【正文】 部分公司不斷發(fā)展，壯大，對辦公物業(yè)的要求越來越高，建設(shè)現(xiàn)代型的高檔辦公物業(yè)非常必要。2）主要辦公物業(yè)辦公物業(yè)名稱位置辦公環(huán)境首創(chuàng)大廈位于常德步行街與武陵大道交匯處東側(cè)形象有些雜亂，檔次低沒有辦公物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)迅華大廈位于育才路與武陵大道交匯處北側(cè)有正門和大堂,形象稍好辦公物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)不到位廣宇大廈建設(shè)西路與朗州路交匯處西北側(cè)沒有正門,形象一般,沒有辦公物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)華天酒店武陵大道,農(nóng)業(yè)銀行對面有正門和大堂,形象較好辦公物業(yè)提供酒店式管理和服務(wù)平和商業(yè)項目辦公物業(yè)建設(shè)西路與武陵大道交匯處西南側(cè)區(qū)域評價：該地段為常德酒店、商業(yè)、辦公物業(yè)、中式飲食、西式咖啡廳休閑娛樂等多種行業(yè)匯聚的地方，且檔次較高，消費力強(qiáng)，加之交通便利，是常德CBD的發(fā)展首選。租金并不是決定的主要因素，但也表示，價格會影響他們選擇是否決定進(jìn)駐項目。5．從建筑平面來看，覺得缺少大型停車場，缺少地面停車位。要想在競爭中脫穎而出，必須在經(jīng)營管理上加大力度，提高項目檔次，才能有效吸引消費群體。此部分客戶投資較為成熟，對于生活、投資均有較高要求。3．參會者大都滿意現(xiàn)有的經(jīng)營業(yè)績，認(rèn)為雖然競爭激烈，但用心經(jīng)營仍能盈利，但普遍表示現(xiàn)在生意沒有前幾年好做，加上近年來各種投資熱導(dǎo)致市民可支配收入下降。4．常德市民整體品牌消費意識不夠，對本地品牌的認(rèn)知度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于外地品牌。品牌商品的稀缺到豐富，消費層次的單一性到多樣性，經(jīng)歷了一段較為漫長的時間。9．經(jīng)營戶總價承受水平相對較低抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，68%的被訪者所能承受的鋪位總價在3050萬元，23%的被訪者所能承受的鋪位總價在50100萬元之間，8%的被訪者所能承受的鋪位總價在100150萬元之間，僅有1%的被訪者所能承受的鋪位總價在150萬元以上。這在一定程度上反映常德經(jīng)營戶中有相當(dāng)一部分的潛在購買群體。2．經(jīng)營戶對本項目品牌好評度較低抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，50%的被訪者不予評價，28%的被訪者認(rèn)為一般，僅10%的被訪者認(rèn)為平和商業(yè)廣場不錯，但該好評是針對平和堂進(jìn)駐而言，認(rèn)為長沙平和堂經(jīng)營狀況較好，若進(jìn)駐能帶動項目商業(yè)經(jīng)營。因此，公交車、的士所涉及的廣告形式可以適當(dāng)考慮。這說明戶外廣告所含概的信息量不能多，但必須有足夠的沖擊力才能引發(fā)受眾對它的關(guān)注。因此，在廣告投放中，如何抓住這一大部分人的目光，應(yīng)該是我們應(yīng)該考量的一個問題。因此，若選擇常德本土電視，首選新聞類節(jié)目插播廣告。其中，收看娛樂頻道的占到了被訪者的27%，收看湖南經(jīng)視的為20%，收看湖南衛(wèi)視的為18%，收看生活頻道的為14%。這在一定程度上表明了常德廣告信息發(fā)布渠道的扁平性?？梢?，常德消費者迫切需要購物環(huán)境好、質(zhì)量有保證、品牌組織中高檔的商業(yè)。由此，可以得出如下結(jié)論：要在常德城區(qū)成功運作中高檔大型商場，必須在品牌組織上考慮自帶部分品牌，以改變消費群體對常德商業(yè)的整體印象。