【正文】 全，性能靈活可靠。 每季一次補償鏈、繩、補償輪及懸掛裝置，開關(guān)。 檢查警鈴，對講機，電話 每月一次限速器斷繩開關(guān)及漲緊裝置。 應(yīng)急對講完好可靠。 每月一次按鈕，各控制開關(guān)。 每月一次轎門上下坎，滑輪，門刀，轎門鏈。 檢查指示燈，到站鐘。 減速和潤滑良好、油位正常。 每季一次曳引繩，繩頭組合，限速器鋼絲繩。 2）電梯維修工每周按《電梯設(shè)備運行記錄表》內(nèi)容進行一次巡視檢查，并做好記錄，督促電梯維保公司按規(guī)定進行維修保養(yǎng)工作，并記錄于《電梯設(shè)備運行記錄表》。 4）電梯內(nèi)求救警鈴、電風扇必須保持工作狀態(tài)，以免緊急時無法求救及導致窒息。 6）遇有重要活動要求電梯維修工控制電梯。 4）工程部經(jīng) 理負責電梯的日常綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集。 （二）電梯系統(tǒng)的運行 與維修保養(yǎng) 1．電梯系統(tǒng)的運行管理 （ 1）電梯運行管理 1）電梯維修工（應(yīng)持有特種操作證）每日對所有電梯的主要部位巡視一次，并將電梯運行情況（時間、狀態(tài)）記錄于《電梯運行日志》。 3）母線排油漆是否脫落，如是則重新油漆。 （ 11）二次回路維修保養(yǎng) 1）號碼管是否不清晰或掉落，如是則補上新號碼管。 7）檢查手 動（三次）、電動（三次）閉合與斷開是否可靠，否則應(yīng)修復。 3）斷路器（自動空氣開關(guān)）在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象。 （ 9）熱繼電器維修保養(yǎng) 1）檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則更換。 （ 8）電容器維修保養(yǎng) 1）清理冷卻風道及外殼灰塵，使電容器散熱好。 4）清潔鐵芯表面的油污及臟物。 2）檢查熔體與保險座是否接觸良好，接觸部位是否有燒傷痕跡，如有則應(yīng)進行修整，修整達不到要求的則應(yīng)更換。 2）檢查刀開關(guān)轉(zhuǎn)動是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對轉(zhuǎn)動部位加潤滑油。 2） 外部維修保養(yǎng)：每年的 4 月份、 10 月份對變壓器外部進行一次清潔、保養(yǎng)。 6）凡是夜間發(fā)生的、不影響甲方、不會產(chǎn)生嚴重后果的變配電故障，可以由日班電工進行維修?！蹲兣潆娫O(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》根據(jù)變配電設(shè)備設(shè)施使用的頻度、變配電設(shè)備設(shè)施運行狀況（故障隱患）、合理時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）制定，內(nèi)容包括：維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；備品、備件計劃；具體實施維修保養(yǎng)的時間；預計費用等。無亂堆雜物和易爆、易燃物品。 接地測試， 1 次 /年（外檢） 檢查接地電阻值是否符合要求。 接頭緊固、接地測試， 1 次 /年 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等安裝牢固。 檢查安全指示燈、消防應(yīng)急燈。 接地線連接應(yīng)緊密牢固。 雙電源切換箱功能檢查， 1 次 /月。 檢查控制箱。 操作部分應(yīng)靈活，接點和機械閉鎖的動作應(yīng)正確。 檢查主接線、二次接線、接地線。 操作機構(gòu)動作靈活、正確，瓷件應(yīng)清潔，不應(yīng)有裂紋和傷痕。 三相電壓表讀數(shù)是否平衡，應(yīng)在 380～400 伏之內(nèi)，變壓器聲響是否正常。 機械結(jié)構(gòu)加油，連接點清潔、緊固， 1 次 /半年 耐壓達標，無塵，機械結(jié)構(gòu)活絡(luò)，觸點接觸良好，指示燈亮。 檢查主接線、二次接線、接電線， 1 次 /月。 檢查變壓器溫度、通風。 8）變配電設(shè)備每月進行一次檢查。 4）變配電設(shè)備發(fā)生異常及時報告物業(yè)服務(wù)公司工程部經(jīng)理，并在工程部經(jīng)理的協(xié)同下排除異常。 