【正文】 實(shí)施，其公建配套為中小學(xué)、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、辦派綜合樓等。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)新建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)一處，占地面積4791平方米，總建筑面積6707平方米。（三）新居配套工程辦事處新建辦事處一處，占地面積5621平方米，總建筑面積5000平方米。2）雨水管線雨水管線總長(zhǎng)1680米，在道路西南側(cè)布置，雨水管管徑為DN6001000（2）專業(yè)管線工程1）自來水管線自來水管線總長(zhǎng)1680米，在道路西南側(cè)布置，自來水管管徑為DN100（2）交通標(biāo)志道路標(biāo)線工程總長(zhǎng)840米。鑒于土地市場(chǎng)價(jià)格的不確定性，以及規(guī)劃容積率條件未來確定，本項(xiàng)目新增土地出讓價(jià)格按照300萬元/畝估算，并估計(jì)每年保持5％的上漲幅度。本項(xiàng)目你拍賣土地住宅開發(fā)上市時(shí)間約為2010～2012年，據(jù)一般估計(jì)，目前**市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過短暫調(diào)整后，仍然保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目實(shí)際銷售價(jià)格不低于根據(jù)目前市場(chǎng)行情的股價(jià)。（2）假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法基本原理是：假設(shè)在正常情況下，地產(chǎn)被開發(fā)為某類不動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)中扣除建筑費(fèi)，合理的利潤(rùn)、利息、稅費(fèi)以及相關(guān)費(fèi)用等余下的卻為地產(chǎn)價(jià)值。實(shí)例地塊與本項(xiàng)目涉及土地比較表●基本情況項(xiàng)目?jī)?nèi)容實(shí) 例本項(xiàng)目位 置望江路地塊（一環(huán)路以外、二環(huán)路以內(nèi)）沙河堡地塊（二環(huán)路以外、三環(huán)路以內(nèi)）地域區(qū)分較 好稍差用地性質(zhì)住宅住 宅出讓價(jià)（起拍價(jià)）265萬元/畝450萬元/畝成交價(jià)940萬元/畝出讓時(shí)間20022007地 勢(shì)平 坦有起伏地 質(zhì)普 通普 通水、電、路、氣通良 好良 好●交易情況交易情況正常交易正常交易修正系數(shù)估計(jì)正常估計(jì)正?！窠灰讜r(shí)間交易情況2002年2007年（每年上漲5%）10％10％●區(qū)域因素自然因素較好稍差社會(huì)環(huán)境較好稍差道路交通較好稍差配套條件較好稍差教育配套較好稍差環(huán)境衛(wèi)生較好稍差景 觀較好稍差規(guī)劃限制相同相近修正系數(shù)10076●其他個(gè)別因素對(duì)比：實(shí)例地塊面積較小，建筑容積率可以略高，本項(xiàng)目地塊面積較大，容積率不可能過高，實(shí)例地塊比本項(xiàng)目開發(fā)地塊有一定的優(yōu)勢(shì)，此外，實(shí)例地塊更靠近市中心，開發(fā)條件及其他配套條件優(yōu)于本項(xiàng)目地塊。出讓價(jià)格預(yù)測(cè)（1）市場(chǎng)比較法根據(jù)**市目前類似地塊價(jià)格水平，以及該項(xiàng)目所處地理位置等因素，按市場(chǎng)比較法分析該地塊綜合價(jià)格。琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)完善的基礎(chǔ)設(shè)施以及較低容積率的生態(tài)居住環(huán)境可望吸引大批的市民來此購房置業(yè)。相對(duì)較低的土地價(jià)格將為開發(fā)商提供開發(fā)空間，開發(fā)商可在此推出更適合**人居住的示范型生態(tài)住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)相對(duì)低價(jià)、高品質(zhì)的住宅，滿足消費(fèi)者選擇住宅環(huán)境好，價(jià)格低的購房意愿，形成新的開發(fā)熱點(diǎn)。（2）由于本項(xiàng)目是舊城改造項(xiàng)目，因此，可以享受舊城改造的有關(guān)政策，有利于降低土地取得成本和開發(fā)成本。隨著沙河整治和東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，沙河沿岸和東郊地區(qū)目前已成為**市區(qū)開發(fā)建設(shè)的一個(gè)新熱點(diǎn)。根據(jù)**市城市用地規(guī)劃。因此，本項(xiàng)目在未來預(yù)測(cè)期間能夠獲得穩(wěn)定收益。該項(xiàng)目本身具有較強(qiáng)的政策性的壟斷因素，使其除了能夠獲取資本的正常收益外，還能夠獲取較高的壟斷收益。該金額是在預(yù)測(cè)的未來土地拍賣成交價(jià)款基礎(chǔ)上，根據(jù)**國土資發(fā)[2005]284號(hào)文規(guī)定，按土地成交總額的25%計(jì)算得出。該區(qū)域內(nèi)戶籍人口約10萬人，常住人口約12萬人。四、任務(wù)項(xiàng)目建設(shè)并投入使用后，能完全滿足皇經(jīng)社區(qū)及臨近的柳江新居等區(qū)域老齡人口的代養(yǎng)需求，實(shí)現(xiàn)這些區(qū)域“五保”老人和城市“三無”老人的應(yīng)報(bào)盡保和集中供養(yǎng)。養(yǎng)老院提供生活起居、療養(yǎng)、保健、康復(fù)、學(xué)習(xí)、娛樂、休閑、購物等綜合配套服務(wù)。三、功能擬設(shè)的**市錦江區(qū)皇經(jīng)樓配套養(yǎng)老院為國有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目選址周邊有新成仁路（錦華大道）、三環(huán)路、石勝路等城市干線。