【正文】 的優(yōu)劣分析（SWOT分析）優(yōu)勢分析216。地塊周圍的交通條件本案北接張公堤，南連發(fā)展大道，向東通金橋大道，具備較好的貨運條件。精明的投資者當然不會錯過。B）、置業(yè)投資?？梢娖錆撛诳蛻羧后w還是相當龐大的。表33 武漢鞋料批發(fā)市場現(xiàn)有經(jīng)營戶戶數(shù)基本情況市場名稱經(jīng)營戶戶數(shù)漢來市場172硚口市場43清芬路市場186.合 計401以上兩個具有代表性的鞋類市場群經(jīng)營戶戶數(shù)共計942戶。潛在的客戶群體預測：①以現(xiàn)有經(jīng)營戶為主，基本轉(zhuǎn)入新市場以集資股東為核心，江漢區(qū)鞋業(yè)個協(xié)組織現(xiàn)有需拆遷的1628戶鞋業(yè)專營經(jīng)營戶，以業(yè)主購買和租賃方式進入新華中鞋業(yè)商貿(mào)城。2）著名的國家級漢正街小商品市場，有30多個室內(nèi)專業(yè)市場，經(jīng)營6萬余種商品，日均客流量20萬人次，年銷售額180億元，%。因此，項目應立足大興路鞋類市場群擴容性搬遷，考慮華中地區(qū)鞋類、鞋料市場集聚性發(fā)展的需要，力求新建市場的功能提升和品位提升。同時從武漢市的商業(yè)市場分析，實現(xiàn)商品交易市場合理布局，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)，提升市場功能與品位，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，已成為建設國際性大城市的必由之路。市場管理混亂，配套設施不足?，F(xiàn)在經(jīng)營場所經(jīng)營條件十分簡陋，人貨混居，同時鞋類產(chǎn)品又是易燃有毒產(chǎn)品，消防隱患嚴重，被列為武漢市重點消防隱患地區(qū)。同時大興路市場的貨流主要通過10米寬的道路停車、卸貨、裝貨和疏散，并和市內(nèi)人流混雜，物流及疏散用地嚴重不足，不能適應日益發(fā)展壯大的需要。3）2）但隨著鞋業(yè)市場的飛速發(fā)展以城市功能的提升，市場對城市交通、形象方面帶來了較大影響，其自身發(fā)展也由于區(qū)位、用地、交通條件等受到限制，主要表現(xiàn)在：1）第二章 項目市場研究據(jù)預測，今后十年，武漢鞋業(yè)交易市場的發(fā)展速度將大大超過前十年，其進出交易規(guī)模將達到85億元，成為武漢市最具潛力的商品交易市場。、物流業(yè)發(fā)展趨勢的需要鞋類商品作為人民群眾必需的生活消費品，有著巨大的市場，武漢市鞋類、鞋料批發(fā)市場從無到有，從小到大，到現(xiàn)在，經(jīng)營戶從不足100戶發(fā)展到2600余戶，這些市場集中了來自溫州、廣東、江蘇、上海等國內(nèi)外知名品牌，眾多知名企業(yè)紛紛在此設有總代理、總經(jīng)銷。本項目置業(yè)的業(yè)主絕大部分是外地客商，使這些客商從租賃房屋經(jīng)營，到購買商鋪、住宅，把家安在武漢，把事業(yè)基礎(chǔ)留在武漢，并以商引商，加快武漢引進市外資本起到重要作用，預計會給新區(qū)內(nèi)引外聯(lián)投資20多億元。本項目的建設為這一地區(qū)的拆遷改造和企業(yè)改革提供了契機。二、項目建設的必要性大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群位于“二江四岸”改造的重點區(qū)域，根據(jù)城市總體規(guī)劃和商業(yè)布局總體規(guī)劃，該區(qū)域應建成高起點的旅游觀光、娛樂休閑、大型購物的現(xiàn)代化都市商務區(qū)和高尚的濱江生活區(qū)。在激烈的市場競爭中，由于軟硬件環(huán)境的不配套，處于競爭劣勢狀態(tài)，迫切需要謀求新的發(fā)展空間，保持華中地區(qū)鞋業(yè)、鞋料批發(fā)零售的龍頭地位。