【正文】 境。客人滿意與否是衡量物業(yè)管理的唯一標準，客人的期望就是公司服務的目標。二、 物業(yè)管理服務總運作方式（一） 總體運作方式通過對君臨國際廣場服務需求和物業(yè)管理服務特點的詳細分析，把君臨國際廣場分成公寓酒店式服務區(qū)、寫字樓服務區(qū)、住宅服務區(qū)和商業(yè)服務區(qū)，針對各區(qū)域的不同物業(yè)服務需求，以“統(tǒng)一運作，服務分區(qū)、氛圍管理”為總體管理運作方式。同時多種物業(yè)使用人在同一區(qū)域環(huán)境中，不同物業(yè)使用人又有不同的服務需求，如酒店式公寓的業(yè)主和客戶在個性化服務方面的需求，住宅的貼身服務，寫字樓業(yè)主和客戶的在商務服務方面的需求等，要求物業(yè)管理公司在現(xiàn)有的服務體系外，要集成社會資源，為業(yè)主和客戶提供快捷、便利的服務。君臨國際廣場從硬件設施上，優(yōu)美的建筑、學院派的景觀、準確的客戶定位，構(gòu)構(gòu)筑了一個與周邊文化極具和諧的人文氛圍?！觥肮芾矸諊?指物業(yè)管理公司通過先進的管理運作方式、完善的管理制度以及高素質(zhì)的管理人員等來營造出一種規(guī)范、高效的工作、管理環(huán)境?！觥碍h(huán)境氛圍”：包括自然環(huán)境氛圍和人文環(huán)境氛圍。商業(yè)管理的特殊性l 在招商策劃、裝修風格、形象指引等方面實行統(tǒng)一管理。（二） 客戶群體特性君臨國際廣場的主要客戶群體都具有高智商，有較高的人生品味，對生活、工作環(huán)境要求文明、舒適、清潔、高度便捷，對社區(qū)氛圍有較高鑒賞力，追求自由、心靈的開放、周到、細致的服務以及生活的隱私性；呈現(xiàn)出傳統(tǒng)而又國際的需求。君臨國際廣場商業(yè)為寫字樓、酒店式公寓的裙樓商鋪。（三） 人流的交叉性和混合性：君臨國際廣場具備四種業(yè)態(tài)，其中寫字樓作為辦公場所，一般在工作8小時以內(nèi)，人員密集程度高，人流出入量大；住宅和公寓作為生活空間，一般在8小時以外人員密集程度高，人流出入量大；商業(yè)作為對外開放的營業(yè)場所，通常人流量較大，人員密集程度較高。自主經(jīng)營業(yè)主l 注重商業(yè)物業(yè)的功能定位、形象定位以及管理模式；l 最重視商鋪周圍的生意氛圍、重視商業(yè)形態(tài)以及商鋪位置；l 注重考慮貨物儲存、經(jīng)營規(guī)模、周邊消費能力、促銷活動等因素；l 希望通過物業(yè)統(tǒng)一管理，提升整體商業(yè)檔次，從而適合其品牌在相當檔次商業(yè)氛圍中的經(jīng)營、發(fā)展、提升。l 需要提供全天候、全方位的物業(yè)服務；l 通過人流的控制保證其工作、生活環(huán)境的私密性。l 對服務的質(zhì)素要求高；l 對公寓內(nèi)公共區(qū)域以及自住空間的環(huán)境要求高；l 希望相對獨立、清靜的學習、生活環(huán)境；l 需要細致、貼心的家政服務。貿(mào)易公司l 從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊；l 物品出入量較大。專業(yè)事務所l 規(guī)模屬中、小型，但人流量大；l 主要從業(yè)人員素質(zhì)高；l 對安全性要求較高。；寫字樓高科技公司l 公司規(guī)模較小，人員流動性較大；l 從業(yè)人員以年輕人為主，多是從事開發(fā)、創(chuàng)造類型的工作；l 工作時間較為松散，具有很大的不確定性。l 需要提供即方便其生活，又充分保證其私密性的服務；l 對居住環(huán)境的氛圍營造有既傳統(tǒng)又國際化的需求。l 需要高層次的社區(qū)文化活動。l 接受新事物的能力強。 休閑、娛樂支持體系四個體系，通過四個支持體系的資源整合和利用，使君臨國際廣場的管理、服務順利開展。（三） 周邊社會資源調(diào)研為了君臨國際廣場管理工作的順利展開，我們對其周邊社會資源作了初步的調(diào)研，并將其分為：216。