【正文】 理咨詢公司216。 商界人士216。周邊大型企事業(yè)單位企業(yè)l 省農懇集團l 新華報業(yè)集團事業(yè)單位l 省高級人民法院l 省高級人民檢查院l 省、市電力局l 市國土局l 市規(guī)劃局l 市房產局周邊寫字樓蘇寧環(huán)球大廈主要客戶群體：l 貿易公司l 醫(yī)藥保健品公司l 科技公司l 辦公用品公司長江貿易大樓主要客戶群體：l 船務公司l 貿易公司l 醫(yī)藥經銷公司l 廣告設計公司l 房地產中介代理公司新世界中心主要客戶群體：l 通信公司l 網(wǎng)絡公司l 辦公用品公司谷陽世紀大廈主要客戶群：l 通信公司l 網(wǎng)絡公司l 辦公用品公司周邊住宅五臺花園l 大型企業(yè)福利分房，如揚子石化l 政府公務員l 商界人士l 高校教授金鷹國際花園l 商界成功人士l 國外高級白領酒店式公寓中美文化交流中心l 南京大學留學生l 交流學者錦江麗舍l 中、小型公司l 外來公司住寧辦事處l 技術咨詢公司周邊商業(yè)東方商城l 大型高檔綜合性商城l 極具國際、國內知名品牌服飾、化妝品等。l “國家重點基礎研究發(fā)展規(guī)劃”首席科學家2人；l 國家杰出青年基金獲得者48人；l 來自歐、美、日等地的愈300名留學生、外籍講師。 交通狀況：從廣場出發(fā)，步行十分鐘即可達到新街口金融圈、鼓樓文化休閑廣場、北京東路政府辦公區(qū)、五臺山體育中心，距著名的湖南路商業(yè)美食街及與中關村齊名的珠江路IT行業(yè)圈、省人民醫(yī)院、兒童醫(yī)院、急救中心也僅五分鐘車程。一、 君臨國際廣場建筑概況君臨國際廣場位于南京市中心原點區(qū)位――廣州路與中山路交界處，是江蘇中住房地產開發(fā)公司開發(fā)的集住宅、酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)于一體的高檔綜合建筑?；▓@式達標單位”、“深圳市消防安全住宅小區(qū)”稱號；216。 深圳金融中心大廈獲二OO一年度“園林式 1995年鯨山別墅榮獲全國首批“國家級優(yōu)秀示范小區(qū)”桂冠；隨后又有新時代廣場、蛇口金融中心、名仕花園、海月花園、海濱花園、景園大廈、武漢招銀廣場、北京國際金融中心、上海招商局大廈十處榮登國優(yōu)榜首；216。第四節(jié) 彰顯品牌之矚目業(yè)績一、管理規(guī)模（一）在管面積：公司現(xiàn)有物業(yè)管理面積800多萬平方米。招商局物業(yè)按照“零預算”的理念，以“管家”的身份向業(yè)主和用戶提供真誠的服務，在寫字樓、別墅群、后勤機關和商城為業(yè)主提供著優(yōu)質高效的服務，并不斷提升管理水平，打造具有招商局物業(yè)特色的管理模式，形成為客戶服務的一體化模式，實現(xiàn)滿足和超越社會、客戶不斷增長需求的公司使命。物業(yè)管理的行業(yè)特征造就了招商局物業(yè)強烈的責任感和使命感，關注點點滴滴，呵護每家每戶，主動、熱情的服務品質構筑招商局物業(yè)發(fā)展的基石。招商局物業(yè)“人性化”的管理，把員工滿意作為企業(yè)生存和發(fā)展的一個重要指標，通過持續(xù)培訓，職業(yè)生涯設計，激勵每一位員工的積極性和創(chuàng)造性。（五）互動管理模式在小區(qū)物業(yè)管理中，以培養(yǎng)業(yè)主的參與意識、加強與業(yè)主溝通為主要目的，充分發(fā)揮業(yè)主的積極性，參與物業(yè)管理事務，讓業(yè)主進一步了解物業(yè)管理，增強共識。（二）消防安全大使管理模式公司首創(chuàng)的消防安全大使管理模式，充分利用小區(qū)業(yè)主資源，引導老年或離退休業(yè)主成立消防安全巡邏隊，每天執(zhí)行巡邏任務，并做詳細記錄。 