【正文】 理特色結(jié)合校區(qū)的特色、優(yōu)勢，增強(qiáng)服務(wù)意識，創(chuàng)造性運(yùn)用***物業(yè)管理模式在充分分析西安交通大學(xué)城市學(xué)院物業(yè)條件的基礎(chǔ)上，我們以熱情的服務(wù)態(tài)度、完好的服務(wù)設(shè)備、嫻熟的服務(wù)技能、齊全的服務(wù)方式、 規(guī)范的服務(wù)程序、合理的服務(wù)收費、健全的服務(wù)制度、快速的服務(wù)效率贏得廣大師生的認(rèn)可。學(xué)生憑證住宿，禁止男女學(xué)生互串宿舍，嚴(yán)禁閑雜人員進(jìn)入宿舍；對宿舍公寓樓的財產(chǎn)進(jìn)行管理，對損壞的公物要追究到人，并將損壞情況報總務(wù)處；不定期對宿舍樓層設(shè)施進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時報修；開源節(jié)流，節(jié)約用水、用電，禁止水電的浪費現(xiàn)象發(fā)生。每年進(jìn)行一次滿意度測評，有效樣本覆蓋率＞20%，并對薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進(jìn)。校區(qū)設(shè)置“服務(wù)中心” ，實行全周服務(wù)接待，公示服務(wù)聯(lián)系電話。并按規(guī)范簽定物業(yè)管理委托合同。通過專業(yè)化、程序化的管理，規(guī)范化、人性化的服務(wù)，致力在西安交通大學(xué)城市學(xué)院創(chuàng)造一個優(yōu)美的生活空間，***物業(yè)人和全校師生共同創(chuàng)造一種全新的生活方式，我們將以“締造舒適生活”的服務(wù)宗旨，營造中學(xué)精神校園，提升人文品質(zhì)。西安交通大學(xué)城市學(xué)院桃李遍天下，校友滿中華，在悠久的辦學(xué)歷史中，積淀了豐厚的底蘊(yùn)和管理經(jīng)驗。學(xué)校物業(yè)人力資源配置的特點，確定了設(shè)備管理人員必須是素質(zhì)高，技術(shù)上一專多能復(fù)合型人才。在此期間應(yīng)協(xié)調(diào)處理好各項關(guān)系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設(shè)置、清潔的范圍和頻度，管理區(qū)域和項目、設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)責(zé)任范圍和處理權(quán)限、服務(wù)費用、支付方式及其它費用承擔(dān)等，規(guī)避管理風(fēng)險。 在強(qiáng)調(diào)本體內(nèi)在管理的同時應(yīng)注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學(xué)校物業(yè)管理人力資源配置上追求簡練、精干，降低運(yùn)作成本。 三、學(xué)校物業(yè)管理模式特點 通過分析掌握學(xué)校物業(yè)的不同之處，針對學(xué)校物業(yè)的管理特點，我們經(jīng)過長時間的學(xué)校管理經(jīng)驗，形成了成熟的物業(yè)管理服務(wù)模式，極大的發(fā)揮物業(yè)管理在學(xué)校的后勤保障作用。 管理服務(wù)資金的來源和使用存在明顯的差異住宅物業(yè)管理的資金來源于多個方面，它包括管理服務(wù)費的收取、公共設(shè)施專用維護(hù)基金、多種經(jīng)營收入等，服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)是依政府主管部門制定的管理服務(wù)費指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)，由小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商制定，由于地方標(biāo)準(zhǔn)的局限性和市場的規(guī)范程度，還達(dá)不到按質(zhì)論價，市場化程度有限，資金的使用接受業(yè)委會、業(yè)主的監(jiān)督，特別是專用基金的使用必須獲準(zhǔn)后方可使用，合理、順利、及時的使用與業(yè)主和業(yè)委會的專業(yè)能力有直接關(guān)系，物業(yè)公司需投入精力協(xié)調(diào)。在對學(xué)生的服務(wù)中增加了管理職責(zé)。學(xué)校物業(yè)與常規(guī)的住宅物業(yè)在管理上有以下幾個方面不同： 對象不同住宅物業(yè)中我們服務(wù)對象是社會各行各業(yè)，不同職業(yè)的人，面對的業(yè)主少則幾百，多則成千上萬，學(xué)校物業(yè)服務(wù)對象是老師和學(xué)生，單純知識型，遠(yuǎn)沒有住宅小區(qū)那樣人員層次復(fù)雜，單一的業(yè)主，有利于服務(wù)的針對性。