8）常德市民以中區(qū)商圈為首選購物地點此命題的前提是三大商圈。7）常德市民消費觀念仍停留在沿街購物的層面上抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，愿意去大型超市購物的消費者占40%，去專賣店的占38%，去百貨商場的占18%。6）常德市民消費群體以與同事、朋友一起為主此命題旨在了解未來商場應(yīng)具備什么樣的配套功能來滿足消費者的各種需求。因此可以得出如下結(jié)論：商業(yè)經(jīng)營場地的情景營銷力度是否到位，對最終營業(yè)額將有不可忽視的影響。2）常德市民月支出居于中等偏上水平抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前絕大多數(shù)常德人的月支出在1000元以下，占到被訪者的72%，其中38%的被訪者月支出在500～1000元之間。建議在設(shè)定新商城形象模式的同時，充分考慮到商業(yè)消費者的這一特性。由這組數(shù)據(jù)，可以作如下的分析結(jié)論：（1）商場的形象定位要以吸引中青年消費者為主。2）消費者為女性為主、男性為輔從常德消費者性別結(jié)構(gòu)分析來看，其中44%為男性，56%為女性。從上表可見，金泰利商業(yè)廣場、金鉆廣場對本項目沖擊力較大，濱江數(shù)碼城、泓鑫商業(yè)廣場次之。2）銷售難點：（1）人流動線：未在城市的主交通軸線上，項目內(nèi)部的交通動線設(shè)計迂回，沒有自然的通暢。（3）市場培育：市委宣傳部重點招商引資項目，給予系列優(yōu)惠政策?，F(xiàn)因新天地租賃AA2區(qū)34層，故現(xiàn)計劃推出此位置產(chǎn)權(quán)式商鋪，此次推出物業(yè)共計14000㎡，銷售單價預(yù)計5000元/㎡，總價510萬/間。（3）定位唯一：常德市中區(qū)商圈缺少一個品牌電器、通訊市場，該項目定位為數(shù)碼城，有效地填補(bǔ)了這一市場空白。3．濱江數(shù)碼城濱江數(shù)碼城位于人民路東。2）銷售難點：（1）地理位置：偏離成熟商圈，商業(yè)氛圍不夠，人氣不夠。（5）物業(yè)形式：屬商場內(nèi)部門面，與常德商業(yè)投資者所能接受的傳統(tǒng)臨街鋪位在產(chǎn)品上有較大差異，客戶投資仍有待進(jìn)一步引導(dǎo)。2）銷售難點：（1）項目的主題商業(yè)尚未確定。1）銷售支撐點：（1）地理位置：處于常德成熟商圈，商業(yè)較為集中，有濃厚的商業(yè)氛圍?，F(xiàn)處于來訪登記階段，截止至11月5日，登記客戶共510位，其中誠意客戶120戶。4．常德市的購鋪群體主要分為如下幾類：公務(wù)員、中小企業(yè)主、商業(yè)經(jīng)營者、回鄉(xiāng)的成功人士、企事業(yè)單位職員。總結(jié)：1．常德目前在售商業(yè)物業(yè)13萬余平方米，總供應(yīng)量較大，且四個大型商業(yè)物業(yè)均擬訂于今年年底開盤，在短時間內(nèi)大量商業(yè)物業(yè)的集中推出，市場壓力較大。戶外、單頁濱江豪庭小區(qū)商業(yè)配套無統(tǒng)一著裝，銷售現(xiàn)場擁擠、狹小，有模型。（四）常德市商業(yè)物業(yè)的購買群體結(jié)構(gòu)競爭樓盤投資者比例自營者比例購鋪群體結(jié)構(gòu)備注金泰利商業(yè)廣場30%70%公務(wù)員、中小商人、礦主、回鄉(xiāng)的成功人士、小企業(yè)主因受金鉆廣場負(fù)面影響，投資客戶較少泓鑫商業(yè)中心60%40%公務(wù)員、成功商人、回鄉(xiāng)的成功人士濱江數(shù)碼城（二期）——————尚未銷售金鉆廣場（新天地）100%————尚未銷售新世紀(jì)汽車城70%30%行業(yè)人士、中小商人、回鄉(xiāng)的成功人士望江名苑（商鋪）70%30%公務(wù)員、中小商人、企事業(yè)單位職員因地段商業(yè)氛圍不濃厚，自營客戶較少濱江豪庭（商鋪）70%30%公務(wù)員、中小商人、企事業(yè)單位職員因地段商業(yè)氛圍不濃厚，自營客戶較少東方美景（商鋪）80%20%公務(wù)員、中小商人、企事業(yè)單位職員因地段有較大發(fā)展?jié)摿?