【正文】 鼓勵設置大型購物中心、主題商廈、專業(yè)店、專賣店、文化娛樂網(wǎng)點、餐飲網(wǎng)點和老字號商店；適度設置便利店、超市和金融、郵電、旅游、商務、住宿等服務網(wǎng)點；限制設置傳統(tǒng)百貨店 、 大型綜合超市、倉儲式商場。 自來水供應量為 億立方米 ，城市自來水普及率 70％。 500 公里高速公路縱橫成網(wǎng)； 5000 公里等級公路貫連城鄉(xiāng)； 5000 公里硬化公路村村通達；港口形成 5000 萬噸吞吐能力。 （ 3）交通體系及狀況描述 2020 年底，臺州市公路通車里程 (含村道 )已達到 10593 公里，公路密度為每百平方公里 56 公里。一些國內(nèi)、國際企業(yè)將繼續(xù)擴大在臺州投資。 全年完成生產(chǎn)總值 億元，增長 %。 3． 務工流動人口增長率逐年上升。 路橋機場開通國內(nèi) 13 條航線 ， 每周進出港航班達 34 班?！笆晃濉逼陂g臺州市委對全市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展提出了新的奮斗目標、指導原則和戰(zhàn)略部署，要求加快經(jīng)濟發(fā)展，加快經(jīng)濟轉型，加快現(xiàn)代化大都市建設，推進社會主義新農(nóng)村建設。在商圈概念上有一個著名的 海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競爭因素導致他們集中在一起，共同吸引顧客。同樣一個零售商店在不同的經(jīng)營時期受到不同的因素的干擾和影響，其商圈也并不是一成不變的。 商家實地監(jiān)測法 為了解臺州主要商業(yè)區(qū)店鋪經(jīng)營情況，本方法 針對 臺州市、溫州市百貨公司、購物中心、步行街等主要購物場所的店面布置、營業(yè)狀況進行了分時段觀察，對百貨公司、購物中心、步行街等購物場所的經(jīng)營品牌進行詳細記錄，并 在不同時間點 重 點針對人流量及提袋率進行了統(tǒng)計。 受貴集團委托，特 為 以下標的的定位或調(diào)整決策所需提供市場實際情況，并提供科學有效參考分析： 臺州路橋的 “ 東森購物中心 ” 1F5F 的品牌調(diào)整 建議 ； 臺州路橋的 “ 東森購物中心 ” 6F16F 的業(yè)態(tài) 組合建議 ； “ 臺州電子數(shù)碼城 ” 5—8 層的業(yè)態(tài) 組合 建議 ； “ 臺州世界貿(mào)易中 心 ” 項目 立項建議 ； “ 奧特萊 斯”的 立項 建議 ； 本次市場調(diào)研工作 目的在于通過對以上 項目所在地 —— 臺州市的商業(yè)、地產(chǎn)、餐 飲娛樂 等行業(yè)的需求、 供應、競爭等 方面進行充分地調(diào)查， 對臺州普通消費者和高收入人群的消費習慣、消費需求等進行調(diào)研與分析 ，并結合溫州百貨零售業(yè)的成功模式和市場缺失進行綜合比照，從而對 以上 項目進行完整的評估和判斷。經(jīng)過調(diào)查督導及項目負責人員的核實、檢查，最終獲得有效問卷1021 份。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費的 客單價也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。 2. 各商圈的社會經(jīng)濟情況簡介 商圈 人口數(shù)量（萬人） 居民戶數(shù)（萬戶） 男 女 第一商圈 第二商圈 第三商圈 總計 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 12 第二章 市場調(diào)查結果及發(fā)現(xiàn) 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 13 一、臺州地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境及生活結構研究 臺州地區(qū)簡介 臺州， 位于浙江省沿海中部、 “長江三角洲” 經(jīng)濟區(qū)的南側，其北接寧波、紹興、南鄰溫州，西通金華、麗水。主要港口有劍門港。 工業(yè) 近年來臺州產(chǎn)業(yè)競爭力不斷增強， 形成以汽車汽配、摩 托車及摩配、模具塑料、家電、化學制藥、服裝機械、閥門泵類、工藝 美術 8 大主 要產(chǎn)業(yè)集群，也有一些小產(chǎn)品或傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)低檔次上的產(chǎn)業(yè)集群，例如低檔的鞋革、塑料制品、眼鏡、傳統(tǒng)手工制品等，呈現(xiàn)出一鄉(xiāng)一品 、一鎮(zhèn)一品的塊狀特點。 城鄉(xiāng)居民人均儲蓄 元，比上年增加 4672 元。 在產(chǎn)業(yè)結構方面， 由 2020 年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。 