【正文】 ………………………………………………75. 客戶概況…………………………………………………………………………………………86. 管理隊(duì)伍…………………………………………………………………………………………8三、項(xiàng)目市場(chǎng)背景與市場(chǎng)情況分析……………………………………91. 養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析………………………………………………………92. 養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的市場(chǎng)情況分析…………………………………………………………………123. 主要競(jìng)爭(zhēng)情況分析………………………………………………………………………………17四、SWOT分析與關(guān)鍵問(wèn)題分析………………………………………191． 機(jī)會(huì)………………………………………………………………………………………………192． 威脅………………………………………………………………………………………………213． 優(yōu)勢(shì)………………………………………………………………………………………………214． 劣勢(shì)………………………………………………………………………………………………235． 關(guān)鍵問(wèn)題…………………………………………………………………………………………23五、目標(biāo)與目標(biāo)可行性分析……………………………………………24六、營(yíng)銷計(jì)劃……………………………………………………………241．目標(biāo)市場(chǎng)…………………………………………………………………………………………………242．產(chǎn)品………………………………………………………………………………………………………253．價(jià)格………………………………………………………………………………………………………274．渠道………………………………………………………………………………………………………285．促銷………………………………………………………………………………………………………29七、財(cái)務(wù)計(jì)劃與財(cái)務(wù)分析………………………………………………30八、其他…………………………………………………………………30正文：一、內(nèi)容概要 1．本商業(yè)計(jì)劃書說(shuō)明了四川秋實(shí)實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)股份有限公司準(zhǔn)備在2003年，開(kāi)發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目的計(jì)劃。國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家，進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。此外，還需要政府的政策支持以及社會(huì)各方面的資助。安全管理和市場(chǎng)需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過(guò)大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。居室要陽(yáng)光充分和通風(fēng)。從資金來(lái)源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和個(gè)人融資；政府和社會(huì)融資。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機(jī)。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達(dá)國(guó)家一般為4－5％）?？梢?jiàn)，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長(zhǎng)，那么這部分老人對(duì)老年公寓的需求將更加迫切。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。中國(guó)“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會(huì)保障研究》陳朝先著，1998年版）。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場(chǎng)需求將不斷增長(zhǎng)。新世紀(jì)開(kāi)始銀發(fā)浪潮滾滾而來(lái)，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來(lái)勢(shì)兇猛。n 更多資料請(qǐng)?jiān)L問(wèn).(.....)更多企業(yè)學(xué)院：...../Shop/《中小企業(yè)管理全能版》183套講座+89700份資料...../Shop/《總經(jīng)理、高層管理》49套講座+16388份資料...../Shop/《中層管理學(xué)院》46套講座+6020份資料因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問(wèn)題是擺在我國(guó)和各個(gè)城市面前的一個(gè)緊迫的社會(huì)問(wèn)題。本文就老年公寓的需求與發(fā)展談?wù)剛€(gè)人看法。占全國(guó)總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀(jì)中葉將超過(guò)4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8％，即每4個(gè)人中就有一位老年人。