【正文】 3) 統(tǒng)一著裴、佩戴工牌，姿態(tài)端正，工作時(shí)問(wèn)不允許吸煙或吃零食；4) 對(duì)進(jìn)入校區(qū)的來(lái)訪(fǎng)人員，按規(guī)定程序辦理來(lái)訪(fǎng)手續(xù)，指導(dǎo)來(lái)訪(fǎng)人員按規(guī)定路線(xiàn)行進(jìn)：5) 堅(jiān)守崗位，服從統(tǒng)一調(diào)度，不隨意換崗，玩忽職守；6) 嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理，并通知上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)；7) 積極參加學(xué)習(xí)，精通本崗位的業(yè)務(wù)，每半年進(jìn)行一次全面考核；8) 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。(2)、特殊培訓(xùn)為了體現(xiàn)本會(huì)司的特色服務(wù)，我們將根據(jù)某技師學(xué)院新校區(qū)物業(yè)的使用功能不同對(duì)員工開(kāi)展具有針對(duì)性的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)及相關(guān)服務(wù)禮儀培訓(xùn)，使員工充分了解特殊崗位的特殊服務(wù)要求及必備知識(shí)。崗位培訓(xùn)新員工入職三個(gè)月內(nèi)必頹參加由服務(wù)中心或部門(mén)組織的崗位培訓(xùn)，掌握所從事崗位的必備知識(shí)及基本物業(yè)管理法規(guī)。(1)、確保新員工培訓(xùn)率1 00％，培訓(xùn)合格率9 8％。11) 物業(yè)管理企業(yè)信息等。7) 交際常識(shí)與溝通技能等。3) ISO9001：2 000質(zhì)量體系：基本知識(shí)、程序應(yīng)用、具體操作方式等。(一)、員工培訓(xùn)管理體系梯級(jí)培訓(xùn)原則1) 理論聯(lián)系實(shí)際，學(xué)用一致；2) 專(zhuān)業(yè)知識(shí)技能培訓(xùn)與文明禮儀培訓(xùn)兼顧；3) 全員培訓(xùn)與重點(diǎn)培養(yǎng)相結(jié)合；4) 嚴(yán)格考核，擇優(yōu)獎(jiǎng)勵(lì)。我們的管理是建立在“人格”的基礎(chǔ)上，對(duì)知識(shí)、對(duì)人格、對(duì)價(jià)值給予高度尊重。建立完善的評(píng)價(jià)體系，制訂科學(xué)合理的工作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn)并推出一整套突出績(jī)效與綜合測(cè)評(píng)相結(jié)合的考核實(shí)施方案。根據(jù)物業(yè)行業(yè)特性要求，我們把形象工程作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作常抓不懈，全面提高企業(yè)的整體形象。，層級(jí)管理：由于物業(yè)管理中，存在著許多不確定因素，所以在管理上我們對(duì)管理層及操作層員工采取不同的管理方法。（2）量才適用、合理配置為最大限度地發(fā)揮人員的主動(dòng)性和積極性，充分挖掘他們的潛能，我們對(duì)企業(yè)的人力資源進(jìn)行有效的配置，合理設(shè)計(jì)各工作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，目的是使人適合于職務(wù)，使職務(wù)適合于人，充分體現(xiàn)“會(huì)用人、用好人”的思路。運(yùn)用壓力機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，量才錄用，知人善任，為人才的培養(yǎng)和發(fā)展創(chuàng)造良好的空間。人員配備一覽表序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目職務(wù)人數(shù)1管理人員項(xiàng)目經(jīng)理（兼宣傳員、管理員）1保潔領(lǐng)班1秩序維護(hù)領(lǐng)班22校園公共場(chǎng)所衛(wèi)生保潔服務(wù)保潔員93學(xué)生宿舍物業(yè)管理服務(wù)宿舍管理員8保潔員4秩序維護(hù)84安全保衛(wèi)物業(yè)管理服務(wù)秩序維護(hù)275其他專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理和服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)工2水電工3木瓦維修工26小 