【正文】 ……………92. 養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的市場情況分析…………………………………………………………………123. 主要競爭情況分析………………………………………………………………………………17四、SWOT分析與關(guān)鍵問題分析………………………………………191． 機會………………………………………………………………………………………………192． 威脅………………………………………………………………………………………………213． 優(yōu)勢………………………………………………………………………………………………214． 劣勢………………………………………………………………………………………………235． 關(guān)鍵問題…………………………………………………………………………………………23五、目標(biāo)與目標(biāo)可行性分析……………………………………………24六、營銷計劃……………………………………………………………241．目標(biāo)市場…………………………………………………………………………………………………242．產(chǎn)品………………………………………………………………………………………………………253．價格………………………………………………………………………………………………………274．渠道………………………………………………………………………………………………………285．促銷………………………………………………………………………………………………………29七、財務(wù)計劃與財務(wù)分析………………………………………………30八、其他…………………………………………………………………30正文：一、內(nèi)容概要 1．本商業(yè)計劃書說明了四川秋實實業(yè)開發(fā)股份有限公司準(zhǔn)備在2003年，開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目的計劃。2．本計劃書涉及的時間為2003年~2005年兩年。3．開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目，對于本公司來說，是基于目前中國“銀色市場”日漸增長的趨勢來考慮的。這一項目的開發(fā)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系；三是提升了“秋實”公司的知名度，為公司的未來發(fā)展開拓市場做出貢獻。 4．本計劃書涉及的主要目標(biāo)是：分為兩期建設(shè)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)成為我國西部第一個大型現(xiàn)代化的、專業(yè)化的、高檔次的老年社區(qū)?！扒稃悺别B(yǎng)老服務(wù)社區(qū)各類住房共2450套，根據(jù)精確預(yù)估，社區(qū)住房銷售的預(yù)期收入為18674萬元，社區(qū)住房銷售可獲得現(xiàn)金利潤2375萬元，此外還可以得到公用建筑的資產(chǎn)2025萬元。另外，社區(qū)每年的管理服務(wù)活動將為公司創(chuàng)造利潤153萬元。5．實現(xiàn)以上銷售和利潤目標(biāo)，由于銷售市場廣闊，市場需求旺盛，經(jīng)過專業(yè)的對本項目的投資分析，實現(xiàn)本計劃書的市場風(fēng)險不超過3%。6．“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的總建設(shè)成本15769萬元，由于社區(qū)在建設(shè)中同時銷售，故該項目先期投資為6000萬元，秋實公司可以自籌資金1/3，即2000萬元，其余開發(fā)資金可以由其他有資金的項目投資者以股東身份提供，公司定期提供分紅，并為股東購房提供優(yōu)惠。二、公司簡介1．公司概況四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司的前身為“成都靈新墓葬”，創(chuàng)建于1997年，是四川省民政廳批準(zhǔn)，四川省機構(gòu)編制委員會登記注冊，四川省計委立項的殯葬及殯儀綜合服務(wù)改革試點項目。2003年，報經(jīng)四川省人民政府批準(zhǔn)，公司整體變更設(shè)立名為“四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司”，由成都天仁房地產(chǎn)開發(fā)公司和張敏隆等25個自然人發(fā)起成立，是全國殯葬業(yè)和老年產(chǎn)業(yè)的第一家股份制企業(yè)。，擁有2個全資子公司和一個控股公司。此外公司嚴(yán)格按照《公司法》規(guī)范運作，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司已開發(fā)項目靈新墓葬墓地和東林火葬殯儀館。