【正文】 階段及分步實施。以人為本應(yīng)探討經(jīng)營者和購物人員的思維特質(zhì)，創(chuàng)造適宜工作、購物的環(huán)境。建筑風(fēng)格茶城為中國古代明清時期或徽派建筑風(fēng)格等，國際名優(yōu)食品城和冷凍水產(chǎn)批發(fā)中心為歐洲的簡約風(fēng)格。項目相鄰開發(fā)物業(yè)商業(yè)公建租賃價格統(tǒng)計物業(yè)名稱地理位置商業(yè)規(guī)模（㎡）租金水平（元/天/㎡）中財雅典城道外區(qū)20000太古新天地道外區(qū)25000濱江鳳凰城道外區(qū)34000奧韻國際道外區(qū)6000保障華庭道外區(qū)12000東升江畔道外區(qū)8000哈爾濱商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢分析隨著哈爾濱市房地產(chǎn)（商業(yè)地產(chǎn)）市場開發(fā)水平的不斷提高、社會經(jīng)濟和商業(yè)流通的逐步發(fā)展、城市消費人口與消費力的不斷增長、現(xiàn)代交通工具對居民活動范圍的有效延展等因素的推動，哈爾濱市商業(yè)物業(yè)在未來一段時間內(nèi)將面臨較好的發(fā)展機會，整體環(huán)境將趨于成熟，現(xiàn)代化商業(yè)物業(yè)特征將發(fā)揮重要作用并在逐步升級的市場競爭中得以充分體現(xiàn)。平方米及510元以上/天月。月，如果按照商場平均扣點20%計算，平均月租金收入約為55美元/平方米同時由于部分產(chǎn)品逐步積累，在未來一段時間內(nèi)可能出現(xiàn)大面積物業(yè)供應(yīng)，形成一定的市場壓力，但商業(yè)物業(yè)市場總體售價將不會受到太大影響。市場分析小結(jié)針對本項目食品商業(yè)部分進行專項的分析與研究，綜合考慮項目商業(yè)組合等性質(zhì)，本項目食品交易平臺部分物業(yè)若通過合理的建筑設(shè)計、業(yè)態(tài)分布應(yīng)具有較強的生命力，其他配套商業(yè)應(yīng)通過合理規(guī)劃與分布可以成為食品物業(yè)的有效補充，甚至通過特色打造成為本項目商業(yè)發(fā)展的亮點，但在實際的開發(fā)、經(jīng)營過程中，應(yīng)著重注意以下幾個問題的解決：商業(yè)部分建設(shè)注意問題統(tǒng)計表序號注 意 問 題1食品商業(yè)與配套商業(yè)過渡方式的處理，特別是項目商業(yè)主入口空間的處理；2配套商業(yè)應(yīng)具有較強的通透性、延展性、吸引力或特色設(shè)計；3食品商業(yè)與配套商業(yè)空間的水平、垂直交通連接問題的處理；4食品商業(yè)與配套商業(yè)空間業(yè)態(tài)組合的方式應(yīng)盡量避免相互之間的沖突或影響；5考慮到本項目商業(yè)地位等因素，配套商業(yè)空間規(guī)模應(yīng)不宜過大；6餐飲，尤其是娛樂，作為社區(qū)商業(yè)配套最為合理；7進行合理的功能分區(qū)至關(guān)重要；8配套商業(yè)空間的形象展示問題的解決；9食品商業(yè)空間貨物、工作人員等交通組織問題的解決；10配套商業(yè)空間與住宅物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)問題。據(jù)市商務(wù)局統(tǒng)計，今年前兩個月，哈爾濱市對外貿(mào)易進出口總額高速增長，%。商業(yè)經(jīng)營市場策略本項目招商工作將首先吸收原南極市場中有實力、符合要求的商戶入駐，同時立足于專業(yè)食品行業(yè)，將食品品類科學(xué)、合理細化，從而細化食品市場，以充分利用南極市場品牌和超前意識、高標(biāo)準規(guī)劃為主賣點，針對不同品類的不同特點，采用產(chǎn)地招商、流通地招商等多種形式來吸引新廠、商進駐。南極市場具有一定的知名度，對項目的推廣具有一定的優(yōu)勢。哈爾濱經(jīng)濟發(fā)展已處于工業(yè)化中后期階段，經(jīng)濟發(fā)展模式正面臨著全面轉(zhuǎn)型，正是商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的重要時期，也是流通功能有效發(fā)揮的有利時機。上海市把工業(yè)經(jīng)濟和商貿(mào)流通作為發(fā)展經(jīng)濟的兩個輪子一起抓，對13家流通企業(yè)落實了兼并政策，停息7年；對12戶企業(yè)實施計劃外破產(chǎn)。