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。因此隨著觀念的變化，對(duì)老年公寓的需求是加快增長(zhǎng)的。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場(chǎng)需求總量將達(dá)到187萬(wàn)平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年18期）。二、中國(guó)老年公寓的特點(diǎn) 1．地點(diǎn)的選擇。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，我國(guó)老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)（個(gè)人支付或政府和社會(huì)資助）。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂(lè)、文化教育、圖書資料、購(gòu)物中心、銀行、郵局、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則是由國(guó)家和地方政府以及社會(huì)出資予以建設(shè)。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點(diǎn)打下了良好基礎(chǔ)。以我國(guó)大連市為例，％，若入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎?，?％的比例分析，70多萬(wàn)的老年人中，將有近2萬(wàn)人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前僅有7千多個(gè)床位，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對(duì)老年公寓的需求。 4．一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。2．本計(jì)劃書涉及的時(shí)間為2003年~2005年兩年。二、公司簡(jiǎn)介1．公司概況四川秋實(shí)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司的前身為“成都靈新墓葬”，創(chuàng)建于1997年，是四川省民政廳批準(zhǔn)，四川省機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)登記注冊(cè)，四川省計(jì)委立項(xiàng)的殯葬及殯儀綜合服務(wù)改革試點(diǎn)項(xiàng)目。公司主要通過(guò)在養(yǎng)老服務(wù)、老年產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、殯葬、殯儀、骨灰安葬、祭祀悼念及在祭祀悼念時(shí)的郊游服務(wù)方面，逐漸成為以“銀發(fā)（灰發(fā)）市場(chǎng)”為主體，構(gòu)造出一個(gè)完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，爭(zhēng)取經(jīng)過(guò)十年左右的發(fā)展，使公司能夠達(dá)到年收入過(guò)億，在老年市場(chǎng)上，成為西南甚至全國(guó)最大的全程服務(wù)的老年服務(wù)公司。根據(jù)存放位置的差別、存放環(huán)境外觀差異，設(shè)有“千禧型”、“金玉滿堂”、“富貴跡象”、“百家姓氏圣壇”等十余大類上百種型號(hào)的塔位。5．客戶概況公司所經(jīng)營(yíng)的靈新墓葬項(xiàng)目已擁有顧客3萬(wàn)余人。216。 1997年5月，“成都靈新墓葬”創(chuàng)立之初，被創(chuàng)立人推為董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理；216。 1991年5月～1997年1月，任四川省交通廳航務(wù)管理局副局長(zhǎng)；216。 1997年～1998年，在重慶龍東寺塔陵公司人副總經(jīng)理；216。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，世界上有很多發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)進(jìn)入老年型社會(huì)，如意大利、德國(guó)、希臘、日本等。這其中既有政策性因素，也有社會(huì)因素。2000 年8 月, 中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》, 號(hào)召全黨全社會(huì)從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā), 高度重視和切實(shí)加強(qiáng)老齡工作, 發(fā)展老齡事業(yè), 大力營(yíng)造全社會(huì)敬老養(yǎng)老助老風(fēng)氣。從實(shí)踐上看，浙江寧波市實(shí)行了“居家養(yǎng)老”的做法，由政府購(gòu)買養(yǎng)老服務(wù)、加大社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，使一些高齡、獨(dú)居的困難老人不離家也能享受社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些下崗工人提供了就業(yè)空間，寧波市的這種做法值得其他地區(qū)學(xué)習(xí)借鑒和推廣?！　?，這是2005年成都市戶籍60歲以上老年人口數(shù)，%。“成都養(yǎng)老院好，生活方便，價(jià)格也適中。而成都作為一座“來(lái)了就不想走”的古蜀文化城市，現(xiàn)正吸引著大批的老年人來(lái)此養(yǎng)老。