7．確保管理服務(wù)用計算 機不受病毒侵害。 3．管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責任事故。 4．業(yè)戶對維修服務(wù)有檢查監(jiān)督權(quán)及維修質(zhì)量驗收權(quán)，發(fā)現(xiàn)維修服務(wù)存在問題有權(quán) 及時指出，如業(yè)戶與維修人員無法達成共識，可向管理處專線電話投訴。 4．維修人員接到報修信息后，如上門維修服務(wù)時業(yè)戶不在家，應(yīng)留《請求再次預約上門維修（服務(wù)）通知單》，示意業(yè)戶另約上門維修（服務(wù)）的日期、時間，并及時向“管理處”回復“非正常注銷任務(wù)”的信息。對影響較多業(yè)戶生活、休息的維修項目，應(yīng)事先發(fā)布維修通告（緊急搶修項目可在事后說明），說明維修作業(yè)可能對業(yè)戶造成的影響，請業(yè)戶有所準備，取得業(yè)戶的諒解和支持，并向業(yè)戶表示歉意。 5．對一般急修項目，應(yīng)在當天維修完畢，因故不能修復的（如：特殊工藝要求、特殊材料采購等原因），應(yīng)書面告知報修人，請求再次預約上門維修。 （二）急 修項目的服務(wù)內(nèi)容與指標 1．急修項目 24 小時內(nèi)修復。 4．保潔服務(wù) （ 1）保潔服務(wù)人員形象健康。 3．設(shè)備維護 （ 1）設(shè)備人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌。 （ 6）不準吸煙、閑聊、閱讀書報，做與保安服務(wù)無關(guān)的事。 （ 2）男性，身高 米以上。 （ 5）按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、司徽、儀表儀容整潔端莊。 第七部分：針對該項目 的特點結(jié)合實際情況制訂服務(wù)內(nèi)容和指標 （一）管理處服務(wù)人員的服務(wù)內(nèi)容和指標 1．業(yè)戶接待 （ 1）實行周一至周日 08∶ 30～ 20∶ 30 的業(yè)戶服務(wù)制度。檔案中心按照物業(yè)管理自身的內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系，將資料分類有序地保存，并輸入計算機存檔，運用計算機的先進手段進行檔案資料的管理。 （ 2）業(yè)戶權(quán)籍資料管理 從業(yè)戶入伙開始，應(yīng)著手權(quán)籍資料的收集工作，權(quán)籍資料的收集、整理、歸檔，應(yīng)做到條理清晰、完整齊全，便于查閱。 2．物業(yè)檔案管理的具體措施 業(yè)戶檔案資料是在業(yè)戶入伙以后逐步建立起來的，其內(nèi)容包括業(yè)戶的姓名、家庭情況、工作單位、聯(lián)系方法、管理費收繳情況、室內(nèi)裝修管理資料及物業(yè)獨用部分使用及保養(yǎng)維修情況等。 （ 5）業(yè)戶日常維修資料。 （ 3）業(yè)戶聯(lián)系電話。 （ 3）通過座談會的形式，向小區(qū)業(yè)主普及法律法規(guī)知識。 （ 3）工作目標：通過各部門、各級防火組織和全體員工的共同努力，不斷探索管理處消防管理機制，完善防火工作機制，提高依法治火的能力和水平。首先，向業(yè)戶致歉；其次，對其投訴的問題作耐心細致的解釋，以取得業(yè)戶的諒解、理解；再次，對在管理處職權(quán)范圍內(nèi)能處理的投訴問題，應(yīng)立即采取改進、補救措施和善后工作，并認真做好回訪工作。建立投訴接待登記匯總月報制。 管理處經(jīng)理、副經(jīng)理培訓內(nèi)容 表 263 類 別 科目序號 培訓科目 課時 授 課 內(nèi) 容 物業(yè)管理 法 規(guī) 1 物業(yè)管理現(xiàn)行 政策法規(guī) 6 物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會 治安條例；案例分析 物業(yè)管理 基礎(chǔ)知識 2 物業(yè)管理常識 物業(yè)管理概論；機構(gòu)設(shè)置；人員配備；管理方案的制定；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運作相關(guān)知識 3 