【正文】 民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！盵1]一些地方借農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、土地整理折抵和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤等名義，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地的規(guī)模。地方各級(jí)人民政府要依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村規(guī)劃，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)行總量控制。嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村一戶一宅政策，各地要結(jié)合本地實(shí)際完善人均住宅面積等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，控制農(nóng)民超用地標(biāo)準(zhǔn)建房，逐步清理歷史遺留的一戶多宅問(wèn)題，堅(jiān)決防止產(chǎn)生超面積占用宅基地和新的一戶多宅現(xiàn)象。要合理安排住宅建設(shè)用地，繼續(xù)停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)。供應(yīng)住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫(xiě)入土地出讓合同或劃撥決定書(shū)，確保不低于70%的住宅用地，確實(shí)用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。同時(shí)要嚴(yán)禁以各種名義擅自擴(kuò)大農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模，以及通過(guò)“村改居”等方式，非法將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。嚴(yán)格控制農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)、兼并等情形時(shí)，所涉及的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)方可依法轉(zhuǎn)移。其他農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須是符合規(guī)劃、依法取得的建設(shè)用地，并不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)。依照《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第18條規(guī)定，土地整理新增耕地面積只能折抵用于建設(shè)占用耕地的補(bǔ)償，不得折抵為建設(shè)用地指標(biāo)，擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)，必須嚴(yán)格控制在國(guó)家已經(jīng)批準(zhǔn)的試點(diǎn)范圍內(nèi)。試點(diǎn)必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村規(guī)劃，必須確保城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加，農(nóng)用地和耕地面積不減少；不得以試點(diǎn)為名違背農(nóng)民意愿搞大拆大建、強(qiáng)制搬遷，侵害農(nóng)民權(quán)益。 嚴(yán)格禁止和嚴(yán)肅查處“以租代征”轉(zhuǎn)用農(nóng)用地的違法違規(guī)行為?！耙宰獯鳌笔侵干米詫⑥r(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的行為，這是近年來(lái)凸現(xiàn)的一種違法用地的新形式。以租代征的手法是通過(guò)租用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。其實(shí)質(zhì)是規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，在規(guī)劃計(jì)劃之外擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，同時(shí)逃避了繳納有關(guān)稅費(fèi)、履行耕地占補(bǔ)平衡法定義務(wù)。其結(jié)果必然會(huì)嚴(yán)重沖擊用途管制等土地管理的基本制度，影響國(guó)家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)和耕地保護(hù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。近年來(lái)一些地方出現(xiàn)了不少違反土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，通過(guò)出租(承租)、承包等“以租代征”方式，非法使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的行為。對(duì)此必須嚴(yán)格禁止，并予以嚴(yán)肅查處。國(guó)務(wù)院要求國(guó)土資源管理部門(mén)對(duì)“以租代征”的違法違規(guī)問(wèn)題進(jìn)行全面清查，不論涉及到哪一級(jí)也不論涉及到誰(shuí)，只要事實(shí)俱在就一定要嚴(yán)格依法依紀(jì)處理。要嚴(yán)肅追究瞞案不報(bào)、壓案不查的責(zé)任，同時(shí)要嚴(yán)肅處理以罰代法、處罰不到位的行為。國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員批準(zhǔn)“以租代征”占地建設(shè)的，同樣要追究其非法批地的法律責(zé)任，涉嫌犯罪的一定要及時(shí)移送司法機(jī)關(guān)依法處理。凡屬應(yīng)當(dāng)給予政紀(jì)處分的，一定要依據(jù)《行政機(jī)關(guān)公務(wù)員處分條例》等規(guī)定辦理。單位和個(gè)人擅自通過(guò)“以租代征”占地建設(shè)的，一定要追究其非法占地的法律責(zé)任，涉嫌犯罪的一定要及時(shí)移送司法機(jī)關(guān)依法處理。對(duì)于糾正、整改土地違法違規(guī)行為不力的地區(qū)和部門(mén)，土地違法違規(guī)行為大量發(fā)生、造成嚴(yán)重后果的地區(qū)要實(shí)行“問(wèn)責(zé)制”，由國(guó)家土地總督察責(zé)令限期整改，限期整改期間暫停該地區(qū)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批。工業(yè)用地以“招拍掛”方式出讓有明確的法律規(guī)定，《物權(quán)法》第137條第2款規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。”[11]《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)涑鲎寖r(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。原使用集體土地的工業(yè)項(xiàng)目用地產(chǎn)權(quán)人對(duì)列入招拍掛出讓計(jì)劃內(nèi)的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預(yù)申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。市、縣國(guó)土資源部門(mén)依據(jù)政府公布的工業(yè)用地出讓最低價(jià)，認(rèn)為預(yù)申請(qǐng)單位所承諾的土地價(jià)格和條件可以接受的，可以適時(shí)實(shí)施招拍掛活動(dòng)，并通知提出預(yù)申請(qǐng)的單位參加。提出用地預(yù)申請(qǐng)的原集體工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)參加該地塊的競(jìng)投或競(jìng)買(mǎi)，且報(bào)價(jià)不得低于所承諾的土地價(jià)格，如果僅有原集體工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)人一家參與競(jìng)投或競(jìng)買(mǎi)的，該集體工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)人為該地塊的出讓中標(biāo)人或競(jìng)得人，在接到《中標(biāo)通知書(shū)》或簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》后約定的時(shí)間內(nèi)，與市、縣國(guó)土資源部門(mén)簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，按照合同約定付清土地出讓價(jià)款后，申請(qǐng)辦理土地登記，依法取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。為做好工業(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批的銜接，2007年國(guó)土資源部和監(jiān)察部《關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度有關(guān)問(wèn)題的通知》進(jìn)一步明確，工業(yè)用地出讓涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，應(yīng)當(dāng)先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批手續(xù)，再依法采取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式確定土地使用權(quán)人。集體建設(shè)用地在辦理土地征收審批時(shí)，應(yīng)按土地征收的相關(guān)政策規(guī)定，由政府將農(nóng)民集體所有的土地征為國(guó)有，并支付土地補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，其中土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物含房屋及附屬設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和根據(jù)當(dāng)?shù)卣贫ǖ牡厣细街?、附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物、附屬物所有者所有。 注釋: [1][M].北京：法律出版社， 2006. 315， 317， 1315， 1315， 1317，1317. [2]% [N].中國(guó)證券報(bào)， 20071220(7). [3]“以租代征”官員將受法律制裁[N].中國(guó)青年報(bào)， 20080116(5). [4][N].中國(guó)國(guó)土資源報(bào)， 20080530(6). [5]國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知[N].中國(guó)國(guó)土資源報(bào)， 20080111(2). [6]國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知[J].國(guó)務(wù)院公報(bào)， 2008， (4)： 1011， 11. [7]中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法[N].人民日?qǐng)?bào)， 20071207(15). [8][N].光明日?qǐng)?bào)， 20080107(9). [9]于伯華，應(yīng)當(dāng)如何保護(hù)耕地？——日本經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)的啟示[N].科學(xué)時(shí)報(bào)，20060925(B2). [10][N].法制日?qǐng)?bào)，20061228(4). [11]中華人民共和國(guó)物權(quán)法[J].國(guó)務(wù)院公報(bào)， 2007， (14)： 11.