【正文】 日益高漲，市場(chǎng)供應(yīng)的逐步外移，城郊基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐步完善，舊有的“城市夢(mèng)”觀念在經(jīng)濟(jì)支撐的現(xiàn)實(shí)條件下，南昌房地產(chǎn)郊區(qū)化成為必然。n 2005年南昌土地成交量2005年南昌市計(jì)劃出讓商品房用地4500畝，其中企業(yè)改制用地將不會(huì)受到南昌市年度土地供應(yīng)計(jì)劃的限制，住宅用地分布在各個(gè)板塊，象湖圈140畝，青山湖460畝，紅谷灘紅角洲地區(qū)1000畝，紅谷灘新區(qū)供應(yīng)500畝，新建縣長(zhǎng)堎地區(qū)300畝，南昌縣蓮塘地區(qū)供應(yīng)300畝，灣里300畝，昌北200畝，高新200畝，同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)將達(dá)到500畝等。從成交的區(qū)域分布來(lái)看，主要分布在市中心區(qū)、城南、青山湖片區(qū)。存量土地分析根據(jù)南昌市國(guó)土部門(mén)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，截止2004年底，南昌南昌市市區(qū)已經(jīng)出讓但未投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地共4000余畝（大部分為住宅性質(zhì)用地），其中很大一部分是因房屋拆遷受阻造成不能按土地出讓合同約定的時(shí)限交付的土地，有消息透露，這部分土地將由政府出面協(xié)調(diào)盤(pán)活，并盡快交于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，（參照2002004年南昌市中心出讓土地容積率），那么商品房市場(chǎng)供應(yīng)總量將在530萬(wàn)平方米左右，超過(guò)南昌2004年的市場(chǎng)成交總量，如果這部分土地同時(shí)開(kāi)發(fā)，再加上市中心現(xiàn)有在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的后期推出量，未來(lái)南昌市中心房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將相當(dāng)激烈。南昌二級(jí)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，說(shuō)明兩點(diǎn)，一是南昌人購(gòu)房觀念正在改變，居民生活水平的日益提高，催生了大量通過(guò)“賣(mài)舊買(mǎi)新、賣(mài)小買(mǎi)大”的方式來(lái)改善居住環(huán)境的需求。受到市場(chǎng)抑制的中檔住宅產(chǎn)品，特別是南昌城郊結(jié)合地帶的中價(jià)位住宅開(kāi)發(fā)適逢其實(shí)，普通住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)發(fā)展前景看好。每個(gè)城市中，購(gòu)房人群就如同社會(huì)階層一樣，呈現(xiàn)金字塔的狀態(tài)，即普通購(gòu)買(mǎi)客戶處在底層，是最多的，越向上，高端客戶群就越少，正常的市場(chǎng)情況是普通住宅供應(yīng)大于高檔住宅，南昌目前的市場(chǎng)上普通住宅和中高檔住宅出現(xiàn)倒掛，實(shí)屬不正常。消費(fèi)人群的擴(kuò)融，一方面將促使南昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)求新、求變，激發(fā)創(chuàng)新能力，提升整個(gè)行業(yè)的發(fā)展水平；另一方面外來(lái)人所帶來(lái)的新的生活習(xí)性、生活方式將濡染南昌當(dāng)?shù)鼐用瘢嵘用裆钇焚|(zhì)和對(duì)新事物的接受能力；三是外地購(gòu)房人群的加入，適當(dāng)?shù)耐鈦?lái)消費(fèi)需求有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，激活了市場(chǎng)熱度。房地產(chǎn)價(jià)格分析中部五省會(huì)城市2004年收入房?jī)r(jià)對(duì)比表城市內(nèi)容南昌武漢長(zhǎng)沙合肥鄭州可支配收入8744元9564元11021元8610元9667元商品住宅均價(jià)2321元/平方米2836元/平方米2391元/平方米2577元/平方米2327元/平方米房?jī)r(jià)收入比1：1：1：1：1：數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司類(lèi)比中部五省會(huì)城市，南昌房?jī)r(jià)、收入比處于比較中間的位置，說(shuō)明根據(jù)南昌現(xiàn)有的居民收入情況，商品住宅價(jià)格還是比較合理的。地位決定未來(lái)，類(lèi)似南昌這種經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，財(cái)政收入低微、產(chǎn)業(yè)生存能力差的城市，絕不會(huì)輕易放棄房地產(chǎn)這個(gè)新新高效產(chǎn)業(yè)，南昌市政府也必將抓住此次契機(jī)，不斷加強(qiáng)監(jiān)管力度，制定更多、更合理的政策來(lái)維護(hù)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)成為南昌經(jīng)濟(jì)的重要支撐，有了政府導(dǎo)向，南昌房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展將更有保障。