計(jì)67素質(zhì)要求序號(hào)崗位設(shè)置崗位要求崗位職責(zé)1項(xiàng)目經(jīng)理（兼宣傳員、管理員）具有大專(zhuān)以上學(xué)歷，國(guó)家注冊(cè)物業(yè)管理師，從事物業(yè)管理工作五年以上，有一定凝聚力，組織能力強(qiáng)負(fù)責(zé)全面工作及外部協(xié)調(diào)2保潔領(lǐng)班工作勤快，能吃苦耐勞，有一定組織領(lǐng)導(dǎo)能力負(fù)責(zé)保潔人員管理及工作安排3秩序維護(hù)領(lǐng)班退伍軍人，有物業(yè)管理上崗證，有三年以上秩序維護(hù)管理經(jīng)驗(yàn)，有一定的軍事技能及消防知識(shí)協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理做好校園內(nèi)秩序維護(hù)工作4宿舍管理員年齡50歲以下，有足夠的責(zé)任心及良好服務(wù)態(tài)度負(fù)責(zé)宿舍區(qū)域日常管理5保潔員工作勤快，吃苦耐勞，年齡55歲以下負(fù)責(zé)校園內(nèi)公共區(qū)域日常保潔6秩序維護(hù)員退伍軍人優(yōu)先，年齡55歲以下，身體健康負(fù)責(zé)校園內(nèi)秩序維護(hù)工作7綠化養(yǎng)護(hù)工專(zhuān)業(yè)技術(shù)強(qiáng)，熟悉各種植被養(yǎng)護(hù)管理工作負(fù)責(zé)校園內(nèi)綠化及消殺管理8水電工有相關(guān)職業(yè)資格證書(shū)和上崗操作證負(fù)責(zé)校園區(qū)域水電管理9木瓦維修工有相關(guān)職業(yè)資格證書(shū)和上崗證操作證書(shū)總務(wù)處指導(dǎo)下做好日常維修，管理好基建倉(cāng)庫(kù)二、本項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)工種安排表專(zhuān)業(yè)工種人數(shù)備注項(xiàng)目經(jīng)理1持物業(yè)經(jīng)理上崗證領(lǐng)班3持物業(yè)管理從業(yè)資格證水電工3持特殊行業(yè)上崗證木瓦工2持木工等級(jí)證綠化師2持園藝師證書(shū)保安員35清潔工13宿舍管理員8合計(jì)（67人）第三章 管理制度、方式及計(jì)劃完善、合理、健全的管理規(guī)章制度是物業(yè)服務(wù)公司取得成功的保障，為進(jìn)一步規(guī)范的管理，我物業(yè)在ISO9001：2000質(zhì)量管理體系的基碓上，按照ISO14001環(huán)境管理體系要求，擬定了相應(yīng)的管理規(guī)章制度，形成貫穿整個(gè)管理和服務(wù)的制度體系。服務(wù)中心機(jī)構(gòu)圖說(shuō)明：（1）組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效、一專(zhuān)多能。(2)、加強(qiáng)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)，樹(shù)立環(huán)保觀(guān)念全面導(dǎo)入環(huán)保文化概念，通過(guò)開(kāi)展環(huán)保主題文化活動(dòng)、懸掛環(huán)保標(biāo)識(shí)、使用環(huán)保性服務(wù)用品等措施，宣傳環(huán)保知識(shí)，引導(dǎo)在“某技師學(xué)院新校區(qū)”的師生(員工)重視環(huán)保事業(yè)，積極行動(dòng)，從自我做起，愛(ài)惜環(huán)境，共同營(yíng)造整潔、舒適的工作和生活環(huán)境。為此，將在“某技師學(xué)院新校區(qū)”大力實(shí)施和推進(jìn)管理品質(zhì)建設(shè)工程和服務(wù)品質(zhì)建設(shè)工程，確保服務(wù)品質(zhì)的完善和零缺陷。在員工管理方面，將采取尊重人、教育人、幫助人這種“以人為本”的管理方式，透過(guò)這種“人性化”的管理及時(shí)了解掌握員工的心理活動(dòng)和思想狀態(tài)，將員工在言行中表露出來(lái)的各種不良情緒及時(shí)給予糾正，將可能影響服務(wù)質(zhì)量的因素消滅在萌芽狀態(tài)，確保服務(wù)中心的正常工作秩序不受到干擾和阻礙。給師生們提供一個(gè)良好、舒適的工作、學(xué)習(xí)環(huán)境，是對(duì)我們物業(yè)管理工作的基本要求。根據(jù)“某技師學(xué)院新校區(qū)”所在區(qū)域的特點(diǎn)，將通過(guò)構(gòu)建具有自身特色的管理文化、服務(wù)文化、經(jīng)營(yíng)理念，將管理活動(dòng)和服務(wù)內(nèi)容賦予深厚的文化底蘊(yùn)，力求全面提升“某技師學(xué)院新校區(qū)”的管理品位。認(rèn)真落實(shí)合同中的每一點(diǎn)。