土地增值稅的計(jì)算與會(huì)計(jì)處理-全文預(yù)覽
【正文】 ）對(duì)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過規(guī)定扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。具體有以下兩種情況：（1）納稅是法人的。主要有以下幾種情況：（1）以一次交割、付清價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，在其辦理過戶、登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部土地增值稅。（6）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。重置成本價(jià)格，是指對(duì)舊房及建筑物按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。如開發(fā)小區(qū)內(nèi)的居委會(huì)、派出所、幼兒園、學(xué)校、公共廁所等設(shè)施建造的支出。包括納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出包給建筑施工單位所發(fā)生的支付承包方的建筑安裝工程費(fèi)用；納稅人自己建房所發(fā)生的支付承包方的建筑安裝工程費(fèi)用；納稅人自己建房所發(fā)生的列入開發(fā)項(xiàng)目工程施工預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用。②前期工程費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建造前所發(fā)生的一些費(fèi)用。主要包括：土地的征用及拆遷補(bǔ)償，前期工程費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)用等。具體包括如下項(xiàng)目：（1）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。其計(jì)算公式為：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收，增值額即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。它有三層含義：一是土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征收，對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅；二是只對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的征稅，不轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的不征稅；三是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對(duì)雖發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入的不征稅。這里所指的單位和個(gè)人，是指有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的一切單位和個(gè)人，包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位、個(gè)體工商戶及國內(nèi)其他單位和個(gè)人；還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機(jī)構(gòu)、華僑及外國公民。稅收負(fù)擔(dān)較為合理，便于體現(xiàn)國家政策。對(duì)舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓，以及對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)申報(bào)不實(shí)，成交價(jià)格偏低的，則采用評(píng)估價(jià)格法確定增值額，計(jì)算土地增值稅。我國土地增值稅將土地、房屋的轉(zhuǎn)讓收入合并征收。第十二章 行為目的稅及其會(huì)計(jì)處理 第三節(jié) 土地增值稅及其會(huì)計(jì)處理一、土地增值稅制度的基本內(nèi)容（一）土地增值稅概述1．土地增值稅的概念土地增值稅，是對(duì)在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得的增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。2．土地增值稅的特點(diǎn)（1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為征稅對(duì)象。土地增值稅在計(jì)算方法上考慮我國實(shí)際情況，以納稅人房地產(chǎn)取得的房轉(zhuǎn)讓收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的余額作為征稅依據(jù)。增值率高的，適用稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。（二）土地增值稅納稅人土地增值稅納稅人，是指所有轉(zhuǎn)讓中華人民共和國國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。2．征稅范圍土地增值稅的征稅范圍，是指凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為。土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表級(jí)次增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例稅率速算扣除率150%以下的部分30%02超過50%、未超過100%的部分40%5%3超過100%、未超過200%的部分50%15%4超過200%60%35%（五）土地增值稅計(jì)稅依據(jù)土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)，是納稅人轉(zhuǎn)
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