【正文】 針對哈爾濱市主要商業(yè)街、寫字樓、公寓、普通住宅之調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，目前哈爾濱市商業(yè)物業(yè)銷售價格基本可以細(xì)分為4種檔次，具體如下：商業(yè)街商鋪：由于歷史發(fā)展、商業(yè)環(huán)境等原因，大型商圈的中心旺鋪?zhàn)赓U和銷售價格均具有局部特殊性，此類型物業(yè)商業(yè)價值極高，物業(yè)均價至少應(yīng)為45萬/平方米；社區(qū)商業(yè)物業(yè)：物業(yè)功能基本為社區(qū)商業(yè)配套，兼?zhèn)鋵ν馍虡I(yè)經(jīng)營活動之功能，此類物業(yè)商業(yè)影響力相對較小，一般只能形成局部區(qū)域性效應(yīng)，商業(yè)價值相對較小，均價大約在6千1萬/平方米；中檔住宅、寫字樓、公寓底商：本類型商業(yè)物業(yè)具有較強(qiáng)的市場發(fā)展?jié)摿Γ梢元?dú)立支撐起區(qū)域商業(yè)市場空間，甚至可以成為區(qū)域性商圈的中心，此類型商業(yè)物業(yè)的銷售價格，現(xiàn)階段大約在12萬/平方米之間；高檔寫字樓、公寓底商：此類物業(yè)具有相對較高的商業(yè)投資價值，已經(jīng)完全成為獨(dú)立的商鋪經(jīng)濟(jì)形態(tài)，市場需求較為旺盛，此類型商業(yè)物業(yè)銷售價格大約為23萬/平方米之間，甚至更高。本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，由于南極、三馬商圈自身大體量商業(yè)物業(yè)的共同帶動，加之其性質(zhì)屬于外向型商業(yè)，未來租賃狀況將相對較好，入住商戶承租能力將強(qiáng)于目前階段供應(yīng)物業(yè)的平均狀況，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目底商租金價格將主要分布在35元/平方米裝修以耐用的品牌材料為主，符合南極國際商貿(mào)城中高端食品展示交易的需求。商場的整個攝像監(jiān)控系統(tǒng)可以分為電子防竊系統(tǒng)、商場防盜報警系統(tǒng)、商場監(jiān)控系統(tǒng)，每個系統(tǒng)都可獨(dú)立運(yùn)行，也可互相結(jié)合在一起，組成強(qiáng)大的安防系統(tǒng)。如前端沒有云臺和變焦鏡頭，可以不加矩陣主機(jī)，而用切換器或分割器即可。建立和完善食品質(zhì)量檢驗(yàn)檢測體系和流通市場監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)把市場入口關(guān)，讓消費(fèi)者吃上“放心食品”，對推進(jìn)我市“無公害食品行動計(jì)劃”的實(shí)施具有十分重大的意義。，感溫，火焰，可燃?xì)怏w，空氣采樣早期煙霧探測器的火災(zāi)報警信號及水流指示器、檢修閥、濕式報警閥、手動報警按鈕、消火栓按鈕的動作信號；還可接收排煙閥、加壓閥、70℃，280℃防火閥的動作信號。關(guān)閉相應(yīng)的防火門、窗、停止相關(guān)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、關(guān)閉有關(guān)部位的防火閥。第七章 商業(yè)運(yùn)營組織管理與人員編制組織機(jī)構(gòu)包括總經(jīng)理、財務(wù)部、商管部、招商部、綜合部、人力資源部、倉儲物流部、維修部、保安部。第三部分 住宅小區(qū)建設(shè)第一章 小區(qū)概況住宅定位根據(jù)目前哈爾濱房地產(chǎn)市場需求，以及本地塊特點(diǎn)，本項(xiàng)目的市場定位為“哈爾濱未來的財富發(fā)源地”。 因?yàn)橛羞@樣幾個原因，中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在正處在新一輪增長期的上升期，這個階段性特征不會發(fā)生變化；在2007年，我們現(xiàn)在看到的從供給角度來看，各種要素十分充裕，煤電油運(yùn)這樣經(jīng)濟(jì)增長的約束瓶頸基本消失，所以整個經(jīng)濟(jì)增長的外部環(huán)境是很好的。 改革開放以來，哈爾濱加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，醫(yī)藥、汽車、食品、電子信息等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，形成新的產(chǎn)業(yè)格局。 