所以專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理，由物業(yè)管理公司提供專業(yè)、規(guī)范、個性化的后勤管理服務(wù)是社會發(fā)展的必然趨勢。 隨著這幾年國家對教育事業(yè)的重視程度的提高，國家積極推動科教興國戰(zhàn)略，人們對知識的欲求也在日益高漲，在中共十六大上，又提出要形成全民學(xué)習(xí)、終身學(xué)習(xí)的學(xué)習(xí)型社會，促進(jìn)人的全面發(fā)展。第二章 前言篇就目前物業(yè)管理狀況而言，學(xué)校是物業(yè)管理行業(yè)的一片凈土。2 詳實的記錄分析 建立各項數(shù)據(jù)，落實事前維護(hù)而非事后修補(bǔ)。3 整齊的服裝配備 由外而內(nèi)致性的要求，徹底扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)“看門”的刻板印像。4 避免人事的包袱現(xiàn)場人員可依要求隨時調(diào)換或機(jī)動增加，業(yè)主無后顧之憂及受人情壓力困擾?；募夹g(shù)咨詢4 公共事務(wù)的管理 配合校方，推動積壓公共事務(wù)，建立特有的社區(qū)文化。高層次的環(huán)境美護(hù)5 經(jīng)常的督導(dǎo)檢查督導(dǎo)人員實地檢查，輔以報表管理，并調(diào)動現(xiàn)場人員的積極性及自覺性。八、管理特色方針 優(yōu)點及特點 說 明1 外觀的整潔亮麗 制定明確日常美護(hù)，定期清掃項目及范圍，保持現(xiàn)場的整潔亮麗。 知道如何應(yīng)用。 壓力管理。讓溝通成為習(xí)慣。思維嚴(yán)謹(jǐn)，工作計劃性強(qiáng)。 善待客戶，一切從市埸出發(fā)。(3) 在新經(jīng)濟(jì)時代，***物業(yè)要以大為小、靈活應(yīng)變、銳意進(jìn)取，永懷理想與激情，持續(xù)超越自己的成績，持續(xù)超越客戶的期望六、***職業(yè)經(jīng)理人核心素質(zhì)（一）工作觀念 勇于承擔(dān)工作責(zé)任，有進(jìn)取意識。11 / 59(4) 我們鼓勵各種形式的溝通，提倡信息共享，反對黑箱操作。(6) 學(xué)習(xí)是一種生活方式。持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)化、富有激情和創(chuàng)造力的職業(yè)經(jīng)理隊伍，是***物業(yè)創(chuàng)立和發(fā)展的一項重要使命。人才是***物業(yè)的資本(1) 熱忱投入，出色完成本職工作的人是公司最寶貴的資源。 (3) 在客戶眼中，我們每一位員工都代表***物業(yè)。五、企業(yè)文化理念（一）管理服務(wù)理念創(chuàng)造健康豐盛的人生客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴人才是***物業(yè)的資本 “陽光照亮的體制”持續(xù)的增長和領(lǐng)跑創(chuàng)造健康豐盛的人生(1)意味著我們將持續(xù)提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)，讓客戶驕傲；10 / 59(2)意味著我們將持續(xù)提供超越投資者期望的回報，讓投資者滿意；(3)意味著我們將持續(xù)提供超越員工期望的發(fā)展空間和報酬，讓員工自豪。物業(yè)管理部負(fù)責(zé)公司、管理部年度業(yè)主接待、維修保養(yǎng)、保安、保潔、保綠、家政和經(jīng)營項目等質(zhì)量提升、年度計劃預(yù)算審核與平衡，并實施目標(biāo)控制等管理工作；牽頭、溝通、協(xié)調(diào)和處理服務(wù)公司、管理部的委托合同、協(xié)議或疑難問題；維持服務(wù)公司、分公司（合作子公司） 、管理處物業(yè)管理正常運(yùn)行秩序；負(fù)責(zé)公司、管理部所有對外委托或發(fā)包項目的審核、把關(guān)工作；協(xié)同負(fù)責(zé)做好新接樓盤的接管、驗收、前期介入和今后管理的服務(wù)項目內(nèi)容等物業(yè)管理和協(xié)調(diào)工作；定期與投資企業(yè)的股東進(jìn)行溝通與聯(lián)系，擬訂年度計劃與項目方案，提供完整而可靠的決策依據(jù)；協(xié)助做好服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)提升及內(nèi)部審核或評審工作；負(fù)責(zé)公司9 / 59“四防一?！?、社會穩(wěn)定等的檢查、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和應(yīng)急日常處理；實施企業(yè)整體營銷工作等。