【正文】 于大面積，高品質(zhì)社區(qū)居住；4）、政府的招商引資項目，使政府在政策上對本項目的政策傾斜，使項目具有明顯的政策優(yōu)勢；5）、本項目具有超越當(dāng)?shù)仨椖康呐涮自O(shè)施及優(yōu)秀的園林設(shè)計； 具有成都開發(fā)商的良好聲譽。隨著國家對民營企業(yè)的扶持，以“全國農(nóng)業(yè)第一大縣”的安岳縣，不論是輕工業(yè)、種植業(yè)還是旅游業(yè)都取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。100—135平方米的錯層戶型為區(qū)域市場暢銷戶型，經(jīng)調(diào)研分析，本地住宅正在向大戶型、大開間，高品質(zhì)化漸進(jìn)。當(dāng)?shù)匕鍓K區(qū)域市場初具雛形。1 海慧花園概況總占地面積總建筑面積容積率綠化率樓高%6層二、售樓價格、優(yōu)惠政策銷售價格優(yōu)惠政策688—808元/平方米一次性付款優(yōu)惠6%，按揭優(yōu)惠2%三、面積配比及銷售進(jìn)度戶 型 面 積比 率銷售情況—平方米100—130平方米70%已銷售100平方米以下20%160平方米左右10%3 配置情況裝修情況進(jìn)戶門室內(nèi)門窗水電話電氣光纖清水房木門無塑鋼窗廚衛(wèi)客廳戶外接口4 客戶來源：主 流其 他縣城客戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)四、其他項目調(diào)研（情況基本與?；刍▓@普同，不再累敘）。時代欣城在定價上采用市場比較法進(jìn)行價格綜合定位。其他各階、各層、各房以此之價格進(jìn)行價位測算。據(jù)此推算，本案一樓的單位銷售價格為：251218 =5400元/㎡考慮到安岳商業(yè)地產(chǎn)的整體價格水平較低，根據(jù)上述計算結(jié)果，建議商業(yè)街一樓（項目點）的銷售均價價格為：4000元/㎡。加權(quán)平均法。（二）、定價方法的確定：本案周邊因有可類比項目，故藍(lán)靈時代欣城價格定位：一、藍(lán)靈）三、項目建設(shè)工程的建議：賣房子先賣環(huán)境在成都地產(chǎn)市場， “賣房子先賣綠化”已經(jīng)經(jīng)久不衰，故建議在本案的工程建設(shè)中，首建本案區(qū)域的綠化，并提前進(jìn)入購房客戶視野；未建設(shè)區(qū)域及時綠化，會為銷售帶來意想不到的效果。11） 建議門面以雙向開間的方式，12） 以增加門面的附加值，13） 提高人流量，14） 使物業(yè)增值。住宅概念定位：時代欣城：最適合居住的典雅社區(qū)。第四部分：項目開發(fā)概念定位及延展僅從本案的名稱就可以直觀地感受到項目時尚、現(xiàn)代明快的風(fēng)格。時代欣城形象定位：一、項目形象定位要求：a 順應(yīng)市場要求b 超越本地地產(chǎn)同質(zhì)化c 符合開發(fā)公司經(jīng)營理念、達(dá)到項目優(yōu)質(zhì)化d 符合開發(fā)公司品牌塑造e 滿足安岳人民居住要求，提高安岳居住水準(zhǔn)項目形象定位：商業(yè)項目：打造安岳首席時尚、經(jīng)典、空前繁榮的“春熙路”式商業(yè)步行街。承建商：建筑設(shè)計：園林建設(shè)：第二部分：項目區(qū)域地產(chǎn)走勢分析： 安岳地產(chǎn)大勢：1）安岳地產(chǎn)走勢向規(guī)模化發(fā)展時 間80年代90年代20世紀(jì)末2003年規(guī) 模獨棟建設(shè)小單元建設(shè)組團(tuán)建設(shè)規(guī)模社區(qū)案 例縣城周邊2—3層獨棟建筑各道路邊生活區(qū)的樓房無名稱的小組團(tuán)安岳花園?；刍▓@2）安岳地產(chǎn)走勢向配套化發(fā)展配套情況水、電、氣不進(jìn)戶，戶外留接口電、氣、光纖不進(jìn)戶電話線、水入戶配備防盜對講系統(tǒng)案 例已使用房屋及部分在建房屋?；刍▓@3）安岳地產(chǎn)走勢向品質(zhì)化發(fā)展 獨棟 —— 小住宅群 —— 海慧花園4）安岳地產(chǎn)走勢向生態(tài)型發(fā)展無綠化—— 有綠化—— 大面積綠化—— 超高綠化 安岳地產(chǎn)戶型、面積分析1） 可類比項目戶型面積配比項目名稱戶型面積所占比率?；刍▓@平方米100—130平方米70%100平方米以下20%160平方米左右10%經(jīng)濟(jì)適用房110135平方米60%100平方米30%150平方米左右10%晶盛花園90135平方米100%結(jié)論：安岳地產(chǎn)（住宅）以100—135平方米左右、以3室2廳雙衛(wèi)錯層的戶型為主流戶型。藍(lán)靈時代策劃方案第一部分：項目概況項目四至：位于安岳縣城建設(shè)路喻家溝： 東至： 旺 家 溝 南至：建設(shè)路西至： 千佛寺公路 北至：山頂農(nóng)田項目主要技術(shù)指標(biāo)：總占地面積：84429平方米 總建筑面積：83468平方米商業(yè)面積：14758平方米 住房面積：54419平方米別墅面積：2400平方米 娛樂城面積：7328平方米文化館面積：1500平方米 影劇院面積：3063平方米建筑容積率： 建筑密度：% 建筑層數(shù)：26層 綠地率：%車位：218個 銷售部面積：402平方米 地下車庫面積：2000平方米 開發(fā)公司：成都藍(lán)靈房屋開發(fā)有限公司藍(lán)靈公司秉承“建一項工程，樹一座豐碑”的品牌理念，堅持“建精品項目，樹優(yōu)良品牌形象”的開發(fā)理念，使藍(lán)靈在短期內(nèi)成為房產(chǎn)行業(yè)的品牌企業(yè)。