標(biāo) 臺(tái)州市是 長(zhǎng)三角地區(qū) 16 個(gè)沿海城市之一， 是現(xiàn)代化商貿(mào)城，現(xiàn)代制造業(yè)中心，全國(guó)重 要的工業(yè)制造基地和國(guó)家級(jí)歷史文化名城。 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 20 臺(tái)州市第三產(chǎn)業(yè)及社會(huì)消費(fèi)品零售總額增加情況表 （單位：億元） 年 份 2020 2020 2020 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 按銷售地區(qū)分： 1. 市的零售額 2. 縣及以下的零售額 按行業(yè)分： 1. 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 2. 住宿餐飲業(yè) 3. 其他行業(yè) 2 ? 小結(jié)： 從上表數(shù)據(jù)可看出臺(tái)州市 近三年社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅及消費(fèi) 區(qū)域比重： 1. 從其第三產(chǎn)業(yè)主要行業(yè)的產(chǎn)值看，其主要以批發(fā)和零售業(yè)為主力行業(yè)，約占總量的 %。分行業(yè)來(lái)看，批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，比上年增長(zhǎng) %；零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，比上年增長(zhǎng) %；住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，比上年增長(zhǎng) %。精心打造“十大之都”，努力打響“臺(tái)州制造”。 在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面， 由 2020 年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。 2020~2020 年 臺(tái) 州國(guó)民經(jīng)濟(jì)情況對(duì)照表 （單位：億元） 年份 2020 2020 2020 國(guó)民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值 社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 工業(yè)總產(chǎn)值 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 18 臺(tái)州全市總?cè)丝谄骄鐣?huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （單位：億元） 2020 2020 2020 生產(chǎn)總值 全市 人均（元 /人） 25915 30240 34235 財(cái)政收入 全市 248 人均（元 /人） 3111 3835 4320 社會(huì)消費(fèi)品 零售總額 全市 人均（元 /人） 9060 10470 12363 職工人均工資（元） 31470 33058 34126 ? 小結(jié)： 從上表數(shù)據(jù)可以看出臺(tái)州市 近三年國(guó)民生活狀況、家庭總收入、可支配收入、消費(fèi)性支出 變化趨如下勢(shì)： 1. 從其家庭總收入變化值看，其近三年以 %~%的幅度增長(zhǎng)。 2. 在解決溫飽問(wèn)題后，在休閑娛樂(lè)、通信、旅游、購(gòu)物、醫(yī)療保健支出上有大幅度增加，進(jìn)一步體現(xiàn)其生活水準(zhǔn)的提升。一個(gè)家庭收入越少，家庭收入中（或總支出中）用來(lái)購(gòu)買食物的支出所占的比例就越大，隨著家庭收入的增加，家庭收入中（或總支出中）用來(lái)購(gòu)買食物的支出比例則會(huì)下降。 城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄 元，比上年增加 4672 元。 4．隨著城市化的進(jìn)程加快，城市人口急劇增加。其中 其中男性人口 萬(wàn)人，女性人口 萬(wàn)人 ，城市中心區(qū)人口 萬(wàn)左右。擁有一大批高 檔次、多功能的大型商貿(mào)設(shè)施和輻射全國(guó)的商品集散市場(chǎng)，年成交額超億元的就有 600 余家；每年在臺(tái)州舉辦的各類全國(guó)性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會(huì)、博覽會(huì)、洽談會(huì)上百次；國(guó)內(nèi)外萬(wàn)余家商貿(mào)機(jī)構(gòu)在臺(tái)州設(shè)有辦事處或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。 