，投資戶較多合計/平均公務(wù)員、中小商人、回鄉(xiāng)的成功人士市場調(diào)查結(jié)果顯示，常德市的購鋪群體主要分為如下幾類：公務(wù)員、中小商人、私營企業(yè)主、回鄉(xiāng)的成功人士、企事業(yè)單位職員。2．常德市商業(yè)物業(yè)銷售價格走勢對比分析代表樓盤地段03年單價（元/㎡）04年單價（元/㎡）備注金鉆廣場一期人民路步行街中段——金泰利商業(yè)廣場人民路（步行街東）——價格尚未對外公開，開發(fā)商內(nèi)部討論單價泓鑫商業(yè)中心武陵大道、育才路交匯處——濱江數(shù)碼城（一期）人民路（步行街東）——合計/平均差額近1萬元/㎡市場調(diào)查結(jié)果顯示，常德市商業(yè)物業(yè)總體銷售價格趨于回落，說明常德市商鋪的投資群體開始趨向于理性。主要體現(xiàn)在以下三個方面：一是商業(yè)經(jīng)營者、管理者自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，商業(yè)規(guī)劃、組織不合理；二是常德商業(yè)業(yè)態(tài)的老化，市場急需新型商業(yè)業(yè)態(tài)的補(bǔ)充和提高；三是絕大部分商業(yè)項目前期缺乏科學(xué)的運作程序和定位，用房地產(chǎn)手段來運作商業(yè)項目，必然會導(dǎo)致后期經(jīng)營的難度。7．常德商業(yè)經(jīng)營者主要由本地人構(gòu)成，外地人僅占據(jù)了較小的一部分。缺少高檔購物場所，使常德高檔消費流失于長沙等其他較大城市。但個鋪營業(yè)額差距較大，老街區(qū)優(yōu)于新街區(qū)，專業(yè)商業(yè)街區(qū)優(yōu)于自然商業(yè)街區(qū)。武陵大道臨街鋪位租金呈階梯型分布，人民路口緊鄰步行街位置租金為最高，價格接近步行街租金，建設(shè)路以北租金價格則明顯下降，其中，路東租金略高于路西租金水平。金鉆廣場鋪位租金以梯形分布，其中朗州路及步行街交叉處為最高，但廣場內(nèi)部因招商不利僅部分商家進(jìn)入經(jīng)營，租賃率極低，且因此導(dǎo)致租金落差極大。4．一流的購物環(huán)境和配套設(shè)計。4．而春天百貨地處于步行街，但經(jīng)營情況較差，其中的主要原因：一是賣場定位、賣場交通的制約，二是步行街的消費人流結(jié)構(gòu)的局限。合計3600053～106從上表可見，家潤多是目前常德人氣最旺、銷售情況最好的商場，而春天百貨地處于步行街，但經(jīng)營情況較差，其中的主要原因：一是賣場定位、賣場交通的制約，二是步行街的消費人流結(jié)構(gòu)的局限。3．可以考慮租賃、扣點在內(nèi)的品牌組織和商業(yè)經(jīng)營模式的設(shè)計。2．各商場鋪位分割對比分析商場名稱位置經(jīng)營模式鋪位面積分割（㎡）主力面積（㎡）商業(yè)展示春天百貨人民路步行街聯(lián)營、自營、租賃6～7030a專柜c店中店沃爾福人民路步行街聯(lián)營、自營、租賃5～4020a開放式自選 b柜臺c店中店家潤多人民東路聯(lián)營、自營、租賃3～2012a開放式自選 b柜臺合計聯(lián)營、自營、租賃3～7012～30開放式自選 、柜臺、店中店從上表可見，常德各超市、百貨鋪位面積分割跨度較大，從3～70㎡不等，主力面積集中在12～30㎡之間。；二三層：超市四層：店中店+柜臺一層：租賃二三層：超市；四五層：暫不租賃，重新調(diào)整超市貨品檔次不高，人流引導(dǎo)、商業(yè)布局不合理，導(dǎo)致整體經(jīng)營狀況較差。商業(yè)規(guī)劃不合理，導(dǎo)致整個商場后半部人流量差。經(jīng)營范圍包括了服裝、鞋帽、日用品、電器、體育用品、圖書等生活所需的大多數(shù)商品，另外還包括五金、摩配、輕工用品等專業(yè)商品?；疖囌镜母鞣N專業(yè)市場大多是市場行為開發(fā)建設(shè)，分隔為獨立沿街鋪位，并以出讓產(chǎn)權(quán)、鋪位租賃為主要方式。是目前常德市商業(yè)的核心區(qū)域。