《某地產(chǎn)成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn))》-全文預(yù)覽
【正文】 裝材料適用性能。 欄桿、欄板的限定： ? 測(cè)算以往項(xiàng)目單體戶型欄桿、欄板的單價(jià)，建議欄桿類型盡量少。 窗地比控制 ? 通過節(jié)能測(cè)算指標(biāo)來(lái)控制窗地比。 方案設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)： 建筑、結(jié)構(gòu)方面： 建筑方案選型： a. 評(píng)估平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度，選擇規(guī)則的建筑平面，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來(lái)成本的增加。 ? 不同分期、不同產(chǎn)品與景觀位置、特性的均衡組合。 安裝方面 電梯布置方案選擇： 從成本角度，超高層盡量選用兩階段提升布置方案。山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式（自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿＋砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻）。 總圖規(guī)劃，綜合考慮開發(fā)周期和永久建筑、園建、交通的合理布局，避免（臨時(shí)辦公室、施工生活區(qū)、項(xiàng)目臨水、臨電、臨時(shí)道路）重復(fù)建設(shè)。 應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目周邊道路、市政管網(wǎng)的情況，按照土方費(fèi)用最小的 原則確定場(chǎng)地標(biāo)高。 a. 不可銷售的公建及配套（含附加值多建面積）或不能整體轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)的面積滿足土地規(guī)劃要求即可。 ? 停車位體形控制： a. 高度 b. 單獨(dú)車位面積。 概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)： 建筑、結(jié)構(gòu)方面： 設(shè)計(jì)前 ,同設(shè)計(jì)、營(yíng)銷一起探討產(chǎn)品類型布置方案 ,作單一產(chǎn)品測(cè)算以及組合方案的成本測(cè)算 ,形成較為詳盡、準(zhǔn)確的最優(yōu)產(chǎn)品組合（已 確定）方案的成本測(cè)算，用以指導(dǎo)概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)。 成本管理部 ：編制計(jì)劃并檢查計(jì)劃執(zhí)行情況， :進(jìn)行具體測(cè)算并根據(jù)測(cè)算結(jié)果提出優(yōu)化建議，需要時(shí)進(jìn)行部門間的協(xié)調(diào)，跟進(jìn) 優(yōu)化建議后的測(cè)算并編制結(jié)果報(bào)告，測(cè)算結(jié)果復(fù)核 發(fā)布 。 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 編制 日期 20xx228 初審 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 1. 流程要素 流程目標(biāo)： 在各實(shí)施方案完成前，完成成本優(yōu)化與控制，提供優(yōu)化方法，明確在招標(biāo)階段成本控制方法。 3. 職責(zé) 設(shè)計(jì)管理部：負(fù)責(zé)提供各設(shè)計(jì)階段的規(guī)劃、建筑、景觀方案、圖紙以供測(cè)算。 政府規(guī)劃要點(diǎn)：根據(jù)政府規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，得出如下信息： 總占地面積 容 積 率 建筑用地面積 建 筑 密 度 總建筑面積 綠 地 率 計(jì)容積率面積 戶數(shù) 住 宅建筑面積 限高 商業(yè) 會(huì)所 學(xué)校 幼兒園 物業(yè)用房 設(shè)備用房 活動(dòng)中心 服務(wù)中心 衛(wèi)生院 郵電所 公共衛(wèi)生間 ?? 