【正文】 但考慮到全面評價本項目的財務可行性，本報告在對貸款償還分析時，既考慮到700畝原有配置土地對開行貸款的償還能力，又考慮到新增配置土地對商業(yè)銀行貸款的償還能力，進行綜合評價。（三）2008年安排資金24723萬元，%，主要用于工程土建。其中，開發(fā)銀行軟硬貸款75000萬元，商業(yè)銀行貸款30000萬元。（四）建設期貸款利息根據(jù)資金籌措計劃，建設期內(nèi)使用國家開發(fā)銀行貸款105000萬元，使用商業(yè)銀行貸款30000萬元，國家開發(fā)銀行貸款建設期利息由**市城投集團統(tǒng)籌解決，不計入本項目總投資，商業(yè)貸款利息2356萬元計入本項目總投資，建設期貸款利息計2356萬元。施工圖審查費計341萬元。（報告書編制和評估，計價格〔2002〕125號）勞動衛(wèi)生安全評審費計341萬元。其中：建設單位管理費計3431萬元。公廁3所按每所約15萬元，估算投資43萬元。派出所按1800元每平方米計算，估算投資604萬元。專業(yè)管線工程估算投資588萬元，包括：電力管線工程按1000元每米計算，估算投資168萬元通訊管線工程按1000元每米計算，估算投資84萬元。路燈工程按每20米一組路燈，共42組，按每組5000元計算，估算投資21萬元。其中：●門窗及內(nèi)部初裝工程按每平方米70元計算，估算投資4118萬元?！裢L工程按地下建筑面積每平方米50元計算，估算投資479萬元。機電設備及安裝工程按估算投資17650萬元。（1）土建工程土建工程費用估算采用投資指標估算法，估算總投資為95260萬元，其中：地面建筑：按多層住宅工程造價800元/平方米（已基本建成），工程量為67000平方米，高層電梯公寓工程造價1550/平方米，工程量為425530平方米，估算投資71317萬元。（四）估算范圍項目估算范圍包括：工程費用、預備費、建設期利息等確保項目建設所需的全部投資。四、工程實施安排（一）所涉及拆遷安置工程由項目公司會同市、區(qū)有關(guān)部門具體負責，按總體規(guī)劃實施。（九）2006年6月～2008年12月，進行第五期工程的施工建設。完成建設資金的籌措。對項目進行竣工驗收及工程據(jù)決算，工程項目移交使用。二、項目實施內(nèi)容項目決策階段，提出項目的建設內(nèi)容、建設規(guī)模和方案；在項目方案研究的基礎上，完成項目融資方案分析和投資估算，落實項目建設條件，提出項目建議書和可行性研究報告，組織項目評審，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定對項目進行決策并報有關(guān)部門審批。（二）工程所用的建筑材料，無論在當?shù)?、外地開采，都要注意防護，并對料場作好生態(tài)恢復建設。工程所在地自然、社會環(huán)境條件較好，無大的環(huán)境制約因素。同時對改善土地資源利用、城市環(huán)境質(zhì)量、城區(qū)衛(wèi)生生態(tài)環(huán)境等均是有利的。綜上所述，擬建工程施工期的影響暫時的，在施工結(jié)束后，影響區(qū)域的各環(huán)境要素基本都可以得以恢復。二、環(huán)境影響評價（一）主要環(huán)境影響分析不利影響本工程區(qū)范圍內(nèi)工程開挖、取土、采石、運輸以及施工臨時占用土地會引起局部的生態(tài)環(huán)境破壞，對局地生態(tài)環(huán)境有影響。（三）通過正式的招投標程序，分別進行資格預審－投標邀請－招標文件－現(xiàn)場踏勘－標前預備會－正式開標－綜合評標等，確定中標單位。五、招標方式（一）項目將采用公開招標方式。評標委員會主任由資深的專家擔任，評標委員會采用5人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二；評標委員會要嚴格按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較。（五）中標人確定后，招標人向中標人發(fā)出中標通知書，該通知書具有法律效力，若中標人放棄中標項目，應當承擔法律責任。投標文件應當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出響應，招標項目屬于建筑施工的，招標文件的內(nèi)容還包括擬派出的項目負責人與主要技術(shù)人員的簡歷、業(yè)績和用以完成招標項目的機械設備，本項目不接受聯(lián)合招標。將遵循公平、公正、公開、誠信的原則確定中標單位，施工企業(yè)應具有二級以上資質(zhì)，監(jiān)理企業(yè)應具有乙級以上資質(zhì)。