根據(jù)南昌統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料，2003年底，到2004年底再次統(tǒng)計(jì)時(shí)，戶籍人口增加10萬(wàn)，若按2003年人均住房面積18㎡的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，人口增長(zhǎng)對(duì)住房市場(chǎng)將直接產(chǎn)生近180萬(wàn)㎡的潛在需求。居民收入分析2002年—2005年南昌市居民人均可支配收入表表2—2指標(biāo)年份人均可支配收入（元）收入漲幅2002年7021%2003年779311%2004年8744% 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司人均可支配收入水平的高低，決定著購(gòu)買(mǎi)力的大小和支付能力的增強(qiáng)。第二章 南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基礎(chǔ)分析南昌總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境南昌經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)多年保持兩位數(shù)字的高速發(fā)展， 2003年全國(guó)“非典”肆虐之時(shí)，南昌經(jīng)濟(jì)仍勢(shì)不可擋，%增長(zhǎng)幅度達(dá)到歷史最高點(diǎn)。n 新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，經(jīng)濟(jì)型住宅上市量將有所上升。n 新建商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，適合百姓居住的經(jīng)濟(jì)型住房比例還有待提升。存量房交易狀況2005年15月南昌市市區(qū)共完成存量房交易8707套，%，%，其中存量住房8014套，%%，房改房上市交易3917套，%%。從購(gòu)房目的來(lái)看，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上升。n 高價(jià)位住房集中上市。高價(jià)位、大戶型住房所占比例較大，從商品住房供應(yīng)情況看，%，%；從預(yù)銷(xiāo)售情況看，%，%。其中：，%，與去年同期增幅相比，下降幅度較大。增加經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房及其用地的供給，嚴(yán)格限制高價(jià)房及其用地，營(yíng)業(yè)稅征收就是針對(duì)投機(jī)者而設(shè)計(jì)的。３）調(diào)節(jié)目標(biāo)越來(lái)越明確早期的政策是總體調(diào)控，并沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)分對(duì)不同角色的不同調(diào)控。從今年推出的政策看，政府開(kāi)始從一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)同時(shí)出擊，供給、需求綜合調(diào)控，財(cái)政、金融雙向結(jié)合。但實(shí)際上卻適得其反，它加速了開(kāi)發(fā)商企業(yè)兩級(jí)分化，大企業(yè)的市場(chǎng)控制力增強(qiáng)，進(jìn)一步增強(qiáng)市場(chǎng)信心。從新出臺(tái)的政策看，針對(duì)投機(jī)者和交易環(huán)節(jié)的緊縮調(diào)控意圖非常明顯。從出臺(tái)政策看，政府的需求調(diào)節(jié)政策市場(chǎng)影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給調(diào)控政策。增大中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)供給，控制高價(jià)房市場(chǎng)供給。3）財(cái)政稅收政策。二、政策性質(zhì)類(lèi)型和背景分析政策性質(zhì)類(lèi)型分析從政策性質(zhì)看，主要分為五個(gè)方面的政策類(lèi)型：1）土地供給政策。今后幾年，南昌準(zhǔn)備每年計(jì)劃建設(shè)50~60萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房，其比例將占全市當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的15%~12%。5月31日，經(jīng)建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局確認(rèn)備案后對(duì)外公布。八是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。n 2005年4月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)（簡(jiǎn)稱“新8條”）。江西南昌浙江大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園配套公寓項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司二零零五年七月五日委托方：江西浙大中凱科技園發(fā)展有限公司受托方：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司說(shuō)明：本報(bào)告為機(jī)密文件，非相關(guān)人員不得傳閱第一部分 市場(chǎng)篇第一章 政策對(duì)南昌市場(chǎng)的影響一、近期國(guó)家和南昌出臺(tái)重要政策介紹隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，面對(duì)越來(lái)越大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從2004年開(kāi)始，政府部門(mén)開(kāi)始重點(diǎn)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，采取一系列緊縮性宏觀調(diào)控政策。