【正文】 經理 非正常工作時間內負責組織人員應急處理，并及時向中心領導報告。 2. 0 適用范圍 黃金海岸物業(yè)服務中心 職責 秩序維護部 負責對公寓個出入口、重點部位與公共區(qū)域進行安全監(jiān)管，檢查中心相關方門禁鎖閉情況 工程部 負責與相關方進行聯(lián)系，盡快恢復供電。 (2) 、水電工同業(yè)戶一起準確無誤抄下水電表讀數(shù)。 (6)、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由工程主管盡快補充至計劃中。3 (8)充電發(fā)電機和啟動電機的維修保養(yǎng)周期為每運行600小時進行一次： 3 ①清洗各機件、軸承，吹干后加注新的潤滑油； 3 ②清潔碳刷，如果碳刷磨損厚度超過新裝時的1/2則應及時更換；3 ③檢查傳動裝置是否靈活，啟動電機齒輪磨損情況，如果齒輪磨損嚴重則應申請外委維修。 2 (4)皮帶的維修保養(yǎng)周期為每運行100小時進行一次： 2 ①檢查每皮帶，發(fā)現(xiàn)損壞或失效的，應及時更換； 2 ②在皮帶中段加40N壓力，皮帶應能按下12mm左右，太松太緊都應當進行調整。 1 柴油發(fā)電機機外附件的維修保養(yǎng)，由維修人員負責，其余維修保養(yǎng)由外委完成，維修保養(yǎng)應按《柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃》進行。 值班人員負責柴油發(fā)電機的日常維修保養(yǎng)。 《 柴油發(fā)電機運行記錄》 《柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)標準作業(yè)程序》 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)標準作業(yè)程序 目的 規(guī)范柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)工作，確保柴油發(fā)電機各項性能良好，保證柴 發(fā)電機良好運行。 3 交接班要求 3 (1)接班人員應準時接班。機房內禁止吸煙。 對于柴油發(fā)電機，當值維修員應根據其負荷的變化，適當調整其油門的大小，使其功率得到充分的利用。 2 (3)柴油發(fā)電機房發(fā)生水浸時的處置：2 ①視進水情況關掉機房內運行的柴沒發(fā)電機； 2 ②堵住漏水源； 2 ③如果漏水較大，應立即通知機電處主管，同時盡力阻滯進水； 2 ④漏水源堵住后，應立即排水； 2 ⑤排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理。整改時應遵守《柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)標準作業(yè)程序》。巡視部位包括：柴油發(fā)電機、冷卻水箱、排煙系統(tǒng)、回風系統(tǒng)、控制柜（箱）、儲油箱、蓄電池、消音系統(tǒng)。 適用范圍 適用于物業(yè)轄區(qū)內柴油發(fā)電機的運行管理。 如設備發(fā)生故障應及時匯報并采取補救措施，以提供可靠、優(yōu)質的服務。 配線架跳線處理要做到有序，同時注意美觀，要詳細、準確做好整棟樓的配線表。 因工作需要進入本機房的其他部門人員必須經部門負責人或本專業(yè)負責人批準。 機房內嚴禁會客，無關人員嚴禁入內，室內要保持良好通風。 在客戶區(qū)要文明施工工完場清。 弱電系統(tǒng)及設備出現(xiàn)的各種故障要設法盡快修復，保證設備的正常運轉。 按規(guī)定定期對機房內設施和設備進行維修保養(yǎng)。 