十、資金管理項目建設資金應按銀行要求開設專用賬戶，專款專用。必須建立有符合該項目特點的安全生產(chǎn)制度，參與項目的管理、監(jiān)理、施工及相關(guān)人員都必須認真執(zhí)行制度的規(guī)定和要求。八、加強協(xié)調(diào)管理協(xié)調(diào)工作是項目管理的重點，也是保證工程順利實施的關(guān)鍵，在整個工程實施過程中，建設項目組織與外部各關(guān)聯(lián)單位之間，建設項目組織內(nèi)部各單位、各部門之間，專業(yè)與專業(yè)間、環(huán)節(jié)與環(huán)節(jié)間，以及建設項目與周圍環(huán)境、其它建設工程間存在著相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系和矛盾，特別是工期緊迫，需進行多頭、平行作業(yè)的情況下尤為突出。由于建設工程投入的資金數(shù)額大，技術(shù)面廣、復雜、施工周期長，使用的人力物力多，涉及的單位多等原因，有必要將建設工程合同作為一個系統(tǒng)工程進行科學管理，從而提高工程項目的經(jīng)濟效益和社會效益。六、加強工程進度管理在施工承包合同、監(jiān)理合同中寫進有關(guān)工期、進度、進度違約金等條款，通過招標的優(yōu)惠條件鼓勵施工單位加快進度，控制對投資的投放速度，控制對物資的供應，建立相應的獎勵和懲罰措施等。四、加強項目投資管理項目的投資控制著重是在承發(fā)包階段和施工階段采取有效措施，隨時糾正發(fā)生的偏差，把工程造價的發(fā)生控制在批準的造價限額以內(nèi)，以求在工程項目建設中取得較好的投資效益和社會效益。（八）根據(jù)工程進度情況，審核承建商進度及付款申請，簽發(fā)工程付款憑證、支付工程款。（四）審批承建商提交的施工組織設計、施工進度計劃、施工方案、施工質(zhì)量保證體系等技術(shù)文件，并檢查落實。業(yè)主或授權(quán)行使項目建設的公司，應做好項目的組織協(xié)調(diào)工作，確保項目按合同工期、投資、質(zhì)量完成。對貸款的引進、使用及償還等環(huán)節(jié)實施全過程有效監(jiān)控，促進貸款良性運作。加強全過程管理是提高工程質(zhì)量和效益的必由之路。六、規(guī)劃條件根據(jù)《**市城市總體規(guī)劃》提出了**市未來城市重點向東、向南發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃。四、交通條件項目區(qū)周邊有三環(huán)路、機場路東延線、成仁路等城市干道或快速通道，分別寬40—80米，城市交通主干道路已經(jīng)形成“二橫一縱”主要交通網(wǎng)絡，交通便利，運輸方便，有利于基礎設施建設施工。二、商業(yè)繁華條件項目區(qū)將成為**的重點發(fā)展區(qū)，琉璃場鎮(zhèn)有一定的小型社區(qū)商業(yè)和服務業(yè)、家具特別是沙發(fā)批發(fā)業(yè)歷史較為悠久，規(guī)模較大。本項目主要為18—30層高層（包括出讓土地上規(guī)劃建設的住宅）高層建筑均采用現(xiàn)澆鋼筋砼剪力墻結(jié)構(gòu)，利用樓、電梯間鋼筋砼剪力墻作為主要抗側(cè)力構(gòu)件，控制墻肢數(shù)量及長度（墻肢截面高度與厚度之比不大于8），形成整體性能好、抗震能力強、施工簡便且更為經(jīng)濟的現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體系。居住片區(qū)規(guī)劃方案應在盡量追求各片區(qū)戶型均好性的基礎上，適當考慮片區(qū)居民多樣性需求，提供不同檔次、不同面積的多種住房。住宅樓靠街道一側(cè)大多設有商業(yè)鋪面，靠小區(qū)內(nèi)側(cè)大多設置架空層，保證了小區(qū)內(nèi)停車、交通通行的便利性。用地東部和東北部兩幢30層電梯公寓為拆遷安置用房。北側(cè)臨街住宅樓底層規(guī)劃設計為商鋪?！傲戮印比谖挥谝黄谀蟼?cè)，為一近似矩形地塊，四周均為規(guī)劃道路。全部按規(guī)定拍賣出讓，出讓收入用于彌補土地整理和新居工程建設投入。柳江拆遷安置房安置琉璃場鎮(zhèn)改造拆遷，安置人口共計3000人。其建設規(guī)模如下：（一）農(nóng)民新居和安置房工程588300平方米。配套工程總建筑面積約51400平方米。派出所新建一派出所，占地面積4169平方米，總建筑面積3357平方米。2）天然氣管線天然氣管線總長1680米，在道路東北側(cè)布置，煤氣管管徑為DN89159。（3）路燈工程道路總長840米，路燈按每20米一組，共計42組。