施工、竣工情況2006年，%。 2006年為哈爾濱樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。二、三房仍為戶型需求的主力。從戶型看，在售高層住宅主力戶型以三房兩廳二衛(wèi)的100平米以上為主，二房比例在新開樓盤中已經(jīng)占到40％。W8：本案是商業(yè)+住宅綜合性項(xiàng)目，住宅和專業(yè)市場存在抗性，如何協(xié)調(diào)與融合是必須考慮的問題。 Threat威脅分析與對策T1：政策調(diào)控和金融調(diào)息對項(xiàng)目影響對應(yīng)策略：找準(zhǔn)市場需求的剛性需求（自主需求），提高產(chǎn)品的性價比，以品質(zhì)取勝。W4：東部地塊呈不規(guī)則三角形，土地利用不經(jīng)濟(jì)。本案位于道外區(qū)，住宅總建筑面積約32萬平方米，就目前區(qū)域供應(yīng)來看，市場競爭較激烈。哈爾濱市居民居住現(xiàn)狀 住房狀態(tài) 自主住占絕對性比例，住宅私有化率高?？梢灶A(yù)計(jì)，在2007年的一段時間內(nèi)，市場的供應(yīng)量會比較大。2006年12月份、１3月份，%％，為全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長最高月份，以后各月份均呈現(xiàn)不同幅度增長，但總體看全市房地產(chǎn)投資增幅趨緩。哈爾濱市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景分析哈爾濱市是黑龍江省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，是一個以工業(yè)為主體、三次產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的綜合性城市。這五項(xiàng)宏觀調(diào)控措施，使中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一個良好的局面。 人員編制按照崗位職責(zé)的不同，分為高級管理人員（總經(jīng)理和公司部門經(jīng)理等）、中級管理人員（部門主管等）、一般管理人員三個管理層次，其中高級管理有10人，中級管理人員有25人，一般管理人員有50人。支線采用耐火或阻燃導(dǎo)線穿銅管SC或經(jīng)阻燃處理的硬質(zhì)塑科管暗敷設(shè)于不燃燒體的結(jié)構(gòu)層內(nèi)。，由消防控制室負(fù)責(zé)火災(zāi)時的電梯控制。，火焰探測器，可燃?xì)怏w探測器，紅外光束探測器和纜線式線定溫探測器的選擇應(yīng)符合GB5011698《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求。車輛駛離停車場時，應(yīng)注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對牌號相符，收回停車牌，收取停車費(fèi)后方可駛離。尤其在收銀臺上方裝一部攝像機(jī)，不僅可以觀察顧客付款情況，還可以監(jiān)督收款人員的工作情況，杜絕財務(wù)上面的漏洞。地下室設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)，樓梯間、電梯前室、設(shè)正壓送風(fēng)。每一步實(shí)施的過程都不產(chǎn)生沖突，與整體空間形態(tài)相吻合。平方米，其中38元/天 第三章 哈爾濱商業(yè)物業(yè)租售價格分析銷售價格分析哈爾濱市房地產(chǎn)市場、商業(yè)物業(yè)市場，一直呈現(xiàn)出較好的市場表現(xiàn)，供應(yīng)量和需求量穩(wěn)步增長。根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，2005年的一項(xiàng)工作重點(diǎn)是“控制固定資產(chǎn)投資總規(guī)模，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，調(diào)整投資與消費(fèi)關(guān)系”，這意味著新一輪宏觀經(jīng)濟(jì)政策趨向進(jìn)一步鼓勵和擴(kuò)大消費(fèi)，充分發(fā)揮消費(fèi)需求對經(jīng)濟(jì)增長的根本動力和持久性作用。制定流通企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，明確發(fā)展方向、產(chǎn)業(yè)范圍、投資決策、經(jīng)營政策。 