【正文】 地：37000平方米總建筑面積：73260平方米（不含地下室） 其中：市場用房（帶閣樓倉庫）54878平方米 辦公用房9438平方米 倉儲用房8944平方米建筑密度：%綠化率：%容積率：建設(shè)目標(biāo)武漢鹿迪鞋城擬將建設(shè)成為一個集商鋪、倉儲、辦公配套、停車、餐飲等多種功能為一體，涵蓋批發(fā)、零售、商品展示、新品發(fā)布、網(wǎng)上交易等多種購物方式，立足于大興路鞋類市場群擴容性搬遷，考慮華中地區(qū)鞋類、鞋料市場集聚性發(fā)展的需要，力求新建市場的功能提升和品位提升，將鞋城建設(shè)成為輻射全省、面向全國的現(xiàn)代化、綜合性的大型鞋類批發(fā)市場。板式高層辦公樓，設(shè)在基地北側(cè)。三、交通組織人流：人流組織主要考慮步行人流，車行人流。車行人流由地基北側(cè)規(guī)劃道路入口，經(jīng)停車場（包括地面、地下室、屋面）停車進入商場、辦公樓或倉儲；或者由瀟湘路出入口，經(jīng)商場入口入廣場臨時停靠出入。人流物流兩者流線明確互不干擾，形成相對獨立系統(tǒng)。停車：物流停車安排在基地北側(cè)，就近倉儲布置；人流停車，除部分地面外，充分利用地下室，屋面空間解決日益增加停車要求。生活用水量統(tǒng)計：辦公部分最大日用水量25M3/D，商場最大日用水量以280 M3/D計，其他用水量以50 M3/D計，則合計本工程最大日生活用水量約為355 M3/D。給水系統(tǒng)共分2區(qū)，地下室到四層為低區(qū)，用水由市網(wǎng)直供。生活水池，水泵房設(shè)在地下室。室外由市網(wǎng)接二條DN200給水管，在地塊內(nèi)連成環(huán)狀，生活、消防合用。排水方式：室內(nèi)排水采用污廢合流系統(tǒng)。污水匯集后，經(jīng)化糞池處理后排水市政污水管道。室外雨水經(jīng)收集后就近排入市政雨水管道。消火栓系統(tǒng)消火栓用水量計算：本工程由一棟高層辦公樓、大型多層商場、多層倉庫組成。室外消防系統(tǒng)：室外消火栓管道系統(tǒng)與生活給水管道合用，給水環(huán)網(wǎng)上設(shè)置地上式室外消火栓。高層屋頂設(shè)一座18M3消防水箱，地下室設(shè)置720 M3消防水池和水泵房，消防水池分為二格。消火栓按任何層一點兩支水槍到達為原則進行布置。噴淋系統(tǒng)本工程在室內(nèi)滿堂設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)。五、電氣設(shè)計動力配電：包括電梯等設(shè)備的配電及其控制；工程設(shè)10/。電氣照明：包括一般性室內(nèi)外照明、應(yīng)急照明、疏散照明；雷接地系統(tǒng)：采用屋頂避雷帶防雷，柱內(nèi)主筋作為引下線，接地采用聯(lián)合接地極，在底層設(shè)總等電位端子箱，把所有進出建筑物的金屬管線及建筑物的金屬構(gòu)件與總等電位端子箱連通，在衛(wèi)生間等處作局部等電位聯(lián)接。六、電氣消防本工程依火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計要求，采用以下措施以消除電氣火災(zāi)隱患，及時監(jiān)控火災(zāi)事故發(fā)生： 先在電氣設(shè)備材料選用上采用阻燃管線材料。自動報警的區(qū)域均設(shè)有手動報警和消火栓報警。七、通風(fēng)系統(tǒng)商場：設(shè)置機械排煙系統(tǒng)，并與平時機械通風(fēng)系統(tǒng)合用。辦公樓：樓梯間及合用前室采取自然排煙，消防電梯前室設(shè)置正壓送風(fēng)系統(tǒng)。第五章 項目投資經(jīng)營方案一、投資組合方式本案用于開發(fā)投資的資金來源主要有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。向銀行抵押貸款10000萬元，用于項目建設(shè)。二、資金運作方式在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費；在取得土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)主樓建設(shè)快要封頂?shù)臅r候，可進行預(yù)售，預(yù)售收入再投資就可將整個項目投資完成?？偨ㄖ酌娣e 18389 M2,地上三層，局部四層；容積率 。七銷售費用　　　銷售收入*3%八不可預(yù)見費　　　(四+五+六+七）*5%九總成本合計　　　　十銷售收入　　　　　商鋪54878　8000　　辦公9438　4000　　倉庫8944　3000　　地下室11378　2000　十一營業(yè)稅及附加　　　銷售收入*7%十二土地增值稅　　　增值額*30%十三利潤　　 　　十四企業(yè)所得稅　　　　十五凈利潤　　 　　十六凈利潤率　　%　　三、資金籌措計劃項目總投資（不包括開發(fā)期間稅費） 根據(jù)國家和有關(guān)部門關(guān)于項目總投資的規(guī)定，本項目的總投資=建設(shè)投資+建設(shè)期貸款利息+鋪底流動資金=（萬元）。