技師學(xué)院新校區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案投標(biāo)書(shū)(技術(shù)標(biāo))技師學(xué)院新校區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案投標(biāo)書(shū)(技術(shù)標(biāo))目 錄第一章 本項(xiàng)目總體設(shè)想及策劃一、項(xiàng)目概況二、學(xué)院服務(wù)需求三、學(xué)院項(xiàng)目定位四、學(xué)院管理思路五、學(xué)院整體管理方案策劃六、物業(yè)管理具體措施第二章 管理人員配備一、物業(yè)管理人員配備二、本項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)工種安排表第三章 管理制度、方式及計(jì)劃一、學(xué)院各項(xiàng)管理制度建立二、人員管理三、員工培訓(xùn)方案四、主要員工崗位職責(zé)五、員工儀容儀表、著裝及標(biāo)志六、各階段工作計(jì)劃七、學(xué)院管理檔案的建立與管理第四章 環(huán)境清潔衛(wèi)生管理一、管理思路二、作業(yè)規(guī)范三、學(xué)院清潔工作計(jì)劃表及清潔標(biāo)準(zhǔn)四、服務(wù)工作程序五、檢查與考核第五章 保安、消防及車(chē)輛管理一、管理思路二、學(xué)院各崗位作業(yè)規(guī)范三、工作標(biāo)準(zhǔn)四、服務(wù)工作程序五、停車(chē)場(chǎng)管理方案第六章 綠化管理一、管理思路二、綠化項(xiàng)目管理目標(biāo)三、綠化消殺服務(wù)管理四、應(yīng)急方案五、檢查與考核第七章 學(xué)院設(shè)施設(shè)備管理一、公共設(shè)備管理二、房屋本體和公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理三、公共能耗管理第八章 物資裝備一、主要設(shè)備清單第九章 學(xué)院學(xué)生公寓管理一、認(rèn)識(shí)到位，觀(guān)念統(tǒng)一二、質(zhì)量第一，措施得力三、規(guī)范管理，構(gòu)成體系四、齊抓共管，完善自律五、公寓文化，形成風(fēng)氣第十章 學(xué)院各緊急事件應(yīng)急處理流程一、部分突發(fā)事件處理流程目錄二、突然停電應(yīng)急措施三、電梯（困人）應(yīng)急措施處理四、火警應(yīng)急措施處理五、漏水（滲水）處理六、暴力、斗毆事件的處理七、醉漢的處理八、吸毒、販毒的處理九、盜竊的處理十、傳染病預(yù)防十一、食物中毒應(yīng)急程序十二、反恐防恐應(yīng)急程序十三、煤氣中毒程序第一章 本項(xiàng)目總體設(shè)想及策劃一、項(xiàng)目概況某技師學(xué)院新校區(qū)占地370畝，校園建筑面積7萬(wàn)平方米，主要有教學(xué)樓、實(shí)訓(xùn)樓、后勤綜合樓、師生公寓及400米標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、道路上下水管網(wǎng)、景觀(guān)綠化、配電房、安檢系統(tǒng)、主次入口門(mén)房等，在校師生5000人，%。四、學(xué)院管理思路根據(jù)與校方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，我們將制定各個(gè)崗位的崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)以及各個(gè)班組的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)和相關(guān)的記錄表格。在物業(yè)管理運(yùn)作中，將根據(jù)“精干、高效、層次明晰、減少管理環(huán)節(jié)”的原則，確定直線(xiàn)職能式的管理架構(gòu)；根據(jù)“某技師學(xué)院新校區(qū)”的需求特點(diǎn)，提出合理的人員配置方式；在人員管理上，確立“競(jìng)爭(zhēng)上崗、激勵(lì)約束、量化考核、首數(shù)晉升和尾數(shù)淘汰”的“四機(jī)制”原則；在人員培訓(xùn)方面，確立“全員培訓(xùn)、梯級(jí)培訓(xùn)、全過(guò)程考核”的培訓(xùn)方針，提高各類(lèi)人員的綜合素質(zhì)，造就一支“思想合格、素質(zhì)優(yōu)良、管理有方、服務(wù)周到”的員工隊(duì)伍。環(huán)境需求優(yōu)美的環(huán)境是工作、學(xué)習(xí)的重要保障，對(duì)環(huán)境的關(guān)注體現(xiàn)了現(xiàn)代人居住觀(guān)念的更新，同時(shí)表明物業(yè)管理工作對(duì)環(huán)境的維護(hù)、美化的重要意義。