【正文】 。 深圳招商名仕花園獲一九九八年度 “全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”、獲二OO一年度“全國青年文明號”稱號； “廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號；、“深圳市南山區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“園林式花園式達標單位”、“深圳市消防安全住宅小區(qū)”稱號；216。 深圳蛇口新時代廣場獲二OO一年度“園林式花園式達標單位”稱號；獲二OOO年度 “全國物業(yè)管理示范大廈” 、“廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”、“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”稱號，獲一九九八年度“深圳市消防工作先進單位”稱號；216。 深圳鯨山別墅一九九五年度獲 “全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號、一九九八年度獲 “深圳市青年文明崗位” 、“深圳市安全文明小區(qū)標兵”稱號，一九九七年度獲 “全國青年文明號”稱號、“深圳物業(yè)管理行業(yè)青年文明號”稱號、“深圳市文明企業(yè)”稱號、“深圳市建設(shè)安全文明小區(qū)先進單位”稱號、“南山區(qū)社會治安綜合治理先進單位”稱號……招商局物業(yè)以誠信、周到、全程、真情演繹“以人為本，以客為先”的管理理念，孜孜追求卓越品質(zhì)，不斷超越顧客日益增長的需求，締造招商局物業(yè)可持續(xù)發(fā)展和永恒的生命力！第一章 君臨國際廣場物業(yè)功能分析概述：本章針對君臨國際廣場物業(yè)項目功能進行了分析，并對項目周邊、類似項目客戶群體進行了市場調(diào)研，找出項目功能需求的不同重點，為確定君臨國際廣場整體管理設(shè)想提供依據(jù)。一、 君臨國際廣場建筑概況君臨國際廣場位于南京市中心原點區(qū)位――廣州路與中山路交界處，是江蘇中住房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的集住宅、酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)于一體的高檔綜合建筑。216。 周邊環(huán)境：君臨國際廣場變化坐落在金陵文脈，在原金陵大學、中央大學發(fā)源地之間獨占一席之地，與全國著名高等學府南京大學、東南大學、南京師范大學、河海大學毗鄰而居，知識文化氣息濃郁；周圍遍布高檔寫字樓與高檔住宅區(qū)，省政府、市政府機關(guān)辦公地相距僅二公里。216。 交通狀況：從廣場出發(fā)，步行十分鐘即可達到新街口金融圈、鼓樓文化休閑廣場、北京東路政府辦公區(qū)、五臺山體育中心，距著名的湖南路商業(yè)美食街及與中關(guān)村齊名的珠江路IT行業(yè)圈、省人民醫(yī)院、兒童醫(yī)院、急救中心也僅五分鐘車程。百米范圍內(nèi)有通向市區(qū)各處的公交車、地鐵。君臨國際廣場占據(jù)市區(qū)中心寶地，環(huán)境優(yōu)美，文風醇厚，鬧中取靜，配套設(shè)施完善，盡享都市風情，無論辦公、休閑、度假、購物等都非常便利，可謂集政治、文化、商業(yè)、休閑為一體的高品位社區(qū)。二、 君臨國際廣場使用功能構(gòu)成物業(yè)類型建筑概況預(yù)計工期使用功能層數(shù)建筑面積功能劃分一期寫字樓22層.