第七章 主要建設內(nèi)容及規(guī)模琉璃場老場鎮(zhèn)整體改造項目是錦江區(qū)重要工程，同時“新居工程”和拆遷安置房的建設項目也得到了相關(guān)部門的大力支持，按照**市規(guī)劃設計院編制完成《琉璃場場鎮(zhèn)片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，“新居工程”、拆遷安置房項目主要建設內(nèi)容及規(guī)模如下：一、建設內(nèi)容（一）在琉璃場柳江新建柳江農(nóng)民新居和柳江拆遷安置房安置范圍和人口:柳江新居安置麻柳灣2組，琉璃村6組，包江村1組，農(nóng)民人口共計3054人。按住宅物業(yè)銷售均價5200元/平方米估算，高層電梯公寓平均建筑成本2600元，稅費按照銷售收入的10％計算，為520元/平方米，銷售費用和開發(fā)利潤按照銷售收入的10％計算，為520元/平方米，則合理的樓面地價為1560元/平方米。目前，**市東郊二環(huán)到三環(huán)之間普通商品房住宅價格已達5000～6000元/平方米，部分區(qū)位好、環(huán)境較好的中高檔電梯公寓價格已達6000元/平方米以上。因此。目前，成華區(qū)、武侯區(qū)、錦江區(qū)在一環(huán)路以外和二環(huán)路兩側(cè)相同規(guī)劃條件（）的部分商住用地地塊拍賣價已達到400萬元/畝以上。因此，場鎮(zhèn)的基礎設施配套完善后，將使該地區(qū)的土地迅速升值。（五）土地開發(fā)價值分析目前一環(huán)、二環(huán)以內(nèi)可供開發(fā)建設的存量土地，不但價格高，而且供地越來越少。良好的交通條件琉璃場場鎮(zhèn)場鎮(zhèn)周圍環(huán)繞著成仁路、三環(huán)路和機場東延線等重要的交通干道為該場鎮(zhèn)的發(fā)展提供了良好的交通條件。沙河整治工程的完成，將使沿岸區(qū)域的生態(tài)環(huán)境大大改善，商住開發(fā)將逐步興旺。（四）地塊區(qū)域開發(fā)條件影響地塊開發(fā)和地價的因素很多，但首先是地塊所在的區(qū)域位置和與區(qū)域位置有關(guān)聯(lián)的人居環(huán)境、商業(yè)繁華條件、交通條件、規(guī)劃條件、市政基礎設施及公共服務設施條件等。二、增加的配置地塊的土地價值（一）地塊位置和范圍中錦公司用于本項目的還款中涉及了其他配置土地，分別為華新村7組的420畝土地，包江橋村10組的160畝土地，共計580畝。土地資源的稀有性與市場因素根據(jù)《中共**市委、**市人民政府關(guān)于推進統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)建設的意見（征求意見稿）》，到2017年，**城市化率將達到75%以上，以2006年**%為基礎，今后平均每年將向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移農(nóng)民20萬人以上；隨著**市城市經(jīng)濟仍然保持的快速發(fā)展，城市建設對土地需求也將不斷增加。項目原配置土地700畝（屬**市城投集團“城鄉(xiāng)一體化新居工程”第一期開發(fā)貸款項目配置土地錦江區(qū)范圍），由于土地增值，用于償還錦江區(qū)新居工程原貸款本息已有富裕，剩余部分用于償還本項目增加投資部分的銀行貸款。按照**市老齡人口比例，該區(qū)域60歲以上老年人約為1850人，（一）評估價值根據(jù)**城建投資管理集團有限責任公司出具的《資產(chǎn)評估報告書》中對本項目所涉及的質(zhì)押拍賣地塊進行價值分析得出結(jié)論。提升社區(qū)老年人的福利水平，建立比較完善的老年服務體系，五、服務半徑本項目屬城市區(qū)域級養(yǎng)老院，服務對象不僅針對于本居住區(qū)（皇經(jīng)社區(qū)）的居民。設置多功能電梯、中央空調(diào)、背景音樂、自動消防報警系統(tǒng)、地面衛(wèi)星接收系統(tǒng)、應急呼叫系統(tǒng)等現(xiàn)代化設備設施，按照中高檔標準建設和裝修布局合理、設施齊備、舒適安全的標準房間。為滿足人民群總對養(yǎng)老服務日益多元化、多層次的需求，本項目擬建一所設施配套、功能齊全的高標準養(yǎng)老院。選址周邊1公里范圍內(nèi)有小學、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場等配套服務設施，項目距離錦江體育公園約1公里。本項目根據(jù)規(guī)劃實施，滿足現(xiàn)狀需求，并滿足未來5～10年隨著人口和經(jīng)濟發(fā)展，該區(qū)域老對年人福利設施新增需求。