根據(jù)規(guī)劃，這一區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成為城市居住區(qū)，目前隨著社會(huì)老齡化的問題的日益突出，城市建設(shè)規(guī)劃加強(qiáng)對(duì)老年服務(wù)設(shè)施建設(shè)的調(diào)控和引導(dǎo)是十分必要的。本項(xiàng)目在新建社會(huì)化養(yǎng)老院的同時(shí)，提升養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的硬件水平，并以高質(zhì)量的老年服務(wù)滿足社會(huì)需求。（三）項(xiàng)目的建設(shè)滿足社會(huì)對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的需求，推進(jìn)社會(huì)養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)的需要隨著社會(huì)的逐步老齡化，養(yǎng)老問題成為日益尖銳的社會(huì)問題。（三）項(xiàng)目的建設(shè)是切實(shí)提高社會(huì)福利水平，實(shí)施 “民心工程”的需要　民生工程是政府堅(jiān)持以人為本，貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，切實(shí)保障公民基本權(quán)利，提高生活水平，重點(diǎn)關(guān)心弱勢(shì)群體，采取的一系列積極政策舉措。建立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機(jī)制，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，在重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)率先突破，大膽創(chuàng)新，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)的新要求。第五章 項(xiàng)目建設(shè)的提出和建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目的提出“新居工程”是實(shí)施統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的重大舉措，**市委、市政府提出了推進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理一體化、城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)布局一體化、城鄉(xiāng)就業(yè)和社會(huì)保障制度一體化、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一體化、城鄉(xiāng)社會(huì)事業(yè)發(fā)展一體化、城鄉(xiāng)政策措施一體化等統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要綱領(lǐng)。2007年，**市經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，“新居工程”建設(shè)步伐進(jìn)一步加快。作為市委、市政府部署實(shí)施的城鄉(xiāng)一體化重大舉措－中心城區(qū)五城區(qū)“新居工程”即于當(dāng)年起開始實(shí)施。選址周邊的琉璃場(chǎng)（現(xiàn)屬錦江區(qū)柳江街道辦事處）是近郊老場(chǎng)鎮(zhèn)之一，原危舊房數(shù)量多、市容臟亂差，市政配套設(shè)施較為滯后，其現(xiàn)狀與城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求不適應(yīng)。本項(xiàng)目西北為錦江工業(yè)發(fā)展區(qū)（柳江街道辦事處），成立于2000年7月，為四川省省級(jí)開發(fā)區(qū)。辦事處成立于2004年3月，轄6個(gè)行政村、4個(gè)社區(qū)。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加，人民生活水平進(jìn)一步提高。按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)47958元，%。2008年，錦江區(qū)堅(jiān)定不移地實(shí)施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、“四位一體”科學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略，克服特大地震、金融危機(jī)等嚴(yán)竣挑戰(zhàn)，著力抓好農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展、和諧社會(huì)建設(shè)等重點(diǎn)工作，取得了改革發(fā)展、抗震救災(zāi)、維護(hù)穩(wěn)定的重大勝利，不斷增強(qiáng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展力，結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯現(xiàn)，統(tǒng)籌發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，社會(huì)建設(shè)全面推進(jìn)，民生保障力度加大，繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展的良好勢(shì)頭。 該區(qū)有位于府南河之濱、外環(huán)路以內(nèi)毗鄰高新區(qū)的省級(jí)工業(yè)開發(fā)區(qū)——錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完善。錦江區(qū)委、區(qū)政府堅(jiān)持“商貿(mào)立區(qū)、工業(yè)強(qiáng)區(qū)、開放興區(qū)、建設(shè)帶區(qū)、為民富區(qū)”的戰(zhàn)略，不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大對(duì)外開放，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展成就卓著。