當(dāng)代中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀與前景-全文預(yù)覽
【正文】 為11511元/平方米，天津商品住宅成交均價(jià)9900元/平方米, 元/平方米。2009年，%；，%；，%。建筑行業(yè)從業(yè)人員超過3000萬人。 8，政府審批越復(fù)雜，房價(jià)越高，政府審批越簡單，房價(jià)越低。 4，城市周邊居住條件越差，房價(jià)越高，居住條件越好，房價(jià)越低。滿足人同一種需要的商品間，消費(fèi)者如何做出選擇？ 特征房價(jià)理論 以Lancaster （1966）的消費(fèi)者理論和Rosen（1974）的特征價(jià)格理論為理論基礎(chǔ)的特征價(jià)格模型（Hedonic Price Model），是近幾十年來房價(jià)模型的主流模型之一。 以消費(fèi)者在兩臺(tái)電腦之間做選擇為例。 古典地租理論在房價(jià)例子上，遭到了挑戰(zhàn)。 例如，肥沃的土地小麥產(chǎn)量1000公斤/畝，貧瘠的土地小麥產(chǎn)量500公斤/畝。其中一個(gè)主要商業(yè)區(qū)為城市的核心，其余為次核心（圖）。 扇形理論是霍伊特（Homer Hoyt）于1939年創(chuàng)立的。第二環(huán)帶為過渡地帶，是圍繞市中心商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)之間的過渡地帶。 中心地理論 中心地理論是由德國著名的地理學(xué)家克里斯塔勒提出的。城市是農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場，而農(nóng)村則靠該城市供給工業(yè)品。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理論包括： 土地產(chǎn)權(quán)理論、區(qū)位理論、地租理論、房價(jià)理論 等。 房地產(chǎn)領(lǐng)域商品構(gòu)成：土地、土地上的建筑物、配套設(shè)施。 2010年4月17日國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，發(fā)布了十條旨在抑制房價(jià)上漲的命令，短期內(nèi)對國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重大影響。 2010年3月初召開的十一屆全國人大三次會(huì)議和全國政協(xié)十一屆三次會(huì)議上，高房價(jià)成為人大代表、政協(xié)委員討論的重點(diǎn)之一。 當(dāng)代中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀與前景一、房地產(chǎn)和房價(jià)基本理論 （1）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理論 （2）房價(jià)基本理論 二、中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀 中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 中國土地管理現(xiàn)狀 三、中國房地產(chǎn)發(fā)展前景 一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理論 （一）房地產(chǎn)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理論 房地產(chǎn)是指土地及土地上以房屋為主的建筑物及其衍生的權(quán)利。它體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營過程各種參與者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 杜能“孤立國”假設(shè)：只有一個(gè)城市，且位于中心。 韋伯認(rèn)為，其他因素暫不考慮、僅考慮運(yùn)輸時(shí)，工廠企業(yè)自然應(yīng)選擇在原料和成品二者的總運(yùn)費(fèi)為最小的地方。城市地域空間利用結(jié)構(gòu)理論 該理論包括同心圓理論、扇形理論、多核理論 同心圓理論認(rèn)為，從城市中心向外緣依次順序?yàn)椋旱谝画h(huán)帶是中心商業(yè)區(qū)（CBD。第五環(huán)帶為通勤人士住宅區(qū)，約距中心商業(yè)區(qū)30～60分鐘乘車距離范圍內(nèi)。該理論強(qiáng)調(diào)城市土地利用過程中并非只形成一個(gè)商業(yè)中心區(qū)，而會(huì)出現(xiàn)多個(gè)商業(yè)中心。優(yōu)等地上的級差地租等于土地上的商品帶來的收入與成本之差。從而，肥沃土地產(chǎn)生利潤為 1000元/畝 500元/畝 = 500元/畝 這500元將變成肥沃土地的地租。 我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者在滿足人同一種需要的商品間做選擇時(shí)，會(huì)在價(jià)格相同時(shí)，選擇有用性高的商品，而在有用性相同的情形下，選擇價(jià)格低的商品。因?yàn)橘徺I房子時(shí)，消費(fèi)者需要在不同地段的房子之間做出選擇，不同地段的房子滿足的都是居住的需要。 房價(jià)變動(dòng)規(guī)律 1，住房本身越好，房價(jià)越高；住房本身越差，房價(jià)越低 2，地段越好，房價(jià)越高；地段越差，房價(jià)越低 3，城市周邊區(qū)域住房生產(chǎn)成本越高，房價(jià)越高，生產(chǎn)成本越低，房價(jià)越低。 7，土地越短缺，房價(jià)越高，土地供應(yīng)越充裕，房價(jià)越低。2009年，%，%。 不過，2009年，房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)量增長緩慢。住房：價(jià)格漲幅與產(chǎn)量漲幅20002009年度住房價(jià)格增長率（%）住房產(chǎn)量(億平方米)住房產(chǎn)量增長率（%）200952008102007200620051620042003200220012000住房：價(jià)格漲幅與產(chǎn)量漲幅20002009 本年住房價(jià)格漲幅 上一年住房產(chǎn)量漲幅 2，
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