【正文】 住房緊張而自建自用的，有的用于家庭副業(yè)，但絕大多數(shù)用于出租、出售。有些地方政府不分類別地鼓勵經(jīng)濟(jì)創(chuàng)收，變相縱容土地違法違規(guī)行為。長期以來，圈占農(nóng)地被認(rèn)為是地方政府有效的、便捷的“經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”，隨意改變農(nóng)地性質(zhì)搞創(chuàng)收、招商引資、變相出租、非法轉(zhuǎn)讓。而且當(dāng)前農(nóng)村集體建設(shè)用地管理存在著許多新的問題，如違法批地等土地違法違規(guī)行為的主體，已由地(市)級政府向縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府甚至基層村組織蔓延。根據(jù)國土資源部土地利用司估算，近年來每年新增建設(shè)用地95%以上屬于農(nóng)村集體農(nóng)用地。隨著第二次全國土地調(diào)查的推進(jìn)，全國583個縣、73. 3萬平方公里已開展外業(yè)調(diào)查。截至2007年底我國國有土地使用權(quán)登記率已達(dá)86%，集體土地所有權(quán)登記率已達(dá)53%，集體建設(shè)用地使用權(quán)(包括居民宅基地使用權(quán))登記率已達(dá)73%。在調(diào)整的過程中，一定要遵循農(nóng)民自愿、合理補(bǔ)償、依法調(diào)整的原則，加快集體土地所有權(quán)的確權(quán)發(fā)證工作，妥善處理宅基地確權(quán)遺留問題，區(qū)別對待城鎮(zhèn)人口在農(nóng)村的農(nóng)房占地問題。未經(jīng)審批和土地用途變更登記，擅自改變土地用途的行為屬于違法禁止的行為。已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)，注銷其土地登記，土地由集體收回。有下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán)： (1)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地的； (2)不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的； (3)因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。在確定農(nóng)村居民宅基地集體土地建設(shè)用地使用權(quán)時，其面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。因此，現(xiàn)在農(nóng)村不存在農(nóng)民私有的土地，原人民政府頒發(fā)的土地證也就自然失去了效力。1962年9月中共中央頒布《農(nóng)村人民公社工作條例(修正草案)》，宣布生產(chǎn)隊(duì)范圍的土地，都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)所有。在人所共知的“三年大饑荒”中，宅基地和其周邊的自留地成了許多農(nóng)民的“保命田”?！盵1]依據(jù)《土地改革法》的相關(guān)規(guī)定，對農(nóng)民土地改革中分到的宅基地以及地上的房屋，都由人民政府頒發(fā)了“土地所有證”。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。”第62條還規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。省、自治區(qū)、直轄市可以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營規(guī)模，分別規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)?！锻恋毓芾矸ā返?0條規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。集體土地建設(shè)用地使用權(quán)是土地使用者依法取得的，對農(nóng)民集體所有的土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。1998年頒布和2004年修訂的《土地管理法》第五章所稱的“建設(shè)用地”，除包括上述鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地之外，還包括經(jīng)過依法辦理了農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)的農(nóng)用地。由于我國保護(hù)耕地的法律法規(guī)不健全，缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范予以調(diào)整，因而在實(shí)踐中亂占濫用耕地的問題十分嚴(yán)重。黨的十一屆三中全會以后，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，農(nóng)民的生產(chǎn)能力和生活水平有了很大的提高。但那時農(nóng)村的各項(xiàng)建設(shè)事業(yè)受到計劃經(jīng)濟(jì)體制的限制，發(fā)展速度較慢且用地量不大。農(nóng)村集體建設(shè)用地主要包括鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地，以及農(nóng)村居民修建住宅用地。農(nóng)村集體建設(shè)用地是指農(nóng)民從事二、三產(chǎn)業(yè)及其居住生活的空間承載地，包括農(nóng)村居住用地、農(nóng)村公共服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施用地、村辦及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等。 農(nóng)村集體建設(shè)節(jié)約集約用地的法律探討關(guān)鍵詞: 集體建設(shè)用地 依法確權(quán) 節(jié)約集約利用 內(nèi)容提要: 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)必須依法確認(rèn)權(quán)屬。農(nóng)用地非法轉(zhuǎn)為建設(shè)用地在一些地方呈蔓延之勢，必須切實(shí)增強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)劃編制的科學(xué)性，把農(nóng)地保護(hù)和農(nóng)民合法權(quán)益的維護(hù)擺到突出的位置，加快土地管理法律法規(guī)體系修改與完善的進(jìn)程，審查調(diào)整各類建設(shè)規(guī)劃和建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用，嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度，嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模，禁止和嚴(yán)肅查處“以租代征”轉(zhuǎn)用農(nóng)用地的違法違規(guī)行為。 農(nóng)村集體建設(shè)用地是一個特指的專用概念。集體建設(shè)用地所有權(quán)歸農(nóng)民集體所有，農(nóng)民個人只享有使用權(quán)。早在20世紀(jì)60年代初期，中央人民政府就對鄉(xiāng)村企業(yè)用地和農(nóng)村居民建房用地問題作了規(guī)定。從全國范圍看，土地需求與供給的矛盾不像今天這樣突出，因而有關(guān)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地的規(guī)定，還不可能形成剛性的法律制度。隨之而來的鄉(xiāng)村各項(xiàng)建設(shè)尤其是鄉(xiāng)村企業(yè)建設(shè)和農(nóng)民住宅建設(shè)快速發(fā)展，土地需求量日益增加。為加強(qiáng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地管理，制止這種亂占濫用土地甚至濫用耕地的現(xiàn)象，國務(wù)院于1982年2月13日頒布了《鄉(xiāng)鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》；1986年頒布的《中華人民共和國土地管理法》，設(shè)專章對鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地作了明確規(guī)定，從而為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地管理提供了法律依據(jù)。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)、集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村居民，經(jīng)依法申請、審批，使用集體土地進(jìn)行建設(shè)并領(lǐng)取集體土地使用證，便對其使用的土地享有土地使用權(quán)。該種使用權(quán)客體土地的用途，是建設(shè)建筑物和構(gòu)筑物而非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)[1]。 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)必須依法確認(rèn)權(quán)屬。按照前款規(guī)定興辦企業(yè)的建設(shè)用地，必須嚴(yán)格控制?！钡?1條規(guī)定：“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。因而宅基地就是農(nóng)民用以建造住房的那部分土地，它與農(nóng)用地一樣在建國初期屬于農(nóng)民的私有財產(chǎn)，可以買賣、抵押，并且被1954年的《中華人民共和國憲法》所承認(rèn)和保護(hù)。隨著農(nóng)民逐步走上合作化道路，尤其是通過興辦合作社的形式，農(nóng)民私有的土地轉(zhuǎn)為合作社集體所有。生產(chǎn)隊(duì)所有的土地包括社員的自留地、自留山、宅基地等，一律不準(zhǔn)出租和買賣。但如果土地改革中由人民政府頒發(fā)土地證的宅基地，至今未因法定的原因發(fā)生土地權(quán)屬的變化，現(xiàn)仍為原農(nóng)民居住的，該土地證可以作為宅基地的有效權(quán)屬憑證。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過部分退還集體。依據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第52條規(guī)定，空閑或者房屋坍塌、拆除2年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不確定土地