近年來，我國也開始重視流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一些發(fā)達國家都一直把發(fā)展流通業(yè)作為戰(zhàn)略舉措來抓，日本早在上世紀60年代就連續(xù)推出了三個流通現(xiàn)代化的五年計劃，在稅收、貸款等方面出臺優(yōu)惠政策，積極推行企業(yè)兼并政策，實現(xiàn)企業(yè)集中化，建立規(guī)模經(jīng)濟流通體制，培育出伊藤忠、三井物產(chǎn)等大型綜合性商社，提高了整個經(jīng)濟的競爭力。推廣信息技術(shù)在流通領(lǐng)域的運用。加快發(fā)展物流配送。 南極國際商貿(mào)城采用新型流通方式和管理技術(shù)，提高流通現(xiàn)代化水平。流通是社會再生產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)，流通產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在引導(dǎo)消費、促進生產(chǎn)、引導(dǎo)投資、促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實現(xiàn)經(jīng)濟良性循環(huán)，提高國民經(jīng)濟運行效率和效益等方面越來越發(fā)揮著重要作用。協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)界制定食品業(yè)電子商務(wù)化標(biāo)準；成立推動組織，協(xié)助業(yè)者引進國外相關(guān)知識、技術(shù)及應(yīng)用經(jīng)驗，并提供電子化技術(shù)支援服務(wù)； 推動食品行業(yè)產(chǎn)品專用的網(wǎng)路商域?？傮w而言，在未來一段時間內(nèi)，哈爾濱市商業(yè)市場將面臨最好的發(fā)展契機，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)將具備較理想的市場前景。根據(jù)以上之哈爾濱市社會消費品零售總額、城鄉(xiāng)居民可支配收入、居民消費指數(shù)（衡量商業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)鍵指標(biāo)）發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，通過自身調(diào)整和市場經(jīng)濟調(diào)節(jié)的雙方面作用，現(xiàn)階段哈爾濱市商業(yè)市場已經(jīng)擺脫了舊有經(jīng)濟體制下的發(fā)展框架，開始進入穩(wěn)定、高速的攀升時期，商業(yè)市場整體發(fā)展趨于合理化、市場化和正規(guī)化，并逐步向較為發(fā)達、較為成熟的商業(yè)市場格局靠攏。雖然目前哈爾濱商業(yè)物業(yè)市場處于發(fā)展的初期階段，還不具備成熟市場的特征和發(fā)展規(guī)模，但最近幾年，在逐步開放和激烈競爭的宏觀形勢中，哈爾濱商業(yè)市場在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動下，發(fā)展水平已明顯升級。在第18屆哈洽會上，龍江食品業(yè)再次成為經(jīng)貿(mào)活動的耀眼之星。上述統(tǒng)計資料表明，2006年哈爾濱市經(jīng)濟發(fā)展雖然客觀存在的干擾因素較多，但仍然顯示出了強大的活力，預(yù)計隨著國內(nèi)需求的穩(wěn)步擴大、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的進一步實施，未來幾年哈爾濱市經(jīng)濟環(huán)境將更加優(yōu)越和趨于完善。哈爾濱市2006年全年經(jīng)濟運行趨勢圖資料來源：哈爾濱統(tǒng)計局 2006年哈爾濱市經(jīng)濟發(fā)展，整體運行平穩(wěn)?！笆濉睍r期，我國食品工業(yè)總產(chǎn)值年增長率為20％以上，產(chǎn)品銷售收入年增長率為１８％，利稅總額增長率為17％。第二章 市場分析與預(yù)測國內(nèi)食品商貿(mào)流通市場發(fā)展分析1996年以來，我國食品工業(yè)經(jīng)濟總量連續(xù)５年居全國各工業(yè)部門之首，以平均每年10％的速度遞增。國際名優(yōu)食品城的業(yè)態(tài)為展示交易。