【正文】 易中心巖土工程勘察報(bào)告》(工程編號(hào)GD200909051121)進(jìn)行結(jié)構(gòu)初步設(shè)計(jì)。c) 公寓住宅區(qū)針對(duì)入駐的客戶和常年涌入的大量買家的需求，開(kāi)發(fā)建設(shè)一批高檔的公寓及商住樓，可租可賣。雨水排放方向由西南角向東北角排放，排入城市規(guī)劃道路市政管網(wǎng)4. 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 建筑1) 設(shè)計(jì)依據(jù)a) 甲方提供的征地要求及范圍b) 民用建筑設(shè)計(jì)通則JGJ3787c) 辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ6789d) 伸縮縫與防震縫的設(shè)置2) 設(shè)計(jì)內(nèi)容 整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃為三個(gè)區(qū)域：觀光展示區(qū)、商務(wù)區(qū)、公寓住宅區(qū)。使得場(chǎng)地內(nèi)的景觀生動(dòng)活潑、變化有序，并且舒適宜人。本次一期初步設(shè)計(jì)的7—10棟位于商業(yè)地塊中，為4+，其商業(yè)位置優(yōu)越，在本項(xiàng)目中是主要商業(yè)內(nèi)街的組成部分。從項(xiàng)目定位和地理位置特殊兩個(gè)角度考慮，本項(xiàng)目用地約70%都作為商業(yè)用地，并將其布置在用地東側(cè)，緊鄰金星大道搶占最好的商業(yè)位置。，主要為商業(yè)與公寓式酒店。6) 通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)來(lái)達(dá)到社會(huì)效益，環(huán)境效益，經(jīng)濟(jì)效益的最大化。3) 以人為本，體現(xiàn)生態(tài)環(huán)境，倡導(dǎo)人文精神，以共生的設(shè)計(jì)理念展現(xiàn)一個(gè)全新的極具人性化的旅游、購(gòu)物環(huán)境。同時(shí)，作為政府招商引資項(xiàng)目，園區(qū)在多方面給予了政策支持，其中就包括，在土地交付時(shí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目用地內(nèi)的“七通一平”（供水、排水、供電、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、道路的暢通，及場(chǎng)地平整）。項(xiàng)目建設(shè)地距省會(huì)**更是不足6km，東向直面由**市岳麓區(qū)主干道延伸而下的金星大道，公交車可直達(dá)市場(chǎng)，北臨**市三環(huán)線，南抵石長(zhǎng)鐵路，緊連xx火車站，公路、鐵路交通發(fā)達(dá)，航空、水路運(yùn)輸方便，十分有利于市場(chǎng)的建設(shè)和物流發(fā)展需要。湘江由南向北流經(jīng)縣境58公里，最大通航能力達(dá)1000噸。xx區(qū)位條件優(yōu)越、基礎(chǔ)設(shè)施完善，地處美麗富饒的湘中河谷平原，湘江下游兩岸，處于北京至廣州、上海至重慶（京廣經(jīng)濟(jì)走廊和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶）的十大交匯區(qū)域，是中國(guó)東西部的中間過(guò)渡地帶，是我國(guó)實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略東鄰、沿海經(jīng)濟(jì)擴(kuò)散輻射西部地區(qū)的必經(jīng)之路。境內(nèi)有5km以上的河流33條匯入湘江。 氣象條件按全國(guó)氣候區(qū)劃，xx屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)區(qū)。無(wú)明顯斷裂帶通過(guò)，區(qū)域內(nèi)地震烈度為6度。上夏上元古界，下古生界地層經(jīng)常接受剝蝕已被夷平。xx縣境古為荊楚之地，歷為古城**之腹地。已經(jīng)形成食品、機(jī)械、輕紡、化工、建材等行業(yè)完整的工業(yè)體系。本項(xiàng)目處在**市xx縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，東臨金星大道，南抵石長(zhǎng)鐵路，北臨**市三環(huán)線，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，交通便捷，條件得天獨(dú)厚。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中經(jīng)營(yíng)者的管理服務(wù)水平和項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，亦是項(xiàng)目持續(xù)收益的關(guān)鍵。3. 