高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理措施(1)、組建專(zhuān)業(yè)化、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍一流的物業(yè)需要一流的服務(wù)，一流的物業(yè)服務(wù)需要高素質(zhì)的員工，在“某技師學(xué)院新校區(qū)”項(xiàng)目的物業(yè)管理中，要打造某高校的物業(yè)管理品牌，必須選派具有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和出色管理能力的管理人員，以及技能熟練的操作層員工，確保物業(yè)管理服務(wù)人員的高素質(zhì)。倡導(dǎo)“嚴(yán)格追求、自覺(jué)奉獻(xiàn)”的工作精神，并且將其充分體現(xiàn)在各個(gè)崗位各項(xiàng)作業(yè)的具體實(shí)踐中。日常管理中，我們將采取“物防、技防、人防”三防并重、“群防群治”、“中央監(jiān)控和區(qū)域管理相結(jié)合”、“重點(diǎn)區(qū)域、一般區(qū)域、時(shí)間區(qū)別對(duì)待”、“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的管理原則，通過(guò)采取組建高素質(zhì)秩序維護(hù)隊(duì)伍、合理設(shè)置崗位、規(guī)范工作流程等措施，確保管理區(qū)域24小時(shí)的消防安全、車(chē)輛進(jìn)出有序、無(wú)責(zé)任安全事故。另我司在某設(shè)有分公司有相關(guān)人員可供調(diào)配，以便處理應(yīng)急突發(fā)事件。（3）人員素質(zhì)上要求一專(zhuān)多能，員工起點(diǎn)要高，擁有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)，所有員工既是自己所在崗位的專(zhuān)家里手，同時(shí)又是其它崗位的多面手。我們對(duì)員工的管理宗旨是以人為本，規(guī)范管理，善待員工，人盡其才。管理隊(duì)伍的年齡結(jié)構(gòu)因崗而異，合理組合，形成既充滿(mǎn)活力，又穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的組合。通過(guò)規(guī)范企業(yè)運(yùn)作，約束員工行為。，注重儀表：實(shí)施CI形象戰(zhàn)略即企業(yè)的行為規(guī)范，是形象戰(zhàn)略的重要組成部分。對(duì)考核出的佼佼者，我們采用“讓最明白的人最有權(quán)，讓最有責(zé)任心的人最有權(quán)”。（5）激勵(lì)驅(qū)動(dòng)、留住人才實(shí)踐證明，企業(yè)想要保持長(zhǎng)久的活力，就要有良好的激勵(lì)機(jī)制和文化機(jī)制，鼓勵(lì)員工奮發(fā)向上，努力工作；通過(guò)企業(yè)文化活動(dòng)的形式培養(yǎng)集體主義精神，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)和群體的凝聚力。為了把某技師學(xué)院新校區(qū)項(xiàng)目管理成為某市高校高品質(zhì)物業(yè)的典范，必領(lǐng)培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，通過(guò)各種形式的培訓(xùn)，使員工具備全面的物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的管理目標(biāo)。2) 物業(yè)管理知識(shí)與技能：物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)，物業(yè)管理服務(wù)方法與技能，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)、工作規(guī)范、應(yīng)急處理、邊緣問(wèn)題的處置等。6) 校區(qū)情況：“某技師學(xué)院新校區(qū)”的基本情況。10) 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。在員工中樹(shù)立正確的人生觀(guān)、價(jià)值觀(guān)和職業(yè)道德觀(guān)，弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明、倡導(dǎo)愛(ài)國(guó)主義和集體主義精神，培養(yǎng)員工愛(ài)崗敬業(yè)的道德風(fēng)尚，使員工都明確組織和個(gè)人的工作目標(biāo)，在管好現(xiàn)有某技師學(xué)院新校區(qū)物業(yè)的同時(shí)，為后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)工作做好人力資源儲(chǔ)備。