【正文】 ，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 【 相關(guān)案例 】 第五節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度 ? 異議登記的效力： 異議登記期間，房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。 第五節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度 ? 異議登記 異議登記是指利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)歸屬等事項(xiàng)有異議的，將其異議記載于不動產(chǎn)登記簿。 ? 《 物權(quán)法 》 第十九條 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的，可以申請更正登記。 【 相關(guān)案例 】 第五節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度 ? （三）登記效力 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 ? 《 物權(quán)法 》 第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。 （ 3）權(quán)屬管理功能。 （ 3）登記部門對登記申請實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查，無異議時方予登記。 第五節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度 ? 一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述 （一）概念、性質(zhì)和功能 1．概念 房地產(chǎn)權(quán)屬登記，又稱房地產(chǎn)登記，指房地產(chǎn)管理部門對土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的登記。 至于如何衡量是否妨礙了相鄰建筑物的采光等，是以國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容為基本判斷標(biāo)準(zhǔn)。老徐認(rèn)為該房地產(chǎn)公司建筑的高層建筑嚴(yán)重侵犯了他的通風(fēng)權(quán)、采光權(quán)等權(quán)利，向法院起訴要求這家公司賠償。 第四節(jié) 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系 ? 【 案例 】 美麗家園房地產(chǎn)公司 (化名 )經(jīng)行政主管部門審批，在北京豐臺區(qū)某地建設(shè)三棟高層住宅樓。 19層樓“騎壓” 8層樓兩年 相關(guān)練習(xí) ? 甲家的承包地被乙家的承包地所包圍，在承包時，有一條小路通往甲家的承包地，甲為了拓寬道路，與乙簽訂了一份協(xié)議，拓寬道路一丈，甲一次性支付乙 5000元。第九十條 不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。 5．搜取物品進(jìn)入權(quán)。 4．用水權(quán)、引水權(quán)、排水權(quán)。 第八十七條 不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利?，F(xiàn)甲打算將其所有的兩間房賣出，則下列說法中正確的是（ ） 相關(guān)練習(xí) 第四節(jié) 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系 ? 一、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系概述 相鄰關(guān)系是指相鄰各方對各自所有的或使用的不動產(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)時，因相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。建成后，雙方約定，甲擁有前截上下兩間房屋的所有權(quán)，乙擁有后截上下兩間房屋的所有權(quán)。 3）永續(xù)性。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。 第三節(jié) 房屋權(quán)屬法律制度 ? 第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 （ 2）共有部分的范圍： 共有部分，是建筑物專有部分之外的其他部分，還包括建筑物的附屬建筑物和附屬設(shè)施。 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。 《 條例 》 強(qiáng)調(diào)，不能將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。物權(quán)法第 71條 業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 第三節(jié) 房屋權(quán)屬法律制度 ?（二）專有所有權(quán)、共有所有權(quán)、成員權(quán) ? 1．專有所有權(quán) 專有所有權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人對專有部分享有的自由使用、收益和處分的權(quán)利。 建筑物共有部分及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，沒有約定或約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。 第三節(jié) 房屋權(quán)屬法律制度 （ 4）權(quán)利內(nèi)容的多樣性。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 第三節(jié) 房屋權(quán)屬法律制度 ? 二、業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán) ? （一）概述 建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)，與對建筑物共同所有部分所享有的共用部分持份權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)的總稱。 （ 3）私有房屋所有權(quán)。 ? 【 相關(guān)練習(xí) 】 甲出資 15萬元，分別從乙、丙等處購買材料，并雇用丁建筑公司，蓋成了一棟樓房，經(jīng)登記取得房屋產(chǎn)權(quán)證。 ? （二）土地價值化：土地權(quán)利由以“所有”為中心，向以“利用”為中心發(fā)展 ? （三）土地利用立體化：土地空間權(quán)理論已經(jīng)形成并正受到法律保護(hù) 第三節(jié) 房屋權(quán)屬法律制度 ? 一、房屋所有權(quán) （一）定義、性質(zhì)、要素 定義 是指房屋所有人依照法律規(guī)定，對房屋享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。 需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)。 地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權(quán)利人物權(quán)的限制。 （ 1）地役權(quán)的設(shè)立 設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。 （ 2）農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。 本條第二款、第三款規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。 第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度 ? 