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范對(duì)策 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)江浙、沿海老字號(hào)的珍珠市場(chǎng)、洞庭湖產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)其他珍珠市場(chǎng)，都是項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 項(xiàng)目建設(shè)的產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目在雖然是首個(gè)大型的珍珠及珠寶項(xiàng)目工程，但該項(xiàng)目有國(guó)內(nèi)外最成熟的管理經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和海內(nèi)外珠寶商的參與，經(jīng)過(guò)科學(xué)合理規(guī)劃，使項(xiàng)目建成后各項(xiàng)功能直接運(yùn)行，縮短一般市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)不足的差異。**，處于京廣經(jīng)濟(jì)走廊和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的十大交匯區(qū)域，城市公路、鐵路、航空、水路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，是中國(guó)內(nèi)陸重要的物流樞紐中心。 項(xiàng)目區(qū)域淡水珍珠資源優(yōu)勢(shì)目前，珍珠產(chǎn)量占到全國(guó)淡水的60%以上，其自然的地理地貌和溫潤(rùn)的氣候，形成了優(yōu)厚的養(yǎng)殖條件，使的珍珠養(yǎng)殖規(guī)模有較大的發(fā)展?jié)摿?。江、浙珍珠產(chǎn)業(yè)圈雖然知名度比較高，市場(chǎng)較成熟，但存在因城市工業(yè)發(fā)展，資源有限，及污染等原因，珍珠產(chǎn)量不足，許多珍珠大戶將產(chǎn)業(yè)內(nèi)遷，對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)帶動(dòng)、輻射力不足等問(wèn)題，市場(chǎng)發(fā)展后勁受到制約，亦難以滿足珍珠產(chǎn)業(yè)圈發(fā)展的需要；而珍珠產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)，則市場(chǎng)中心分散，功能不全，無(wú)核心及特色優(yōu)勢(shì)，沒(méi)有一個(gè)科學(xué)規(guī)劃的、專業(yè)的市場(chǎng)帶動(dòng)，競(jìng)爭(zhēng)力較小，市場(chǎng)作用不明顯。近年來(lái)又不斷投資，2007年又創(chuàng)建了“華東國(guó)際珠寶城”，并且規(guī)模不斷擴(kuò)大，年成交額都保持在50億元以上。因而，為應(yīng)對(duì)這一狀況，珍珠產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向?qū)⒅饾u轉(zhuǎn)向“克服片面追求初級(jí)產(chǎn)品數(shù)量的傾向，實(shí)行以終端產(chǎn)品質(zhì)量取勝的策略”上來(lái)。同時(shí)，中國(guó)淡水珍珠的70%以上是銷往國(guó)際市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)消費(fèi)嚴(yán)重不足。商業(yè)布點(diǎn)不局限集中在核心城區(qū)，而向交通便捷、輻射力強(qiáng)的城市外環(huán)、城郊接合部分布，同時(shí)按現(xiàn)代流通發(fā)展趨勢(shì)，積極引導(dǎo)連鎖經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)、物流配送等新型業(yè)態(tài)加快發(fā)展。2) **市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 《**市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃（2005年－2020年）》——確定了**未來(lái)15年城市商業(yè)發(fā)展總體目標(biāo)：到2020年，建設(shè)完善1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、2個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心、10個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心、30個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心和18條主要商業(yè)街，基本形成區(qū)域布局合理、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、服務(wù)功能齊全的市區(qū)網(wǎng)點(diǎn)三級(jí)體系布局?？