質(zhì)量管理 ISO 900 ISO 1400 OHSAS 18001 貫標知識 4 不同類型的物業(yè)管理及運作模式 辦公樓管理；公寓樓管理；別墅管理；一般住宅管理實務(wù)；國外的物業(yè)管理 物業(yè)管理 運作實務(wù) 5 各類專業(yè)管理 18 設(shè)備工程管理；房屋（建物知識）；機電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營性服務(wù)；服務(wù)收費價格制定等 6 內(nèi)部管理 物業(yè)管理的資金運行；服務(wù)費用的取繳與使用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財會制度與稅收；行政人事管理；計算機操作；檔案管理 注：一小時為一課時 8 各部門主管培訓內(nèi)容 表 264 類 別 科目序號 培訓科目 課時 授 課 內(nèi) 容 物業(yè)管理 法規(guī) 1 物業(yè)管理現(xiàn)行 政策法規(guī) 6 物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析 物業(yè)管理 基礎(chǔ)知識 2 物業(yè)管理常識 6 物業(yè)管理概論；裝修管理；入 住須知；物業(yè)管理運作相關(guān)知識 3 不同類型物業(yè)管理運作模式 6 一般住宅管理實務(wù)；經(jīng)濟適用房操作實務(wù) 物業(yè)管理 運作實務(wù) 4 各類專業(yè)管理 24 設(shè)備工程管理；房屋（建筑知識）；機電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營性服務(wù)；兒童樂園設(shè)施管理 5 內(nèi)部管理 員工意識的培養(yǎng)及行為規(guī)范；崗位標準及考核；文檔管理 6 企業(yè)的品牌建設(shè) 物業(yè)管理與服務(wù)理念等 實習與考察 7 實地操作與實踐 56 （根據(jù)需 要可適當延長） 注：一小時為一課時 6．一般管理人員培訓 通過培訓，樹立 100％為業(yè)戶服務(wù)的思想，把“服務(wù)”作為一種敬業(yè)精神，基本了解物業(yè)經(jīng)營管理知識、法律知識，必須掌握建筑知識、機電設(shè)備維修保養(yǎng)知識，物業(yè)環(huán)境保護及管理知識，文檔管理知識等。 4．管理處經(jīng)理、副經(jīng)理培訓 通過培訓使培訓人員能參與市場競爭，能獨立操作一個樓盤，有較強的公關(guān)意識與協(xié)調(diào)能力，必須 掌握物業(yè)管理的法規(guī)政策，懂得各類物業(yè)權(quán)屬的手續(xù)辦理，掌握資金的運行原則和資金的正確使用，成為企業(yè)領(lǐng)導的好當家。到目前為止，已有多名人員經(jīng)過經(jīng)理崗位培訓已經(jīng)上崗，而且已得到了大家的一致好評。 2．培訓計劃 源源不斷的人員培訓是管理水平不斷提高的根本保證。 設(shè)備管理部：設(shè)備管理部負責整個項目的設(shè)備維修養(yǎng)護服務(wù)，包括電梯設(shè)備、房屋、給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設(shè)備設(shè)施的維保服務(wù)。 管理處經(jīng)理集指揮與職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。 （ 3）保安、保潔人員休息、更衣室：放置更衣箱、凳子、保潔工具等。 3．業(yè)主入伙后 進入全面管理階段后，物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標準為指導，主要開展以下工作（但不限于）： 房屋管理：建筑物及其附屬物的保養(yǎng)、維修； 設(shè)備設(shè)施管理；對物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運行、保養(yǎng)、維修； 清潔管理：加強清潔員工的管理，維護物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生； 綠化管理：物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護； 