以現(xiàn)有周邊環(huán)境條件更談不上發(fā)展商品展示、信息服務、辦公設施、服務設施等現(xiàn)代商業(yè)所必需的配套條件，基本上限制了現(xiàn)有鞋業(yè)市場進一步的發(fā)展空間，久而久之，勢必在競爭中遭到淘汰。由于在這狹小的地區(qū)集居如此大密度的人口和大量的流動人員，所產(chǎn)生的生活垃圾、城市噪聲等嚴重影響者市民的正常工作、生活、學習及城市環(huán)境衛(wèi)生。僅從物流、倉儲配送方面來看，鞋類產(chǎn)品的產(chǎn)地來自溫州、廣東、福建等外省市，貨物銷售幅射全省各地及周邊六省市，鞋類產(chǎn)品包裝體積大、流量大，目前年吞吐量約150萬m3，受城市交通管制限制，運輸車輛不能及時進入城區(qū)，裝卸轉(zhuǎn)運入庫作業(yè)受阻，貨物出庫發(fā)送也難以及時疏運出去。由于大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群的存在，使得該地區(qū)更是人貨為患，行人出行都感困難，交通嚴重堵塞。大興路鞋業(yè)批發(fā)一條街始建于一九九三年八月，當時由在清芬路從事鞋類批發(fā)經(jīng)營活動的七十多家溫州籍經(jīng)營戶在現(xiàn)任江漢區(qū)個協(xié)溫州鞋業(yè)協(xié)會會長陳秉西的帶動下自發(fā)組織籌資，在大興路61號武漢球墨鑄造公司原廠址內(nèi)改建創(chuàng)辦了武漢市第一家鞋類專業(yè)批發(fā)市場，從而帶動了大興路鞋業(yè)批發(fā)一條街的形成。改革開放以來，武漢市各種物流貿(mào)易商業(yè)形態(tài)不斷涌現(xiàn)，以漢正街為代表的各類綜合性或?qū)I(yè)性市場更是蓬勃發(fā)展，市場交易活躍，成為華中地區(qū)最引人注目的商品集散地。武漢位于我國腹地，素有“九省通衢”之稱，是華中地區(qū)的中心城市，長江中游最大的流通中心之一，為內(nèi)陸最大的交通樞紐，其鐵路、公路、水運、航空交通網(wǎng)絡十分發(fā)達。 從靜態(tài)的財務指標上來看，項目是可行的，具有較好的開發(fā)前景；178。投資凈利潤率=凈利潤/總投資額*100%=。項目總論一、項目概況項目名稱：華中鞋業(yè)商貿(mào)城建設項目建設性質(zhì)：新建建設地點：武漢市江漢區(qū)姑嫂樹區(qū)域建設單位：武漢鹿迪投資有限公司聯(lián) 系 人：陳秉西電 話：02782766080電子郵件：zjwzcbx鹿迪鞋業(yè)商貿(mào)城項目總論 4一、項目概況 4二、可行性研究的結(jié)論 4第一章 項目提出的背景及必要性分析 5一、項目提出的背景 5二、項目建設的必要性 9第二章 項目市場研究 11一、武漢市鞋業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析（宏觀） 11武漢市鞋業(yè)市場現(xiàn)狀 11鞋業(yè)市場的發(fā)展趨勢 13二、項目微觀狀況分析 13項目的區(qū)位特征 13項目潛在的客戶群體、市場容量及購買心理分析 14第三章 項目環(huán)境分析 17一、地塊環(huán)境 17土地性質(zhì)綜述 17地塊周圍景觀 17地塊周圍的交通條件 17地塊周圍的配套設施 17二、項目地塊的優(yōu)劣分析（SWOT分析） 18優(yōu)勢分析 18劣勢分析 18項目的機會分析 19項目的威脅分析 19三、結(jié)論 20第四章 地塊建設條件 20一、工程概況 20項目選址 20經(jīng)濟指標 20建設目標 21二、建筑布局 21三、交通組織 21四、給排水設計 22生活給水系統(tǒng) 22排水系統(tǒng) 22消火栓系統(tǒng) 23噴淋系統(tǒng) 23五、電氣設計 23六、電氣消防 24七、通風系統(tǒng) 24第五章 項目投資經(jīng)營方案 25一、投資組合方式 25二、資金運作方式 25第六章 項目投資估算及資金籌措計劃 25一、項目的主要經(jīng)濟技術(shù)指標 25二、項目投資測算 26三、資金籌措計劃 27第七章 項目財務效果評價 28第八章 項目不確定性分析 30一、項目靜態(tài)盈虧平衡分析 30二、單因素敏感性分析 30第九章 項目效益評價 31一、項目社會效益評價 32（一）、項目對社會發(fā)展的適應性 32（二）、目前對人和社會的影響 33二、項目環(huán)境效益評價 33 項目財務指標投資利潤率=利潤總額/總投資額*100%=。