【正文】 區(qū)首席純高層、全板式結(jié)構(gòu)規(guī)劃，薄板、通透、最大限度保證居住舒適度。 第四階段：持續(xù)銷售及尾盤消化期。重點(diǎn)推出報(bào)紙廣告、手機(jī)短信，制造完成宣傳單張。抓住國慶長節(jié)及中秋佳節(jié)，進(jìn)行形象導(dǎo)入和聚集人 氣。理由是： ，為將來銷售大規(guī)模的樓盤夯實(shí)業(yè)務(wù)能力基礎(chǔ)。 （ 3）賣戶型：平面布局科學(xué)合理，絕版戶型。 廣告主題 “讓工薪白領(lǐng)住上好房子”。擴(kuò)大安陽 付款方式。 （ 3）利用手機(jī)短信，給全市所有機(jī)主發(fā)送短信：“安陽 （ 4）在賣場間斷的播放廣告錄像，人員現(xiàn)場辦公。 制程旺銷搶購氛圍，大力造勢。在項(xiàng)目開盤時(shí)首先推出第 3項(xiàng)賣點(diǎn)，在強(qiáng)銷期內(nèi)推出第 6條賣點(diǎn)，以后要隨時(shí)進(jìn)一步地挖掘賣點(diǎn)。 16 先買者實(shí)惠多多，物業(yè)升值潛力巨大。優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務(wù)是項(xiàng)目立足于日益激烈競爭房地產(chǎn)市場的必要條件，可以解決業(yè)主的后顧之憂，一心一意的工作、經(jīng)營。本項(xiàng)目的付款方式有一次性付款、建筑期內(nèi)分期付款、八成三十年期按揭付款等方式，任您量力而行，擇優(yōu)選擇。 具體的住宅差別價(jià)格策略的應(yīng)用待發(fā)展商銷售價(jià)格確定以后制表列出。 （ 2）每棟樓東戶＋ 1％，西戶＋ ％。 在每個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)上，要掌握好調(diào)價(jià)幅度和調(diào)價(jià)頻率，調(diào)價(jià)幅度要小，每次漲幅在 2％～ 3％之間；調(diào)價(jià)頻率要適度，本項(xiàng)目在銷售過程中擬調(diào)價(jià) 1～ 2次。低開高走價(jià)格策略，尾盤價(jià)格適時(shí)考慮適當(dāng)降低。 附表一： 項(xiàng)目因素對比分析表 影響因素 權(quán)重 華富世家 中央公園 陽光嘉苑 上城公館 比例 得分 得分 得分 得分 地理位置 30% 26 32 27 33 產(chǎn)品品質(zhì) 20% 18 19 15 16 戶型設(shè)計(jì) 10% 12 13 8 7 景觀環(huán)境 8% 6 7 4 5 項(xiàng)目規(guī)模 8% 10 8 6 6 配套建設(shè) 8% 9 7 6 6 開發(fā)品牌 8% 6 7 5 5 工程風(fēng)險(xiǎn) 8% 7 8 7 7 合 計(jì) 100% 94 102 78 85 分值還原 94% 102% 78% 85% 14 附表二： 項(xiàng)目定價(jià)對比分析表 分 項(xiàng) 項(xiàng) 目 華富世家 中央公園 陽光嘉苑 上城公館 各項(xiàng)目比準(zhǔn)均價(jià) 3800 4600 3400 3780 本項(xiàng)目對比得分 94% 102% 78% 85% 本項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格 3572 4692 2652 3145 比準(zhǔn)項(xiàng)目比準(zhǔn)權(quán)重 權(quán)重后本項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià) 1250 1658 266 660 本項(xiàng)目加 權(quán) 平均 價(jià) 3819 二、價(jià)格策略 總體價(jià)格策略。成本因素是影響房 13 地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，但本項(xiàng)目的土地價(jià)格成本由于是 2 年前的土地出讓價(jià)格，相對于目前項(xiàng)目臨近地段土地出讓價(jià)格明顯偏低，因此用成本導(dǎo)向定價(jià)法確定住宅的售價(jià)已顯失真。 三個(gè)原因，本項(xiàng)目導(dǎo)入“無理由退房概念”。以首次置業(yè)、自住購買為主，投資為輔。他們主要來自央企系統(tǒng)、政府系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、規(guī)模企業(yè)的職員。 從年齡上細(xì)分。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃總平面、建筑方案、建筑功能、建筑結(jié)構(gòu)等，產(chǎn)品定位于中高檔商品房。 物業(yè)管理方面。 銷售方式方面。 小區(qū)配套方面。 建筑方面。 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)眾多，重點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)將促使項(xiàng)目成功；威脅是任何地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)普遍現(xiàn)象，是不足以抵消本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。 與專業(yè)銀行雙贏的合作關(guān)系，資金鏈條無憂。 （三）機(jī)會(huì) 重大機(jī)會(huì)點(diǎn)。 土地利用。 1銷售形式。 售價(jià)。 物業(yè)管理。 建筑功能、附件。 教育文化氛圍。 （一）優(yōu)勢 交通條件。 項(xiàng)目北部附近在建有一高檔次室內(nèi)菜市場，即豫北蔬菜批發(fā)交易市場，面積較大，設(shè)施較為齊全，即將建造完工。本項(xiàng)目位于安陽市新興商圈安東新區(qū)，與市政府相鄰，項(xiàng)目周圍 已有或正在建或?qū)⒁ㄔO(shè)的有：中國文字博物館、易園、圖書館博物館；正在 開工 的有， 建安街、朝霞路、朝陽路等路網(wǎng) ；正在 實(shí)施 的有， 體育發(fā)展中心五星級(jí)酒店及住宅開發(fā)、華城五星級(jí)大酒店及住宅開發(fā)等 14 個(gè)重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目 。市政府承諾，力爭申報(bào)為省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。義烏國際商貿(mào)城項(xiàng)目 位于 安東新區(qū)，四至范圍： 北 倚德隆街 ，東 接中華 路，西 至曙光路，南鄰萬金渠 。 第三節(jié) 總觀分析 國務(wù)院辦公廳頒發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市 場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》給房地產(chǎn)大形勢奠定了基調(diào)。建筑密度低，綠地率高，建筑外立面新穎，戶型布局科學(xué)合理，景觀設(shè)施投資大，智能化較高。目前有在建或待建的房地產(chǎn)項(xiàng)目14 個(gè)，規(guī)劃建筑面積 m2。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸 款 1000 萬元，同比下降 %，自籌資金 元，增長 %。 1月至 6月新開工房屋面積 ，同比增長 %，增速提高 。 四 、投資結(jié)構(gòu) 上半年 房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資 元，同比增長 %，占房地產(chǎn)投資的比重由上年同期的 %上升到 %；辦公樓投資 元，下降 %，比重由上年同期的 %下降到 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 元，增長 %，比重由上年同期的 %提高到%；其他投資 元，下降 %，比重由上年同期的 %下降到 %。