保證機房照明良好，并配備應急燈，滅火器和盤車工具掛于顯眼處。 在電梯機房和值班室懸掛《電梯困人救援規(guī)程》，電梯發(fā)生困人故障時，嚴格按規(guī)程執(zhí)行。 工程部主管定期組織人員對電梯進行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)的安全隱患，立即組織整改。 電梯使用完畢停用時，管理人員應將轎廂停在頂層，將操縱盤上開關全部斷開，并將層門關閉。 不允許利用轎頂安全窗，轎廂安全門的開啟，來裝運長物件。 層門關閉后，從層門外不能用手拔啟，當層門轎門未完全關閉時，電梯不能正常啟動。檢修完畢后，檢修人員及時通知工程主管，由主管通知物業(yè)總值已恢復供電。 應急照明燈應保持隨時能使用。特殊情況須經主管以上人員或項目經理批準后，由值班員陪同方可入內，并有人員入室登記。 根據分路用電負荷的變化，及時檢查電容器的投入和退出運行，保證有功功率因數(shù)維持在正常水平，保證用電安全。 適用范圍 管理區(qū)域內變、配電設備。 如水樣經受檢不合格時，應報告工程部主管安排重新清洗和消毒，并請衛(wèi)生防疫站派人監(jiān)督全過程，直至檢測合格為止。 消毒完畢時，檢查供水閥門機械各部件是否完好、靈活，如：浮子球內應無存水，連桿連接牢固，軸銷應無嚴重磨損，橡膠墊無老化，變形，彈性良好，支架無裂痕和銹蝕，手動截止閥門應符合使用要求。 注意事項 在清洗水箱過程中，消毒人員須帶防護眼鏡和口罩在池、箱內如感覺頭暈，眼睛酸痛，心悶、氣緊，乏力等身體不適，應馬上離開水池、水箱，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復。 發(fā)出停水通知在不影響營業(yè)和滿足完成的時間段進行工作。 二次供水工作程序 二次供水由指定給水電維修工負責管理。 愛崗敬業(yè)，加強相互間的技術交流，努力提高專業(yè)技能，團結協(xié)作共同提高。 機房內應遵守安全防火制度，注意消防安全 熱力站運行管理規(guī)定 生活熱水是通過換熱設備，由一次熱水把二次水傳遞熱能達到一定溫度是客戶正常使用。 消防泵、噴淋泵、生活水泵、污水泵的選擇開關位置與自動位置，操作標志都應簡單明確。（潛水泵）操作程序 手動操作 控制箱轉換開關撥到“手動”位置 按“啟動”按鈕水泵運轉 按”停止“按鈕水泵停止運轉 自動運行 潛水泵控制箱轉換開關，撥到“自動”位置，潛水泵投入自動運轉狀態(tài)。 將水泵控制開關轉到“自動”位置，水泵投入自動運行狀態(tài)。 術語 指專用設備固有的特性和作用功能。通時，遇見彎頭要多次反復進行，方可進入。（10CV正負7%）變壓器運行情況、運行溫度是否正常（100度以下正常）低壓側主、分路負荷情況是否正常（不應超負荷）電容補償裝置運行指標是否正常，各配電室內照明應完好正常，室內外的維修通道是否保持暢通，如發(fā)現(xiàn)異常應查明原因、及時處理并做好記錄，處理不了時及時向主管匯報，在負荷高峰和異常天氣時，應對配電裝置和電器增加巡視，處于高峰負荷時，應檢查電氣設備是否過負荷第二路電源電流第一路電源電壓第二路電源電壓變壓器高壓測電流變壓器低壓測電流變壓器溫度有功功率無功功率功率因數(shù)記錄檢查的時間，工作的內容、檢查人檢查主管檢查工作的質量工作程序工作要求斷電并根據日光燈安裝的高度，選擇梯子斷開開關確保安全并選用鋁合金或木質人字體梯子必須牢固可靠，使用安全準備材料和工具材料和工具必須符合使用要求：日光燈管、啟輝器和啟輝器底座、燈腳、鎮(zhèn)流器、電容、導線、改錐、克絲鉗、電工刀、試電筆拆除日光燈面罩將卡子向下打開，拆除日光燈面罩拆除日光燈管轉動日光燈管取下拆除日光燈底座將固定日光燈底板的螺絲取下，拆除日光燈底板更換日光燈管日光燈管連接可靠更換啟輝器和啟輝器底座啟輝器和啟輝器底座固定牢固更換燈腳、鎮(zhèn)流器和電容燈腳的卡頭必須卡到位。 