第三部分：藍(lán)靈別墅項目：詮釋一種高貴、典雅的高端豪庭住宅形象，使本案成為“專為16位杰出成功人士創(chuàng)建的尊貴庭院”。生活品位與都市同步享受時代生活 搶座時代欣城商業(yè)主題概念延展 時代欣城 傳承百年的黃金口岸 安岳的“春熙路” 普洲的“鹽市口” 無須出境，享受與世界同步的時代氣息為您創(chuàng)造成功偉業(yè)的黃金時代安岳首座影視、渡假、購物、休閑、文化活動中心二、項目住宅主題概念定位 從項目形象定位、產(chǎn)品定位上看，住宅部分不僅是一種適居的理念，而且是一種身份的名片。8） 二層門面以退臺式處理，9） 形成2層鋪面另有門面長廊的局面，10） 以確保人流的較多流動。在戶型安排上，可考慮六樓和頂樓做為躍層戶型處理。 第六部份：藍(lán)靈3 經(jīng)營業(yè)態(tài)較多：安岳商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營無明確的功能規(guī)劃，經(jīng)營業(yè)態(tài)涉及居民生活的各個方面。 租金倒推法：經(jīng)調(diào)研，安岳商業(yè)地產(chǎn)出租價格為1540元/㎡/月；據(jù)計算，其收回投資的期限為1820年。 （四）、安岳項目商業(yè)街二樓均價計算項目當(dāng)?shù)厣虡I(yè)門面二樓均價的調(diào)研：東大街綜合市場北大街臨街二樓門面沱街二樓商鋪安岳廣場（成熟商圈）1300元/㎡1200元/㎡1200元/㎡1680元/㎡在建工程3年前房屋舊房（5元/㎡租金）舊房（7元/㎡租金）項目當(dāng)?shù)厣虡I(yè)門面二樓均價的修正因素：（同表一）項目當(dāng)?shù)厣虡I(yè)門面二樓均價的修正因素比例：（同表二） 項目二樓修正后的比準(zhǔn)價格為：本 案東大街綜合市場北大街臨街二樓門面沱街二樓商鋪安岳廣場1600元/㎡1500元/㎡1460元/㎡1500元/㎡1700元/㎡考慮到本案專業(yè)商場的附加增值性：建議本案商業(yè)街二樓（項目點）的銷售均價為：2600元/㎡。二、住宅價格定位： 一）定價方法的確定：本案周邊因有可類比項目，故藍(lán)靈時代欣城(住宅部分)平均售價為: 908元/㎡四）住宅價格體系及價格建議表 住宅區(qū)各棟比準(zhǔn)價格： 單位：元 ㎡棟 數(shù)型 號面積套 型比準(zhǔn)價格1棟A—3二室二廳單衛(wèi)9082棟B—1三室二廳雙衛(wèi)9283棟B—1三室二廳雙衛(wèi)9384棟B—2三室二廳雙衛(wèi)8785棟B—2三室二廳雙衛(wèi)9086棟B—2三室二廳雙衛(wèi)9287棟D—1四室二廳雙衛(wèi)8888棟D—1四室二廳雙衛(wèi)9089棟C—1四室二廳雙衛(wèi)87010棟A—1二室二廳單衛(wèi)89811棟A—2二室二廳單衛(wèi)89812棟B—2三室二廳雙衛(wèi)86813棟868建議住宅各房售價表 一棟各套房價表：一樓送地面花園 頂樓送屋頂花園 單位：元 ㎡單元101/918103/868105/908107/888109/868111/888102/908104/858106/898108/878110/858112/878單元201/938203/888205/928207/908209/888211/908202/938204/888206/928208/908210/888212/908單元301/958303/898305/938307/918309/898311/918302/938304/888306/928308/908310/888312/908二棟各套房價表：一樓送地面花園 頂樓送屋頂花園 單位：元 ㎡單元101/968103/888105/938107/918109/888111/908102/968104/898106/928108/928110/898112/918單元201/968203/888205/928207/918209/888211/908202/968204/888206/928208/918210/888212/908單元301/968303/898305/938307/928309/898311/918302/968304/888306/928308/918310/888312/908三棟各套房價表：一樓送地面花園 頂樓送屋頂花園 單位：元 ㎡單元101/968103/908105/948107/938109/908111/928102/968104/918106/958108/948110/918112/938單元201/968203/908205/948207/938209/908211/928202/968204/908206/948208/938210/908212/928單元301/968303/918305/958307/948309/918311/938302/968304/908306/948308/938