在陵園觀光化、服務(wù)專業(yè)化、管理科學(xué)化等方面均有顯著建樹，取得了很好的社會效益和經(jīng)濟效益。使以塔位銷售為主的經(jīng)營收入穩(wěn)定增長。2．發(fā)展目標(biāo)四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司長期發(fā)展目標(biāo)是通過全面進入老年服務(wù)市場，通過在老年服務(wù)市場抓住養(yǎng)老、送終服務(wù)等方面各項核心業(yè)務(wù)，成為四川乃至全國最大的從事老年服務(wù)行業(yè)市場的領(lǐng)先者。公司主要通過在養(yǎng)老服務(wù)、老年產(chǎn)品開發(fā)、殯葬、殯儀、骨灰安葬、祭祀悼念及在祭祀悼念時的郊游服務(wù)方面，逐漸成為以“銀發(fā)（灰發(fā)）市場”為主體，構(gòu)造出一個完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，爭取經(jīng)過十年左右的發(fā)展，使公司能夠達到年收入過億，在老年市場上，成為西南甚至全國最大的全程服務(wù)的老年服務(wù)公司。此次公司投資“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目，就是開始在殯葬業(yè)務(wù)成功以后，按照公司的長期發(fā)展目標(biāo)要求，進行產(chǎn)業(yè)鏈的向上擴展，此項目將與公司另外一個老年服務(wù)投資項目“寶光永生堂”一起開發(fā)。這兩個項目完成后，將使公司的年營業(yè)收入從現(xiàn)在的3000余萬元上升到8000余萬元，并可實現(xiàn)公司長期發(fā)展戰(zhàn)略中的第二階段發(fā)展目標(biāo)之要求。3．現(xiàn)有業(yè)務(wù)四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司現(xiàn)在從事的是殯葬火化、殯儀服務(wù)、靈骨存放、家人對死者常年的祭祀服務(wù)及（在園林觀光和休閑時的）附加服務(wù)。靈新墓葬園區(qū)地處成都市近郊新都區(qū)斑竹園鎮(zhèn)，占地105畝，建筑面積6萬多平方米，是一座集建筑、雕塑、園林于一體，融觀光、祭祀、休閑與其中的祭祖圣地和藝術(shù)殿堂。公司采用塔葬這種全新的概念，既順應(yīng)了國家節(jié)約土地的殯葬改革發(fā)展方向，又滿足了千百年來中國人民重視送終，以寄托哀思的愿望，為生命畫上圓滿的句號，顯示出它強大的生機和活力。四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司目前已是西部地區(qū)最大的、有著完整硬件設(shè)施和配套服務(wù)的殯葬服務(wù)企業(yè)。公司下屬的靈新墓葬公司現(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)的主要產(chǎn)品是用于骨灰存放塔位。根據(jù)存放位置的差別、存放環(huán)境外觀差異，設(shè)有“千禧型”、“金玉滿堂”、“富貴跡象”、“百家姓氏圣壇”等十余大類上百種型號的塔位。墓位設(shè)計成藝術(shù)墓形式，注重滿足顧客對已故親人安置的個性化要求，面向的是中、高檔消費群體，占據(jù)了殯葬業(yè)的高端市場。經(jīng)過在殯葬服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的6年經(jīng)營，公司以成為這項業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的絕對領(lǐng)先者。迄今為止，在相同業(yè)務(wù)領(lǐng)域，公司沒有現(xiàn)實的競爭對手?，F(xiàn)在公司經(jīng)過多年經(jīng)營，留存利潤已有3100萬元。4．經(jīng)營理念本公司的經(jīng)營理念是——在老年服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)，以誠信經(jīng)營為基本行為準(zhǔn)則，始終將顧客利益置于首位，提供有最高顧客價值的服務(wù)產(chǎn)品，成為老年服務(wù)市場上顧客最為信賴的公司和品牌。本公司的宗旨與使命是——專業(yè)性的從事老年服務(wù)業(yè)務(wù)，通過不斷延伸的老年服務(wù)，構(gòu)造在銀色市場中最完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，在老年化趨勢明顯得不償失“后工業(yè)化社會”中，為不斷增長的市場需要提供全方位的老年服務(wù)。同時，不斷為公司所有投資者和股東提供最好的回報，使公司員工能夠在享受事業(yè)成功的成就中也使個人利益得到不斷提升。5．客戶概況公司所經(jīng)營的靈新墓葬項目已擁有顧客3萬余人。