人才優(yōu)勢 招商局物業(yè)管理公司的企業(yè)思想“以人為本”是建立在現(xiàn)代企業(yè)所倡導的經營管理理念之上的，更是物業(yè)管理公司謀求發(fā)展的重要策略。 地域優(yōu)勢 在深圳蛇口就擁有300萬平方米的自有物業(yè)管理面積，物業(yè)類型包括寫字樓、商品住宅、商業(yè)用房、工業(yè)廠房等，多種多樣，形成了全國少有的高密度的物業(yè)管理集中區(qū)，為招商局物管公司進行品牌宣傳、推介提供了一個集中的樣板平臺。其二，招商局物業(yè)擁有深圳鯨山別墅、新時代廣場、海月花園、花園城，北京招商局中心、金融中心，上海招商局大廈、招商局廣場等高品質樓盤，呈南北分布，為招商局物業(yè)實施全國性的管理一體化提供了基礎。其次，招商局地產與招商局物業(yè)關系密不可分，相互映襯。第三節(jié) 至誠、規(guī)模、成熟之管理優(yōu)勢招商局物業(yè)管理有限公司自成立以來，遵循“以人為本，以客為先”的指導思想，奉行“真誠服務、優(yōu)質高效”的企業(yè)精神，經過二十年的努力和錘煉，已建立了一支懂經營、會管理、精業(yè)務、肯奉獻、高素質的物業(yè)管理隊伍。（六）物業(yè)顧問： 在招商局物業(yè)對外拓展的項目中，通過多種方式進行合作，對高檔和大型物業(yè)開展專業(yè)、優(yōu)質的顧問管理工作。（二）員工培訓： “以人為本”的企業(yè)思想，把員工培訓工作當作企業(yè)生存與發(fā)展的重要保證措施常抓不懈。公司總部設于深圳蛇口，從1983年開始從事物業(yè)管理服務，在北京、上海、深圳、香港、南京、西安、武漢等城市設有地區(qū)性公司，業(yè)務范圍幾乎覆蓋全國主要城市，并成立了保潔中心、物料配送中心和工程維修中心，形成了規(guī)?；洜I，實現(xiàn)了企業(yè)的集團化、管理的集約化。招商局和中銀、華潤、中旅并稱為香港四大中資企業(yè)集團，在香港和國際工商界有著重要影響。1978年，招商局獨資開發(fā)了在國內外產生重大影響的中國第一個對外開放的工業(yè)園區(qū)――蛇口工業(yè)區(qū)，并相繼創(chuàng)辦了中國第一家企業(yè)股份制銀行――招商銀行，中國第一家企業(yè)股份制保險公司――平安保險公司等，為中國改革開放事業(yè)探索提供了有益的經驗。招商局集團經營總部設于香港。目前，招商局集團業(yè)務主要集中于交通基建及物流、金融、房地產及相關業(yè)務等七大產業(yè)。在管物業(yè)面積800多萬平方米，員工4000多人。（三）安管服務： 將安全管理寓于服務之中，以安全保服務，以服務促安全，為各業(yè)主和用戶能在一個恬靜、安全的環(huán)境中工作和生活創(chuàng)造條件。（七）財務管理： 為客戶和業(yè)主著想，處處精打細算，體現(xiàn)對業(yè)主和用戶的負責精神；堅持公開和透明的原則，定期向業(yè)主公布物管項目財務收支情況，主動接受業(yè)主和用戶的監(jiān)督和檢查。物業(yè)管理體系具有鮮明的個性和優(yōu)勢，在市場上已逐步形成了具有招商局特色的物業(yè)管理品牌。招商地產的優(yōu)質品牌與雄厚實力更加提攜了招商局物業(yè)的快速發(fā)展。（三）平臺優(yōu)勢216。216。提高人力資源管理的水平就是提高了企業(yè)發(fā)展的動力和企業(yè)的戰(zhàn)斗力。該模式已在全國范圍內得到廣泛推廣。（六）首接負責制服務模式為方便業(yè)主，提高客戶服務效率和滿意率，要求客戶服務中心工作人員，在為客戶提供服務時，采取服務跟蹤到底的服務模式。先有微笑的員工，才有滿意的顧客，員工以客為先，客戶回報企業(yè)，企業(yè)報效社會。