【正文】 地；違法利用農(nóng)用地開發(fā)、銷售商品住宅等方面。對村民自愿騰退宅基地或符合宅基地申請條件購買空閑住宅的，當(dāng)?shù)卣山o予獎勵或補(bǔ)助。《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》第17條指出：“鼓勵提高農(nóng)村建設(shè)用地的利用效率。要按照節(jié)約集約用地的原則，在滿足功能和安全要求的前提下，重新審改現(xiàn)有各類工程項(xiàng)目建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)。盡快出臺新修訂的人均用地、用地結(jié)構(gòu)等城市規(guī)劃控制標(biāo)準(zhǔn)，合理確定各項(xiàng)建設(shè)建筑密度、容積率、綠地率，嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)綠化建設(shè)。要按照合理布局、經(jīng)濟(jì)可行、控制時序的原則，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各類交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)建設(shè)規(guī)劃，避免盲目投資、過度超前和低水平重復(fù)建設(shè)浪費(fèi)土地資源。具體地說就是要從如下四個方面嚴(yán)格把關(guān)：(1)強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃的整體控制作用。土地不僅是財產(chǎn)而且還是資源，《土地管理法》的修改必須更多地關(guān)注土地的社會利益、公共利益和資源的合理利用，以及如何科學(xué)使用土地資源；必須更多地關(guān)注如何根據(jù)國情以耕地保護(hù)為核心，嚴(yán)格限制建設(shè)用地總量的增加；必須更多地關(guān)注在國土資源稀缺的情況下，有效地解決對資源的使用、占有和合理補(bǔ)償問題，建立起一套有效調(diào)整資源占有者與資源補(bǔ)償者關(guān)系的調(diào)控體系；必須更多地關(guān)注土地保護(hù)的法律體系建設(shè)，妥善地解決好運(yùn)用法律手段與運(yùn)用行政手段解決土地糾紛的問題。利用法律的嚴(yán)肅性可以減少不合理的人為因素干擾，減少部分地方政府“以地生財”和“以地升官”的短期行為；杜絕分散發(fā)展低效率土地利用模式，以法律保障農(nóng)民對被征土地合法權(quán)益，同時促進(jìn)我國城市舊城改造、村鎮(zhèn)合并、落后地區(qū)發(fā)展以及新農(nóng)村建設(shè)。再就《土地管理法》對土地保護(hù)的嚴(yán)厲性來說，我國的法律規(guī)定比日本的法律規(guī)定也明顯失之過寬，迫切需要根據(jù)土地保護(hù)的實(shí)際情況并借鑒國外的立法經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行修改完善。主要問題在于法律法規(guī)不健全、部分法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)過寬。政府基于公共利益的需要應(yīng)當(dāng)而且必須對私有財產(chǎn)進(jìn)行寬容的干預(yù)，但是必須給予相應(yīng)的補(bǔ)償為代價。依據(jù)《土地管理法》第62條的規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府對于農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地，只有“審核”職責(zé)并無批準(zhǔn)權(quán)限，農(nóng)民宅基地最終必須由縣人民政府批準(zhǔn)。因此，當(dāng)前迫切需要加快對失地農(nóng)民合法權(quán)益保護(hù)法律法規(guī)的修改與完善，讓他們依法擁有耕地被征用的參與報批權(quán)、征地批復(fù)知情權(quán)、土地補(bǔ)償知情權(quán)、補(bǔ)償方案聽政權(quán)、要求公告權(quán)和拒絕補(bǔ)償?shù)怯洐?quán)、不當(dāng)征收救濟(jì)權(quán)、補(bǔ)償收支知情權(quán)、查詢舉報權(quán)等一系列權(quán)利，使他們真正成為監(jiān)督農(nóng)村土地違法的主力。其實(shí)作為縣級市的新泰已經(jīng)有1個規(guī)劃24平方公里的省級開發(fā)區(qū)，2001年又確定了12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)區(qū)，盡管2003年出臺文件予以取消，但開發(fā)區(qū)的建設(shè)仍在繼續(xù)進(jìn)行[8]。2003年2月該市谷里鎮(zhèn)北谷里村188戶村民的約77. 7畝耕地被山東升華玻璃制品公司占用。在編制村莊建設(shè)用地規(guī)劃時，要注意應(yīng)用土地利用現(xiàn)狀管理信息系統(tǒng)等科技手段，以土地更新調(diào)查成果為基礎(chǔ)，充分調(diào)研村莊的建設(shè)用地復(fù)墾和土地開發(fā)整理后備資源，同時做好與地質(zhì)災(zāi)害防治、避險搬遷和下山脫貧項(xiàng)目的結(jié)合，分析耕地增加潛力，編制土地開發(fā)整理、建設(shè)用地復(fù)墾和低丘緩坡地開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃，把規(guī)劃建設(shè)占用耕地指標(biāo)在數(shù)量上和布局上與上述規(guī)劃銜接起來，確保規(guī)劃建設(shè)占用耕地規(guī)模不突破耕地增加潛力范圍。即將開始的一輪土地利用總體規(guī)劃修編的重點(diǎn)，必須考慮如何盤活現(xiàn)有存量建設(shè)用地。在新農(nóng)村建設(shè)的過程中，各地的村(鎮(zhèn))規(guī)劃、生態(tài)村規(guī)劃、新農(nóng)村規(guī)劃等都有各自的用地標(biāo)準(zhǔn)，而且?guī)缀跛幸?guī)劃用地標(biāo)準(zhǔn)都定得相當(dāng)高?？