《 土地管理法 》 第四十四條 建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。 第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度 （ 2）集體所有土地的建設(shè)用地使用權(quán)制度 集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。 第一百四十九條 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。第一百五十條 建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。 第一百三十二條 承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條第二款的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。 因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形，需要適當(dāng)調(diào)整承包的耕地和草地的，應(yīng)當(dāng)依照農(nóng)村土地承包法等法律規(guī)定辦理。 第一百二十九條 土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度 （ 4）明確土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)制度。前款規(guī)定的承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權(quán)人按照國家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。 第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度 （ 2）明確土地承包經(jīng)營的期限。 ? 土地承包經(jīng)營權(quán)制度 《 物權(quán)法 》 第一百二十四條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的 雙層經(jīng)營體制 。 11．農(nóng)村村民將經(jīng)依法批準(zhǔn)修建的住宅出租的，可認(rèn)定租賃合同有效。 第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度 ? 《 關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見 》 10．當(dāng)事人在已經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體土地上建成廠房、倉庫、辦公樓、商業(yè)鋪位等出租，經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收和消防驗(yàn)收合格的，可認(rèn)定租賃合同有效。 鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )農(nóng)民集體所有的土地由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)經(jīng)營和管理，沒有鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)經(jīng)營和管理。 禁：通過出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地，不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)。 使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。 第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度 2） 《 廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法 》 A、相關(guān)知識點(diǎn) 《 土地管理法 》 第 4條規(guī)定 ：國家實(shí)行土地用途管制制度。 第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度 （ 3）問題 1）農(nóng)村集體土地歸一定集體組織內(nèi)的全體農(nóng)民所有，由農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會代表行使所有權(quán)。 相關(guān)法條 ? 《 土地管理法 》 第十六條 土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。后由于 文 革 動 亂，先 后 有 九 位 居 民 搬 進(jìn) 了清 真 寺 并 占 地 建房。 3）國家對集體所有的土地可以通過征收的方式取得所有權(quán)。 4）國有土地所有權(quán)的部分權(quán)能適當(dāng)分離，形成國有土地使用權(quán)。國務(wù)院是國家所有權(quán)的唯一代表。 （ 3）內(nèi)容的限制。 性質(zhì)：用益物權(quán) ? （三）土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的相互關(guān)系 第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度 ? 二、現(xiàn)代各國（地區(qū)）土地所有及使用形態(tài) 全民所有、無償使用 土地上下級所有權(quán)并存，土地使用受到兩個所有權(quán)制約 土地私有與各級政府分別所有，各自使用 土地由國王名義所有，土地使用權(quán)類似于土地所有權(quán) 土地合作組織集體所有，集體使用 第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度 ? 三、我國土地所有及使用制度 （一）土地所有制度 我國土地所有權(quán)的特征 （ 1）主體的特定性。 其一，房地產(chǎn)權(quán)利為各方主體利益創(chuàng)設(shè)。第二章 房地產(chǎn)權(quán)屬制度 第一節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)利與權(quán)屬 ? 一、房地產(chǎn)權(quán)利概述 房地產(chǎn)權(quán)利，是指以房地產(chǎn)為標(biāo)的的民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是權(quán)利人依法對其所有的房地產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 房地產(chǎn)權(quán)利的存在是房地產(chǎn)權(quán)屬的前提和基礎(chǔ)。 四項(xiàng)權(quán)能 ? （二）土地使用權(quán)基本原理 概念 土地使用權(quán)，是指公民、法人及其他組織依法控制、支配全民所有或集體所有的土地及其收益，并排斥他人干涉的權(quán)利。 2）在法律上的表現(xiàn)： A、主體不得同時擁有兩種土地所有權(quán)； B、兩種土地所有權(quán)的確權(quán)形式也不同。 第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度 ? （ 2）特征 1）國家統(tǒng)一所有。 3）國有土地使用收益中央與地方共享。 2）集體土地所有權(quán)具有獨(dú)立性，并且與國家土地所有權(quán)地位平等。 1952年縣政 府為清 真寺頒發(fā) 了土地 房產(chǎn)所有 證 ，張 居 住房屋未 進(jìn)行登 記。 ? 請回答 : 縣政府是否有權(quán)對該爭議作出處理，為什么？ 縣政府作出的處理決定是否合法，并說明理由。 在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。 ，政府永遠(yuǎn)處于超越法律的絕對優(yōu)勢地位。 前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括