【正文】 認可與接受？成都養(yǎng)老服務(wù)市場上存在一定數(shù)量可以提供類似服務(wù)的機構(gòu)，它們提供的養(yǎng)老服務(wù)必然會對人們是否選擇“秋麗”這種專業(yè)化的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)生一定影響。審視秋實公司的歷史進程，我們不難發(fā)現(xiàn)，公司創(chuàng)立者之一正是成都天仁房地產(chǎn)開發(fā)公司這樣一個房地產(chǎn)行業(yè)的精英,那么秋實公司在房地產(chǎn)行業(yè)的信息獲取、經(jīng)營管理經(jīng)驗等方面，自然具有其他競爭者所不具備的先天優(yōu)勢。（4）先入為主眾所周知，中國的殯葬業(yè)長期以來由政府設(shè)立的專門壟斷機構(gòu)，這類機構(gòu)通過進行相應(yīng)的改革走向市場化道路，“秋麗”公司創(chuàng)業(yè)之初率先進入這樣的行業(yè)，獲得了極為重要的兩個先機：一是政府給予政策和其他方面的全力支持，如公司在殯葬業(yè)務(wù)上面長期得到了如稅收優(yōu)惠、項目建設(shè)的征地用地的優(yōu)惠等；二是原來由政府壟斷經(jīng)營的行業(yè)或業(yè)務(wù)，在政府主動試行改革之時，先進入者就沒有什么競爭者，經(jīng)營風(fēng)險極小，能夠使公司很快度過建立初期的困難，進入良性循環(huán)的狀態(tài)，公司在殯葬業(yè)務(wù)方面提供的高質(zhì)量的服務(wù)，不僅贏得了一批忠誠的消費者，在潛在客戶中獲得了較高的美譽度，而且還多次得到地方政府的表彰和獎勵，并使政府加大在政策上的支持，公司將申報公開上市的難度較小。“秋麗”項目的開發(fā)，無疑將為這些人才提供一個更為廣闊的舞臺，讓他們的才華得以更加充分的施展。另外，公司曾通過借助社會資源、并自己開發(fā)一些服務(wù)項目，進行簡單的養(yǎng)老服務(wù)延伸，雖然由于硬件、軟件方面存在的限制，使這類簡單延伸出來的養(yǎng)老服務(wù)，始終沒有成為公司的贏利源?！扒稃悺痹诓痪弥螅鎸Φ谋貙⑹且粋€競爭日趨激烈的市場，在這里為數(shù)越來越多的潛在競爭者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實競爭者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進入者都必須清楚的意識到這一市場環(huán)境，并做好充分的準備，迎接挑戰(zhàn)。 不可否認成都的經(jīng)濟、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢，未來的成都將是越來越多老年人的選擇，而成都的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場商機日漸明朗。（4）成都——養(yǎng)老勝地在美國，有很多老人退休后選擇到加利福尼亞和邁阿密居住，因為那里陽光充足，風(fēng)景優(yōu)美。%。 （3）GDP的保障隨著經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，成都市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進一步改善。（2）政府的關(guān)注與支持　隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團隊，已有的服務(wù)無論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無法滿足成都“銀色市場”的需求，這預(yù)示著“秋麗”的進入將面臨巨大的市場空間。近10 年來我國空巢老人家庭上升也很快, 已占老人家庭的26 % , 一些大城市的空巢老人問題更為突出。據(jù)預(yù)測, 再過5 年, 。固定資產(chǎn)投資在基本設(shè)施和房地產(chǎn)開發(fā)投資的推動下，％；，％。2005年，%。統(tǒng)計資料說明，GDP基本保持在13%以上的增幅，而房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅在20%左右。民營企業(yè)家謝春明投資1000萬元，將400平方米的保和福利院升級成了建筑面積10000平方米的老年公寓，可以同時為400多個老人提供服務(wù)；而投入民間資金2000萬元的“霞齡居”老年公寓也正在建設(shè)中。近年來，各種民辦的養(yǎng)老福利機構(gòu)正不斷涌現(xiàn)，服務(wù)對象也開始多元化，僅成都市民政局審批的民辦養(yǎng)老機構(gòu)就達到20多家，這還不包括社區(qū)托老所之類的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和一些以老年公寓等形式存在的機構(gòu)。 “隨著老齡化的加快，養(yǎng)老方式將更加多元化。成都以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是“秋麗”未來發(fā)展的重頭戲，“秋麗”公司有一定的老年市場的服務(wù)經(jīng)驗，有一批忠實的潛在老年顧客群，并有該市場經(jīng)營管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持，“秋麗”肯定會在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造奇跡。