【正文】 的優(yōu)劣分析（SWOT分析）優(yōu)勢(shì)分析216。地塊周?chē)慕煌l件本案北接張公堤，南連發(fā)展大道，向東通金橋大道，具備較好的貨運(yùn)條件。精明的投資者當(dāng)然不會(huì)錯(cuò)過(guò)。B）、置業(yè)投資?？梢?jiàn)其潛在客戶(hù)群體還是相當(dāng)龐大的。表33 武漢鞋料批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶(hù)戶(hù)數(shù)基本情況市場(chǎng)名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)戶(hù)數(shù)漢來(lái)市場(chǎng)172硚口市場(chǎng)43清芬路市場(chǎng)186.合 計(jì)401以上兩個(gè)具有代表性的鞋類(lèi)市場(chǎng)群經(jīng)營(yíng)戶(hù)戶(hù)數(shù)共計(jì)942戶(hù)。潛在的客戶(hù)群體預(yù)測(cè)：①以現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶(hù)為主，基本轉(zhuǎn)入新市場(chǎng)以集資股東為核心，江漢區(qū)鞋業(yè)個(gè)協(xié)組織現(xiàn)有需拆遷的1628戶(hù)鞋業(yè)專(zhuān)營(yíng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)，以業(yè)主購(gòu)買(mǎi)和租賃方式進(jìn)入新華中鞋業(yè)商貿(mào)城。2）著名的國(guó)家級(jí)漢正街小商品市場(chǎng)，有30多個(gè)室內(nèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)6萬(wàn)余種商品，日均客流量20萬(wàn)人次，年銷(xiāo)售額180億元，%。因此，項(xiàng)目應(yīng)立足大興路鞋類(lèi)市場(chǎng)群擴(kuò)容性搬遷，考慮華中地區(qū)鞋類(lèi)、鞋料市場(chǎng)集聚性發(fā)展的需要，力求新建市場(chǎng)的功能提升和品位提升。同時(shí)從武漢市的商業(yè)市場(chǎng)分析，實(shí)現(xiàn)商品交易市場(chǎng)合理布局，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)，提升市場(chǎng)功能與品位，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，已成為建設(shè)國(guó)際性大城市的必由之路。市場(chǎng)管理混亂，配套設(shè)施不足。現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)條件十分簡(jiǎn)陋，人貨混居，同時(shí)鞋類(lèi)產(chǎn)品又是易燃有毒產(chǎn)品，消防隱患嚴(yán)重，被列為武漢市重點(diǎn)消防隱患地區(qū)。同時(shí)大興路市場(chǎng)的貨流主要通過(guò)10米寬的道路停車(chē)、卸貨、裝貨和疏散，并和市內(nèi)人流混雜，物流及疏散用地嚴(yán)重不足，不能適應(yīng)日益發(fā)展壯大的需要。3）2）但隨著鞋業(yè)市場(chǎng)的飛速發(fā)展以城市功能的提升，市場(chǎng)對(duì)城市交通、形象方面帶來(lái)了較大影響，其自身發(fā)展也由于區(qū)位、用地、交通條件等受到限制，主要表現(xiàn)在：1）第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)研究據(jù)預(yù)測(cè)，今后十年，武漢鞋業(yè)交易市場(chǎng)的發(fā)展速度將大大超過(guò)前十年，其進(jìn)出交易規(guī)模將達(dá)到85億元，成為武漢市最具潛力的商品交易市場(chǎng)。、物流業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的需要鞋類(lèi)商品作為人民群眾必需的生活消費(fèi)品，有著巨大的市場(chǎng)，武漢市鞋類(lèi)、鞋料批發(fā)市場(chǎng)從無(wú)到有，從小到大，到現(xiàn)在，經(jīng)營(yíng)戶(hù)從不足100戶(hù)發(fā)展到2600余戶(hù)，這些市場(chǎng)集中了來(lái)自溫州、廣東、江蘇、上海等國(guó)內(nèi)外知名品牌，眾多知名企業(yè)紛紛在此設(shè)有總代理、總經(jīng)銷(xiāo)。本項(xiàng)目置業(yè)的業(yè)主絕大部分是外地客商，使這些客商從租賃房屋經(jīng)營(yíng)，到購(gòu)買(mǎi)商鋪、住宅，把家安在武漢，把事業(yè)基礎(chǔ)留在武漢，并以商引商，加快武漢引進(jìn)市外資本起到重要作用，預(yù)計(jì)會(huì)給新區(qū)內(nèi)引外聯(lián)投資20多億元。本項(xiàng)目的建設(shè)為這一地區(qū)的拆遷改造和企業(yè)改革提供了契機(jī)。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群位于“二江四岸”改造的重點(diǎn)區(qū)域，根據(jù)城市總體規(guī)劃和商業(yè)布局總體規(guī)劃，該區(qū)域應(yīng)建成高起點(diǎn)的旅游觀光、娛樂(lè)休閑、大型購(gòu)物的現(xiàn)代化都市商務(wù)區(qū)和高尚的濱江生活區(qū)。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，由于軟硬件環(huán)境的不配套，處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)狀態(tài)，迫切需要謀求新的發(fā)展空間，保持華中地區(qū)鞋業(yè)、鞋料批發(fā)零售的龍頭地位。