土地增值稅的計(jì)算與會(huì)計(jì)處理-預(yù)覽頁
【正文】 讓房地產(chǎn)所取得的增值額。2．土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算是確定土地增值稅增值額的關(guān)鍵。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本。如果土地的征用及拆遷補(bǔ)償是由政府或者他人承擔(dān)的，納稅人是在已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中就不允許扣除。③建筑安裝工程費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。⑤公共配套設(shè)施費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)中必須建筑，但又不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施所發(fā)生的支出。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除，不應(yīng)在此扣除。其中：①財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利息計(jì)算的金額。舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是在轉(zhuǎn)讓使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)定的重置成本價(jià)格乘以新度折扣率后的價(jià)格。是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅、教育費(fèi)附加等，可在扣除項(xiàng)目中扣除。因此納稅時(shí)間就不能像其他稅種那樣作出統(tǒng)一規(guī)定，而是根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的不同情況，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)具體確定。2．納稅地點(diǎn)土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。當(dāng)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地同在一地時(shí)，應(yīng)在其住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其住所所在地不在同一地時(shí)，則在房地產(chǎn)的坐落地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。對(duì)因同樣原因動(dòng)遷而由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，可以比照免予征收土地增值稅。具體公式如下：（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的： 應(yīng)納稅額=增值額30%（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%的，未超過100%的： 應(yīng)納稅額=增值額40%一扣除項(xiàng)目金額5%（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%的，未超過200%的： 應(yīng)納稅額=增值額50%一扣除項(xiàng)目金額15%（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的： 應(yīng)納稅額=增值額60%一扣除項(xiàng)目金額35%綜合上述土地增值稅的計(jì)算，可歸納為以下六個(gè)步驟：（1）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入；（2）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額； （3）計(jì)算增值額； 增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額（4）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比： 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比=增值額247。其貸方登記計(jì)提的土地增值稅；借方登記上繳的土地增值稅；余額在貸方表示應(yīng)交未交的土地增值稅，在借方表示多交的土地增值稅。城建稅7%、教育費(fèi)附加3%。 （2）轉(zhuǎn)讓的以支付土地出讓金等方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，原已納入“無形資產(chǎn)”核算的，其轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交納的土地增值稅額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”賬戶。【例128】某兼營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售房屋，應(yīng)納土地增值稅150萬元，其賬務(wù)處理如下：(1)提取時(shí)： 借：其他業(yè)務(wù)成本 1500000 貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 1500000 （2）繳納時(shí)： 借；應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 1500000 貸：銀行存款 150000013 /
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