消防管理：建立消防隊伍，對物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理； 安全管理；加強保安隊伍的建設(shè)管理，確保物業(yè)內(nèi)安 全、舒適； 車輛管理：維護行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序； 產(chǎn)籍管理：指對產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進行完善和修正，保證產(chǎn)籍的完整、準確、與實際相符； 財務(wù)管理：對物業(yè)管理資金運作和管理； 協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的業(yè)主與發(fā)展商之間的糾紛。 2．業(yè)主入伙中 業(yè)主入伙中由我公司設(shè)備維修人員陪同進行房屋內(nèi)部驗收、抄表，對于業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問題予以記錄。在和發(fā)展商進行物業(yè)的交接驗收中，由我公司提出接管驗收所需要的所有書面資料（驗收標準參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標準》）。 （三）服務(wù)承諾 1．總體指標 （ 1）滿意度指數(shù) 85 以上； 4 （ 2）管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責任事故； （ 3）管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災責任事故，管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責任事故； （ 4）第一年度導入三項貫標體系管理，第二年度通過三項貫標體系認證。 合同目標： 在合同期內(nèi)，全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友。 （一）企業(yè)情況一覽表 企業(yè)情況一覽表 表 261 企業(yè)名稱 法定代表人 工商注冊號 企業(yè)成立時間 注冊地址 聯(lián)系地址 聯(lián)系電話 /傳真 企業(yè)性質(zhì) 企業(yè)隸屬關(guān)系或股東 分支機構(gòu) /子公司 與分支機構(gòu)的性質(zhì)隸屬關(guān)系、地址 企業(yè)規(guī)模 3 （二）財務(wù)狀況表 財 務(wù) 狀 況 表 表 262 資產(chǎn)和負債狀況（萬元） 注冊資本 總資產(chǎn) 流動資產(chǎn) 長期資產(chǎn) 長期負債 短期負債 股份組成情況 股東名稱（單位或個人） 所占股份比例 開 戶 銀 行 銀行名稱 地址 聯(lián)系電話 注：上述文件資料，需加蓋相關(guān)單位公章并需由被授權(quán)力人簽字。 投標單位名稱： （公章） 法人代表： 日 期： 地 址： 聯(lián)系人： 聯(lián)系電話： （二）法定代表人授權(quán)委托書 本授權(quán)書聲明：注冊于 市 路 號 樓（投標人注冊地址）的 （投標人名稱）法定代表人 （法定代表人姓名、職務(wù)）為本公司授權(quán)簽字的 （投標人代表職務(wù)姓名）為本公司的合法代理人，就貴方組織的本物業(yè)項目物業(yè)管理服務(wù)招標，以本公司名義處理一切與之有關(guān)的事務(wù)。 本公司聲明如下： 2 同意按照招標文件要求參與競標，否則視為自動放棄。我們將以嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國家政策法規(guī)和貴方的實際需要的前提下，憑借在長期物業(yè)管理服務(wù) 過程中積累的豐富經(jīng)驗以及充足的人才，為本物業(yè)項目的業(yè)主創(chuàng)造一個和諧而優(yōu)美的居住、辦公及購物環(huán)境，提升本物業(yè)項目的物業(yè)價值。我公司將依托自身的專業(yè)管理實力，結(jié)合項目的現(xiàn)狀，對本物業(yè)項目的物業(yè)管理模式、組織機構(gòu)、財務(wù)收支計劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。 公司名稱：