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14809元，增長 %；農(nóng)民人均純收入 5595元，增長 %， 人民生活明顯改善，城鄉(xiāng)居民收入、生活水平進(jìn)一步提高；整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元、支出 ，分別增長 %和 %。 目 錄 第一章 市場分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 1 一、宏觀市場分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 1 二、微觀市場分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 第二章 營銷分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 第一節(jié) 環(huán)境分析和 SWOT分析 ‥‥‥‥‥‥ 5 一、環(huán)境條件 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 二、 SWOT分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ‥‥ 7 第二節(jié) 市場定位 ‥‥‥‥‥ 9 第三節(jié) 營銷計(jì)劃 ‥‥‥‥‥‥‥‥ 12 一、購買對象分析 ‥‥‥‥‥‥ 12 二、產(chǎn)品定位 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 12 三、客戶定位 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 12 四、樓盤概念導(dǎo)入 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 13 五、價(jià)格定位與價(jià)格策略 ‥‥‥‥‥‥ 13 六、賣點(diǎn)策劃及賣點(diǎn)儲(chǔ)備 ‥‥‥‥‥ 19 七、營銷策略 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 20 八、銷售形式 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 20 九、付款方式 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 20 十、廣告宣傳 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ‥‥‥‥‥ 21 十一、銷售計(jì)劃 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 十二、場地布置 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 22 十三、營銷費(fèi)用安排 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 22 第三章 建設(shè)方案 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 24 第四章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 26 一、投資估算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 26 二、銷售收入估算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 30 三、現(xiàn)金流量計(jì)算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 30 四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 30 五、經(jīng)濟(jì)效益敏感性分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 31 六、風(fēng)險(xiǎn)分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 33 第五章 國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34 一、直接費(fèi)用與直接效益的調(diào)整 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34 二、間接費(fèi)用與間接效益 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34 三、國民經(jīng)濟(jì)效益 /費(fèi)用計(jì)算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34 第六章 社會(huì)評(píng)價(jià) ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 35 第七章 綜合評(píng)價(jià) ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 35 第八章 其他 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 36 項(xiàng)目可行性研究依據(jù) ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 36 附件（略） ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 37 三、可行性研究人員 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 37 5 安陽 21 世紀(jì)以來，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)和支持了國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。義烏國際商貿(mào)城住宅項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 二 〇 一二年十月 前言 房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)顯著的行業(yè)，是國家重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)之一。義烏國際商貿(mào)城房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面深入的市場調(diào)查、分析、預(yù)測，營銷分析、策劃，建設(shè)條件和方案分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，不確定分析，國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，社會(huì)評(píng)價(jià)，綜合評(píng)價(jià)等 ，論證了該項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程、環(huán)境的可行性和合理性，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的可行性意見，為項(xiàng)目決策審定和銀行貸款提供全面的依據(jù)。 生產(chǎn)總值完成1106億元，增長 %，人均生產(chǎn)總值突破 3000 美元。人民生活持續(xù)改善。投資平穩(wěn)增長施工規(guī)模擴(kuò)大，企業(yè)資金到位情況良好等有利條件力 促我市房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)逐步穩(wěn)趨的態(tài)勢。其中，住宅施工面積 ，增長 %。 六 、資金結(jié)構(gòu)