約22500平方米一層、二層、三層為商鋪；四層以上為寫字樓2004年8月30日綜合驗收完成辦公住宅18層約13500平方米2004年8月30日綜合驗收完成自住為主、投資為輔二期酒店式公寓32層約29000平方米一層、一層、二層為商鋪；三層為會所；四層以上為酒店式公寓2005年1月29日綜合驗收完成投資為主，自住為輔三、 區(qū)域市場調(diào)研為了對君臨國際廣場的物業(yè)定位及客戶群體有更加準確的分析，我們對廣場周邊作了詳細的市場調(diào)研，主要調(diào)研項目如下：（一） 主要客戶群體調(diào)研：調(diào)研項目調(diào)研結(jié)果周邊大學南京大學l 全校教師約2000人，其中教授565人；l 博士學位授權(quán)一級學科點12個，博士點89個，博士后流動站15個，博士生導師465人；l 中國科學院院士20人；l 中國工程院院士2人；l 第三世界科學院院士2人；l 俄羅斯科學院外籍院士1人。l “國家重點基礎(chǔ)研究發(fā)展規(guī)劃”首席科學家2人；l 國家杰出青年基金獲得者48人；l 來自歐、美、日等地的愈300名留學生、外籍講師。東南大學l 兩院院士7人，國務(wù)院學位委員會委員1人，國務(wù)院學位委員會學科評議組成員8人；l 國家杰出青年科學基金獲得者10人，國家“863”計劃領(lǐng)域?qū)I(yè)委員會和主題專家組成員7人；l 教育部跨世紀優(yōu)秀人才13人；l “長江學者獎勵計劃”特聘教授崗位16個，現(xiàn)有特聘教授14人。南京師范大學l 中科院院士2人，博士生導師106人；l 國家及省級有突出貢獻的中青年專家18人，省級跨世紀學術(shù)帶頭人13人，省級優(yōu)秀中青年骨干教師43人；l 教師1275人次出國留學、訪問或進修；l 5916名海外留學生先后在南京師大進修學習。河海大學l 現(xiàn)有學生28249名，其中博士、碩士生3229名，本科生16267名，?？粕?2名，外國留學生53名；l 現(xiàn)有教師和研究人員1310人，其中中國科學院院士1名、中國工程院院士1名，另有7名院士受聘擔任學校博士生導師。周邊大型企事業(yè)單位企業(yè)l 省農(nóng)懇集團l 新華報業(yè)集團事業(yè)單位l 省高級人民法院l 省高級人民檢查院l 省、市電力局l 市國土局l 市規(guī)劃局l 市房產(chǎn)局周邊寫字樓蘇寧環(huán)球大廈主要客戶群體：l 貿(mào)易公司l 醫(yī)藥保健品公司l 科技公司l 辦公用品公司長江貿(mào)易大樓主要客戶群體：l 船務(wù)公司l 貿(mào)易公司l 醫(yī)藥經(jīng)銷公司l 廣告設(shè)計公司l 房地產(chǎn)中介代理公司新世界中心主要客戶群體：l 通信公司l 網(wǎng)絡(luò)公司l 辦公用品公司谷陽世紀大廈主要客戶群：l 通信公司l 網(wǎng)絡(luò)公司l 辦公用品公司周邊住宅五臺花園l 大型企業(yè)福利分房，如揚子石化l 政府公務(wù)員l 商界人士l 高校教授金鷹國際花園l 商界成功人士l 國外高級白領(lǐng)酒店式公寓中美文化交流中心l 南京大學留學生l 交流學者錦江麗舍l 中、小型公司l 外來公司住寧辦事處l 技術(shù)咨詢公司周邊商業(yè)東方商城l 大型高檔綜合性商城l 極具國際、國內(nèi)知名品牌服飾、化妝品等。金鷹國際商城l 大型高檔綜合性商城l 以國內(nèi)外知名品牌店為主。雄獅電子商城l 電子商場百腦會l 電子商場周邊客戶群體市場調(diào)研結(jié)論：通過對于周邊市場調(diào)研，我們對項目的業(yè)主構(gòu)成進行如下初步預(yù)測： 住宅客戶群體：216。 學術(shù)界人士216。 商界人士216。 政界人士216。 海外歸來人士 寫字樓主要客戶群體216。 