傮w規(guī)劃把**的發(fā)展目標(biāo)定位為我國(guó)中部地區(qū)重要的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市，其主要標(biāo)志包括：基本形成與區(qū)域性中心城市相匹配的城市功能布局，構(gòu)筑山清水秀融綠洲名城為一體的城市空間；基本形成城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展的市域城鎮(zhèn)布局，并與株洲、湘潭共同構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、布局合理的城市群；基本形成郊區(qū)以大型生態(tài)林地為主體、主城以一江一圈為骨架的綠色空間體系；基本形成與現(xiàn)代化相匹配的基礎(chǔ)設(shè)施框架，以霞凝港、黃花機(jī)場(chǎng)、數(shù)碼信息港及高速鐵路、高速公路為主體，建設(shè)一批區(qū)域性重大樞紐工程等。、。在城市居民消費(fèi)分類中，%；%；%；%；%；%；%；%。抽樣調(diào)查資料顯示，全年城市居民人均可支配收入18282元，比上年增加2129元，%，剔除物價(jià)因素，%。%。%。%，；%。 3) 城市消費(fèi)品零售總額及商業(yè)總體情況**消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)紅火。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資（不含水利建設(shè)投資），%；，%，%；，%。%，%。%。按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)45765元，%。%。第三章 市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)與對(duì)策1. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與規(guī)劃**城市宏觀環(huán)境分析1) 城市人口因素分析 **（包括寧瀏望），%?？傊擁?xiàng)目的建成，將極大的填補(bǔ)省乃至中南地區(qū)珍珠產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)品加工、成品貿(mào)易環(huán)節(jié)的空白，進(jìn)一步帶動(dòng)內(nèi)地淡水珍珠產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。這將有利于改善和調(diào)整地方政府的稅源結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生較大經(jīng)濟(jì)效益（對(duì)GDP值的貢獻(xiàn)可達(dá)30億元），并促進(jìn)地方商貿(mào)物流的發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)功能完善、社會(huì)和諧的目的。在珍珠價(jià)值產(chǎn)業(yè)鏈中，養(yǎng)殖所實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)成果僅占珍珠經(jīng)濟(jì)價(jià)值的15%左右，而余下的85%左右的經(jīng)濟(jì)價(jià)值都是在產(chǎn)品加工、貿(mào)易環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)。 產(chǎn)業(yè)定位：省產(chǎn)業(yè)先行先試區(qū)，長(zhǎng)株潭產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型示范引領(lǐng)區(qū)，**市高新產(chǎn)業(yè)核心集聚區(qū)。規(guī)劃區(qū):湘江以西，涉及4個(gè)區(qū)縣，15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，包括岳麓區(qū)，高新區(qū)，xx縣的雨敞坪鎮(zhèn)、烏山鎮(zhèn)、黃金鄉(xiāng)、白箬鋪鎮(zhèn)、高塘嶺鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)，寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)、城郊鄉(xiāng)、金洲鄉(xiāng)、歷經(jīng)鋪鄉(xiāng)、夏鐸鋪鎮(zhèn)，用地總面積約為1200平方公里。中國(guó)的國(guó)內(nèi)消費(fèi)能力與水平的不斷提高，社會(huì)消費(fèi)品總額增速加快，僅金銀珠寶的增長(zhǎng)就以每年近30%的速度在提升！這個(gè)項(xiàng)目的興建，將有力地促進(jìn)地方特色產(chǎn)品走向更加廣闊的國(guó)內(nèi)、國(guó)際市場(chǎng)，為珍珠養(yǎng)殖農(nóng)戶、加工戶創(chuàng)收、增收。這種局面的產(chǎn)生又與珍珠產(chǎn)業(yè)在加工、流通、管理等方面存在的問(wèn)題是密不可分的。 目前，中國(guó)淡水珍珠養(yǎng)殖業(yè)主要分布在、湖北、浙江、江蘇等地。 正是基于對(duì)市場(chǎng)的深入分析、判斷和對(duì)投資環(huán)境多次考察的結(jié)果，香港陳明榮珍珠國(guó)際有限公司決定在xx縣投入巨資，利用在內(nèi)陸中南地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建設(shè)一個(gè)中南地區(qū)規(guī)模最大、功能最完善的珍珠項(xiàng)目工程。當(dāng)?shù)卣虻刂埔?，綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，果斷地將淡水珍珠養(yǎng)殖確立為“百里水產(chǎn)走廊”項(xiàng)目中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在政策、培育力度上給與了大力支持，更促進(jìn)了區(qū)域內(nèi)淡水珍珠養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)的規(guī)模發(fā)展和技術(shù)的成熟?？傊?，本項(xiàng)目作為農(nóng)村產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的延伸發(fā)展鏈條，市場(chǎng)需求迫切、充分，且經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小，加之本項(xiàng)目為政府招商引資的重點(diǎn)項(xiàng)目，有扶持政策。5. 可行性研究結(jié)論1) 良好的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益本項(xiàng)目建設(shè)完成后，可進(jìn)一步帶動(dòng)我省珍珠產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，預(yù)計(jì)市場(chǎng)年交易額可突破20億元，；同時(shí)可解決約5000人就業(yè)問(wèn)題，帶動(dòng)千戶珍珠養(yǎng)殖戶的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益明顯。d) 方案的初步選擇，并研究論證方案的可行性問(wèn)題。建設(shè)單位要嚴(yán)格按照各項(xiàng)施工規(guī)程進(jìn)行施工，杜絕因資金問(wèn)題，施工問(wèn)題而造成工程質(zhì)量問(wèn)題，做到“一勞永逸”。有效地利用拆遷的廢棄磚石，并注意生活污水，垃圾和噪聲的降低和有效處理，創(chuàng)造和諧的人居環(huán)境與工作環(huán)境。3. 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及研究范圍1) **市城市總體規(guī)劃（20012020年）2) 國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部計(jì)投資[1993]530號(hào)發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）3) 中國(guó)建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)》4) 中華人民共和國(guó)建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號(hào)發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》5) 中國(guó)計(jì)劃出版社建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估案例》6) 《省“十一五”農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃》7) 國(guó)家有關(guān)現(xiàn)行規(guī)程規(guī)范及省市地方有關(guān)規(guī)定8) 項(xiàng)目概況及水文、地質(zhì)、氣象等基礎(chǔ)材料按照《工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求》的規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性進(jìn)行全面、系統(tǒng)、客觀地分析評(píng)價(jià)，為建設(shè)單位決策提供可靠的依據(jù)。 建設(shè)期限：3年 投資估算及資金來(lái)源： 該項(xiàng)目（一期）建設(shè)總投資：，建設(shè)周期為3年。項(xiàng)目分為兩期，主要為商業(yè)與酒店，為項(xiàng)目的715號(hào)棟部分；，主要是住宅，為項(xiàng)目的16號(hào)棟部分。 （），（）。 建設(shè)規(guī)模： 某珠寶城（一期）, 。其中，商業(yè)用地面積占70%，居住用地面積占30%。15號(hào)棟為16層的高層建筑，其余都為25層的多層建筑。2. 建設(shè)單位基本情況 單位名稱：某置業(yè)有限公司 注冊(cè)地址：**市xx縣高塘嶺鎮(zhèn)高裕中路47號(hào) 單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司（外國(guó)自然人獨(dú)資） 法人代表：陳明榮　CHAN Ming－Wing（法國(guó)） 主要負(fù)責(zé)人：葉輔翼（總經(jīng)理） 注冊(cè)資本：4200萬(wàn)元（港元） 實(shí)收資本：4200萬(wàn)元（港元） 經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)：珍珠養(yǎng)殖、珍珠系列產(chǎn)品的加工及產(chǎn)品自銷，籌建珍珠市場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。