游泳池 球場(chǎng) 車位類型 數(shù)量 面積 備注 自行車車位 車位 人防面積 土地屬性：通過勘查現(xiàn)場(chǎng)，詢問發(fā)展部、項(xiàng)目部等相關(guān)部門，對(duì)土地屬性信息分析： 項(xiàng)目 詳細(xì)描述 備注 市政解決方案（水、電、氣、道路） 市政污水 清楚了解距離紅線的距離， 是否組建污水處理站； 市政給水 清楚了解距離紅線的距離； 臨水 清楚了解距離紅線的距離； 永久電 清楚了解距離紅線的距離； 臨時(shí)電 清楚了解距離紅線的距離； 市政煤氣 清楚了解距離紅線的距離，是否組建煤氣瓶組處理站； 出入道路 清楚了解是否需要維修、建造道路及高架橋等； 公交站場(chǎng) 清楚了解小區(qū)建造公交站的數(shù)量； 紅線內(nèi)土地情況 場(chǎng)地高差情況 清楚了解場(chǎng)地高差情況，以便測(cè)算場(chǎng)地平整費(fèi)用，擋土墻費(fèi)用； 山地建筑分析場(chǎng) 地坡度面積比率 植被情況 清楚了解場(chǎng)地內(nèi)植被情況，與設(shè)計(jì)一道決定是否有可以保留的樹木，以便測(cè)算景觀成本； 河流、箱涵情況 清楚了解場(chǎng)地內(nèi)是否有河流、箱涵 ,河流、箱涵的長(zhǎng)度、深度及寬度，以便測(cè)算改造費(fèi)用； 魚塘、湖泊情況 清楚了解場(chǎng)地內(nèi)是否有魚塘、湖泊 ,魚塘、湖泊的面積，以便測(cè)算改造費(fèi)用； 高壓線情況 清楚了解場(chǎng)地內(nèi)是否有高壓線通過（高壓伏輸），如果有，需要埋地或改變走向的長(zhǎng)度； 輸油管等市政情況 清楚了解場(chǎng)地內(nèi)是否有輸油管、市政設(shè)施等，如果有，需要搬遷或改變 走向的距離； 市政道路情況 清楚了解場(chǎng)地內(nèi)是否有市政道路或以后是否有規(guī)劃市政道路，如果有，具體長(zhǎng)度及寬度、建造標(biāo)準(zhǔn)； 拆遷情況 地質(zhì)情況 清楚了解場(chǎng)地內(nèi)地質(zhì)情況，以便決定采用基礎(chǔ)形式； 建筑退讓紅線情況 清楚了解場(chǎng)地內(nèi)建筑退讓紅線情況，以便準(zhǔn)確計(jì)算建筑物占地面積； 紅線外土地情況 噪音情況 考慮是否需要考慮防噪玻璃； 可視景觀 清楚了解場(chǎng)地周邊的可是景觀情況，決定是否需要改造可視景觀； 市場(chǎng)定位：通過詢問銷售部，清楚了解項(xiàng)目 市場(chǎng)定位： 產(chǎn)品類型 面積比率 戶型面積 層高 一梯幾戶 附加值 立面風(fēng)格 開窗 園林 裝修 售價(jià) 花園 陽(yáng)臺(tái) 凸窗 地下室 大堂 電梯廳 室內(nèi) 產(chǎn)品 1 產(chǎn)品 2 產(chǎn)品 N 車位配比要求： 車位售價(jià) 、可售 比率： 商業(yè)配套要求： 會(huì)所配套要求： 以上信息整理完成后 ,成本需要關(guān)注的重點(diǎn)是 : 第一： 場(chǎng)地內(nèi)的特殊地形 ,如果出現(xiàn) 河流、箱涵 ,高壓線等問題需要仔細(xì)分析 ,了解清楚其處理辦法以及影響并估算其改造成本 ,注意需要預(yù)留部分不可預(yù)見費(fèi)用； 第二： 車位要重點(diǎn)關(guān)注其建造方式（地下、半地下、露天） ,是否計(jì)算容積率 ,會(huì)所是否可售； 第三：外電需要重點(diǎn)關(guān)注距離、是否已經(jīng)有電纜溝、是否需要破路等費(fèi)用 ,注意考察周邊樓盤是否可以合作以便降低部分成本。 b. 車位建造成本由低到高的順序?yàn)椋? 地面露天車位→首層架空車位→地上獨(dú)立車庫(kù)→半地下車位→地下車位，具體停車方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮。 . 控制不可銷售的公建及配套建設(shè)面積。
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