高科技公司216。 科技、管理咨詢公司216。 專業(yè)事務(wù)所216。 貿(mào)易公司 酒店式單身公寓216。 高級白領(lǐng)216。 年輕學術(shù)研究人員216。 外籍人士216。 SOHO一族216。 投資型客戶 商業(yè)216。 投資租賃業(yè)主216。 自主經(jīng)營業(yè)主（二） 周邊項目物業(yè)管理狀況調(diào)研項目名稱物業(yè)管理公司名稱管理費收費標準管理狀況寫字樓新世界中心華威物業(yè)A座：七至二十五層為標準寫字間 6元/平方米；B座：八至二十八層為商住區(qū) 3元/平方米。商業(yè)住宅與寫字樓為一體，辦公與居住分區(qū)管理，車流、人流、物流都有單獨通道。谷陽世紀大廈谷陽物業(yè)一至四層為商鋪 810元/平方米；五層以上為寫字樓 5元/平方米。主要是IT企業(yè)，使用下層經(jīng)營和上層辦公一體化。蘇寧環(huán)球大廈蘇寧物業(yè)管理有限公司7元/平方米；五星級酒店和寫字樓一體，底層為銀行管理，層次較高。長江貿(mào)易大樓新鴻運物業(yè)4元/平方米；寫字樓管理一般，一層為證券公司及散戶大廳，人、車及環(huán)境管理有其特點。住宅五臺花園銀城物業(yè)管理費：，公用面積按20元/月，電梯費另計；中檔住宅，環(huán)境、配套設(shè)施管理較好。金鷹國際花園金鷹物業(yè)1．5元/平方米高檔住宅，主要采用酒店式管理，服務(wù)內(nèi)容針對高檔客戶。酒店式公寓中美文化交流中心自管租金：1800/床位/月酒店式公寓，外國留學生為主，服務(wù)人員素質(zhì)能力較高，24小時不間斷服務(wù)。錦江麗舍（酒店式公寓）四川錦江飯店物業(yè)管理顧問管理費收費標準：3元/平方米，，；酒店式公寓，主要引入酒店客房服務(wù)模式。商業(yè)東方商城招商局物業(yè)管理有限公司管理費：高檔商城，顧客入場管理。商品保護是其特色。金鷹國際商城金鷹物業(yè)管理費：高檔商城，面積較大，物流、人流、車流管理嚴密、細致。雄獅電子商城雄獅物業(yè)管理費：200－500元/月/鋪位（含公共水電）電子商場主要為個體經(jīng)營，開業(yè)時間較早，管理一般百腦匯百腦匯物業(yè)管理費：200元/月/鋪位新建電子商場，店堂明亮，環(huán)境及商業(yè)布置管理較好，有特色。（三） 周邊社會資源調(diào)研為了君臨國際廣場管理工作的順利展開，我們對其周邊社會資源作了初步的調(diào)研，并將其分為：216。 管理支持體系216。 安全支持體系216。 生活支持體系216。 休閑、娛樂支持體系四個體系，通過四個支持體系的資源整合和利用，使君臨國際廣場的管理、服務(wù)順利開展。君臨國際廣場休閑娛樂支持體系新街口金融商業(yè)圈鼓樓文化休閑廣場五臺山體育中心珠江路IT商業(yè)街湖南路商業(yè)美食街華僑路派出所鼓樓公安分局消防中隊鼓樓區(qū)防疫站安全支持體系鼓樓公安分局華僑路社區(qū)綜治辦中北出租汽車公司拉薩路小學鼓樓一中心小學金陵中學生活支持體系省人民醫(yī)院鼓樓醫(yī)院、兒童醫(yī)院120急救中心城北片區(qū)供水公司百江液化氣公司管理支持體系城北供電局鼓樓電信局江蘇電視臺市郵政大樓人民中學四、 客戶需求分析客戶群體特點需求分析住宅學術(shù)界人士l 品位高雅，文化背景深厚。l 見識廣，能夠接受新生事物。l 對南京的歷史、文化積淀具有很深的認知感。l 接受新事物的能力強。l 工作、生活時間較為機動，需要較為安靜、舒適的環(huán)境。l 高質(zhì)素的物業(yè)服務(wù)。l 細致、周到且持續(xù)提升的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平。