促進(jìn)產(chǎn)、制、儲、銷之同步發(fā)展，建立共同品保體系對食品制造業(yè)者而言，通路經(jīng)營的好壞代表其產(chǎn)品市場競爭力的強(qiáng)弱，若能將優(yōu)質(zhì)廠商透過行銷聯(lián)合品保的模式納入通路業(yè)者的品保系統(tǒng)中，不僅可提升通路業(yè)者的形象，作為通路對消費(fèi)者行銷的手段，也可以提高消費(fèi)者對通路業(yè)者的認(rèn)同與向心力。在18屆哈洽會省內(nèi)12個廳(局)、13個市(地)的600個展位中，食品的展位就將近200個，%。進(jìn)入新世紀(jì)的6年來，每年以20％以上速度增長。地貌類型由東西部三江平原、松嫩平原和南北部張廣才嶺和小興安嶺余脈形成了東西平原、南北低山丘陵兩大自然景觀。供地方式。、會議、推介培訓(xùn)服務(wù)功能成立具有一定權(quán)威的專家顧問組委會，為會展會議、推介和培訓(xùn)奠定基礎(chǔ)；有計(jì)劃、有主題的組織各種會展會議；組織國內(nèi)和區(qū)域的各種專題交流會議和論談；有目的、有計(jì)劃的對批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，提高經(jīng)營人的素質(zhì)，發(fā)揮其技能，開發(fā)其潛力。根據(jù)哈爾濱市城市規(guī)劃，哈大眾肉聯(lián)作為第一批搬遷企業(yè)，工業(yè)生產(chǎn)部分已于2006年底搬出城區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)的必要性原南極小食品批發(fā)市場雖然在影響力、客流、物流等多方面在東北都具有絕對的優(yōu)勢，但是有著15年歷史的市場在設(shè)備、設(shè)施、經(jīng)營管理模式、品牌定位等方面已經(jīng)無法跟上市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的步伐。 地華人以“專業(yè)化事業(yè)團(tuán)隊(duì)”全力打造優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。項(xiàng)目承辦單位概況項(xiàng)目建設(shè)單位哈爾濱南極新城置業(yè)有限公司是于2007年由哈爾濱大眾肉聯(lián)集團(tuán)和南京地華實(shí)業(yè)有限公司共同出資組建的，注冊資金3000萬元。哈爾濱大眾肉聯(lián)集團(tuán)有限公司前身是哈爾濱大眾食品集團(tuán)有限責(zé)任公司（原哈爾濱肉類聯(lián)合加工廠，始建于1913年），占地面積30萬平方米，擁有員工2000余名,注冊資金5000萬元。國內(nèi)外房地產(chǎn)精英人士的專業(yè)設(shè)計(jì)，國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)的建筑材料，實(shí)力雄厚、資質(zhì)優(yōu)良的施工單位，專業(yè)化的物業(yè)管理，塑造完美品質(zhì)，鑄就精品樓盤，實(shí)現(xiàn)和諧人居。南極小食品批發(fā)市場的升級改造是產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的需要。為優(yōu)化南極街地區(qū)土地資源，全面實(shí)施企業(yè)改造計(jì)劃,企業(yè)擬實(shí)施自我轉(zhuǎn)型改造開發(fā)道路，在原南極食品批發(fā)市場的基礎(chǔ)上建設(shè)南極國際商貿(mào)城，優(yōu)化基礎(chǔ)配套設(shè)施，美化環(huán)境、提升市場業(yè)態(tài)，將商貿(mào)產(chǎn)業(yè)做優(yōu)、做大、做強(qiáng)。規(guī)劃會所，設(shè)置各種時尚休閑的項(xiàng)目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美發(fā)、壁球室、棋牌室等運(yùn)動休閑項(xiàng)目；各種主題的餐廳、茶室；設(shè)置商務(wù)娛樂、餐飲和業(yè)余時間休閑活動功能等。按照國家現(xiàn)行土地政策，商住開發(fā)用地必須市場化運(yùn)作，土地采用掛牌競買的方式取得。整個地勢南北高、東西低，平原和山地丘陵面積各半。其中增長較快的是營養(yǎng)保健食品制造、食用植物油加工、液體乳及乳制品制造、蔬菜水果加工、淀粉和淀粉食品的制造，以及方便食品、冷凍食品、調(diào)理食品等新興食品產(chǎn)業(yè)。