二、城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域結構 城市性質(zhì)與發(fā)展目標 臺州市是 長三角地區(qū) 16 個沿海城市之一， 是現(xiàn)代化商貿(mào)城，現(xiàn)代制造業(yè)中心，全國重 要的工業(yè)制造基地和國家級歷史文化名城。臺州港由健跳港區(qū)、臨海港區(qū)、海門港區(qū)、黃巖港區(qū)、溫嶺港區(qū)、大麥嶼港區(qū) 6 個港區(qū)組成。天仙高速公路，長 55 公里。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 28 臺州零售業(yè)分析 （ 1）零售業(yè)規(guī)劃原則及框架 零售業(yè)突出以人為本、統(tǒng)籌兼顧、結構合理、各具特色、適度超前的原則。 ? 區(qū)域商業(yè)中心 是指商業(yè)中度聚集，商業(yè)服務功能比較完善，一般位于居民聚居區(qū)、商務聚集地和公共交通集散地。臺州市市級商業(yè)中心建設的重點是 在中心大道、椒江解放路和東環(huán)大道、黃巖 104國道與勞動路、路橋迎賓大道等地段建設綜合性的現(xiàn)代化購物中心 。 124 1549 376 260 179 臺州 443 539 682 900 1206 溫州 福州 南京 北京 上海 杭州 寧波 合肥 武漢 鄭州 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 26 （ 5）公共設施狀況描述 臺州市規(guī)劃至 2020 年，公共綠地用地約 平方公里，占城市建設用地的％。 公交 ：線路主要有： 90 90 10 10 10 10 10 10 1011 11 80 802 等 。今后亟需 大力拓展工業(yè)化和城市化的空間，加速中心城市崛起，加快形成南北聯(lián)動的發(fā)展格局。 2020 年臺州市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。 臺州市居民歷年收入水平變化情況表 單位：元 項目 2020 2020 2020 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 19036 20942 24181 農(nóng)民人均純收入 7368 8331 9180 人均儲蓄余額 15345 19953 21078 城鎮(zhèn)職工人均工資 23806 25056 29229 消費熱點 休閑娛樂、 旅游、保健 住房、交通、通信、旅游、保健 保健、旅游、住房、通信、購物 ? 小結： 從上表數(shù)據(jù)可以看出臺州市 近三年收入水平提升與消費 變化的幾個趨勢： 1. 從其生活基本需求的衣、食、住、行支出看，近三年以 %~%的幅度增長。全市金融網(wǎng)點密集，規(guī)模可觀。海岸曲折，山奇水秀，風光旖旎。東瀕東海，南接溫嶺，西鄰市區(qū)黃巖區(qū)，北連市區(qū)椒江區(qū)。一般情況下只有大型百貨商場、專業(yè)店、體驗型業(yè)態(tài)（如電影、游樂、餐飲、娛樂）具備這樣的輻射能力。簡單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。 項目 擬建成為一個集 精品百貨、綜合超市、美食餐飲、康樂休閑、 電影 娛樂以及步行街等為一體 的體驗式 大型 城市綜合體 。 臺州世貿(mào)項目 ，地處臺州市商海北街東側，北至雙水路，南到騰達路，西至銀安路，東到會展西路，位于路橋 建筑裝飾城 與會展中心、市民廣場之間。 五、商圈 確定分析 商圈范圍的確定分析 商圈，是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍。 邊緣商圈輻射的半徑在 7公里范圍。 路橋區(qū)為臺州市南部主體城區(qū)。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 14 旅游 臺州自古以“海上名山”著稱。臺州市已建立起由各類商業(yè)銀行、信用社、證券公司和保險公司等組成的功能齊全的現(xiàn)代金融服務體系。推而廣之，一個國家越窮，每個國民的平均收入中（或平均支出中）用于購買食物的支 出所占比例就越大，隨著國家的 富裕 ，這個比例呈下降趨勢 。把臺州建設成為具有國際影響的長三角南翼先進制造業(yè)基地。根據(jù)臺州市區(qū)的用地條件和城市發(fā)展態(tài)勢，今后臺州市 人口重心和經(jīng)濟重心逐步東移，進入沿海發(fā)展的新時代。另有金臺鐵路列入國家鐵路中長期規(guī)劃。陸島交通規(guī)劃建設十條環(huán)島接線公路和十二個海島碼頭 。市級商業(yè)中心規(guī)模大、商業(yè)網(wǎng)點多而密集，功能齊全，購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、旅游、金融、郵電、商務等網(wǎng)點有機地集 聚在一起，是全市商業(yè)最繁華的地區(qū)，是反映城市經(jīng)濟發(fā)達程度的重要窗口，也是重要的城市旅游目的地，對國內(nèi)外游客有很強的吸引力。