本項目所需資本金由企業(yè)用自有資金投入。計劃向銀行申請長期貸款10000萬元；企業(yè)自籌資金13320萬元；。第七章 項目財務(wù)效果評價對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，計算本項目全部投資的經(jīng)濟效益。注：①財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。當(dāng)財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。銷售收入0倉庫0地下室、車庫01365建設(shè)投資172260地基開挖、土石方外運4000前期工程費3790管理費用127127土地增值稅0所得稅03凈現(xiàn)金流178265折現(xiàn)凈現(xiàn)金流7稅前凈現(xiàn)金流量178269稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量　評價指標(biāo)稅前稅后　1財務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)　2財務(wù)內(nèi)部收益率　3投資回收期(靜態(tài))　4投資回收期(動態(tài))一、項目靜態(tài)盈虧平衡分析假設(shè)本項目總投資如上表所測算不變，且售價均如表測，則由計算可得，當(dāng)市場用房銷售到58%時，商鋪的投資利潤率為零，也即投資剛好回收。本案的盈虧平衡點的銷售率為58%，可見其風(fēng)險程度較低。同樣售價的變動，也將影響本案的利潤率的實現(xiàn)。地價變動對財務(wù)效益的影響：基準(zhǔn)方案基準(zhǔn)方案值地價變動10%5%5%10%地價款240萬/畝216萬/畝228萬/畝252萬/畝264萬/畝利潤率48%55%%%%凈利潤率%%%%%回報率%%%%%售價變動對財務(wù)收益的影響：基準(zhǔn)方案基準(zhǔn)方案值銷售均價變動10%5%5%10%銷售均價7185元/M26467元/M26826元/M27544元/M27904元/M2利潤率48%%%%56%凈利潤率%%%%%回報率%%%78%90%一、項目社會效益評價（一）、項目對社會發(fā)展的適應(yīng)性促進招商引資工作本項目的開發(fā)商是浙江企業(yè)，置業(yè)的業(yè)主絕大部分是外地客商（包括已在武漢的外地客商）。入住華中鞋業(yè)商貿(mào)城的客商從原租賃經(jīng)營，到購買商鋪、住宅，把家安在武漢，把事業(yè)基礎(chǔ)留在武漢，并以商引商，將對武漢市加快引進市外資本起到重要的作用。將原占據(jù)鬧市中心的老鞋業(yè)市場遷出后，其黃金地帶的土地資源可得到更加有效地利用，同時促進城市區(qū)間的協(xié)調(diào)發(fā)展，有利于武漢市加快現(xiàn)代化國際大都市戰(zhàn)略的實施。誰能搶先發(fā)展建設(shè)高檔次、新業(yè)態(tài)、大規(guī)模的專業(yè)物流中心，誰就將在區(qū)域競爭中爭得主動，贏得先機。（二）、目前對人和社會的影響促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展本項目建成后，除引入原大興路地區(qū)各個鞋業(yè)市場的經(jīng)營者外，還將吸引更多的企業(yè)、客商入駐，為江漢區(qū)提供新的稅源，預(yù)計每年可新增上繳稅金1500萬元左右，有力地支持了區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。同時，還將帶動為鞋業(yè)商貿(mào)城服務(wù)的餐飲、住宿、搬運、交通運輸?shù)刃袠I(yè)的發(fā)展，提供大量間接就業(yè)機會，對于提高周邊地區(qū)人民群眾的生活水平，促進社會安定團結(jié)起到積極作用。二、項目環(huán)境效益評價本項目處于廠房搬遷地帶,該地帶城市面貌有待提升。本案的附屬門前廣場、景觀綠化帶以及排水設(shè)施將大大改善當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境。為達到上述目標(biāo)，本案在規(guī)劃中將本著以人為本、注重生態(tài)的原則，合理組織綠化和交通體系，完善市場與配套用房的布局，力爭創(chuàng)造一個環(huán)境開闊、方便的公共活動環(huán)境。38 / 38