（三）“真誠服務、優(yōu)質高效”的企業(yè)精神。（五）“追求卓越目標，至誠服務客戶，不斷超越自我，誠信依法經營，尊重信任員工，團隊協(xié)作發(fā)展”的核心價值觀。（二）在管物業(yè)類型：寫字樓，高級別墅，高尚住宅小區(qū)，商城，機關辦公大樓、大型體育場館等。 北京國際金融大廈獲二OO一年度“北京市優(yōu)秀管理大廈”稱號；2001年北京招商局國際金融大廈被評為“首都綠化美化花園式單位”；216。花園式達標單位”稱號；獲一九九八年度“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”、“廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”稱號；獲一九九七年度“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”、“深圳市南山區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”稱號；216。 深圳蛇口新時代廣場獲二OO一年度“園林式216。百米范圍內有通向市區(qū)各處的公交車、地鐵。東南大學l 兩院院士7人，國務院學位委員會委員1人，國務院學位委員會學科評議組成員8人；l 國家杰出青年科學基金獲得者10人，國家“863”計劃領域專業(yè)委員會和主題專家組成員7人；l 教育部跨世紀優(yōu)秀人才13人；l “長江學者獎勵計劃”特聘教授崗位16個，現(xiàn)有特聘教授14人。金鷹國際商城l 大型高檔綜合性商城l 以國內外知名品牌店為主。 政界人士216。 專業(yè)事務所216。 外籍人士216。 自主經營業(yè)主（二） 周邊項目物業(yè)管理狀況調研項目名稱物業(yè)管理公司名稱管理費收費標準管理狀況寫字樓新世界中心華威物業(yè)A座：七至二十五層為標準寫字間 6元/平方米；B座：八至二十八層為商住區(qū) 3元/平方米。蘇寧環(huán)球大廈蘇寧物業(yè)管理有限公司7元/平方米；五星級酒店和寫字樓一體，底層為銀行管理，層次較高。酒店式公寓中美文化交流中心自管租金：1800/床位/月酒店式公寓，外國留學生為主，服務人員素質能力較高，24小時不間斷服務。金鷹國際商城金鷹物業(yè)管理費：高檔商城，面積較大，物流、人流、車流管理嚴密、細致。 安全支持體系216。l 見識廣，能夠接受新生事物。l 高質素的物業(yè)服務。l 需要提供便利、快捷的商務、家政服務。l 需要高度便捷的生活環(huán)境；l 需要相對寬松的生活空間；l 需要提供周到、細致的家政服務；l 對社區(qū)文化活動具有較高的參與意識。專業(yè)咨詢公司l 公司規(guī)模屬中、小型，但運做較為規(guī)范；l 對公司整體形象要求較高；l 從業(yè)人員知識層次較高。l 嚴格控制人流出入；l 對工作環(huán)境的要求高。酒店式公寓高級白領l 人員素質較高；l 工作強度高，壓力大；l 生活較有規(guī)律性，但商務出行較多；l 注重服務的實效性和生活的便利；l 注重生活情調、氛圍的營造；l 希望享受到先進的l 對生活的便捷程度要求較高；l 家政服務的要求高；l 提供全方位的商務服務和家政服務，解除其工作的后顧之憂；l 需要公寓提供的服務內容符合其日益增長的需求。l 需要相對寬松的生活環(huán)境；l 適時組織具有西方文化特色的社區(qū)文化活動；l 對于公寓內外來人員要嚴格控制。l 希望通過名牌物業(yè)管理公司的高水平管理，使其公寓保值、增值，以使投資回報利益最大化。（二） 功能開發(fā)的階段性：君臨國際廣場分為兩期開發(fā)，一期為住宅和寫字樓，二期為酒店式公寓。