一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。為便于操作將南昌市區(qū)劃分為4類(lèi)：具體價(jià)格為每平方米建筑面積3600元、3000元、2500元、1800元。n 據(jù)了解，目前南昌建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房包括城東，城南，城西，城北四個(gè)小區(qū)，目前建成面積達(dá)156萬(wàn)平方米，但建設(shè)規(guī)模以及發(fā)展速度還是比較緩慢。這就是說(shuō)，“國(guó)八條”后，南昌市住宅用地放量已經(jīng)占了全年土地計(jì)劃供應(yīng)量的1/7，也相當(dāng)于去年商品房供地總量的一半。包括利率政策、匯率、貸款首付額度和不同物業(yè)貸款安排。4）結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策。從已經(jīng)推出的這五個(gè)方面的政策看，土地供給政策和結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策為市場(chǎng)供給調(diào)控政策類(lèi)（即限制市場(chǎng)供給和調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)），而金融政策和財(cái)政稅收政策為需求調(diào)控政策類(lèi)（限制市場(chǎng)需求）。需求調(diào)節(jié)政策目的是抑制投機(jī)需求的過(guò)渡膨脹，增加投機(jī)成本，提高投機(jī)門(mén)檻，從而降低市場(chǎng)投機(jī)，化解市場(chǎng)虛高泡沫，穩(wěn)定市場(chǎng)。從政府出臺(tái)政策順序看，政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策導(dǎo)向順序?yàn)椋赫魇諣I(yíng)業(yè)稅，調(diào)高契稅金融政策金融政策市場(chǎng)規(guī)范政策土地政策土地政策市場(chǎng)規(guī)范政策結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策限制土地供給，迫使開(kāi)發(fā)商囤積土地迅速開(kāi)發(fā)財(cái)政稅收政策提高房貸利率限制開(kāi)發(fā)信貸，提高利率和首付比例土地政策增加中低價(jià)房土地供給增加中低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房供給，限制高價(jià)房供給從出臺(tái)政策過(guò)程看，呈現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：１）單一調(diào)控轉(zhuǎn)向“多拳出擊”在去年，政府重點(diǎn)從一級(jí)市場(chǎng)調(diào)控房地產(chǎn)，控制土地投機(jī)和地價(jià)，迫使囤積土地的開(kāi)發(fā)商盡快開(kāi)發(fā)，增加市場(chǎng)供給，以期通過(guò)這來(lái)控制房?jī)r(jià)，調(diào)控需求。因此，政府開(kāi)始轉(zhuǎn)入綜合調(diào)節(jié)，多拳出擊。由此看來(lái)，政府打壓投機(jī)的決心越來(lái)越強(qiáng)。從最近出臺(tái)的政策看，政府的調(diào)節(jié)目標(biāo)開(kāi)始明晰，針對(duì)性大大增強(qiáng)。三、政策影響下南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)及影響房地產(chǎn)投資狀況，%，比去年同期增幅相比。表1：新建商品房供應(yīng)狀況價(jià)格（元/M2）供應(yīng)量（M2）所占比例（%）單套面積（M2）供應(yīng)量（M2）所占比例（%）1500以下60以下15002000608020002500801002500300010012030003400120150400050001501805000以上00180以上表2：新建商品房需求狀況價(jià)格（元/M2）預(yù)銷(xiāo)售量（M2）所占比例（%）單套面積（M2）預(yù)銷(xiāo)售量（M2）所占比例（%）1500以下60以下15002000608020002500801002500300010012030003400120150400050001501805000以上180以上上述數(shù)據(jù)顯示南昌商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。市場(chǎng)上大戶型、高價(jià)位商品住房居多，中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房供應(yīng)量減少。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，南昌市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會(huì)城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其它地市的人士紛紛前來(lái)購(gòu)房置業(yè)，外地居民購(gòu)房的比重逐年上升。從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計(jì)落后等。新建商品房供求基本保持平衡，價(jià)格較2004年同期穩(wěn)定上漲。 趨勢(shì)預(yù)判n 政策影響性將逐漸顯現(xiàn)，二手房交易量會(huì)有所下降。