商業(yè)東方商城招商局物業(yè)管理有限公司管理費：高檔商城，顧客入場管理。住宅五臺花園銀城物業(yè)管理費：，公用面積按20元/月，電梯費另計；中檔住宅，環(huán)境、配套設施管理較好。谷陽世紀大廈谷陽物業(yè)一至四層為商鋪 810元/平方米；五層以上為寫字樓 5元/平方米。 投資型客戶 商業(yè)216。 高級白領216。 高科技公司216。 學術(shù)界人士216。河海大學l 現(xiàn)有學生28249名，其中博士、碩士生3229名，本科生16267名，?？粕?2名，外國留學生53名；l 現(xiàn)有教師和研究人員1310人，其中中國科學院院士1名、中國工程院院士1名，另有7名院士受聘擔任學校博士生導師。二、 君臨國際廣場使用功能構(gòu)成物業(yè)類型建筑概況預計工期使用功能層數(shù)建筑面積功能劃分一期寫字樓22層.約22500平方米一層、二層、三層為商鋪；四層以上為寫字樓2004年8月30日綜合驗收完成辦公住宅18層約13500平方米2004年8月30日綜合驗收完成自住為主、投資為輔二期酒店式公寓32層約29000平方米一層、一層、二層為商鋪；三層為會所；四層以上為酒店式公寓2005年1月29日綜合驗收完成投資為主，自住為輔三、 區(qū)域市場調(diào)研為了對君臨國際廣場的物業(yè)定位及客戶群體有更加準確的分析，我們對廣場周邊作了詳細的市場調(diào)研，主要調(diào)研項目如下：（一） 主要客戶群體調(diào)研：調(diào)研項目調(diào)研結(jié)果周邊大學南京大學l 全校教師約2000人，其中教授565人；l 博士學位授權(quán)一級學科點12個，博士點89個，博士后流動站15個，博士生導師465人；l 中國科學院院士20人；l 中國工程院院士2人；l 第三世界科學院院士2人；l 俄羅斯科學院外籍院士1人。216。 深圳鯨山別墅一九九五年度獲 “全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號、一九九八年度獲 “深圳市青年文明崗位” 、“深圳市安全文明小區(qū)標兵”稱號，一九九七年度獲 “全國青年文明號”稱號、“深圳物業(yè)管理行業(yè)青年文明號”稱號、“深圳市文明企業(yè)”稱號、“深圳市建設安全文明小區(qū)先進單位”稱號、“南山區(qū)社會治安綜合治理先進單位”稱號……招商局物業(yè)以誠信、周到、全程、真情演繹“以人為本，以客為先”的管理理念，孜孜追求卓越品質(zhì)，不斷超越顧客日益增長的需求，締造招商局物業(yè)可持續(xù)發(fā)展和永恒的生命力！第一章 君臨國際廣場物業(yè)功能分析概述：本章針對君臨國際廣場物業(yè)項目功能進行了分析，并對項目周邊、類似項目客戶群體進行了市場調(diào)研，找出項目功能需求的不同重點，為確定君臨國際廣場整體管理設想提供依據(jù)。 深圳招商名仕花園獲一九九八年度 “全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”、獲二OO一年度“全國青年文明號”稱號； “廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號；、“深圳市南山區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“園林式 2001年武漢物業(yè)公司被評為武漢市2000年度優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)；武漢招銀大廈獲一九九八年度“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”稱號；216。