又由于君臨國際廣場的目標客戶群定位較高，這個群體的工作時間、休息時間往往具有不確定性，所以在人流上又具有混合性的特點。第二章 “氛圍管理”整體管理設想概述：通過對君臨國際廣場文化、客戶群體特征以及管理服務需求進行深入分析，總結出君臨國際廣場管理服務特性，提出“氛圍管理”的整體管理設想，以求達到綜合性物業(yè)的管理既各有側重、各有特色，又能夠和諧、統(tǒng)一，成就“都市精英文化”。功能開發(fā)的階段性l 一期的服務形象、服務效果對二期的銷售具有一定的影響；l 一期入伙時間與二期入伙時間之間相差一年，期間需要避免二期工程施工對一期業(yè)主及物業(yè)使用人產生影響。為了滿足這些要求，招商局物業(yè)提出通過“氛圍管理”達成君臨國際廣場管理、服務的和諧、統(tǒng)一的整體管理設想。 自然環(huán)境氛圍是物業(yè)公司通過周到、全面的建筑保潔、園林養(yǎng)護等日常管理工作來營造的一個干凈、衛(wèi)生的自然環(huán)境；216。三、 “氛圍管理“系統(tǒng)示意圖氛 圍 管 理生 活工 作浪漫休閑清新、自然、細致、貼心、知性、自我清靜、寬松、高效紳士淑女的浪漫、尊貴都 市 精 英 文 化環(huán)境氛圍管理氛圍文化氛圍自然環(huán)境人文環(huán)境先進管理運作規(guī)范的管理制度高素質的管理人員社區(qū)標識系統(tǒng)社區(qū)文化活動社區(qū)報紙刊物招商局物業(yè)企業(yè)文化四、 成就“都市精英文化”管理目標通過“氛圍管理”突顯君臨國際廣場在南京濃厚文化積淀上的提升，與國際接軌，營造出文化城市中一個商務文化生活典范；以高品位、高質素的服務使物業(yè)使用人與其身份產生認同感，形成社區(qū)凝聚力，使君臨國際廣場在形態(tài)上呈現(xiàn)出多姿多彩的人生態(tài)度，在時空上渾然一體，成就“都市精英文化”！第三章 管理運作方式及管理承諾概述：通過君臨國際廣場的物業(yè)管理服務特色分析，得出文化是君臨國際廣場物業(yè)管理服務最重要的特征，提出“統(tǒng)一運作、服務分區(qū)、氛圍管理”的總體運作方式。（二） 人文管理，個性化服務君臨國際廣場在地理位置上，是石頭城文脈和龍脈的會聚點，在建筑功能上是一個集住宅、寫字樓、酒店式公寓、商業(yè)于一體的綜合性物業(yè)。（四） 要求嚴謹而高效的設施設備運行維護管理和工程維修服務。服務分區(qū)就是將不同物業(yè)的需求采用服務分區(qū)，公寓物業(yè)實行星級酒店式管家服務，寫字樓物業(yè)實行商務服務，住宅物業(yè)實行貼身管家服務，商業(yè)物業(yè)實行集約管理服務，滿足不同區(qū)域的不同需求。l 高檔次的特色服務。l 細致、周到且持續(xù)提升的服務內容和服務水平。三、 自全部入住接管兩年內，君臨國際廣場的物業(yè)管理服務達到江蘇省城市物業(yè)管理示范小區(qū)標準，并通過政府部門的考評。每季抽查不合格率=0重大安全責任事故0%合同期內無重大安全責任事故治安案件發(fā)生率1‰案件發(fā)生數(shù)總人數(shù)100% 1‰火災發(fā)生率1%（1） 杜絕火災發(fā)生；（2） 有火警時，遵循應急處理方案程序，消滅于萌芽狀態(tài)。96%綠化完好率95%完好綠化面積綠化總面積100%95%保潔率99%保潔達標面積保潔總面積100%99%第四章 組織機構及人員配備、培訓和管理概述：招商局物業(yè)在君臨國際廣場物業(yè)管理服務中心遵循客戶優(yōu)先原則、有效性管理原則、安全第一的原則、成本控制的原則和持續(xù)改進的原則進行組織機構設置和人員配備。一、 組織機構設置原則（一） 客戶優(yōu)先的原則在君臨國際廣場招商局物業(yè)始終堅持“以人為本，以客