以現(xiàn)有周邊環(huán)境條件更談不上發(fā)展商品展示、信息服務(wù)、辦公設(shè)施、服務(wù)設(shè)施等現(xiàn)代商業(yè)所必需的配套條件，基本上限制了現(xiàn)有鞋業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步的發(fā)展空間，久而久之，勢(shì)必在競(jìng)爭(zhēng)中遭到淘汰。由于在這狹小的地區(qū)集居如此大密度的人口和大量的流動(dòng)人員，所產(chǎn)生的生活垃圾、城市噪聲等嚴(yán)重影響者市民的正常工作、生活、學(xué)習(xí)及城市環(huán)境衛(wèi)生。僅從物流、倉(cāng)儲(chǔ)配送方面來(lái)看，鞋類(lèi)產(chǎn)品的產(chǎn)地來(lái)自溫州、廣東、福建等外省市，貨物銷(xiāo)售幅射全省各地及周邊六省市，鞋類(lèi)產(chǎn)品包裝體積大、流量大，目前年吞吐量約150萬(wàn)m3，受城市交通管制限制，運(yùn)輸車(chē)輛不能及時(shí)進(jìn)入城區(qū)，裝卸轉(zhuǎn)運(yùn)入庫(kù)作業(yè)受阻，貨物出庫(kù)發(fā)送也難以及時(shí)疏運(yùn)出去。由于大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群的存在，使得該地區(qū)更是人貨為患，行人出行都感困難，交通嚴(yán)重堵塞。大興路鞋業(yè)批發(fā)一條街始建于一九九三年八月，當(dāng)時(shí)由在清芬路從事鞋類(lèi)批發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的七十多家溫州籍經(jīng)營(yíng)戶(hù)在現(xiàn)任江漢區(qū)個(gè)協(xié)溫州鞋業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳秉西的帶動(dòng)下自發(fā)組織籌資，在大興路61號(hào)武漢球墨鑄造公司原廠址內(nèi)改建創(chuàng)辦了武漢市第一家鞋類(lèi)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，從而帶動(dòng)了大興路鞋業(yè)批發(fā)一條街的形成。改革開(kāi)放以來(lái)，武漢市各種物流貿(mào)易商業(yè)形態(tài)不斷涌現(xiàn)，以漢正街為代表的各類(lèi)綜合性或?qū)I(yè)性市場(chǎng)更是蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)交易活躍，成為華中地區(qū)最引人注目的商品集散地。武漢位于我國(guó)腹地，素有“九省通衢”之稱(chēng)，是華中地區(qū)的中心城市，長(zhǎng)江中游最大的流通中心之一，為內(nèi)陸最大的交通樞紐，其鐵路、公路、水運(yùn)、航空交通網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達(dá)。 從靜態(tài)的財(cái)務(wù)指標(biāo)上來(lái)看，項(xiàng)目是可行的，具有較好的開(kāi)發(fā)前景；178。投資凈利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/總投資額*100%=。項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)：華中鞋業(yè)商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建建設(shè)地點(diǎn)：武漢市江漢區(qū)姑嫂樹(shù)區(qū)域建設(shè)單位：武漢鹿迪投資有限公司聯(lián) 系 人：陳秉西電 話：02782766080電子郵件：zjwzcbx鹿迪鞋業(yè)商貿(mào)城項(xiàng)目總論 4一、項(xiàng)目概況 4二、可行性研究的結(jié)論 4第一章 項(xiàng)目提出的背景及必要性分析 5一、項(xiàng)目提出的背景 5二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 9第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)研究 11一、武漢市鞋業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析（宏觀） 11武漢市鞋業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 11鞋業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 13二、項(xiàng)目微觀狀況分析 13項(xiàng)目的區(qū)位特征 13項(xiàng)目潛在的客戶(hù)群體、市場(chǎng)容量及購(gòu)買(mǎi)心理分析 14第三章 項(xiàng)目環(huán)境分析 17一、地塊環(huán)境 17土地性質(zhì)綜述 17地塊周?chē)坝^ 17地塊周?chē)慕煌l件 17地塊周?chē)呐涮自O(shè)施 17二、項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣分析（SWOT分析） 18優(yōu)勢(shì)分析 18劣勢(shì)分析 18項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析 19項(xiàng)目的威脅分析 19三、結(jié)論 20第四章 地塊建設(shè)條件 20一、工程概況 20項(xiàng)目選址 20經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 20建設(shè)目標(biāo) 21二、建筑布局 21三、交通組織 21四、給排水設(shè)計(jì) 22生活給水系統(tǒng) 22排水系統(tǒng) 22消火栓系統(tǒng) 23噴淋系統(tǒng) 23五、電氣設(shè)計(jì) 23六、電氣消防 24七、通風(fēng)系統(tǒng) 24第五章 