二、經(jīng)營宗旨我們的服務(wù)理念是：只有不到位的服務(wù)，沒有不交費的業(yè)主；我們的質(zhì)量方針是：服務(wù)至誠，精益求精，管理規(guī)范，進(jìn)取創(chuàng)新；我們的質(zhì)量目標(biāo)是：安全，舒適，尊重，滿足；我們的環(huán)境目標(biāo)是：水清，地綠，潔凈，舒適；我們的發(fā)展目標(biāo)是：提高服務(wù)水平，持續(xù)超越業(yè)主不斷增長的期望；我們的發(fā)展遠(yuǎn)景是：成為安徽乃至全國物業(yè)管理市場的領(lǐng)跑者三、公司架構(gòu)****物業(yè)有限公司人事行政部計劃財務(wù)部物業(yè)管理部質(zhì)量管理部總經(jīng)理副總經(jīng)理7 / 59四、部門職責(zé)人事行政部負(fù)責(zé)公司人力資源總體規(guī)劃，做好選人、用人、育人、考核、留人等工作；維持公司各部門人才的正常供給，后備管理、技術(shù)人員等的選拔、培養(yǎng)，加強(qiáng)定編定員工作，負(fù)責(zé)其管理和技術(shù)人員的崗位和全部作業(yè)崗位分析、描述及整合等；負(fù)責(zé)公司人事檔案、勞動用工及其合同管理；負(fù)責(zé)公司招聘和選拔的組織、審核及其它工作；加強(qiáng)與員工溝通和員工個人發(fā)展計劃的激勵管理；負(fù)責(zé)勞資糾紛、勞動保護(hù)及勞動統(tǒng)計；負(fù)責(zé)部門及員工的考核與評價實施的策劃及跟蹤；負(fù)責(zé)公司員工工資的核算及發(fā)放工作，確保及時、準(zhǔn)確無誤；發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時糾正或溝通；實施企業(yè)整體營銷工作等。進(jìn)取的***。 誠信的***。***物業(yè)是目前****物管類型最多、經(jīng)營項目最豐富的物業(yè)公司。要求管理無盲區(qū)，服務(wù)無缺陷，工作無差錯，業(yè)主無怨言。爭取“零缺陷、無微瑕”服務(wù)，是***物業(yè)恒久的追求。投標(biāo)單位（蓋章）：法定代表人（簽章）： 2022 年 08 月 18 日西安交通大學(xué)城市學(xué)院物業(yè)托管服務(wù)投標(biāo)單位報價匯總表4 / 59序號 分類人數(shù) 基本工資 保險 福利 小計 稅金合計（年）1 教學(xué)樓管理員 3 550 元/人/月 100 元/人/年 50 元 /人/月 1825元 109 元/月 232082 以智樓管理員 1 550 元/人/月 100 元/人/年 50 元/人/月 608 元 36 元/月 77283 惜抱摟管理員 550 元/人/月 100 元/人/年 50 元/人/月 912 元 54 元/月 115924 鯤池樓管理員 2 550 元/人/月 100 元/人/年 50 元/人/月 1216元 72 元/月 154565 三向?qū)W館管理 員、保潔員 2 550 元/人/月 100 元/人/年 50 元/人/月 1216元 72 元/月 154566 弘毅樓管理員 2 600 元/人/月 100 元/人/年 50 元/人/月 1316元 79 元/月 167407 樹惠樓管理員 600 元/人/月 100 元/人/年 50 元/人/月 1645元 98 元/月 209168 居仁樓管理員 2 600 元/人/月 100 元/人/年 50 元/人/月 1316元 79 元/月 167409 致和樓管理員 3 600 元/人/月 100 元/人/年 50 元/人/月 1974元 118 元/月 2510410 公寓樓管理員 2 600 元/人/月 100 元/人/年 50 元/人/月 1316元 79 元/月 1674011 運(yùn)動場、體育 活動場 2 550 元/人/月 100 元/人/年 50 元/人/月 1216元 72 元/月 1545612 1 號樓管理員 1 550 元/人/月 100 元/人/年 50 元/人/月 608 元 36 元/月 772813 萃藝樓、2樓 管理員 1 550 元/人/月 100 元/人/年 50 元/人/月 608 元 36 元/月 772814 校園環(huán)境衛(wèi)生 區(qū)保潔員 4 600 元/人/月 100 元/人/年 50 元/人/月 2632元 158 元/月 3348015 校園物業(yè)管理 員 1 1000 元/人 /月 100 元/人/年 50 元/人/月 1058元 63 元/月 13452合計 30 247524說明 利潤 4%（9900 元/年）辦公用品（1464 元/年）總計（大寫） 貳拾伍萬捌仟捌佰捌拾捌元整（258888 元/年）第一章 公司簡介5 / 59一、公司概況****物業(yè)管理公司于 2022 年在****市組建成立，公司注冊資本 300 萬人民幣，具有獨立法人資格的國家二級物業(yè)管理企業(yè)，公司目前管轄面積近 140 萬平方米，專業(yè)人員崗位持證上崗率 100﹪。