昨天來自成都市勞動和社會保障局的消息，為讓退休人員享受改革帶來的成果，按照我省提高退休人員養(yǎng)老金待遇的統(tǒng)一部署，成都市分別提高2005年前和2006年前退休人員的基本養(yǎng)老金，并計劃明年進一步上調(diào)。 　　調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。既然已然存在對于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的需求，那么開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)也必然會有巨大的市場潛力。從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關(guān)注的問題。而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總?cè)丝诒壤龑⒊^10%，人口老齡化壓力開始顯現(xiàn)，并將隨著老齡化的發(fā)展而不斷加重。近10 年來我國空巢老人家庭上升也很快, 已占老人家庭的26 % , 一些大城市的空巢老人問題更為突出。據(jù)預(yù)測, 再過5 年, 。第二，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長，購房能力進一步上升，住房基本需求和改善型住房需求會上升，成為房地產(chǎn)需求主流。隨著城市化進程加快，近年成都的西部經(jīng)濟、政治、文化中心地位的進一步凸現(xiàn)，城市形象提升，眾多大型外企紛紛進入，這些都無形地提升了成都房地產(chǎn)的價值，對成都經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展也將產(chǎn)生積極的深遠的影響。從居住舒適度來講，看一個城市是否宜居，首先要看其自然環(huán)境，是否有怡人的氣候條件和豐富的自然生態(tài)資源。(1)房地產(chǎn)需求旺盛2006 年5 月，第一財經(jīng)與零點研究咨詢集團聯(lián)合發(fā)布了《零點宜居指數(shù)———中國公眾城市宜居指數(shù)2006 年報告》，對國內(nèi)20 個城市進行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前5 名的城市為寧波、廈門、成都、蘇州和三亞，成都位列第三，且是前五名中唯一的副省級特大中心城市和唯一的中西部城市。成都溫和的氣候、近郊豐富的休閑活動、低廉的生活成本以及本地人的熱情好客，促使他們決定把家搬到成都來。“他們基本上都是在這里常住，逢年過節(jié)才回去，每個月五六百元，老人自身的養(yǎng)老金就完全可以解決?！爆F(xiàn)在，阮婆婆和這兒的老人成了朋友，一點也不想回老家了，只是每周和兒子、孫女通通電話，報個平安?！弊蛉?，在成都郫縣紅光鎮(zhèn)附近的晚霞生態(tài)村，72歲的阮彩玲老人高興地拉著記者的手介紹自己現(xiàn)在的生活狀況。　　成都市民政局一位官員預(yù)測，在未來20年至30年內(nèi)，每4個成都人中將有1個老人。中國老齡科學(xué)研究中心特邀研究員、民進會員對如何實現(xiàn)老有所養(yǎng)問題的研究指出，養(yǎng)老仍應(yīng)以家庭為主，機構(gòu)養(yǎng)老不宜為首選方向。2005年黨的十六屆五中全會《關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》中指出：要認真研究制定應(yīng)對人口老齡化的政策措施。其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。(2) 經(jīng)濟發(fā)展——國民經(jīng)濟的快速發(fā)展,為社區(qū)養(yǎng)老奠定了日益堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)據(jù)2005年第一次全國經(jīng)濟普查顯示:2004年,%排列世界第六位,雖然人均GDP卻排名在世界第100位之后,只有全世界人均GDP的五分之一?？梢灶A(yù)見，未來的幾十年中，我國的人口老化問題將更加嚴重。同這些國家相比，我國人口的老齡化程度還不是很嚴重，但由于特殊的國情，我國卻即將或已經(jīng)成為世界上老齡化程度最快的國家。三、項目市場背景與市場情況分析1．養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析(1) 人口老齡化趨勢人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢。白英敏先生長期在市場中行走，熟悉市場的全程運作，并具有全球視野。 1980年～1986年，就業(yè)于綿竹市鐘表電器公司，任分公司經(jīng)理；216。劉先生長期擔任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，具有敏銳的戰(zhàn)略眼光和極強的協(xié)調(diào)能力。216。 2001年，擔任河南葛天塔陵園的董事長。 1985年4月～1992年2月，在中國華能集團成都公司任總經(jīng)理；216。216。6．管理隊伍1) 董事長兼總經(jīng)理張敏隆先生216。公司在開展殯葬服務(wù)的過程中，保持了經(jīng)常性聯(lián)系的潛在客戶有近8萬人。