項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案 25一、投資組合方式 25二、資金運(yùn)作方式 25第六章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃 25一、項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 25二、項(xiàng)目投資測(cè)算 26三、資金籌措計(jì)劃 27第七章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià) 28第八章 項(xiàng)目不確定性分析 30一、項(xiàng)目靜態(tài)盈虧平衡分析 30二、單因素敏感性分析 30第九章 項(xiàng)目效益評(píng)價(jià) 31一、項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià) 32（一）、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)發(fā)展的適應(yīng)性 32（二）、目前對(duì)人和社會(huì)的影響 33二、項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià) 33 項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資額*100%=。178。我國(guó)是世界鞋業(yè)產(chǎn)銷(xiāo)第一大國(guó)，現(xiàn)有7200多個(gè)制鞋企業(yè)，已形成廣東、福建、溫州、成都、重慶等五大鞋類(lèi)生產(chǎn)集散地，在我們這個(gè)年產(chǎn)60億、年消費(fèi)25億雙鞋的國(guó)度里，鞋類(lèi)交易平臺(tái)的建設(shè)有著非常重要的意義。武漢在歷史上一直是我國(guó)內(nèi)地最繁華的內(nèi)外商賈云集的商埠，最大的商品集散中心。深厚的商業(yè)文化底蘊(yùn)、獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、巨大的消費(fèi)市場(chǎng)、良好的經(jīng)營(yíng)氛圍，形成了武漢在華中地區(qū)物流領(lǐng)域集聚與輻射的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。主要表現(xiàn)在：，安全隱患嚴(yán)重大興路地區(qū)位于武漢市城市中心，屬市民集居密度一類(lèi)區(qū)，人口密度大，城市道路交通本身就滿(mǎn)負(fù)荷。、物流業(yè)的空間現(xiàn)在大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群的環(huán)境和空間顯然不能滿(mǎn)足現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)要求。同時(shí)也帶來(lái)一系列社會(huì)問(wèn)題，如計(jì)生管理、暫住人口管理等問(wèn)題。，經(jīng)營(yíng)效益受影響老城區(qū)物業(yè)租賃成本高，一些店鋪年租達(dá)15萬(wàn)元，相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目店鋪的首期付款，經(jīng)營(yíng)成本較高，經(jīng)營(yíng)效益受影響較大。、鞋料批發(fā)市場(chǎng)通過(guò)對(duì)漢正街、清芬路為代表的武漢其他鞋類(lèi)、鞋料市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)規(guī)模調(diào)查顯示，江漢區(qū)分布有其它十三個(gè)鞋類(lèi)、鞋料批發(fā)市場(chǎng)，942戶(hù)一級(jí)批發(fā)商，他們同樣面臨地處鬧市區(qū)，物流不暢，經(jīng)營(yíng)空間進(jìn)一步拓展困難等諸多問(wèn)題，與大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)相比，規(guī)模更小，更加分散，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)環(huán)境完全不能滿(mǎn)足現(xiàn)代商業(yè)及物流業(yè)發(fā)展的需要。并獲得了武漢市及江漢區(qū)計(jì)委、城市規(guī)劃部門(mén)等對(duì)此項(xiàng)目的肯定，并就項(xiàng)目選址等提供了支持。本項(xiàng)目建設(shè)擬選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部的姑嫂樹(shù)村內(nèi)，該地區(qū)為市區(qū)城中村，按江漢區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃要求，是應(yīng)重點(diǎn)拆遷改造、建設(shè)成商業(yè)區(qū)，由于該區(qū)域民居密度高、拆遷量大，區(qū)域內(nèi)還有12家集體企業(yè)，瀕臨破產(chǎn)，缺乏資金進(jìn)行企業(yè)改革，增加了這一地區(qū)的改造費(fèi)用，一般項(xiàng)目無(wú)法承受其土地開(kāi)發(fā)成本，致使這一地區(qū)的城市改造問(wèn)題遲遲不能推行。商貿(mào)業(yè)是江漢區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè),根據(jù)江漢區(qū)政府加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，改造、提升傳統(tǒng)市場(chǎng)，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)的要求，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施后，將顯著地改善招商引資的軟硬環(huán)境。