從國(guó)內(nèi)外評(píng)價(jià)宜居城市的指標(biāo)體系分析來(lái)看，我們認(rèn)為，我國(guó)宜居城市應(yīng)具備“ 三大環(huán)境”基本特質(zhì)，即怡人的自然環(huán)境、豐富的人文環(huán)境和良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。今后幾年成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)健的運(yùn)行，房地產(chǎn)需求總量不僅不會(huì)下降，而且仍呈現(xiàn)旺盛的需求局面。 再過(guò)20 年, 億。隨著老齡化社會(huì)的來(lái)臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開(kāi)始顯現(xiàn)并不斷加重。2005年最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，%。據(jù)悉，本次調(diào)整后，成都市退休職工每月的養(yǎng)老金至少將上調(diào)100—300余元不等，平均每月增加175元，上調(diào)幅度為30％左右，而本次未納入調(diào)整的，將在明年進(jìn)行調(diào)整。社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢(shì)：；；，增強(qiáng)雙方的安全感；，減輕政府的負(fù)擔(dān)；，為社會(huì)提供就業(yè)空間；當(dāng)然，面對(duì)如此大的商機(jī)，不可能只有“秋麗”獨(dú)具慧眼，各方發(fā)現(xiàn)機(jī)遇的投資者也都蠢蠢欲動(dòng)：也許是看到了成都市民對(duì)五朵金花環(huán)境的偏愛(ài)，06年9月，一家私人投資興建的荷塘老年公寓正式接受老人的登記。 面對(duì)機(jī)會(huì)和市場(chǎng)空白，民間資金正紛紛進(jìn)入該領(lǐng)域掘金。2005年全市商品房交易均價(jià)3173元/平方米，%；商品住宅交易均價(jià)2875元/平方米，%。以上數(shù)據(jù)表明，成都的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)有著較強(qiáng)吸引力的市場(chǎng)，這樣的領(lǐng)域中必然存在的眾多的競(jìng)爭(zhēng)者，我們耳熟悉能詳?shù)乃{(lán)光集團(tuán)、遠(yuǎn)大房產(chǎn)、華信大足、朝樣房產(chǎn)、成房置業(yè)、大行宏業(yè)、元亨房產(chǎn)、潮蓉實(shí)業(yè)、誠(chéng)裕房產(chǎn)、世家機(jī)構(gòu)、現(xiàn)代房產(chǎn)、川喜實(shí)業(yè)、禾瑞營(yíng)銷、中房成都公司等，無(wú)一不是該行業(yè)中的精英。目前我國(guó)社區(qū)中的診所, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)；保健指導(dǎo), %的老人需要, %的老人得到服務(wù)；家庭病床, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)； 定期體檢, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)； 應(yīng)急服務(wù), %的老人需要, %的老人得到服務(wù)。從我國(guó)的實(shí)際國(guó)情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問(wèn)題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問(wèn)題，各級(jí)政府更是極為重視此問(wèn)題。 有了經(jīng)濟(jì)的保障，才能保證服務(wù)的實(shí)現(xiàn)，這也正是秋實(shí)此次開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的重要條件之一。這些必然給社會(huì)公眾帶來(lái)了一些對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老的負(fù)面心理影響，對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生一些阻力。簡(jiǎn)而言之，長(zhǎng)期從事老年產(chǎn)業(yè)，使得公司對(duì)于“銀色市場(chǎng)”的特殊目標(biāo)顧客有著較為清晰和深刻的了解，這些市場(chǎng)信息對(duì)于“秋麗”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將有著極大的指導(dǎo)意義。上述兩個(gè)絕對(duì)有利因素，將再次為公司此次投資建設(shè)“秋麗”個(gè)人養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，提供外人很難了解和發(fā)現(xiàn)的好處及贏利機(jī)會(huì)。然而，畢竟有競(jìng)爭(zhēng)才有發(fā)展，雖然競(jìng)爭(zhēng)者不在少數(shù)，但是“秋麗”多年從事老年產(chǎn)業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)、房地產(chǎn)業(yè)的先天優(yōu)勢(shì)、充足的人財(cái)物的資源優(yōu)勢(shì)，以及搶先進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)的先機(jī)的獲得，使得“秋麗”的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目在起點(diǎn)已經(jīng)領(lǐng)先對(duì)手，只要有足夠的實(shí)力與耐力，我們有充分的理由相信“秋麗”可以一路領(lǐng)先、一往無(wú)前。 