一、錦江區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展概況錦江區(qū)地處**市東南部，位于國務(wù)院批復(fù)**市總體規(guī)劃城市向東向南發(fā)展的重要開發(fā)建設(shè)區(qū)域。投融資平臺(tái)城投集團(tuán)是省、市政府指定的融資平臺(tái)，除承擔(dān)自身項(xiàng)目的融資外，還承擔(dān)了**市教育項(xiàng)目、地鐵一、二號(hào)線一期工程、6個(gè)工業(yè)園項(xiàng)目、大熊貓生態(tài)園項(xiàng)目、衛(wèi)生項(xiàng)目及“”地震應(yīng)急及災(zāi)后重建項(xiàng)目的融資，（其中災(zāi)后重建貸款19億元），（）。工程的實(shí)施將使該區(qū)域職工、居民住房條件得到明顯改善，并為城東地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好條件。目前，城投集團(tuán)正在實(shí)施以下**市重點(diǎn)城市建設(shè)工程：（1）城鄉(xiāng)一體化“新居工程”建設(shè)。城投集團(tuán)組建之前，**干道建設(shè)指揮部建設(shè)完成了**市蜀都大道、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、府南河整治工程等重點(diǎn)工程，摸索出了一條“以房養(yǎng)路，以路帶房“的道成功經(jīng)驗(yàn)，在全國率先探索出了以城市道路建設(shè)為主導(dǎo)，市政公用設(shè)施、各種管線以及道路兩側(cè)房屋同步建設(shè)、綜合開發(fā)帶動(dòng)城市建設(shè)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路，受到了中央及省、市政府的高度評(píng)價(jià)，也贏得了人民群眾的廣泛贊譽(yù)。截止2008年12月31日。2008年底。公司注重提升各級(jí)員工的服務(wù)意識(shí)和業(yè)務(wù)水平，著力打造一支高素質(zhì)的團(tuán)隊(duì)，以推進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。物業(yè)管理方面，公司先后管理過的十余處辦公樓、住宅樓及商鋪，以專業(yè)周到的服務(wù)贏得了客戶的普遍好評(píng)。**城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司是**城建投資管理集團(tuán)有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱城投集團(tuán)）的全資子公司。說明項(xiàng)目按當(dāng)?shù)貙?shí)際地價(jià)拍賣并考慮一定地價(jià)增長(zhǎng)的情況下，項(xiàng)目完全可滿足貸款的償還要求。（2）業(yè)主自籌62174萬元。2005年3月，開始拆遷工作。七、可行性研究報(bào)告概要及主要結(jié)論意見（一）項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目建設(shè)有利于促進(jìn)我市城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略部署項(xiàng)目建設(shè)有利于提高城市形象，改善居住環(huán)境項(xiàng)目的建設(shè)有利于提高土地利用率，實(shí)現(xiàn)土地資源效益最優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)增強(qiáng)城市承載能力，促使城市總體規(guī)劃實(shí)施項(xiàng)目的建設(shè)有利于滿足增加的拆遷安置需求（二）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模農(nóng)民新居和安置房建筑面積588300平方米。.配套養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 項(xiàng)目總論 1第二章 編制說明 5第三章 項(xiàng)目業(yè)主介紹 7第四章 項(xiàng)目區(qū)域概況 9第五章 項(xiàng)目建設(shè)的提出和建設(shè)的必要性 11第六章 地塊開發(fā)價(jià)值分析 15第七章 主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 23第八章 新居工程建設(shè)方案 27第九章 建設(shè)條件 31第十章 工程建設(shè)管理方案 33第十一章 招標(biāo)方案 38第十二章 環(huán)境保護(hù) 41第十三章 工程實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 44第十四章 投資估算及資金籌措 47第十五章 貸款償還分析 54第十六章 風(fēng)險(xiǎn)因素及對(duì)策 57第十七章 結(jié)論 61.第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目名稱：皇經(jīng)樓配套養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二、項(xiàng)目性質(zhì)：配套民政福利設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目三、項(xiàng)目位置：錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)皇經(jīng)樓村3組四、項(xiàng)目業(yè)主：城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司五、項(xiàng)目建設(shè)的目的：本項(xiàng)目是**市錦江區(qū)琉璃片區(qū)新居工程（包括皇經(jīng)樓新居、柳江新居、琉璃場(chǎng)及配置土地）配套公共服務(wù)設(shè)施（民政福利設(shè)施）建設(shè)項(xiàng)目。