認真作好設備、機房及工作現(xiàn)場的衛(wèi)生清潔工作。按要求做好日常維修保養(yǎng)、管理監(jiān)測、運行調整記錄、檔案工作。 嚴格遵守勞動紀律，執(zhí)行考勤制度、禮儀規(guī)范，搞好工作協(xié)作。 負責小區(qū)屋面防水的日常維修。 【直接上級】：工程主管 【工作范圍】：在主管的帶領下，確保整幢小區(qū)公共部位之裝修、天花板、墻壁、門鎖、家具、門窗、墻紙及粉刷等完好無損。 認真作好設備、機房及工作現(xiàn)場的衛(wèi)生清潔工作。 做好線路防火工作，嚴格檢查線路負荷、絕緣，發(fā)現(xiàn)不正常狀態(tài)必須 找出原因加以糾正。 路和燈具的日常管理和維修工作，處理客戶報修。 發(fā)生突發(fā)情況時，值班人員不能離開崗位，要及時采取應急措施，保 證設備、設施的正常完好。 熟悉供電及其它電器設備、設施技術情況，掌握相關設備的操作程序， 按計劃做好小區(qū)電力控制設備及小區(qū)照明檢修和應急處理措施。 熟悉掌握小區(qū)的供配電方式、線路走向；負責小區(qū)所有照明線路力線。了解員工技術和思想動態(tài)，解決工作難題和生活困難。檢查督促本部門員工切實履行各工作崗位職責，遵守各項規(guī)章制度的安全操作規(guī)程的情況。 配合客戶二次裝修，做好質量把關及裝修資料的收集整理歸檔工作。 熟悉小區(qū)所有房屋、設備設施的自然狀況，組織相關人員參加小區(qū)的 驗收及接管工作。 負責聯(lián)系處理小區(qū)土建結構方面符合居住要求。 負責做好檢驗、測量設備的管理工作。 3．0 工程部工作職責 3. 1 工程部的職責、范圍 負責制定本部門的崗位職責管理制度及各項業(yè)務的服務質量標準。 適用范圍 黃金海岸花園小區(qū)物業(yè)服務中心工程部。 負責小區(qū)日常設備、系統(tǒng)檢驗和物業(yè)驗收。 負責小區(qū)給排水管道系統(tǒng)的管理，設備維修保養(yǎng)和檢修故障。 【直接上級】：項目經理【直接下級】: 各專業(yè)【工作范圍】：在項目經理的領導下負責小區(qū)的房屋及供配電、給排水系統(tǒng)等生活設備設施的運行、檢修、維護、保養(yǎng)設備設及管理工作反饋，安排綜合維修專業(yè)正常工作保證小區(qū)的正常運營。 完善本專業(yè)基礎管理工作，建立健全各項管理制度和圖紙資料檔案。 檢查下屬員工的崗位紀律、工作態(tài)度、工作現(xiàn)場、機房衛(wèi)生、考勤制 度等。 負責專業(yè)新崗位員工的培訓和專業(yè)培訓驗證工作安排，提高本專業(yè)員 工素質。 完成領導交辦的其它工作 【直接上級】：工程主管 【工作范圍】：在工程主管的領導下負責小區(qū)的給排水設備設施和配電室及電氣設備設施的運行、檢修、維護、保養(yǎng)及修改完善等工作，按照設備運行管理制度作好設備運行工作，服從事故搶修工作安排。 負責配電間及相關電氣設備的運行值班，做好設備、設施的維修保養(yǎng) 工作。 負責配電間的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違反管 理規(guī)定的行為，做好防火、防水、防鼠的工作。 負責每月戶表抄報工作。 根據維修巡檢計劃完成線路設備的巡檢工作，并認真填寫巡視記錄，對發(fā)現(xiàn)的問題或隱患及時向主管匯報。 認真填寫小區(qū)用電量日報表和月報表；定期巡視高、低壓電器設備， 密切監(jiān)視中央信號屏的工況，正確抄錄儀表顯示數(shù)據。 