本公司的宗旨與使命是——專業(yè)性的從事老年服務(wù)業(yè)務(wù)，通過不斷延伸的老年服務(wù)，構(gòu)造在銀色市場中最完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，在老年化趨勢明顯得不償失“后工業(yè)化社會”中，為不斷增長的市場需要提供全方位的老年服務(wù)。經(jīng)過在殯葬服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的6年經(jīng)營，公司以成為這項業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的絕對領(lǐng)先者。四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司目前已是西部地區(qū)最大的、有著完整硬件設(shè)施和配套服務(wù)的殯葬服務(wù)企業(yè)。這兩個項目完成后，將使公司的年營業(yè)收入從現(xiàn)在的3000余萬元上升到8000余萬元，并可實現(xiàn)公司長期發(fā)展戰(zhàn)略中的第二階段發(fā)展目標之要求。使以塔位銷售為主的經(jīng)營收入穩(wěn)定增長。，擁有2個全資子公司和一個控股公司。5．實現(xiàn)以上銷售和利潤目標，由于銷售市場廣闊，市場需求旺盛，經(jīng)過專業(yè)的對本項目的投資分析，實現(xiàn)本計劃書的市場風(fēng)險不超過3%。這一項目的開發(fā)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系；三是提升了“秋實”公司的知名度，為公司的未來發(fā)展開拓市場做出貢獻。老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。而有些單位和個人資助的養(yǎng)老機構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價位較高，有的月租價高達2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。 1．老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達2萬多張，相當現(xiàn)有老年人口的1％。隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨立老年公寓。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉(zhuǎn)。從居者本身的利益。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。道路要無障礙設(shè)計，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。 老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。5．隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。 4．現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，％，其中獨居老人為13％，％（《老看住房專題會議論文集》2002年）。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，（北京晚報2002年10月19日）。 2．觀念的變化。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。我國老年社區(qū)的現(xiàn)狀與發(fā)展我國自1999年以來已經(jīng)進入老年型國家。...../Shop/《銷售經(jīng)理學(xué)院》56套講座+ 14350份資料...../Shop/《銷售人員培訓(xùn)學(xué)院》72套講座+ 4879份資料...../Shop/ 引言：人口老齡化顧名思義，老齡化指的是在社會總?cè)丝谥欣夏耆说谋壤絹碓礁摺?..../Shop/《國學(xué)智慧、易經(jīng)》46套講座...../Shop/《人力資源學(xué)院》56套講座+27123份資料...../Shop/《各階段員工培訓(xùn)學(xué)院》77套講座+ 324份資料...../Shop/《員工管理企業(yè)學(xué)院》67套講座+ 8720份資料...../Shop/《工廠生產(chǎn)管理學(xué)院》52套講座+ 13920份資料...../Shop/《財務(wù)管理學(xué)院》53套講座+ 17945份資料我國已成為人口老齡化國家。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。一、老年公寓需求的不斷增長。我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。（％），（％）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。可見，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90％。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。 同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我