公司在開展業(yè)務(wù)的過程中，深深感到社會老年群體越來越需要的養(yǎng)老服務(wù)要求。公司在開展殯葬服務(wù)的過程中，保持了經(jīng)常性聯(lián)系的潛在客戶有近8萬人。這明顯昭示著，在公司的骨灰安置存放和殯葬服務(wù)市場以外，還存在一個需要養(yǎng)老服務(wù)的龐大消費市場。公司曾通過借助社會資源、并自己開發(fā)一些服務(wù)項目，進行簡單的養(yǎng)老服務(wù)延伸，但硬件、軟件方面存在的限制，使這類簡單延伸出來的養(yǎng)老服務(wù)，始終沒有成為公司的贏利源。但正因為龐大的潛在市場存在，公司在這方面已經(jīng)積累一定的經(jīng)驗和掌握了顧客資源，由此促使公司在2002年終下決心，投資建設(shè)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目，并準(zhǔn)備通過此項投資項目，將簡單的養(yǎng)老延伸服務(wù)變成公司在老年服務(wù)市場上正式的核心業(yè)務(wù)，不斷完善公司在老年服務(wù)市場產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)范圍，為公司的業(yè)務(wù)構(gòu)造完整的產(chǎn)業(yè)鏈，也為實現(xiàn)公司的長期發(fā)展目標(biāo)奠定業(yè)務(wù)發(fā)展基礎(chǔ)。6．管理隊伍1) 董事長兼總經(jīng)理張敏隆先生216。 張敏隆先生1940年4月13日出生于成都市龍泉驛區(qū)同安鄉(xiāng)。216。 現(xiàn)為中共四川省委政策研究室特約研究員、成都市政協(xié)委員、四川省客家海外聯(lián)誼會名譽會長。216。 1957年3月，應(yīng)征入伍，先后參加過西藏平叛及中印邊境自衛(wèi)反擊戰(zhàn)，多次立功受獎，歷任學(xué)員、電影隊長、指導(dǎo)員、西藏軍區(qū)政治部群工科副科長；216。 1962年8月，轉(zhuǎn)業(yè)到四川省交通廳工作，歷任科長、工會主席；216。 1981年～1985年，任岷江貿(mào)易總公司總經(jīng)理；216。 1985年4月～1992年2月，在中國華能集團成都公司任總經(jīng)理；216。 1992年7月～1997年5月在香港偉確集團成都辦事處任首席代表；216。 1997年5月，“成都靈新墓葬”創(chuàng)立之初，被創(chuàng)立人推為董事長兼總經(jīng)理；216。 2003年，公司變更設(shè)立四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司，仍任董事長兼總經(jīng)理；216。 2001年，擔(dān)任河南葛天塔陵園的董事長。 張敏隆先生長期身居重要的管理領(lǐng)導(dǎo)崗位，職業(yè)經(jīng)歷豐富，戰(zhàn)略分析和決策能力突出，已從事老年產(chǎn)業(yè)多年，行業(yè)經(jīng)驗豐富，在本行業(yè)享有盛譽。2) 副總經(jīng)理劉可先生216。 劉可先生于1942年12月22日出生于四川省邛崍市，曾就讀于重慶建筑工程學(xué)院，系大學(xué)本科畢業(yè)，具有高級工程師職稱，中共黨員。216。 1967年9月～1991年5月，在宜賓造船廠工作，歷任工人到廠長；216。 1991年5月～1997年1月，任四川省交通廳航務(wù)管理局副局長；216。 1997年4月～今，入四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司，任副總經(jīng)理。劉先生長期擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，具有敏銳的戰(zhàn)略眼光和極強的協(xié)調(diào)能力。3) 副總經(jīng)理白英敏先生216。 白英敏先生于1957年1月6日出生于四川省綿竹市，成都理工學(xué)院大專畢業(yè)，具有高級經(jīng)營師職稱。216。 1980年～1986年，就業(yè)于綿竹市鐘表電器公司，任分公司經(jīng)理；216。 1986年～1996年，自己辦廠、開公司，任經(jīng)理；216。 1997年～1998年，在重慶龍東寺塔陵公司人副總經(jīng)理；216。 2002年，美國西北大學(xué)獲MBA學(xué)位。白英敏先生長期在市場中行走，熟悉市場的全程運作，并具有全球視野。4) 財務(wù)總監(jiān)甘云碧女士216。 會計師職稱。1954年生，從事財務(wù)工作27年，曾任四川省煤炭工業(yè)管理局審計處審計、天仁大酒店財務(wù)總監(jiān)、德瑞企業(yè)發(fā)展總公司審計部經(jīng)理，現(xiàn)任寶光銀發(fā)實業(yè)股份有限公司財務(wù)總監(jiān)，編寫過多種財務(wù)制度，培訓(xùn)過多名財務(wù)人員。