l 需要高層次的社區(qū)文化活動。l 需要安全、舒適的生活環(huán)境。l 需要提供便利、快捷的商務(wù)、家政服務(wù)。商界人士l 具有豐富的社會經(jīng)驗和閱歷l 具有事業(yè)有成的成功感和自豪感l(wèi) 雄厚的經(jīng)濟實力l 工作繁忙并承受很大的事業(yè)壓力l 注重其隱私的保障l 受南京歷史文化的熏陶，對南京有依戀、懷舊的情愫，但又同時具有國際化的一面l 需要盡顯尊貴感的物業(yè)服務(wù)；l 需要享受到科學、先進的物業(yè)管理服務(wù)；l 需要提供周到、細致的家政服務(wù)，以解除其工作的后顧之憂。l 需要提供即方便其生活，又充分保證其私密性的服務(wù)；l 對居住環(huán)境的氛圍營造有既傳統(tǒng)又國際化的需求。海外歸來人士l 對南京的歷史文化具有一定的認知度及依戀感；l 受西方文化的熏陶，追求一定的小資情調(diào)；l 對居住環(huán)境的便利程度要求較高。l 需要高度便捷的生活環(huán)境；l 需要相對寬松的生活空間；l 需要提供周到、細致的家政服務(wù)；l 對社區(qū)文化活動具有較高的參與意識。政界人士l 具有豐富的社會閱歷；l 注重其隱私的保障l 需要相對自我，寬松的生活環(huán)境；l 在滿足其服務(wù)需求的同時，充分保證其私密性。；寫字樓高科技公司l 公司規(guī)模較小，人員流動性較大；l 從業(yè)人員以年輕人為主，多是從事開發(fā)、創(chuàng)造類型的工作；l 工作時間較為松散，具有很大的不確定性。l 需在人流、物流的控制方面加強管理力度；l 對商務(wù)服務(wù)的需求量較大；l 需要相對寬松、自由的環(huán)境中工作；l 由于工作時間不確定，需要提供全天候的服務(wù)。專業(yè)咨詢公司l 公司規(guī)模屬中、小型，但運做較為規(guī)范；l 對公司整體形象要求較高；l 從業(yè)人員知識層次較高。l 通過服務(wù)人員素質(zhì)、寫字樓內(nèi)部管理、服務(wù)，營造高質(zhì)素的寫字樓環(huán)境；l 需要高檔次的特色服務(wù)。專業(yè)事務(wù)所l 規(guī)模屬中、小型，但人流量大；l 主要從業(yè)人員素質(zhì)高；l 對安全性要求較高。l 對資料的安全及保密性要求高；l 人員素質(zhì)高，且較為關(guān)注細節(jié)。l 嚴格控制人流出入；l 對工作環(huán)境的要求高。l 嚴格控制寫字樓內(nèi)的人流、物流；l 注重服務(wù)過程中細小環(huán)節(jié)的科學化，規(guī)范化。貿(mào)易公司l 從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊；l 物品出入量較大。l 嚴格的人流、物流把關(guān)；l 需要周到、便捷的商務(wù)服務(wù)。酒店式公寓高級白領(lǐng)l 人員素質(zhì)較高；l 工作強度高，壓力大；l 生活較有規(guī)律性，但商務(wù)出行較多；l 注重服務(wù)的實效性和生活的便利；l 注重生活情調(diào)、氛圍的營造；l 希望享受到先進的l 對生活的便捷程度要求較高；l 家政服務(wù)的要求高；l 提供全方位的商務(wù)服務(wù)和家政服務(wù)，解除其工作的后顧之憂；l 需要公寓提供的服務(wù)內(nèi)容符合其日益增長的需求。年輕學術(shù)研究人員l 人員知識層次高；l 學習、工作時間較為松散；l 家務(wù)自理能力較弱。l 對服務(wù)的質(zhì)素要求高；l 對公寓內(nèi)公共區(qū)域以及自住空間的環(huán)境要求高；l 希望相對獨立、清靜的學習、生活環(huán)境；l 需要細致、貼心的家