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展的實(shí)際，在城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃中合理確定城市、鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)模、步驟和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。改革農(nóng)村集體建設(shè)用地使用制度，依法規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場接軌，已成為進(jìn)一步深化土地市場化改革、規(guī)范土地市場秩序的必然選擇。嚴(yán)格禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴(yán)格禁止‘以租代征’將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地。為此，國務(wù)院辦公廳于2007年12月30日下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，要求嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地的法律和政策，堅決遏制并依法糾正亂占用農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)[5]。違法違規(guī)占地搞建筑的類型主要有擴(kuò)建、翻建、新建的；有因住房緊張而自建自用的，有的用于家庭副業(yè)，但絕大多數(shù)用于出租、出售。長期以來，圈占農(nóng)地被認(rèn)為是地方政府有效的、便捷的“經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”，隨意改變農(nóng)地性質(zhì)搞創(chuàng)收、招商引資、變相出租、非法轉(zhuǎn)讓。根據(jù)國土資源部土地利用司估算，近年來每年新增建設(shè)用地95%以上屬于農(nóng)村集體農(nóng)用地。截至2007年底我國國有土地使用權(quán)登記率已達(dá)86%，集體土地所有權(quán)登記率已達(dá)53%，集體建設(shè)用地使用權(quán)(包括居民宅基地使用權(quán))登記率已達(dá)73%。未經(jīng)審批和土地用途變更登記，擅自改變土地用途的行為屬于違法禁止的行為。有下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán)： (1)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地的； (2)不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的； (3)因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。因此，現(xiàn)在農(nóng)村不存在農(nóng)民私有的土地，原人民政府頒發(fā)的土地證也就自然失去了效力。在人所共知的“三年大饑荒”中，宅基地和其周邊的自留地成了許多農(nóng)民的“保命田”。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。省、自治區(qū)、直轄市可以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營規(guī)模，分別規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)。集體土地建設(shè)用地使用權(quán)是土地使用者依法取得的，對農(nóng)民集體所有的土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。由于我國保護(hù)耕地的法律法規(guī)不健全，缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范予以調(diào)整，因而在實(shí)踐中亂占濫用耕地的問題十分嚴(yán)重。但那時農(nóng)村的各項(xiàng)建設(shè)事業(yè)受到計劃經(jīng)濟(jì)體制的限制，發(fā)展速度較慢且用地量不大。農(nóng)村集體建設(shè)用地是指農(nóng)民從事二、三產(chǎn)業(yè)及其居住生活的空間承載地，包括農(nóng)村居住用地、農(nóng)村公共服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施用地、村辦及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等。農(nóng)村集體建設(shè)節(jié)約集約用地的法律探討關(guān)鍵詞: 集體建設(shè)用地 依法確權(quán) 節(jié)約集約利用 內(nèi)容提要: 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)必須依法確認(rèn)權(quán)屬。 農(nóng)村集體建設(shè)用地是一個特指的專用概念。早在20世紀(jì)60年代初期，中央人民政府就對鄉(xiāng)村企業(yè)用地和農(nóng)村居民建房用地問題作了規(guī)定。隨之而來的鄉(xiāng)村各項(xiàng)建設(shè)尤其是鄉(xiāng)村企業(yè)建設(shè)和農(nóng)民住宅建設(shè)快速發(fā)展，土地需求量日益增加。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)、集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村居民，經(jīng)依法申請、審批，使用集體土地進(jìn)行建設(shè)并領(lǐng)取集體土地使用證，便對其使用的土地享有土地使用權(quán)。按照前款規(guī)定興辦企業(yè)的建設(shè)用地，必須嚴(yán)格控制。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。因而宅基地就是農(nóng)民用以建造住房的那部分土地，它與農(nóng)用地一樣在建國初期屬