三、項目市場背景與市場情況分析1．養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析(1) 人口老齡化趨勢人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，一個國家或地區(qū)60歲以上的人口達到總?cè)丝诘?0%以上，或者65歲以上人口達到總?cè)丝诘?%以上，即為老齡化國家和地區(qū)。按照這個標(biāo)準(zhǔn)，世界上有很多發(fā)達國家已經(jīng)進入老年型社會，如意大利、德國、希臘、日本等。排在首位的意大利2002年老年人口比例高達25%。同這些國家相比，我國人口的老齡化程度還不是很嚴(yán)重，但由于特殊的國情，我國卻即將或已經(jīng)成為世界上老齡化程度最快的國家。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，，%（其中，%）。這表明，我國已經(jīng)步入了老齡化國家的行列。同時，國內(nèi)外近期人口預(yù)測發(fā)現(xiàn)，在2020年之后，我國的老齡化速度將呈加速度狀，至2050年，在每100個人口中，就有30個左右60歲以上的老人，將比那一時期世界平均老齡化水平高出10個百分點?？梢灶A(yù)見，未來的幾十年中，我國的人口老化問題將更加嚴(yán)重。從出生率出現(xiàn)下降趨勢到進入老齡化社會，發(fā)達國家用了兩三百年的時間；而我國自上世紀(jì)70年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀(jì)初邁入了初期老齡化，過程不過20多年。這其中既有政策性因素，也有社會因素。嚴(yán)格的計劃生育制度，經(jīng)濟、社會高速發(fā)展，疾病控制、衛(wèi)生條件及生活質(zhì)量快速提升，種種因素交融共同導(dǎo)致了人口老齡化的加劇。(2) 經(jīng)濟發(fā)展——國民經(jīng)濟的快速發(fā)展,為社區(qū)養(yǎng)老奠定了日益堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)據(jù)2005年第一次全國經(jīng)濟普查顯示:2004年,%排列世界第六位,雖然人均GDP卻排名在世界第100位之后,只有全世界人均GDP的五分之一。但我國的國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達1000美元，我國已進入了全面建設(shè)小康社會階段。全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的實現(xiàn)，將使我們的國家更加富強，人民生活水平不斷提高，老有所養(yǎng)的問題也將得到更好的解決。(3) 政治保障——黨和國家的重視，為社會養(yǎng)老提供了政策和制度保障首先，全面建設(shè)小康社會發(fā)展戰(zhàn)略的實施，特別是科學(xué)發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展，從總體上為老有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。從1984年開始，我國各地進行養(yǎng)老保險制度改革，黨中央國務(wù)院陸續(xù)頒布了《關(guān)于企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度改革的決定》、《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險制度的決定》、《社會保險費征繳暫行條例》等文件。2000 年8 月, 中共中央、國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強老齡工作的決定》, 號召全黨全社會從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā), 高度重視和切實加強老齡工作, 發(fā)展老齡事業(yè), 大力營造全社會敬老養(yǎng)老助老風(fēng)氣。該決定還明確指出, 要加強社區(qū)建設(shè), 依托社區(qū)發(fā)展老年服務(wù)業(yè), 進一步完善社區(qū)為老年人服務(wù)的功能, 要鼓勵社會力量興辦老年福利服務(wù)設(shè)施。2005年黨的十六屆五中全會《關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》中指出：要認(rèn)真研究制定應(yīng)對人口老齡化的政策措施。黨和國家把國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問題放到了十分突出的位置，并指明了發(fā)展的方向。(4) 理論與實踐——理論和實踐的探索