六、營(yíng)銷計(jì)劃1．目標(biāo)市場(chǎng)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)主要面向三類目標(biāo)顧客群體：其一，本身文化程度、收入水平較高的企事業(yè)單位老年退休人群。2． 產(chǎn)品 “秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是由四川秋實(shí)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司開(kāi)發(fā)的我國(guó)西部第一個(gè)大型現(xiàn)代化老年社區(qū)，秋實(shí)公司在開(kāi)發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的構(gòu)想提出之初，就將“秋麗”定位為中高檔的專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)。社區(qū)物業(yè)根據(jù)老年人的生活實(shí)際，有針對(duì)性地提供老年文化娛樂(lè)、交通、安全保衛(wèi)、家政、老年?duì)I養(yǎng)餐飲服務(wù)。 盡享天倫“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的八項(xiàng)服務(wù)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，將老年人在家中接受的幫助和關(guān)懷的各種家庭照顧,作為提供社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的參照標(biāo)準(zhǔn)，以倡導(dǎo)老年健康生活為己任，公益性服務(wù)為核心，實(shí)行綜合配套、多元經(jīng)營(yíng)，以提高社區(qū)的生活品質(zhì)。報(bào)刊服務(wù)：代訂各種報(bào)刊，報(bào)刊投送到家。鼓勵(lì)老年人盡可能“有所事事”，而不是“百無(wú)聊奈”；在老年大學(xué)中開(kāi)辦自創(chuàng)中心讓老年人進(jìn)行各種手工制作；如果有的老人能夠?qū)懽髟?shī)文或能夠撰寫回憶錄，園區(qū)將代為推薦、聯(lián)系出版與發(fā)表。同時(shí)開(kāi)始出售獨(dú)院。（2）隨著消費(fèi)者消費(fèi)行為的理性和成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一方面要擴(kuò)大規(guī)模追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)；另一方面又要走專業(yè)化道路，細(xì)分產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，企業(yè)為了發(fā)揮專業(yè)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，經(jīng)常將銷售工作委托給更具專業(yè)優(yōu)勢(shì)的銷售代理商來(lái)完成。我們已經(jīng)清楚地意識(shí)到，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷必然是未來(lái)房地產(chǎn)銷售的重要趨勢(shì)，秋實(shí)公司需要盡快適應(yīng)這一潮流，并盡可能的占據(jù)有利地位，所以秋實(shí)公司的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷勢(shì)在必行。公司將拿出面向社會(huì)銷售的住房中的20%，作為網(wǎng)絡(luò)銷售的對(duì)象，嘗試網(wǎng)絡(luò)銷售，為將來(lái)公司的銷售積累經(jīng)驗(yàn)、奠定基礎(chǔ)。這種銷售模式的優(yōu)勢(shì)在于：①它簡(jiǎn)化了商品市場(chǎng)的交易活動(dòng)，節(jié)約開(kāi)發(fā)商和顧客共同的時(shí)間和精力，緩解了開(kāi)發(fā)商人力、物力和財(cái)力的不足,提高企業(yè)運(yùn)作的效率和效益；②相對(duì)于直銷模式，委托代理分散了企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)；③由于專門從事代理銷售工作，代理商一般都有較多的銷售業(yè)務(wù)員和更為廣泛的客戶關(guān)系；④企業(yè)在推廣新產(chǎn)品的時(shí)候，它更快的將產(chǎn)品推向了市場(chǎng)并為顧客了解，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品的銷售。2004年4月，園區(qū)完全可以參觀，第二期也已動(dòng)工，向全社會(huì)出售第二期期房，按第四檔價(jià)出售。3．價(jià)格“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)戶型分檔銷售價(jià)格院落式住宅樓（元/平方米）1080118012801380酒店式公寓樓（元/平方米）1180128013801480獨(dú)居式民居（萬(wàn)元/院）39銷售安排：2003年10月中旬，為了照顧本公司股東集資建房，向股東限售第一期100套住房（無(wú)獨(dú)院），按第一檔最低價(jià)出售。幼兒入托：幼兒園可以全天入托，也可以臨時(shí)代管。心理咨詢：影響老人健康的重要原因是心理障礙，園區(qū)將組織心理醫(yī)生為大家進(jìn)行心理咨詢與治療?！扒稃悺别B(yǎng)老服務(wù)社區(qū)養(yǎng)老