【正文】 部管理工作，嚴肅公司勞動紀律，任何員工出現(xiàn)以下嚴重違反公司規(guī)章制度的情況，予以辭退： （ 1）利用價格、房號及其他不正當手段搶客戶，有損公司聲譽者。造成公司重大損失的，追究其經(jīng)濟責任。 （ 17）不能勝任本職工作或消極怠工，給公司造成損失的，解聘其職務或降級處理，并扣除當月工資。 第 17 頁 共 26 頁 （ 13）弄虛作假，循私舞弊，欺騙領導者，重罰 500 元，同時所成交房傭金不予提取。 （ 9）冒犯客戶、對客戶不禮貌、頂撞客戶，引起客戶不滿。 （ 5）未經(jīng)允許私自外出 2 小時以內做事假處理， 2 小時以上作曠工一天處理。 （ 1）值日者未按要求做好室內環(huán)境衛(wèi)生的。 （ 5）女士上濃妝（提倡淡妝，不允許涂指甲油。 （ 1）上班未著職業(yè)裝。曠工一天扣除當日薪金并罰款 50 元，曠工兩天扣除當月工資和傭金的 50%，曠工三天按自動離職處理，傭金不再予以提取。 勇于改革創(chuàng)新、提高經(jīng)營管理水平，使公司經(jīng)濟效益顯著增加、貢獻突出者，公司給予獎勵獎金 300 元 ~500 元。 （ 7）如有事要離開售樓處一定要說清理由，得到同意后方可離開，上班主動向同事問好簽到，下班要簽退。此時不得高談闊論，坐姿要穩(wěn)，臺面上不得有私人物品，不可隨意離開接待臺。 1 現(xiàn)場操作規(guī)定： （ 1）每天早晨須開展晨會，由每位 銷售人員輪流主持當日晨會的開展。 1 銷售人員不可私自將價格超出允許范圍以外成交，如有特殊情況，需經(jīng)公司研究決定后方可執(zhí)行。 1 對待客戶熱情、禮貌、真誠，接待過程中注意一笑：微笑服務；二輕：說話輕，動作輕；三熱情：迎客熱情，待客熱情，送客熱情； 四勤：眼勤，口勤，手勤，服務勤。 工作時間不得閑扯亂聊，吃零食、抽煙 ,看與工作無關書籍。一律配戴胸卡。 F、 銷售管理手段 在分清職責的前提下，采用計劃管理與目標管理雙管齊下的手段，可以人盡其事，工作有序，落實到位，有有利于團隊氣氛的凝聚力。 病、事假 員工請病、事假，經(jīng)公司同意可調休，調休天數(shù)最長為 4 天，超過的天數(shù)，扣發(fā)當天工資。 員工請假一天者由部門 主管 審批，請二天及以上者需 經(jīng)營副總 審批，部門 主管 請假，需總經(jīng)理審批。 遲到、早退、曠工 所有員工不得遲到、早退、曠工。 B、 銷售流程的設定 流程的設計能使銷售過程在每個銷售人員中一步步深化下去，使得整個銷售接待工作有條不紊，高效運行。 在工作時間內不做與工作無關的事 ,嚴禁私自會友 ,禁止玩電腦游戲 ,私自打印資料、文件。 A、員工形象管理 工作人員應保持衣著整潔，穿著職業(yè)裝，不可著奇裝艷服，洗頭，修指甲，男士不留胡須，女士不上濃裝，飾物配戴得當，精神飽滿、振奮并配戴胸卡。 三、 行為管理：嚴格按照領導級別權限執(zhí)行銷售優(yōu)惠折扣，并按照每個單元制定 最低和 最高銷售價格，不得任意確定銷售價格，以保證經(jīng)營行為的規(guī)范，確保 公司良好整體形象。 ⑶結清相關款項。 ⑽若客戶的問題無法解決 而不能完成簽約時，讓客戶先請回，另約請時間，以時間換取雙方的折讓。 ⑹解釋合同條款時，在感情上應則重于客戶的立場，讓其有認同感。 ⑵事先分析簽約時可能發(fā)生的問題，向銷售經(jīng)理報告研究解決辦法。 幫助客戶辦理登記備案和銀行貸款事宜。 出示商品房預售示范合同文本，逐條解釋合同的主要條款： 轉讓當事人的姓名或名稱，住所； 房地產的坐落、面積、四周范圍； 土地所有權性質 ； 土地使用權獲得方式和使用期限； 房地產規(guī)劃使用性質； 房屋的平面布局、結構、構筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況； 房地產轉讓的價格、支付方式和期限； 房地產支付日期； 違約責任； 爭議的解決方式。 ⑶于空白處注明哪一戶換至哪一戶 。 ⑵填寫好后，再次檢查戶別、面積、總價、定金等是否正確。 ⑷若重新開定單，大定金單依據(jù)小定金單的內容來寫。 ⑿收取的定金需確認點收。 ⑻定金所保留日期一般以 7 天為限，具體情況可自行掌握 ,但過了時間，定金沒收，所保留的單元將自由介紹給其他客戶。 ⑸小定金保留日期一般以 3 天為限，時間長短和是否退還，可視銷售狀況自行決定。 ⑵正式定單的格式一般為一式三聯(lián)：定戶聯(lián)、公司聯(lián)、財會聯(lián)。 ⑻確定定金補足日或簽約日。其他內容根據(jù)訂單的格式如實填寫。 