二、服務客戶招商局物業(yè)服務著如下至尊業(yè)主：客戶群分類客戶名稱所在物業(yè)世界500強企業(yè)客戶沃爾瑪中國有限公司深圳鯨山別墅美國聯(lián)合電信國際有限公司深圳新時代廣場摩托羅拉（中國總部）北京招商局中心中國惠普有限公司北京招商局中心三星中國有限公司北京招商局中心哈里伯頓國際公司深圳鯨山別墅菲利普斯中國有限公司深圳蛇口金融中心美國Sipex公司深圳新時代廣場韓國LG公司深圳鯨山別墅EPSON（深圳）深圳新時代廣場國際知名企業(yè)普來克斯（中國）投資公司上海招商局大廈安萬特（中國）投資公司北京招商局中心德商廣利（遠東）洋行公司上海招商局大廈松下萬寶（廣州）空調(diào)公司上海招商局大廈國際知名企業(yè)阿吉普中國深圳分公司深圳新時代廣場中遠（香港）集團深圳代表處深圳蛇口工業(yè)區(qū)大廈港加賀電子有限公司深圳蛇口工業(yè)區(qū)大廈BP（中國）有限公司深圳鯨山別墅馬士基物流（中國）有限公司深圳鯨山別墅法之龍運動品（深圳）有限公司深圳鯨山別墅金融機構(gòu)渣打銀行駐中國總代表處上海招商局大廈亞洲銀行中國總部北京國際金融中心南洋商業(yè)銀行深圳蛇口金融中心中國民生銀行北京凱旋大廈金融機構(gòu)中國銀鈔造幣總公司北京凱旋大廈招商銀行北京國際金融中心投資、保險機構(gòu)豐泰保險（亞洲）公司上海分公司上海招商局大廈泰康保險北京國際金融中心國家機關(guān)知識產(chǎn)權(quán)局上海招商局大廈深圳外代深圳蛇口聯(lián)合大廈中國儲備糧管理總公司北京凱旋大廈北京仲裁委員會辦公室北京招商局中心北京海關(guān)新辦公大樓北京招商局物業(yè)公司中華人民共和國深圳蛇口海事處深圳蛇口工業(yè)區(qū)大廈中國知名品牌企業(yè)中國中集海運集裝箱（集團）公司深圳蛇口金融中心中國高科（集團）股份有限公司上海招商局大廈中國絲綢集團南京國際金融中心恒基偉業(yè)深圳北科大廈深圳聯(lián)合國際船舶代理有限公司深圳新時代廣場深港產(chǎn)學研數(shù)碼深圳北科大廈中國海運集團總公司北京華商大廈中國知名品牌企業(yè)中國交通進出口總公司北京招商局中心北京喜之郎商貿(mào)有限公司北京華商大廈深圳華為技術(shù)有限公司深圳新時代廣場阿科中國有限公司深圳蛇口金融中心北京山九北海物流有限公司北京華商大廈二、 物業(yè)榮譽216。至誠、規(guī)模、成熟是招商局物業(yè)在二十年的發(fā)展歷程中，不斷超越顧客和社會需求、滿足日益增長的顧客需求，厚積薄發(fā)、千錘百煉積累起來的管理優(yōu)勢，在品牌與管理競爭日益激烈的今天，招商局物業(yè)必將以她優(yōu)質(zhì)的管理優(yōu)勢取得更大的成功。（四）“為客戶提供安全、舒適、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務，以滿足和超越社會、客戶對物業(yè)管理不斷增長的需求”的公司使命。精益求精，全心管理，用心服務。員工是企業(yè)的資本。（四）酒店管理模式沿襲原有的酒店管理經(jīng)驗，借鑒不斷創(chuàng)新，不斷改進的酒店管理方式，為客戶提供星級管理服務，客戶滿意率均達到99%以上。二、成熟的物業(yè)管理模式（一）片區(qū)管理模式針對地區(qū)物業(yè)管理面積大、類型多的特點，按物業(yè)類型和規(guī)模分高層、綜合小區(qū)、寫字樓等片區(qū)，分別設立物業(yè)總經(jīng)理進行管理。216。216。（二）大規(guī)模的自有物業(yè)及高品質(zhì)樓盤其一，招商局物業(yè)自有物業(yè)面積達486萬平方米，其中優(yōu)質(zhì)別墅、寫字樓、%，這是招商局物業(yè)別于其它一流物業(yè)管理企業(yè)最大的優(yōu)勢，是招商局物業(yè)進行優(yōu)質(zhì)服務的根本保障?！罢猩叹帧苯鹱终信茪v經(jīng)百年錘煉，早已深入人心，在市場中具有較高的商譽，對招商局物業(yè)進軍市場，樹立品牌，奠定了強勁的基石。秉承招商局百年風范、與時俱進的招商局物業(yè)管理有限公司，在科技、信息飛速發(fā)展的今天，將遵循“以人為本，以客為先”的理念，精心管理，全心呵護，為廣大業(yè)主提供更為優(yōu)質(zhì)的服務，締造持續(xù)發(fā)展的美好明天。