完成領導交辦的其它工作。 負責小區(qū)內外墻面及柱面、地面破損的維修。 及時完成客戶報修工單 嚴格執(zhí)行材料、備件及工具領用管理制度，節(jié)約費用降低消耗。 必須熟悉掌握小區(qū)監(jiān)控、可視對講、廣播電視、消防、電梯等弱電系 統(tǒng)的分布結構線路、接口、設備設施規(guī)格、型號、名稱、性能、安裝地點位置、啟用時間、運行狀態(tài)、維修保養(yǎng)情況、出廠日期等。 保證工作環(huán)境達到要求，妥善保管好配發(fā)的工具、設備備用零件，做 好設備防火、防潮、防靜電工作，保障設備正常運行。 工程崗位服務程序及要求（1） 強電方面 低壓開關故障維修工作程序工作要求打開配電柜防止配電柜門反彈發(fā)生觸電事故準備工具改、內六角扳手、克絲鉗、尖嘴鉗準備更換的開關檢查開關的通電狀態(tài)停電并驗電使用試電筆驗電拆除連線使用工具時注意安全拆除開關、安裝開關、安裝連線使用改時注意螺絲的絲扣不應損壞、安裝牢固、導線連接無虛點檢查接線質量連接牢固送電試送一次使用測溫儀檢查開關連接處有無發(fā)熱現(xiàn)象開關連接處的溫度不應超60℃使用鉗形電流表測量電流值電流值不因超開關容量的90%記錄維修的時間，工作內容、維修人檢查主管檢查工作的質量工作程序工作要求檢查環(huán)境環(huán)境無雜物、通風良好檢查電機所帶機械設備機械設備完好檢查軸承不缺油、無異響檢查溫升，使用測量儀B級電機：統(tǒng)組、定子鐵心85度、滾動軸承：65度檢查電流，使用鉗形電流表不應超額定電流檢查電壓，使用萬用表400V正5V負10V聲音和氣味無異味和異響風扇排風良好記錄檢查的時間，工作的內容，檢查人檢查主管檢查的工作質量工作程序工作要求斷電并根據環(huán)型燈安裝的高度，選擇梯子斷開開關確保安全并選用鋁合金或木質人字體，梯子必須牢固可靠，使用安全、準備材料和工具材料和工具必須符合使用要求：環(huán)型燈管和啟輝器底座、燈腳、鎮(zhèn)流器、電容、導線、克絲鉗、尖嘴鉗、電工刀、試電筆拆除環(huán)型燈具面罩將螺絲拆下，拆除燈罩面拆除環(huán)型燈管向下輕拉燈管取下重新配線按照燈具連接圖配線，連接緊固更換環(huán)型燈管燈管連接可靠更換啟輝器和啟輝器底座啟輝器和啟輝器底座固定牢固更換燈腳燈腳的卡頭必須插接牢固更換鎮(zhèn)流器、緊固連接導線鎮(zhèn)流器固定牢固、導線連接緊固檢查工作質量并送電發(fā)光正常清理施工現(xiàn)場記錄檢查的時間，工作內容、檢查人檢查主管檢查工作的質量4. 配電室電氣設備運行狀態(tài)記錄工作程序工作要求第一路電源電流變配電室值班人員每天巡視變配電室設備運行情況，每天1次，從高壓開關柜低壓開關柜變壓器室，檢查內容主要有；兩路高壓電源指示是否正常。開啟電源，按下壓把，緩慢送軟軸，向前疏通。 適用范圍 給排水設備、設施的操作。 檢查水泵進水閥門，出水閥門在正常位置。 供應水源結束后，按控制柜“停止”按鈕（水泵停止運轉）。 水泵房內機電設備由機電專業(yè)人員負責，水箱等設施由指定人員負責，無關人員不得進入水泵房。 水泵房衛(wèi)生每周打掃一次，管道每半月清潔一次 操作人員在2米高度以上檢修設備（包括開關、閥門等），必須帶好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶擋。 嚴格按照操作規(guī)程進行設備操作運行。 機房重地嚴禁無關人員進入，保持熱力站的整潔衛(wèi)生。 二次供水儲水箱清洗、消毒程序。 通風在水箱底部連接鼓風機連續(xù)對池箱內選風23小時，從水箱、水池人孔用繩系點燃的蠟燭放入池、箱底部，試驗是否缺氧（蠟燭不熄滅，說明不缺氧），否則，繼續(xù)