總價款內填寫房屋銷售的標價，定金欄內填寫實收金額若所收定金為票據(jù)時，填寫票據(jù)的詳細資料。 流程九：成交收定 基本動作 第 10 頁 共 26 頁 ⑴客戶決定購買并下定金時 ,及時告訴 經(jīng)營副總 經(jīng)理。 注意事項 ⑴追蹤客戶要注意切入話題的選擇，勿給客戶造成銷售不暢、死硬推銷的印象。 流程八：客戶追蹤 基本動作 ⑴繁忙間隙，根據(jù)客戶等級與之聯(lián)系，并隨時向 經(jīng)營副總 經(jīng)理匯報。 注意事項 ⑴客戶資料應認真填寫，越詳盡越好。 ⑶針對未成交或暫未成交的原因，報告 經(jīng)營副總 經(jīng)理，視具體情況，采取相應補救措施。 第 9 頁 共 26 頁 ⑵再次告訴客戶聯(lián)系方式和聯(lián)系電話，承若為其做義務購房咨詢。 ⑶盡量多說，讓客戶為你所吸引。 ⑺對產品的解釋不應該有夸大虛構的成分。 ⑶了解客戶的真正需求。 ⑸在客戶有 70%的認可度的基礎上，設法說服他下定金購買。 流程四：購買洽談 基本動作 ⑴倒茶寒暄，引導客戶在銷售桌前入座。 第 8 頁 共 26 頁 ⑵自然而又有重點的介紹產品（著重環(huán)境、風水、產品功能等的說明） 注意事項 ⑴側重強調 樓盤 的整體優(yōu)勢點。 ⑵接待客戶一般一次只接待一人，最多不要超過兩個人。 ⑵銷售人員應立即上前，熱情接待。 ⑷電話接聽適應由被動接聽轉為主動介紹、主動詢問。 ⑸馬上將所有咨詢記錄在客戶來電記錄表上。一般主動問候“ XX 樓盤 ，您好！”而后開始交談。 四、 尊重領導團結同事：對上級要尊重，不討價還價；對同事要團結，不相互拆臺，扯皮斗毆、拉幫結派。 三、 良好的進取心：熟練掌握業(yè)務技能。未經(jīng)主人同意不得隨便翻閱房內任何東西。將客戶詳細資料紀錄在案，包括姓名、姓名、電話、關心的問題和要求等。 上班期間，不得在營業(yè)場所吸煙或吃東西。不清楚的問題要想辦法弄清楚后 在給客人以清楚明確的回答 ，如果碰到自己不清楚有確實無法查清的問題應回答 對不起，先生 /小姐，目前還沒 有 這方面的資料 。 心理素質要求 有較強的應變能力，為人真誠自信，樂觀大方，有堅韌不拔之毅力，能承受各種困難的打擊，責任感強，自制力強。 掌握房地產產業(yè)與常用術語： 售樓人員應對 房地產 發(fā)展方向有所認知，同時還能準確把握 葫蘆島 市的房產動態(tài)和競爭對手的樓盤優(yōu)劣勢及賣點以及 本樓盤 的優(yōu)劣勢及賣點等信息；另外還必需掌握房地產營銷知識、銀行按揭知識、物業(yè)管理知識、工程建筑知識、房地產法律知識及一些專業(yè)術語如綠化率、建筑密度、使用面積等。 女員工要化淡妝，不要用刺激性強的香水；男性員工頭發(fā)不蓋耳部，不觸衣領為宜。 基本素質要求： 較強的專業(yè)素質。 （ 2）如因工作失職，給公司造成損失，應付相應的經(jīng)濟責任、行政責任。 （ 9） 在與客戶聯(lián)系中，要有禮有節(jié)，不違背公司利益，又使客戶滿意。 （ 5） 積極完成上司臨時安排的工作。 二、 工作內容 （ 1） 主動、自覺完成本職租售任務及上級安排的各項工作。 （ 2）富有激情。 （ 10）具有較強的計算能力、邏輯思維能力。 （ 6）具備融洽的親和力。 （ 2）熟悉現(xiàn)代營銷理論。 培訓及資歷 接受過市場營銷、管理、合同法、經(jīng)濟法、財務知識、產品知識等方面的培訓。 （ 3）經(jīng)營副總經(jīng)理授予的其他權力。 （ 12） 協(xié)助公司其他部門 的工作。 （ 8） 協(xié)調好與客戶之間的關系。 （ 4） 編制本部門月、季、年度租售計劃和工作總結，確保完成公司下達的各項任務，并監(jiān)控本部門的銷售費用。 （ 5）敬業(yè)、富有奉獻精神。 個性特征 （ 1）外向型個性。 （ 14）具有較強的應變能力。 （ 10）具有一定的綜合分析能力。 （ 6）具有一定的談判技巧。 （ 2）熟悉現(xiàn)代營銷理論。 培訓及資歷 接受過市場營銷、管理學、決策 學、合同法、經(jīng)濟法、財務知識、產品知識等方面的培訓。 （ 6）部門內部 工作開展的自主權 。 （ 2）有權參與年度、季度、月度營銷計劃的制定，并提出意見和建議 。 （ 6） 協(xié)助辦理租售中的各項手續(xù)，做好售后服務工作。 （ 2） 負責公司開發(fā)項目的租售工作。 部門職責 （ 1） 向經(jīng)營副總經(jīng)理負責。 （ 5） 與新舊客戶保持良好關系，協(xié)助客戶解決在租售過程中的問題。 部門權力 （ 1）有權參與公司營銷政策的制定 。 （ 5）部門內部員工聘任、解聘的建議權 。 （二） 銷售部主管職務說明書 職務名