（五）保潔服務： 采用先進的清潔保潔技術(shù)手段，致力于各類物業(yè)的日常保潔、蚊蟲消殺、綠化養(yǎng)護等高品質(zhì)保潔服務，為業(yè)主營造一個整潔、舒適的辦公和生活環(huán)境。（一）客戶關(guān)系： 致力于與客戶建立一個長期、穩(wěn)定而友好的合作關(guān)系，通過嚴格和規(guī)范的管理，向客戶提供文明而高效的服務。第二節(jié) 與時倶進之招商局物業(yè)招商局物業(yè)管理有限公司是招商局集團下屬從事物業(yè)管理業(yè)務的專業(yè)公司。擁有總資產(chǎn)534億港元，管理資產(chǎn)總額近1200億港元，在國家國有經(jīng)濟中具有戰(zhàn)略性地位。n 當前文檔修改密碼：8362839307 / 325招商局南京君臨國際廣場物業(yè)管理標書第一節(jié) 百年輝煌之招商局集團簡介招商局集團是中國民族工商業(yè)的先驅(qū)，創(chuàng)立于1872年晚清洋務運動時期，曾經(jīng)組建了中國近代第一支商船隊，創(chuàng)辦了中國第一家銀行、第一家電報局、修建了中國第一條鐵路、第一座煤礦等，開創(chuàng)了中國近代民族航運業(yè)和其它許多近代經(jīng)濟領域，在中國近現(xiàn)代經(jīng)濟史上和社會發(fā)展史上具有重要地位。業(yè)務主要分布于香港、內(nèi)地、東南亞等地區(qū)。秉承百年歷史積淀形成的“愛國、自強、開拓、誠信”的精神，按照“立足香港、內(nèi)外輻射；多元發(fā)展，集約經(jīng)營；強化管理、穩(wěn)中求進”的發(fā)展方針，招商局集團將繼續(xù)為香港的繁榮穩(wěn)定和內(nèi)地經(jīng)濟的發(fā)展貢獻力量。一、 招商局物業(yè)管理有限公司組織架構(gòu)招商局集團有限公司招商局物業(yè)管理有限公司北京物業(yè)公司深圳物業(yè)公司南京物業(yè)公司行政與人力資源部發(fā)展策劃部武漢物業(yè)公司西安物業(yè)公司財務稽核部企業(yè)管理與培訓部上海物業(yè)公司香港物業(yè)公司二、公司管理和服務理念招商局物業(yè)管理有限公司有近二十年的物業(yè)管理經(jīng)驗，依靠飛速發(fā)展的招商局地產(chǎn)強有力的依托，在引入美國、香港先進的管理模式的基礎上，結(jié)合中國的實際情況，形成了具有自身特色的管理運作體系，樹立了“招商局物業(yè)”這一優(yōu)秀的品牌形象。（四）工程維修： 工程維保隊伍堅持“高效、優(yōu)質(zhì)”的服務方針；以日常維保與計劃維修相結(jié)合，日常勤巡與定期檢查相結(jié)合，變事故性搶修為預防性維修，從根本上保證了設備的安全運行。三、發(fā)展目標招商局物業(yè)三年發(fā)展目標： 三年內(nèi)在管理規(guī)模、經(jīng)濟收益、品牌知名度、市場競爭力、品質(zhì)管理、人才素質(zhì)、多角化經(jīng)營等綜合實力成為物業(yè)管理行業(yè)國際化企業(yè)。一、優(yōu)異的本體優(yōu)勢（一）強有力的品牌、實力依托首先，“招商局”百年品牌的支持。再次，招商局物業(yè)管理行業(yè)在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一實施品牌管理，增強了企業(yè)的競爭實力。 規(guī)模優(yōu)勢 招商局物業(yè)管理面積800萬平方米，實現(xiàn)了規(guī)?；慕?jīng)營管理，管理上達到資源共享，降低管理成本的目的，實現(xiàn)了集團化、規(guī)模化、一體化運作。 資產(chǎn)優(yōu)勢 ，%，為公司在市場建立良好的商譽構(gòu)造了強勢背景。招商局物業(yè)管理公司擁有一支懂經(jīng)營、會管理，具備較強的綜合能力的復合型中高級經(jīng)營管理隊伍和一批肯鉆研、有潛力的后備人才。（三）客戶完全滿意模式客戶完全滿意模式，建立了以崗位職責為基礎、以流程管理為核心、以客戶服務為中心、以客戶滿意為目標的管理體系。三、至誠先進的服務理念（一）