（四）本項目的建設是實施區(qū)域城市規(guī)劃的需要本項目是該片區(qū)內(nèi)規(guī)劃的配套公共服務設施，項目是皇經(jīng)社區(qū)（包括在建的皇經(jīng)樓新居工程）規(guī)劃的唯一一座養(yǎng)老院和民政服務設施。一方面，家庭趨于小型化，與父母合住的家庭逐步減少，獨生子女家庭不斷增加。民生工程就是政府為民辦實事、辦好事的“民心工程”和“德政工程”，是立黨為公、執(zhí)政為民的具體體現(xiàn)。**是大城市帶大郊區(qū)，%，隨著城市化進程的推進，特別是“新居工程”的實施，本項目所在的郊區(qū)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)特征得到一定改觀，但公共服務的完善和城市文明普及還需要一定過程。因此完善包括民政服務設施在內(nèi)的公共服務設施是“新居工程”配套的重要內(nèi)容，也是推進城鄉(xiāng)一體化建設的具體舉措。目前，區(qū)域內(nèi)皇經(jīng)樓1期已建成面積約9萬平方米，安置人口2186人，柳江新居和琉璃場鎮(zhèn)改造，該項目是錦江區(qū)最大的新居工程，擬安置人口4227人。包括本項目建設區(qū)域在內(nèi)的柳江片區(qū)是“新居工程”實施的重點區(qū)域。場鎮(zhèn)周邊包括皇經(jīng)樓社區(qū)內(nèi)城鄉(xiāng)交錯，長期存在不同的城鄉(xiāng)管理體制，近年來，隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，人口增長快、流動性強，農(nóng)用地與非農(nóng)用地交叉多、轉(zhuǎn)化快，是農(nóng)村城鎮(zhèn)化、城市輻射帶動農(nóng)村的前沿陣地，也是城市化進程中矛盾最集中的地方。錦江工業(yè)發(fā)展區(qū)是以現(xiàn)代生活居住、商務、科研為主的綜合性城區(qū)?？v貫轄區(qū)的成龍路、老成渝路、新成仁路，三環(huán)路、石勝路構(gòu)成“三縱兩橫”的骨干道路網(wǎng)。全區(qū)在崗職工年平均勞動報酬為35980元，%；農(nóng)民人均純收入達10349元，%，比上年凈增1806元。2008年末。200年，錦江區(qū)國民經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。經(jīng)過近年來的開發(fā)建設，已初步形成以電子信息、現(xiàn)代醫(yī)藥、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主體的工業(yè)體系?！八拇?*教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”、“**錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)”、“**市現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)展試驗區(qū)”蓬勃發(fā)展，眾多現(xiàn)代商貿(mào)集團、高科技企業(yè)、房地產(chǎn)巨頭、金融保險機構(gòu)、新聞通訊單位、高檔賓館競相落戶錦江。常住人口40萬人，轄13個街道辦事處和2個鄉(xiāng)。城投集團貸款償還情況良好，銀行信用評級逐年升高，持續(xù)融資能力較強。目前，約60萬平方米安置房建設正加快進行?！靶戮庸こ獭笔?*市對五城區(qū)的117平方公里可發(fā)展用地進行整合，全面建設新型城市化社區(qū)，最終實現(xiàn)農(nóng)村居民向城市居民轉(zhuǎn)變、農(nóng)村社區(qū)建設管理體制向城市社區(qū)建設管理體制轉(zhuǎn)變的工程。城投集團成立后，集團在新的起點上，以市場化為取向，解放思想，大膽探索，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，創(chuàng)新管理體制和運行機制，整合城建系統(tǒng)國有資產(chǎn)，發(fā)揮政府資源在城市建設中的基礎作用和引導作用，推動**城市建設再上新臺階。（二）公司的主要職責及經(jīng)營范圍公司職責：以構(gòu)建投融資平臺和項目平臺為主線，以城市基礎設施投資建設為重點，實施房地產(chǎn)開發(fā)、農(nóng)民新居建設和資本經(jīng)營工作。 根據(jù)市政府《研究城投集團體制調(diào)整有關(guān)問題的會議紀要