據(jù)2006年哈爾濱市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示。 食品商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析哈爾濱經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式正面臨著全面轉(zhuǎn)型，正是商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的重要時期，也是流通功能有效發(fā)揮的有利時機(jī)。進(jìn)一步整頓和規(guī)范市場流通秩序，改善消費(fèi)環(huán)境。 市場競爭優(yōu)勢分析南極國際商貿(mào)城周圍交通方便，位于三區(qū)交界處，周圍購買人群豐富。2002004年在加入世貿(mào)以及整體良好市場環(huán)境的帶動下，商業(yè)物業(yè)市場逐漸進(jìn)入高速發(fā)展階段。平方米商鋪?zhàn)饨饍r格供應(yīng)相對較為集中，810元以上/天符合規(guī)劃建筑規(guī)范要求的原則；符合消防、人防等規(guī)范要求，各項(xiàng)設(shè)計(jì)指標(biāo)必須符合國家強(qiáng)制性規(guī)范要求。電子商務(wù)專業(yè)電子商務(wù)網(wǎng)站，凝聚強(qiáng)大技術(shù)支撐體系和服務(wù)；專業(yè)研發(fā)團(tuán)隊(duì)，24小時網(wǎng)絡(luò)安全及技術(shù)支持，“千兆到市場，十兆到店面”；提供商品查詢、市場導(dǎo)購、在線批發(fā)、采購精品、信息發(fā)布、在線洽談和安全支付等一體服務(wù)；免費(fèi)幫助業(yè)戶與國際信息平臺接軌，開辟實(shí)體攤位和網(wǎng)絡(luò)市場攤位的雙向財富通道。也采用布防點(diǎn)設(shè)計(jì)，與防盜報警系統(tǒng)類似，盡量能夠覆蓋整個商場，商場內(nèi)所有人員的活動情況都可盡收眼底。管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，不得會客、喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親友和其他無關(guān)人員進(jìn)入停車場，嚴(yán)格核對駛離車輛的牌號，對車主的合理要求應(yīng)給予滿足，管理員交接班時，應(yīng)辦理交接手續(xù)，核實(shí)停車場車輛內(nèi)登記記錄相符，簽字交接。、疏散樓梯口等場所（從一個防火分區(qū)內(nèi)的任何位置到最鄰近的一個手動報警按鈕的距離大干30米時，應(yīng)根據(jù)具體情況適當(dāng)增加設(shè)置手動報警按鈕及消防對講電話插口，聲光警報裝置。：：對氣體滅火系統(tǒng)作為—個相對獨(dú)立的系統(tǒng)。且保護(hù)層厚度不宜小于30mm、所有樓梯間及其前室，消防電梯莆室，疏散走道，交配電室，水泵房，防排煙機(jī)房，消防控制室，通訊機(jī)房，多功能廳，大堂等場所設(shè)置應(yīng)急照明、公共場所應(yīng)急照明一般按正常照明的10~15％設(shè)置。除各方配備的管理人員外，其他人員將按照國家和哈爾濱市有關(guān)勞動管理政策，在哈爾濱市城區(qū)面向社會公開招聘，幫助解決就業(yè)問題。 中國目前整個經(jīng)濟(jì)增長或者說2006年中國經(jīng)濟(jì)增長基本特征，可以把它概括為增速高、質(zhì)量好、運(yùn)行穩(wěn)九個字，就是增長速度快，經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量好，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，叫做“增速快、運(yùn)行穩(wěn)、質(zhì)量好”這樣一種局面?！耙晃濉?、“二五”時期，哈爾濱形成了以國有大中型企業(yè)為主體、重工業(yè)為重心的工業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，成為我國重要的工業(yè)基地。截止2006年12月末，％。、銷售總額2006年，%。對本案來說，目標(biāo)客群購買應(yīng)偏向于改善居住條件的第二、第三次置業(yè)。目標(biāo)市場分析：市場相對獨(dú)立，以中心城區(qū)為主。W5：項(xiàng)目地塊被鐵道線、立交橋圍合，西側(cè)街道較窄，交通可達(dá)性較差。