開發(fā)商在前期手續(xù)辦理中，應(yīng)該積極爭取政府的相關(guān)扶持、優(yōu)惠政策，以彌補增加的拆遷成本。沉積物質(zhì)有淤泥質(zhì)亞粘土、亞砂土、砂礫石等，較好的建設(shè)地質(zhì)條件，但地下水位較高，建筑充分考慮防水、排水設(shè)施。沉積物質(zhì)有淤泥質(zhì)粘土、亞粘土、亞砂土、砂礫石和石礫等。屬中溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬長夏短，是旅游和避暑勝地。15′～127176。氣象條件哈爾濱市地處溫帶中北部，氣候類型為中溫帶大陸性季風(fēng)氣候，具有冬季寒冷干燥，降水量少；夏季炎熱濕潤，降雨集中；春季氣候多變，干燥多大風(fēng)；秋季降溫迅速，初霜較早的特點。鐵路有五條干線向外輻射，濱洲、濱綏和京哈以“T”字形縱橫于松嫩平原；公路有京哈、哈同、哈大、哈黑等國道和省道在此交匯；哈爾濱港是全國八大內(nèi)河港之一，是東北內(nèi)河水陸換裝發(fā)展與俄遠東、韓國、日本等國家貿(mào)易的水運樞紐；現(xiàn)已開通俄羅斯、日本、韓國等國際航線。商貿(mào)城配套物流園建設(shè)初步選址位于哈爾濱哈東開發(fā)區(qū)，阿什河?xùn)|岸，哈同公路零公里處。作為高檔次專業(yè)食品流通交易平臺，地區(qū)專業(yè)食品商業(yè)中心，項目配套建設(shè)中高檔商住用房，形成封閉、與商業(yè)有區(qū)隔的中高檔居住社區(qū)。主要是收集、加工和處理各種行情，及時為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動；委托高?；蜓芯克?，設(shè)計市場的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)模型，建立相應(yīng)的供求曲線圖，預(yù)測和分析市場前景；創(chuàng)辦自己的專業(yè)雜志和報紙，推介產(chǎn)品和郵購服務(wù)，發(fā)布推介的活動和企業(yè)形象宣傳；鋪位展示主題設(shè)計服務(wù)；網(wǎng)絡(luò)發(fā)布各種信息。（詳見《南極國際商貿(mào)城控制性詳細規(guī)劃》）項目的功能規(guī)劃：是項目的主要功能同當(dāng)前批發(fā)市場的主要差異表現(xiàn)在：集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購便利；增加了展示的設(shè)計；經(jīng)營產(chǎn)品以品牌商品為主導(dǎo)；商戶自主經(jīng)營，市場統(tǒng)一管理。同時，從競爭環(huán)境看，只有按照新的標(biāo)準和要求實施本建設(shè)項目，才能適應(yīng)新形勢的發(fā)展變化，滿足市場競爭的需要，實現(xiàn)與國際市場接軌。本項目的建設(shè)，將徹底改變原有臟、亂、差的環(huán)境，進一步完善食品商貿(mào)配套設(shè)施，提升食品商貿(mào)經(jīng)營及物流配送的模式，極大的促進區(qū)域冷凍食品商貿(mào)的發(fā)展。項目實施規(guī)劃將打通清真寺街和南坎街兩條城市道路，緩解南極街地區(qū)交通不暢狀況，從根本上解決城市交通暢通問題。隨著近年城市建設(shè)的迅速發(fā)展，原城市布局早已落后，不能滿足現(xiàn)代城市發(fā)展要求。哈爾濱市有著豐富的糧食等農(nóng)產(chǎn)品資源，有進一步發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)優(yōu)厚的基礎(chǔ)；哈爾濱市政府一直在推動農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)發(fā)展，并將發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)作為提高農(nóng)民收入，建設(shè)社會主義新農(nóng)村的重要支柱產(chǎn)業(yè)。哈爾濱南極國際商貿(mào)城項目是集團企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要、是積極響應(yīng)、配合政府規(guī)劃的需要。2003年大眾肉聯(lián)集團與江蘇雨潤集團實行重組后，其經(jīng)營效益穩(wěn)步提升，同時也在向多元化發(fā)展的道路行進。 