可行性研究報(bào)告的主要依據(jù)：《**市國土資源局關(guān)于**市干道建設(shè)指揮部意向用地征詢意見函》（成國土咨詢函〔2009〕21號(hào)）；本擬建項(xiàng)目《項(xiàng)目選址意見書》（選字510104200910037）；建設(shè)部、民政部《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（建標(biāo)〔1999〕131號(hào)）；其他相關(guān)資料。各子項(xiàng)工程設(shè)計(jì)分批次在2008年前完成。（四）投資估算及資金來源投資估算“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目總投資為167174萬元，其中：序號(hào)項(xiàng)目和費(fèi)用名稱投資額（萬元）比例 （%）一第一部分工程費(fèi)用1441201農(nóng)民新居和安置房1317372道路及管網(wǎng)管線工程15223公建配套設(shè)施10862二第二部分工程建設(shè)其他費(fèi)用11477三預(yù)備費(fèi)9221四建設(shè)期貸款利息2356五工程建設(shè)總投資167174資金來源項(xiàng)目總投資167174萬元，資金來源具體構(gòu)成如下：（1）申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款30000萬元，開發(fā)銀行軟硬貸款75000萬元。項(xiàng)目商業(yè)銀行的借款償還期為3年，償債期新增配置土地可用于償還貸款本息的資金為132532萬元，％。第三章 項(xiàng)目申請(qǐng)單位介紹本項(xiàng)目由**城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司作為項(xiàng)目業(yè)務(wù)投資建設(shè)，并組織運(yùn)營(yíng)。受集團(tuán)委托對(duì)所屬物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理并提供商業(yè)化的社區(qū)服務(wù)。公司建立了較為完善的管理制度和操作規(guī)范，在管理過程中注重人性化、合理化、注重多方面的平衡與和諧，在多年的管理工作中形成了較為獨(dú)特的管理方法，建立起了規(guī)范化的服務(wù)體系。城投集團(tuán)注冊(cè)資金人民幣21億元。城投集團(tuán)所屬二級(jí)單位共16家，其中公司制14家，非公司制2家。（三）集團(tuán)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)重點(diǎn)工程建設(shè)自成立以來，城投集團(tuán)緊緊圍繞市委、市政府的總體部署和中心工作，以加快實(shí)施經(jīng)營(yíng)城市戰(zhàn)略為己任，整合城市資源、發(fā)揮整體優(yōu)勢(shì)，出色地完成了各項(xiàng)政府目標(biāo)及重點(diǎn)工程的建設(shè)任務(wù)，發(fā)揮了**市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主力軍作用，譜寫了**城市建設(shè)的新篇章，為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐，為推進(jìn)**城鄉(xiāng)一體化，加快統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革試驗(yàn)區(qū)建設(shè)作出了貢獻(xiàn)。其中沙河綜合整治工程于2004年獲 “建設(shè)**杰出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”、“中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”，2006年，奪得世界河流整治最高獎(jiǎng)項(xiàng)— “國際舍斯河流獎(jiǎng)”。至2008年底，“新居工程”累計(jì)竣工面積已達(dá)500萬平米；（2）“**東郊惠民工程”，該工程是**東郊五個(gè)片區(qū)內(nèi)企業(yè)生活區(qū)進(jìn)行改造。賴家店場(chǎng)鎮(zhèn)改造是市政府確定的重點(diǎn)城中村改造項(xiàng)目，, 目前，項(xiàng)目已完成拆遷，城市基礎(chǔ)設(shè)施和安置房建設(shè)正穩(wěn)步推進(jìn)。四、項(xiàng)目申請(qǐng)人（一）姓名：（二）職務(wù)：（三）年齡：（四）專業(yè)履歷：（五）身份證號(hào)碼：第四章 項(xiàng)目區(qū)域概況本項(xiàng)目選址屬**市錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)皇經(jīng)樓村3組（現(xiàn)為成龍區(qū)街道辦事處轄區(qū)），位于**市中心城區(qū)東南部，三環(huán)路外側(cè)，新成仁路以東。轄區(qū)內(nèi)有著名的春熙路、鹽市口商業(yè)區(qū)，是**市最繁華的中心城區(qū)。三環(huán)路（錦江段）老成渝路、成龍路、玉雙路、東大街、紅星路、朝陽路、石勝路、沙河整治工程的開工建設(shè)，進(jìn)一步拓展了錦江區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，創(chuàng)造了眾多的投資發(fā)展機(jī)會(huì)。其中，跨國公司設(shè)立的投資性公司和代表處75家，近年來，錦江區(qū)堅(jiān)持“以商務(wù)支撐商貿(mào)，經(jīng)文化潤(rùn)色經(jīng)濟(jì)，以改造托舉發(fā)展”的發(fā)展思路，努力創(chuàng)建城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和先行區(qū)、都市的優(yōu)選區(qū)、商貿(mào)商務(wù)的核心區(qū)、外商外資的聚集區(qū)、人居環(huán)境區(qū)?！谩谩谩?；：：。2008年全區(qū)共出生2438人，‰，‰。 二、項(xiàng)目周邊區(qū)域概況成龍路街道位于**市區(qū)東南近郊，處于**市東部新區(qū)起步區(qū)的中心位置，所轄區(qū)域東接龍泉驛區(qū)洪河鎮(zhèn)，南連錦江區(qū)柳江街道