3．以批發(fā)市場為主體的橋南商圈。從專賣店到專業(yè)市場，從批發(fā)市場到大超市、大量販，自由業(yè)態(tài)和統(tǒng)一經(jīng)營管理業(yè)態(tài)比比皆是，但在整個常德的商業(yè)業(yè)態(tài)中，缺少能夠引導(dǎo)市場、引導(dǎo)潮流、引導(dǎo)目的性購物的亮點商業(yè)。據(jù)常德市區(qū)20032020年規(guī)劃可見，中區(qū)商業(yè)規(guī)劃以步行街為中心、以武陵大道為軸，正在形成并逐步擴(kuò)大城市核心商圈。03年市場需求狀況良好，價格有小幅度上升。（二）常德市商業(yè)物業(yè)市場的供求現(xiàn)狀商業(yè)物業(yè)相關(guān)指數(shù)數(shù)額同比增長幅度供給2003年度投資總額104700萬元%2003年度施工面積1065600㎡%2003年度竣工面積425000㎡%需求2003年實際銷售額45289萬元+%2003年實際銷售面積145315㎡+%可以看到，2003年度商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量出現(xiàn)大幅下降，主要是因為2002年商業(yè)物業(yè)投資體量過大，市場一時無法消化。隨著常德經(jīng)濟(jì)總量的不斷攀升，常德市作為湘西北重鎮(zhèn)的地位已經(jīng)確定。二．常德市商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研分析（一）常德市區(qū)商圈的劃分常德市商業(yè)業(yè)態(tài)的表現(xiàn)形式，相對湖南省地級市而言表現(xiàn)得非常豐富。2．以專業(yè)批發(fā)市場為主體的火車站商圈。以商業(yè)步行街為主軸線，中區(qū)商圈門店林立、品種繁多，環(huán)境優(yōu)美。以武陵路和207國道為紐帶，背靠地區(qū)汽車站、火車站、汽車總站。由橋南大市場等十余家市場與七條街道的一些沿街門面和超市（如華聯(lián)超市）組成。（二）常德現(xiàn)有大型商場調(diào)研分析商場名稱位置營業(yè)面積（㎡）功能分區(qū)經(jīng)營模式總體評價春天百貨人民路步行街18000負(fù)1層：超市；一層：店中店+專柜，飾品+皮具；二、三層：店中店，服裝四層：店中店，主營電器；五層：清倉（服裝）進(jìn)場費3萬，扣點1328點。沃爾福人民路步行街8000一層：店中店+柜臺，珠寶飾品、皮具、小家電。合計36000超市+百貨1．各大商場經(jīng)營模式、功能分區(qū)的對比從上表可見，常德市大型百貨、超市較少，只有春天百貨、沃爾福和家潤多，家潤多在常德經(jīng)營較好，但從整體而言，常德市大型百貨、超市在零售市場并不具備絕對競爭力，與國際、國內(nèi)一線品牌仍有教大的差距，這為以后的超市、百貨招商和定位留下了空間。2．以經(jīng)營成本為依據(jù)，制定投資分析方案，從而以價格策略爭取包括品牌商、分銷商、代理商、投資者在內(nèi)的目標(biāo)客戶群體。家潤多人民東路1000032～70超市+柜臺，是三大商場中經(jīng)營品種最為齊全、人流量最大的商業(yè)物業(yè)，以家庭客戶、中青年客戶為主。3．常德集中商業(yè)街區(qū)百貨品牌商家所能接受的租金價格水平較高，平均值達(dá)280元/㎡/月。3．專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理。而由于步行街北面屬于新建物業(yè)，人氣遠(yuǎn)低于南面老街，因而租金水平也相對較低。而郎州路以東雖屬商業(yè)老街，但近兩年人氣有所下降，反而郎州路以西商業(yè)有逐步雀起的趨勢。3．各主要街區(qū)臨街鋪位營業(yè)額對比分析路段位置營業(yè)額（元/月/鋪）年營業(yè)額租賃率最低額最高額平均人民路人民路步行街西頭20萬8萬18240萬90%人民路步行街10萬70萬30萬120840萬100%人民路步行街東頭1萬4萬1248萬95%金鉆廣場步行街以北30萬8萬25%建設(shè)路郎州路以西2萬98%郎州路以東3萬