手拉手服務(wù)，心與心交流資源有效整合、利用，降低管理成本提供技術(shù)含量，注重設(shè)備管理及相關(guān)人員的配備重視學(xué)校主管部門的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格、管理思路管理服務(wù)的目標(biāo)不同1 / 59陜西美倫物業(yè)管理有限公司西安交通大學(xué)城市學(xué)院物業(yè)管理方案①①① 公司簡介 前言篇1 專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理是社會發(fā)展的必然趨勢1 學(xué)校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處14管理側(cè)重點不同學(xué)校物業(yè)管理人力資源配置上追求簡練、精干，降低運(yùn)作成本注重服務(wù)的專業(yè)化向?qū)W校領(lǐng)導(dǎo)和廣大師生推行“陽光計劃”服務(wù)公示制度創(chuàng)立共管、復(fù)合模式，與校方共同創(chuàng)建文明、健康、舒適、和諧的大學(xué)校園貴校的招標(biāo)文件、中標(biāo)通知書和本投標(biāo)書，構(gòu)成約束我們雙方的合同。 ***物業(yè)倡導(dǎo)“以人為本”的親情管理模式，寄客戶為我們生存和發(fā)展基礎(chǔ)，視客戶為我們朝夕相伴的親人和朋友。 公司針對服務(wù)業(yè)的基本要求，特別是物業(yè)管理服務(wù)對象的特殊性，十分重視對員工服務(wù)意識的培養(yǎng)和教育，要求員工必須嚴(yán)格按照“樹立服務(wù)意識、端正服務(wù)態(tài)度、掌握服務(wù)技能、提高服務(wù)質(zhì)量” ，同時，根據(jù) ISO900 ISO14001 體系的要求，制定了一套既符合標(biāo)準(zhǔn)又與物業(yè)管理實際相結(jié)合的程序文件及各個崗位的作業(yè)文件，使每個員工明確誰來做、怎樣做，既注重過程，更看重結(jié)果。物業(yè)經(jīng)理 15 人，部門經(jīng)理 4 人，物業(yè)管理人員 9 人。6 / 59回顧過去，展望未來***物業(yè)將會在不斷拓展對外業(yè)務(wù)、擴(kuò)大管理規(guī)模的基礎(chǔ)上，加快公司制度化、規(guī)范化、專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)進(jìn)程，現(xiàn)已通過 ISO900ISO14001 體系認(rèn)證貫標(biāo)工作，力爭把公司打造成省際一流、國內(nèi)知名的物業(yè)管理公司。***高度重視并持續(xù)研究客戶需求，以專業(yè)化的作業(yè)流程、人才隊伍和信息平臺，為全國各地客戶提供行業(yè)內(nèi)一流性價比的物管服務(wù)。***作為****行業(yè)第一方隊成員，項目類型包括住宅小區(qū)、寫字樓、學(xué)校、商業(yè)街、公寓。質(zhì)量管理部擬定公司質(zhì)量管理制度，并嚴(yán)格付諸于實施；定期對各管理部等進(jìn)行質(zhì)量評價與報告；擬定公司服務(wù)質(zhì)量信息及其管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量信息的抽樣檢查；定期收集、統(tǒng)計、分析、匯總等監(jiān)督協(xié)調(diào)工作；牽頭負(fù)責(zé)“***物業(yè)”品牌層面的投訴處理事項；對檢查不合格的，應(yīng)開出處罰單，并定期發(fā)布報告；協(xié)助副總經(jīng)理負(fù)責(zé)擬定公司的技術(shù)規(guī)章制度、標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)防重大事故的技術(shù)措施，參與安全生產(chǎn)事故技術(shù)的調(diào)查，組織技術(shù)力量對事故（傷亡事故、設(shè)備事故等）進(jìn)行技術(shù)上的原因分析、鑒定，并提出改進(jìn)的技術(shù)措施；協(xié)助總工程師實施公司技術(shù)改造、修繕技術(shù)應(yīng)用推廣、房屋設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行技術(shù)及其質(zhì)量管理、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理等方案和工作；負(fù)責(zé)各個分公司（管理部）年度中大修理計劃的審核與督導(dǎo)，負(fù)責(zé)公司自行工程項目的規(guī)劃、設(shè)計與監(jiān)督或者外包、聯(lián)系與協(xié)調(diào)等及服務(wù)公司、分公司（合作子公司） 、管理處等對外發(fā)包重大技術(shù)項目的審核，并實施督