2007年1月，哈爾濱大眾肉聯(lián)集團有限公司，響應(yīng)市政府“工業(yè)企業(yè)退城進郊”的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，率先完成工業(yè)生產(chǎn)搬遷，并與投資商中國雨潤江蘇地華實業(yè)集團有限公司聯(lián)手,成立哈爾濱南極新城置業(yè)有限公司進行“南極國際商貿(mào)城”項目。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和哈爾濱市已有一部分收入較高的住宅消費群體，本項目配套建設(shè)的住宅戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對哈爾濱市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。建設(shè)用地變更及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理中，建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解決，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。正在建設(shè)中的“朗瑪國際廣場”是南京河西新城區(qū)的十大標(biāo)志性建筑之一；精心打造的“星雨花都”高檔住宅是南京濱江水岸稀缺樓盤；黃山“御墅天筑”尊貴別墅倚靠得天獨厚的旅游資源，引領(lǐng)度假旅游住宅新風(fēng)尚。自創(chuàng)立之初，地華就以“創(chuàng)祥瑞和諧之境界，造地產(chǎn)領(lǐng)域之精華”為企業(yè)目標(biāo)。為振興地方肉類食品產(chǎn)業(yè)，發(fā)展經(jīng)濟做出新貢獻。重組后，雨潤集團將新企業(yè)定位為東北地區(qū)龍頭企業(yè)。報告編制依據(jù)《投資項目可行性研究報告編制指南》《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》 《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《哈爾濱市城市總體規(guī)劃》及《南極國際商貿(mào)城土地利用控制性詳細規(guī)劃》 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、銷售的法規(guī)政策《黑龍江省消防條例》、土地增值稅、所得稅和稅收管理條例； 《南極國際商貿(mào)城項目市場調(diào)研報告》 報告研究范圍該可研報告研究范圍包括：項目建設(shè)背景及必要性、市場現(xiàn)狀及前景分析、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)地址及建設(shè)條件、項目方案設(shè)計、環(huán)保、消防、節(jié)能及安全、招投標(biāo)方案、項目的組織機構(gòu)設(shè)置、項目營銷策劃、項目實施進度、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟效益評價、結(jié)論及建設(shè)。南極國際商貿(mào)城配套商貿(mào)物流園區(qū)占地面積20萬平方米，建筑面積10萬平方米。項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：，；，；。項目總銷售收入278615萬元。2003年，企業(yè)整體改制，與江蘇雨潤集團實行重組。2007年，建成東北地區(qū)最大的豬源基地、屠宰基地、分割基地、豬肉深加工基地、銷售基地，形成產(chǎn)、供、銷、科、工、貿(mào)一體化經(jīng)營，集團化發(fā)展、基地化運作的現(xiàn)代化大型企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條。江蘇地華實業(yè)集團有限公司是雨潤集團的姊妹企業(yè)，成立于2002年5月，具有國家二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，集房地產(chǎn)設(shè)計、開發(fā)、銷售等業(yè)務(wù)于一體,注冊資金38200萬元。安慶的“秀水華庭” 是“2005全國典型住宅樣本項目（安徽）暨2005中國百強典型住宅樣本項目”，并獲得了“2005年最具投資潛力樓盤（安徽）”、“中國建設(shè)精品樓盤” 和“全國最佳景觀別墅”等榮譽稱號。