當(dāng)代中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀與前景-預(yù)覽頁
【正文】 過高的房價 2010年5月，北京商品房新開盤均價25680元/平方米 2010年4月上海22926元/平方米。從這兩個指標來看,目前的房價都太高了。 《中華人民共和國土地管理法》第三條、第四條規(guī)定： 十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。體現(xiàn)在價格上，就是2萬個家庭買不起房子。 5，土地財政 2009年全國土地出讓收入達到14239億元，相當(dāng)于全國稅收收入約20%。 在當(dāng)官員主導(dǎo)的國土資源管理下，導(dǎo)致了一個奇怪的結(jié)果：在江浙滬，充滿活力的企業(yè)因為缺乏土地而發(fā)展受阻，高收入的居民卻無房可住，而在安徽、云南、湖南等地，許多耕地都荒蕪了。在江、浙、滬，企業(yè)和居民要使用土地建廠房、建住房，政府不批準，結(jié)果充滿活力的企業(yè)無地可用，經(jīng)濟發(fā)展受到阻礙，高收入的居民無房可住，整個國家國民經(jīng)的發(fā)展受到了阻礙。 已經(jīng)查處的劉志華（北京市副市長）、王武龍（江蘇人大副主任）、黃瑤（貴州省政協(xié)主席）、許宗衡（深圳市長）、陳紹基（廣東政協(xié)主席）、于幼軍（文化部黨組書記）、黃松有（最高法院副院長）等高官?！ ‘?dāng)前我國正處于工業(yè)化進程，這需要許多住在農(nóng)村的居民搬遷到城市居住，這就是城市化進程。 而且，高昂的房價導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營成本提高、居民生活困難，整個國民經(jīng)濟發(fā)展受阻，工業(yè)化和城市化進程受阻。 3，增加年輕人負擔(dān)國家的未來屬于年輕人，國家的前途和命運決定于年輕人。當(dāng)前，政府卻通過賣地賣得到數(shù)千億的收入。依據(jù)北京市人口規(guī)模擴大速度，北京每年土地需要量在4000公頃左右，實際供應(yīng)量低于需要量的1/3。 2，高房價的其他原因： a,城市周邊待開發(fā)地段居住條件惡劣（教育、交通、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施落后），大家擁擠在市中心，也即U0低 b,認識水平不高：政治理論、經(jīng)濟理論（價格理論）匱乏，導(dǎo)致出臺不了有效的降房價措施 c,高收入者擁有多套住房用于自住 3，這些與高房價基本無關(guān) 開發(fā)商，炒房，丈母娘土地供應(yīng)不足的根本原因，是土地管理制度落后 土地管理制度和土地管理思想是導(dǎo)致土地供應(yīng)不足的首要原因 目前，中國居民使用一畝土地，需要付出高達500萬元的代價，相當(dāng)于一個居民250年的勞動所得。 3，中國國土面積很大，地處溫帶和亞熱帶，開墾耕地的潛力巨大。 在建設(shè)用地并不缺乏的前提下，出現(xiàn)十分嚴重的建設(shè)用地短缺，其根源在于，當(dāng)前的土地管理制度和土地管理思想，已經(jīng)遠遠落后于當(dāng)前的經(jīng)濟發(fā)展水平和社會發(fā)展水平。土地私有化不會導(dǎo)致土地兼并，反而導(dǎo)致土地更加分散。 其他專家的觀點 蕭灼基（2004）認為，目前商品房70年的土地使用費是一次付清的，在房價中占的比重很大，如果改為按年收取地租的方式，將有助于降低房價。 許家?。?009）說，土地成本、各類稅費、企業(yè)利潤三項是真正影響房價的變量，嚴控地價、稅費，鎖定企業(yè)利潤區(qū)間，房價就會下降。 目前部分決策人士經(jīng)濟學(xué)水平仍然有待提高。 國土資源部下結(jié)論，18億畝紅線不影響房價。既然“土地資源越緊缺，地價占房價的比例就越高”這一論斷不適合我國，那么，根據(jù)“土地資源越緊缺，地價占房價的比例就越高”這一論斷和在我國地價占房價比例不高的事實，就無法得出耕地紅線不影響房價的結(jié)論。 重慶地票 所謂“地票”，指包括農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，經(jīng)過復(fù)墾并經(jīng)土地管理部門嚴格驗收后產(chǎn)生的指標，以票據(jù)的形式通過重慶農(nóng)村土地交易所在全市范圍內(nèi)公開拍賣。 （1）城市化理念的變遷和前景 1978年 “控制大城市規(guī)模，多搞城鎮(zhèn)” 1980年 “控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中等城市，積極發(fā)展小城市” 1989年 “嚴格控制大城市規(guī)模，積極發(fā)展中等城市和小城市” 1998年 發(fā)展小城鎮(zhèn)是帶動農(nóng)村經(jīng)濟和社會發(fā)展的大戰(zhàn)略 2007年 有中國特色的城市化道路 十七大報告指出： 走中國特色城鎮(zhèn)化道路，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、布局合理、節(jié)約土地、功能完善、以大帶小的原則，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。（2）土地管理制度的前景 目前的土地管理制度已經(jīng)遭到學(xué)界主流人士的強烈譴責(zé)，也遭到政府內(nèi)部專業(yè)人士的強烈詬病。 從長遠來看，在全國范圍內(nèi)采用市場化手段實現(xiàn)耕地保護，是有利于耕地保護和建設(shè)用地獲取的。 重慶模式值得深入研究，并在全國范圍內(nèi)推廣。 我國房地產(chǎn)行業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，未來1020年，仍然是我國城市化的高峰期，對住房的需求量很大，住房的產(chǎn)量將會持續(xù)在較高水平。
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