嚴(yán)格按照民用建筑設(shè)計(jì)及施工規(guī)范對(duì)建筑環(huán)境的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)與施工。充分考慮各種因素對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的影響，無(wú)論是地基、主體大樓的承載設(shè)計(jì)，還是填方、挖方、擋土墻、護(hù)坡等基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)都應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)計(jì)算，水、電、電信、燃?xì)?、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)項(xiàng)目要充分考慮現(xiàn)代生活的需要，進(jìn)行合理設(shè)計(jì)。c) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況，研究項(xiàng)目的必要性問(wèn)題。4. 主要技術(shù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表11序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù) 量備 注1總用地面積畝2總建筑面積M2其中住 宅M2商 業(yè)M2酒店與辦公M2娛樂(lè)與餐飲M2地下室M23停車位個(gè)204地面車位236地下車位參考：整個(gè)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表12 序號(hào)項(xiàng) 目單 位數(shù) 量備 注1總用的面積平方米2凈用地面積平方米3建筑占地面積平方米 4地上建筑面積平方米其 中 高層住宅平方米社區(qū)用房平方米物管用房、公廁平方米幼兒園平方米多層商業(yè)、展覽館平方米酒店綜合樓平方米5地下車庫(kù)及設(shè)備用房平方米6建筑密度%7容積率8綠地率%9總戶數(shù)戶86810非機(jī)動(dòng)停車位個(gè)4119 11機(jī)動(dòng)車停車位個(gè)1242停車位地上個(gè)412地下個(gè)830（注：該指標(biāo)表為審批總圖技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)） 一期經(jīng)濟(jì)與效益指標(biāo)一覽表 表13序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù) 量備注1項(xiàng)目總投資萬(wàn)元2項(xiàng)目總收入萬(wàn)元 3銷售稅金與附加萬(wàn)元 4所得稅萬(wàn)元 5凈利潤(rùn)萬(wàn)元6投資利潤(rùn)率%%7投資利稅率%%8靜態(tài)投資回收期年說(shuō)明：此表為項(xiàng)目建設(shè)期完畢，經(jīng)營(yíng)期的第一年末，銷售完畢，租賃第一年。3) 建設(shè)單位雄厚的實(shí)力 項(xiàng)目建設(shè)單位是專業(yè)的國(guó)際珍珠商，綜合實(shí)力雄厚，建設(shè)資金到位及時(shí)，充分；同時(shí)對(duì)項(xiàng)目充分論證，設(shè)計(jì)科學(xué)合理，商業(yè)資源豐富，招商渠道多。而xx縣地處省會(huì)**近郊，系**百里水產(chǎn)走廊核心區(qū)，交通便捷，臨近八百里洞庭，區(qū)域內(nèi)湖泊棋布，氣候潤(rùn)澤，溫度適宜，處于我國(guó)淡水珍珠養(yǎng)殖業(yè)的腹地，珍珠養(yǎng)殖條件得天獨(dú)厚。珍珠產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一，極大地制約了我省珍珠產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展后勁。不斷延伸珍珠的產(chǎn)業(yè)鏈，可為農(nóng)民增收、國(guó)家出口創(chuàng)匯開(kāi)辟新的渠道。80%以上的珍珠以珍珠活蚌及原料形式上市，未經(jīng)過(guò)加工就流向海外及江浙一帶，產(chǎn)品附加值低，經(jīng)濟(jì)效益十分有限。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，為國(guó)際市場(chǎng)不斷地注入活力。經(jīng)過(guò)兩輪競(jìng)標(biāo)，最后由深圳城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院形成大河西先導(dǎo)區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。 規(guī)劃目標(biāo)： 著眼于帶動(dòng)全省、輻射全球，力爭(zhēng)到2020年把先導(dǎo)區(qū)建設(shè)成為：“兩型社會(huì)”綜合配套改革的示范區(qū)——單位地區(qū)生產(chǎn)總值綜合能耗低于全國(guó)省會(huì)城市平均水平； 高新產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)——技術(shù)進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率在70%以上，高新技術(shù)總產(chǎn)值4000億元以上； 城鄉(xiāng)