T2：與榮耀上城競爭不可避免從哈爾濱鎮(zhèn)范圍來看，未來半年在規(guī)模和區(qū)位上，能和本項(xiàng)目產(chǎn)生直接競爭的項(xiàng)目只有榮耀上城，它將是本案未來主要的競爭對手，無論在規(guī)模上還是區(qū)位上，兩個項(xiàng)目都很相似，而且項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度也非常接近。W7：其他區(qū)域潛在消費(fèi)者對道外整體形象存在抗性，銷售難度加大。這批客群在哈爾濱當(dāng)?shù)毓ぷ骱蜕睿蛲纳凭幼l件，過高檔居住品質(zhì)的生活，并熱衷與投資，對高層物業(yè)接受快，有支付和還貸房款的能力。其中二房所占比例56%，三房占到29%。%，%。最近幾年哈爾濱的房產(chǎn)市場始終處于向上發(fā)展的大趨勢中，市場發(fā)展情況良好。其中，電站設(shè)備、工具量具、飛機(jī)和發(fā)動機(jī)、亞麻紡織、鋁鎂加工、精密儀表、軸承、電纜、繼電保護(hù)裝置等產(chǎn)品，處于國內(nèi)領(lǐng)先地位。2007年仍然還會像2006年一樣，會繼續(xù)保持一個平穩(wěn)、較快增長。 所有招聘人員與公司簽訂勞動合同，并報哈爾濱市勞動局備案。應(yīng)急照明平時采用兢地控制或由建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)一管理、火災(zāi)時由消防控制室自動控制強(qiáng)制點(diǎn)亮全部應(yīng)急照明燈。：能防控制室能接收到氣體滅火系統(tǒng)在報警、噴射階段的聲光信號。農(nóng)藥殘留檢驗(yàn)檢測食品驗(yàn)檢測系統(tǒng)的啟動，對市場提高食品質(zhì)量衛(wèi)生安全水平有重要意義。根據(jù)前端安裝監(jiān)控點(diǎn)的具體情況，可靈活的組合控制室內(nèi)的設(shè)備。因此，利用現(xiàn)代的高科技技術(shù)手段，組成全方位防范系統(tǒng)是十分必要的。建筑內(nèi)外交通組織良好，人流貨流沒有交叉，設(shè)有防火、安全分區(qū)。項(xiàng)目相鄰開發(fā)物業(yè)商業(yè)公建租賃價格統(tǒng)計(jì)物業(yè)名稱地理位置商業(yè)規(guī)模（㎡）租金水平（元/天/㎡）中財雅典城道外區(qū)20000太古新天地道外區(qū)25000濱江鳳凰城道外區(qū)34000奧韻國際道外區(qū)6000保障華庭道外區(qū)12000東升江畔道外區(qū)8000哈爾濱商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢分析隨著哈爾濱市房地產(chǎn)（商業(yè)地產(chǎn)）市場開發(fā)水平的不斷提高、社會經(jīng)濟(jì)和商業(yè)流通的逐步發(fā)展、城市消費(fèi)人口與消費(fèi)力的不斷增長、現(xiàn)代交通工具對居民活動范圍的有效延展等因素的推動，哈爾濱市商業(yè)物業(yè)在未來一段時間內(nèi)將面臨較好的發(fā)展機(jī)會，整體環(huán)境將趨于成熟，現(xiàn)代化商業(yè)物業(yè)特征將發(fā)揮重要作用并在逐步升級的市場競爭中得以充分體現(xiàn)。同時由于部分產(chǎn)品逐步積累，在未來一段時間內(nèi)可能出現(xiàn)大面積物業(yè)供應(yīng)，形成一定的市場壓力，但商業(yè)物業(yè)市場總體售價將不會受到太大影響。南極市場具有一定的知名度，對項(xiàng)目的推廣具有一定的優(yōu)勢。一些發(fā)達(dá)國家都一直把發(fā)展流通業(yè)作為戰(zhàn)略舉措來抓，日本早在上世紀(jì)60年代就連續(xù)推出了三個流通現(xiàn)代化的五年計(jì)劃，在稅收、貸款等方面出臺優(yōu)惠政策，積極推行企業(yè)兼并政策，實(shí)現(xiàn)企業(yè)集中化，建立規(guī)模經(jīng)濟(jì)流通體制，培育出伊藤忠、三井物產(chǎn)等大型綜合性商社，提高了整個經(jīng)濟(jì)的競爭力。流通是社會再生產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)，流通產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在引導(dǎo)消費(fèi)、促進(jìn)生產(chǎn)、引導(dǎo)投資、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)，提高國