工業(yè) 近年來(lái)臺(tái)州產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)， 形成以汽車汽配、摩 托車及摩配、模具塑料、家電、化學(xué)制藥、服裝機(jī)械、閥門泵類、工藝 美術(shù) 8 大主 要產(chǎn)業(yè)集群，也有一些小產(chǎn)品或傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)低檔次上的產(chǎn)業(yè)集群，例如低檔的鞋革、塑料制品、眼鏡、傳統(tǒng)手工制品等，呈現(xiàn)出一鄉(xiāng)一品 、一鎮(zhèn)一品的塊狀特點(diǎn)。 2020 年完成貨物周轉(zhuǎn)量 億噸公里，旅客周轉(zhuǎn)量 億人公里，完成港口貨物吞吐量 3898 萬(wàn)噸，其中：外貿(mào)吞吐量 445 萬(wàn)噸，集裝箱吞吐量 萬(wàn)標(biāo)箱。 交通、通訊 臺(tái)州交通、通訊發(fā)達(dá)， 多年建設(shè)其已初構(gòu)港口、機(jī)場(chǎng)、 104 國(guó)道、沿海高速公路等海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，基本形成了全市一小時(shí)交通圈，大大縮短了與上海、杭州、溫州等城市的距離。年平均降水量 1480－ 1530 毫米。主要港口有劍門港。 氣候 臺(tái)州位于浙江省沿海中部，市中心處北緯 28 度，東經(jīng) 122 度，屬亞熱帶季風(fēng)氣候型。人口 44 萬(wàn)。行政區(qū)域 轄 3 區(qū) 2 市 4 縣： 黃巖區(qū)、椒江區(qū)、路橋區(qū)、臨海市、溫嶺市、天臺(tái)縣、三門縣、仙居縣、玉環(huán)縣。 2. 各商圈的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況簡(jiǎn)介 商圈 人口數(shù)量（萬(wàn)人） 居民戶數(shù)（萬(wàn)戶） 男 女 第一商圈 第二商圈 第三商圈 總計(jì) 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 12 第二章 市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及發(fā)現(xiàn) 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 13 一、臺(tái)州地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及生活結(jié)構(gòu)研究 臺(tái)州地區(qū)簡(jiǎn)介 臺(tái)州， 位于浙江省沿海中部、 “長(zhǎng)江三角洲” 經(jīng)濟(jì)區(qū)的南側(cè)，其北接寧波、紹興、南鄰溫州，西通金華、麗水。 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 9 ? 小結(jié)： 考慮到：①東森購(gòu)物中心、②電子數(shù)碼城主樓、③臺(tái)州世貿(mào)中心項(xiàng)目 面積較大，業(yè)態(tài)定位多元化 ，結(jié)合臺(tái)州市路橋區(qū)的地理情況、城區(qū)面積大小，以項(xiàng)目所在地為中心， 確定本項(xiàng)目商圈劃分如下： 商圈 范圍 主要商圈 主要由椒江區(qū)、路橋區(qū)、黃巖區(qū)的二環(huán)以內(nèi)部分地區(qū)組成。 二是 按照零售 吸引力法則，從確定商圈人口和距離兩個(gè)變量進(jìn)行分析，商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商場(chǎng)的遠(yuǎn)近決定的，商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用。 邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費(fèi)的 客單價(jià)也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。 一般來(lái)講，商 圈 按其對(duì)目標(biāo)地域影響力的強(qiáng)弱， 分 為主要商圈，次要商圈和邊緣商圈三個(gè)級(jí)別，又稱為第一、第二、第三商圈。這個(gè)地理范圍就是以商場(chǎng)為中心，向四周輻射至可能來(lái)店購(gòu)買的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn) 。 數(shù)據(jù)分析 法 將以上通過(guò)各種 方法收集的數(shù)據(jù)錄入計(jì)算機(jī)，用專門的統(tǒng)計(jì)軟件 SPSS 對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合分析，得出定量調(diào)查結(jié)果；再對(duì)結(jié)果根據(jù)不同性別、年齡、收入等情況進(jìn)行交叉分析，得出不同性別、年齡及收入情況人群的細(xì)分差異性結(jié)果。經(jīng)過(guò)調(diào)查督導(dǎo)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人員的核實(shí)、檢查，最終獲得有效問(wèn)卷1021 份。 問(wèn)卷調(diào)查法 為詳細(xì)了解臺(tái)州市消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣如主要購(gòu)物場(chǎng)所、購(gòu)物頻率、品牌偏好等情況，調(diào)查人員在臺(tái)州組織了一次中等規(guī)模的問(wèn)卷調(diào)查。 