n 宏觀調(diào)政策將抑制高檔住宅市場(chǎng)，對(duì)普通商品房，特別是低價(jià)住宅會(huì)采取政策性鼓勵(lì)。根據(jù)國(guó)內(nèi)外研究表明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總是隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展，并隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)而波動(dòng)，且呈現(xiàn)出相當(dāng)明顯的1—2年的滯后效應(yīng)，南昌多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使得房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)牢靠，未來(lái)前景看好。人口狀況分析城市的人口，決定著一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)需求總額。二、南昌房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中的地位南昌國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值對(duì)比表2—1指標(biāo)年份生產(chǎn)總值（億元）比上年增長(zhǎng)其中房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值（億元）房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占生產(chǎn)總值的比例2002%%2003636%27%2004%42%數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司數(shù)據(jù)顯示，南昌房地產(chǎn)業(yè)在南昌整個(gè)經(jīng)濟(jì)中的地位日益凸顯，對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)值已經(jīng)越來(lái)越大，政府出臺(tái)的《2004年南昌房地產(chǎn)分析報(bào)告》表明南昌房地產(chǎn)業(yè)正成為南昌支柱產(chǎn)業(yè)之一，并受到政府的強(qiáng)烈關(guān)注。在市場(chǎng)供應(yīng)不斷增加，實(shí)際需求又日益縮小的不利條件下，市場(chǎng)出新短期的供大于求也是在所難免，然而，一場(chǎng)席卷全國(guó)的（國(guó)務(wù)院“18”號(hào)文件，“121”號(hào)文件兩條）宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，猶如一場(chǎng)及時(shí)雨，市場(chǎng)很快平靜下來(lái)，很大程度上確保了南昌2004年房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，市場(chǎng)需求再上新臺(tái)階。市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)客戶群分析表4—1年數(shù)內(nèi)容2003年2004年南昌人購(gòu)買(mǎi)商品房比例78%73%外地人購(gòu)買(mǎi)商品房比例22%27%外地人購(gòu)買(mǎi)住宅比例24%26%說(shuō)明：外地人購(gòu)買(mǎi)住宅比例是指外地人累計(jì)購(gòu)買(mǎi)總量占南昌當(dāng)年住宅銷(xiāo)售總量的比數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司南昌購(gòu)房人群的外延化，正是南昌高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展和南昌區(qū)位優(yōu)勢(shì)雙重作用的結(jié)果，同時(shí)也受到外地品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)連動(dòng)開(kāi)發(fā)效應(yīng)所帶來(lái)的部分外地追隨客戶影響。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在不夠合理表現(xiàn)。同時(shí)相對(duì)有限的南昌高端客戶群，又正逐步被市場(chǎng)消化，高檔產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)白熱化，未來(lái)市場(chǎng)再做高端產(chǎn)品似乎應(yīng)謹(jǐn)慎行事。四、南昌二手房市場(chǎng)分析南昌二手房市場(chǎng)成交量對(duì)比表 年數(shù)內(nèi)容2002年2003年2004年二手房成交量54萬(wàn)新房成交量122萬(wàn)203萬(wàn) 說(shuō)明：以上數(shù)據(jù)針對(duì)的是純商品住宅類(lèi)型 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)之間是相互發(fā)展，相互促進(jìn)的，南昌房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的告訴發(fā)展正給一級(jí)市場(chǎng)的帶來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)遇。土地市場(chǎng)的供應(yīng)分析分為存量土地和增量土地兩部分。n 2004年南昌土地成交量2004年南昌市共出讓成交商品房開(kāi)發(fā)用地24宗土地，從出讓的土地用途來(lái)分析；%，商住綜合用地占了近83%，未來(lái)兩年的商業(yè)將有增加。2004年土地成交的樓