本階段工作結(jié)論與建議 本項目屬商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)項目，符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，屬于國家鼓勵、支持產(chǎn)業(yè)項目。因此，本項目的實施應(yīng)注重吸引生產(chǎn)商或高級別代理商進駐，并與政府相關(guān)部門一起給予商家經(jīng)營上的扶持與優(yōu)惠。第二章 項目的由來及建設(shè)的必要性項目的由來南極國際商貿(mào)城前身是哈爾濱市南極小食品批發(fā)市場，是在1992年響應(yīng)市政府馬路市場“退路進廳”的城建規(guī)劃指令，由哈爾濱大眾肉聯(lián)集團有限公司建設(shè)而成，是中國最早的全國性大型食品批發(fā)市場之一，經(jīng)過十四年發(fā)展逐步壯大起來，年營業(yè)收入3000萬元左右，年資金流量超過30億元，物流配送輻射東北地區(qū)和內(nèi)蒙古東半部，部分遍及全國，是東北地區(qū)規(guī)模最大的專業(yè)型食品物流集散中心。 大眾肉聯(lián)集團控股公司江蘇雨潤集團是全國食品工業(yè)的龍頭企業(yè)，隨著企業(yè)的不斷發(fā)展壯大成功實現(xiàn)了多元化發(fā)展，現(xiàn)在已成為食品、商貿(mào)、房地產(chǎn)、物流、旅游五大產(chǎn)業(yè)于一體的集團性企業(yè)。它是利用市政規(guī)劃的有利契機、依托南極小食品批發(fā)市場已經(jīng)形成的品牌優(yōu)勢、借助南京雨潤集團的雄厚實力、憑借一批愛崗敬業(yè)的創(chuàng)業(yè)者隊伍建設(shè)的具有現(xiàn)代氣息的，集展示、交易、流通為一體的多功能的食品商貿(mào)城。依托原有的品牌優(yōu)勢，本著高起點、高標(biāo)準、高效益的原則改造現(xiàn)批發(fā)市場，提檔升級，建設(shè)現(xiàn)代化食品展示交易中心，吸引名優(yōu)品牌食品，引導(dǎo)消費、服務(wù)消費，已成為進一步發(fā)展商貿(mào)產(chǎn)業(yè)所必需的。 、優(yōu)化土地資源的需要哈爾濱是我國重要的老工業(yè)城市之一。項目結(jié)合原有商業(yè)業(yè)態(tài)，對南極食品批發(fā)市場進行重新規(guī)劃、調(diào)整和改造，將其建設(shè)成符合城市建設(shè)發(fā)展總體規(guī)劃，具有一定規(guī)模，達到國際標(biāo)準的現(xiàn)代化食品商貿(mào)中心。，是完善食品商貿(mào)配套設(shè)施的需要本項目建設(shè)地處于道外區(qū)規(guī)劃的以承德廣場為中心的商貿(mào)圈內(nèi)，南極食品批發(fā)市場是該商圈內(nèi)，乃至哈爾濱市唯一大型專業(yè)食品批發(fā)市場；同時，哈爾濱市冷藏食品的交易設(shè)施的整體技術(shù)水平較低，與建設(shè)國際化大都市的目標(biāo)不相適應(yīng)，突出表現(xiàn)在：現(xiàn)代低溫冷藏冷凍物流設(shè)施總量嚴重不足，交易設(shè)施簡陋，配送能力趕不上現(xiàn)代零售業(yè)的快速發(fā)展。對企業(yè)實施全面、大規(guī)模建設(shè)改造，促進企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級是企業(yè)的唯一選擇。由于清真寺街的貫通，項目真正實現(xiàn)了商貿(mào)與住宅的動靜分離。整個倉儲物流服務(wù)引入倉單經(jīng)營模式，實現(xiàn)物流現(xiàn)代化；運用現(xiàn)代化電子信息手段實現(xiàn)市場與物流園的無縫對接，滿足南極國際商貿(mào)城配套需求；吸收南極國際商貿(mào)城專業(yè)食品市場延伸出來的專業(yè)食品業(yè)種，開辦展示交易服務(wù)，最終將南極國際商貿(mào)城哈東配套物流園建設(shè)成為集產(chǎn)品展示、倉儲、理貨、配送、專線運輸、物流信息服務(wù)為一體的現(xiàn)代化專業(yè)食品物流園區(qū)，做到“結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、技術(shù)先進、運轉(zhuǎn)高效”。、環(huán)境服務(wù)功能外部公共環(huán)境是市場的外部形象的直接體現(xiàn)，建筑外觀風(fēng)格一致；內(nèi)部環(huán)境設(shè)計購物動線通暢、清晰，空間利用率高，環(huán)境衛(wèi)生整潔，給人們提供舒適的工作和購物