(二)、培訓(xùn)計(jì)劃崗前培訓(xùn)新員工入職一個(gè)月內(nèi)必頹參加公司人力資源部組織的職前培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后進(jìn)行考核，考核成績(jī)合格方可上崗，不合格允許補(bǔ)考一次，補(bǔ)考不及格者不錄用。專(zhuān)題培訓(xùn)(1)、專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)主要由相應(yīng)專(zhuān)家、學(xué)者或同行優(yōu)秀人士擔(dān)綱主講，達(dá)到拓寬視野、相互學(xué)習(xí)、溝通交流、提高認(rèn)識(shí)的目的。秩序維護(hù)班長(zhǎng)崗位職責(zé)1) 秩序維護(hù)班長(zhǎng)是服務(wù)中心項(xiàng)目經(jīng)理在秩序維護(hù)工作中的參謀和助手，具體負(fù)責(zé)校區(qū)轄區(qū)內(nèi)的安全管理、消防管理、交通管理工作的安排、落實(shí)；2) 主持安全管理工作例會(huì)，準(zhǔn)確傳達(dá)服務(wù)中心的指令；3) 制定部署秩序維護(hù)的工作計(jì)劃，及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)工作情況，負(fù)責(zé)對(duì)秩序維護(hù)員的考核，并對(duì)不稱(chēng)職者提出處理意見(jiàn)；4) 負(fù)責(zé)擬定安全管理培訓(xùn)計(jì)劃，并具體組織實(shí)施；5) 對(duì)園區(qū)內(nèi)發(fā)生事故親自組織調(diào)查處理，受理有關(guān)安全管理工作的投訴；6) 不斷巡查，督促各崗哨，及時(shí)糾正違章違紀(jì)情況，對(duì)秩序維護(hù)進(jìn)行日常業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考勤、考核；7) 按時(shí)、按質(zhì)、按量完成項(xiàng)目經(jīng)理布置的各項(xiàng)工作，以及臨時(shí)交辦的其它任務(wù)。保潔員崗位職責(zé)1) 負(fù)責(zé)清潔范圍內(nèi)的清潔工作，確保達(dá)到清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2) 維護(hù)責(zé)任區(qū)衛(wèi)生，勸阻和制止不衛(wèi)生，不文明的現(xiàn)象和行為；3) 完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。(3)、熱情真誠(chéng)對(duì)待師生，熱情服務(wù)大眾，竭力為師生提供方便。男員工不得佩帶飾物，女員工佩帶的飾物應(yīng)端莊典雅，員工一律不準(zhǔn)紋身；(5)男員工應(yīng)每日修剪胡頹，發(fā)不蓋耳，不得剃光頭、留長(zhǎng)指甲；女員工頭發(fā)應(yīng)梳理整齊，不得做怪異發(fā)型；(6)女員工不得濃妝艷抹，避免使用味濃的化妝品；(7)保持口腔清潔，上班前不吃異味食物。（一）前期籌備階段工作計(jì)劃序號(hào)工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注1擬定物業(yè)管理方案針對(duì)某技師學(xué)院新校區(qū)特點(diǎn)制定已完成2擬定財(cái)務(wù)測(cè)算針對(duì)某技師學(xué)院新校區(qū)特點(diǎn)制定已完成3簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》與某技師學(xué)院商定中標(biāo)之日起4組建服務(wù)中心確定物業(yè)管理辦公場(chǎng)所簽訂合同之日起人員調(diào)配、培訓(xùn)服務(wù)中心辦公設(shè)備完善5擬訂物業(yè)接管驗(yàn)收方案竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收簽訂合同之日起6導(dǎo)入服務(wù)模式導(dǎo)入公司物業(yè)服務(wù)理念服務(wù)中心成立之日起導(dǎo)入公司各項(xiàng)規(guī)章制度（二）入駐接管階段工作計(jì)劃序號(hào)工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注1接管驗(yàn)收實(shí)施建筑本體和設(shè)備資料的接收、檔案的建立、分類(lèi)、管理具體時(shí)間按施工進(jìn)度安排、調(diào)整校園設(shè)施設(shè)備交接、驗(yàn)收、試運(yùn)行問(wèn)題備忘清潔開(kāi)荒2入伙及裝修管理完善入伙計(jì)劃具體時(shí)間按施工進(jìn)度安排、調(diào)整入伙儀式及辦理入伙手續(xù)裝修審批及監(jiān)管3建立完善