178。我國是世界鞋業(yè)產(chǎn)銷第一大國，現(xiàn)有7200多個制鞋企業(yè)，已形成廣東、福建、溫州、成都、重慶等五大鞋類生產(chǎn)集散地，在我們這個年產(chǎn)60億、年消費25億雙鞋的國度里，鞋類交易平臺的建設有著非常重要的意義。武漢在歷史上一直是我國內(nèi)地最繁華的內(nèi)外商賈云集的商埠，最大的商品集散中心。深厚的商業(yè)文化底蘊、獨特的區(qū)位優(yōu)勢、巨大的消費市場、良好的經(jīng)營氛圍，形成了武漢在華中地區(qū)物流領(lǐng)域集聚與輻射的獨特優(yōu)勢。主要表現(xiàn)在：，安全隱患嚴重大興路地區(qū)位于武漢市城市中心，屬市民集居密度一類區(qū)，人口密度大，城市道路交通本身就滿負荷。、物流業(yè)的空間現(xiàn)在大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群的環(huán)境和空間顯然不能滿足現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)要求。同時也帶來一系列社會問題，如計生管理、暫住人口管理等問題。，經(jīng)營效益受影響老城區(qū)物業(yè)租賃成本高，一些店鋪年租達15萬元，相當于購買本項目店鋪的首期付款，經(jīng)營成本較高，經(jīng)營效益受影響較大。、鞋料批發(fā)市場通過對漢正街、清芬路為代表的武漢其他鞋類、鞋料市場經(jīng)營戶規(guī)模調(diào)查顯示，江漢區(qū)分布有其它十三個鞋類、鞋料批發(fā)市場，942戶一級批發(fā)商，他們同樣面臨地處鬧市區(qū)，物流不暢，經(jīng)營空間進一步拓展困難等諸多問題，與大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場相比，規(guī)模更小，更加分散，現(xiàn)有經(jīng)營環(huán)境完全不能滿足現(xiàn)代商業(yè)及物流業(yè)發(fā)展的需要。并獲得了武漢市及江漢區(qū)計委、城市規(guī)劃部門等對此項目的肯定，并就項目選址等提供了支持。本項目建設擬選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部的姑嫂樹村內(nèi)，該地區(qū)為市區(qū)城中村，按江漢區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃要求，是應重點拆遷改造、建設成商業(yè)區(qū)，由于該區(qū)域民居密度高、拆遷量大，區(qū)域內(nèi)還有12家集體企業(yè)，瀕臨破產(chǎn)，缺乏資金進行企業(yè)改革，增加了這一地區(qū)的改造費用，一般項目無法承受其土地開發(fā)成本，致使這一地區(qū)的城市改造問題遲遲不能推行。商貿(mào)業(yè)是江漢區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè),根據(jù)江漢區(qū)政府加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，改造、提升傳統(tǒng)市場，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)的要求，項目建設實施后，將顯著地改善招商引資的軟硬環(huán)境。