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 5 三、 市場(chǎng)調(diào)研工作內(nèi)容及時(shí)間 工作內(nèi)容 工作時(shí)間 第一階段現(xiàn)場(chǎng)工作時(shí)間： 2020 年 5 月 3 日 ——2020 年 6 月 5 日 調(diào)研 主要 內(nèi)容 1. 臺(tái)州經(jīng)濟(jì)環(huán)境及居民生活結(jié)構(gòu)研究 4. 臺(tái)州普通及高端消費(fèi)者行為及習(xí)慣調(diào)查 2. 臺(tái)州城市規(guī)劃與區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查 5. 調(diào)研項(xiàng)目立地條件調(diào)查 3. 臺(tái)州 商業(yè)形態(tài)分布及結(jié)構(gòu)調(diào)查 6. 項(xiàng)目 SWOT 分析 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 6 四、市場(chǎng)調(diào)查方法及過(guò)程簡(jiǎn)述 本次調(diào)查參與人 員 40 名，用時(shí) 33 天，主要采 用了觀察法、訪談法、實(shí)地監(jiān)測(cè)法和文獻(xiàn)調(diào)研法。主樓建筑面積 5 萬(wàn) 平方米， 目前欲重新定位，未銷售 。 受貴集團(tuán)委托，特 為 以下標(biāo)的的定位或調(diào)整決策所需提供市場(chǎng)實(shí)際情況，并提供科學(xué)有效參考分析： 臺(tái)州路橋的 “ 東森購(gòu)物中心 ” 1F5F 的品牌調(diào)整 建議 ； 臺(tái)州路橋的 “ 東森購(gòu)物中心 ” 6F16F 的業(yè)態(tài) 組合建議 ； “ 臺(tái)州電子數(shù)碼城 ” 5—8 層的業(yè)態(tài) 組合 建議 ； “ 臺(tái)州世界貿(mào)易中 心 ” 項(xiàng)目 立項(xiàng)建議 ； “ 奧特萊 斯”的 立項(xiàng) 建議 ； 本次市場(chǎng)調(diào)研工作 目的在于通過(guò)對(duì)以上 項(xiàng)目所在地 —— 臺(tái)州市的商業(yè)、地產(chǎn)、餐 飲娛樂(lè) 等行業(yè)的需求、 供應(yīng)、競(jìng)爭(zhēng)等 方面進(jìn)行充分地調(diào)查， 對(duì)臺(tái)州普通消費(fèi)者和高收入人群的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)需求等進(jìn)行調(diào)研與分析 ，并結(jié)合溫州百貨零售業(yè)的成功模式和市場(chǎng)缺失進(jìn)行綜合比照，從而對(duì) 以上 項(xiàng)目進(jìn)行完整的評(píng)估和判斷。 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 3 第第第 一一一 章章章 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 目目目 簡(jiǎn)簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介介 及及及 市市市 場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng) 調(diào)調(diào)調(diào) 研研研 工工工 作作作 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 4 一、市場(chǎng)調(diào)研背景 臺(tái)州是目前 東南 沿海 經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市，正在造城的臺(tái)州有著新興城市的特點(diǎn)，發(fā)展速度快、活力較強(qiáng)，但其零售業(yè)的發(fā)展水平與規(guī)模僅相當(dāng)于北京、上海、深圳等城市 810 年 甚至 更早 以 前的狀態(tài)， 商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展 、 引導(dǎo)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不 相 匹配，非常欠缺現(xiàn)代化的大型 綜合購(gòu)物中心 、高端百貨以及新興零售業(yè)態(tài) 。 臺(tái)州電子數(shù)碼城 ，位于路橋區(qū)騰達(dá)路 699 號(hào)，占地 30 余畝，總建面積 萬(wàn) 平方米，裙樓電子數(shù)碼營(yíng)業(yè)面積 萬(wàn) 平方米。 這一 定位需 要在本次市場(chǎng)調(diào)查后 研展 論證。 商家實(shí)地監(jiān)測(cè)法 為了解臺(tái)州主要商業(yè)區(qū)店鋪經(jīng)營(yíng)情況，本方法 針對(duì) 臺(tái)州市、溫州市百貨公司、購(gòu)物中心、步行街等主要購(gòu)物場(chǎng)所的店面布置、營(yíng)業(yè)狀況進(jìn)行了分時(shí)段觀察，對(duì)百貨公司、購(gòu)物中心、步行街