零售商業(yè)網(wǎng)點設置以一個大型綜合超 市、一個大中型百貨店和若干個專業(yè)店、專賣店及有一定規(guī)模的餐飲、服務網(wǎng)點為宜。按照以下三個層次進行了規(guī)劃： ? 建設市級商業(yè)中心 ： 在中心大道、椒江解放路和東環(huán)大道、黃巖 104 國道與勞動路、路橋迎賓大道等地段建設綜合性的現(xiàn)代化購物中心 。珠六高速公路，長 34 公里。 民航 ：臺州路橋機場（原黃巖路橋機場）是境內(nèi)的唯一機場。其發(fā)展思路是強化臺州作為 長三角地區(qū)先進制造業(yè)基地、東南沿?，F(xiàn)代化港口大城市、中國民營經(jīng)濟創(chuàng)新示范區(qū) 地位 ，加快推進臺州現(xiàn)代化新進程， 堅持工業(yè)立市和品牌興市，走新型工業(yè)化道路， 促進產(chǎn)業(yè)聚集、 優(yōu)化升級 ，提升核心競爭力，努力把臺州建成全國重要的現(xiàn)代物流中心、區(qū)《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 21 域性金融中心、先進制造業(yè)基地和科技創(chuàng)新基地，發(fā)揮臺州在沿海城市群中的龍頭帶動作用。其中 工業(yè)經(jīng)濟雖增幅回落但結構不斷優(yōu)化，實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；服務業(yè)較快發(fā)展，實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。住 房、交通、 通信和旅游、保健等消費不斷升溫。 現(xiàn)有 “ 國 ” 字號工業(yè)品 制造基地 28 個，工業(yè)企業(yè) 10 萬多家， 30 多個產(chǎn)業(yè)集群。島嶼有黃礁、白果山、道士冠等大小島嶼 15 個。為 中國黃金海岸線上新興的組合式港口城市，股份合作制經(jīng)濟的搖籃，重要工業(yè)生產(chǎn)出口基地，著名的漁區(qū)、水果之鄉(xiāng)，華東重 要能源基地，重要的商品集散地。 次要商圈，也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。 問卷調(diào)查主要范圍： 即以路橋為中心的臺州所屬三區(qū)（椒江 、路橋、黃巖） 包括沿街居民區(qū)、高檔酒店附近、大型購物廣場停車場、高 檔娛樂休閑場所等地點 ， 橫街、勞動路、青年路、銀座街、商海北街、東路橋大道、賣芝橋路、中山西路、解放南路、《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房 地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 7 中心大道等 ；以溫州人民路、五馬街為軸心，商業(yè)街、傳統(tǒng)百貨、精品百貨、 高檔娛樂休閑場所等地 。 二、項目簡介 東森購物中心 商業(yè)裙樓 5 層，主樓 16 層，地處 路橋區(qū)商海北街東側，總建面積 萬 平方米 ，北至騰達路，南到路橋大道，西至銀安街，東到南宮大道，位于臺州路橋區(qū)新興商圈汽車站、建材家居商圈結合處。 針對沿街所有店鋪的經(jīng)營行業(yè)、經(jīng)營方式、經(jīng)營時間及店鋪物業(yè)所有情況等進行密集的觀察、記錄，并向店鋪經(jīng)營者探詢租金 、租約期限等信息，調(diào)查 共獲得第一手店鋪資 料近 1000 家。但不同的商店由于所在地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)也存在很大差別。包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。 2020 年，臺州經(jīng)濟實力再上新臺階，全市生產(chǎn)總值達到 億元， 市區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，市區(qū)人均生產(chǎn)總值達到 46983 元 。溫嶺大石、路澤太、三門嶺楓一級公路等區(qū)域干線； 104 國道、 7 73 82 省道路段， 融入浙江三小時交通圈。 2．臺州男女比例更趨于平衡。 GDP 發(fā)展狀況及產(chǎn)業(yè)結構情況 2020 年 面對國際金融危機的嚴峻挑戰(zhàn)， 臺州市 積極推進新一輪創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，全市經(jīng)濟總體保持平穩(wěn)健康發(fā)展。年末全市擁有各類商品交易市場 537 家，成交額 億元，年成交額超億元的市場有 94 家。 ● 城鎮(zhèn)規(guī)模分為六級： 100 萬以上人口的大城市：臺州市區(qū)； 20～ 50 萬人口的中等城市：臨海市區(qū)、溫嶺市區(qū)、玉環(huán)縣城； 10～ 20 萬人口的小城 市：天 臺縣城、仙居縣城、三門縣城、臨海杜橋 鎮(zhèn)、溫嶺澤國鎮(zhèn)； 5～ 10 萬人口城鎮(zhèn)共 13 個：金清、白水洋、大溪、松門