【正文】 此次，“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)的銷售就是秋實公司進入這一模式的大好時機，公司將投入一定的人力、物力和財力，建設起網(wǎng)絡銷售的平臺。因此，對于面向社會銷售的住房的80%，秋實公司決定委托給專門的房地產銷售代理商執(zhí)行。2004年4月，第一期已經(jīng)建成，公開向全社會出售第一期現(xiàn)房，按第四檔價出售。 秋實公司始終堅信，社區(qū)的房屋銷售只完成了“秋麗”項目開發(fā)的第一步，完善的養(yǎng)老服務才是最終贏得顧客信賴的依托和保障，是公司在廣闊的老年產業(yè)市場中進一步發(fā)展的真正基石。音像制品的出售與租賃：建立專門的服務部開展有關業(yè)務。凡租住、購買“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)的老年朋友皆可享受以下八項服務：醫(yī)療保健與康復療養(yǎng)：按會員制設立每位會員的健康檔案，定期進行全面體檢；免費保健療養(yǎng)咨詢；免費參加有關的保健講座；開辦小型的老年病醫(yī)院，設置門診、化驗、急診、觀察病房、家庭病床，送醫(yī)藥上門；全天候救護車及護士值班服務，在這方面總的要求應當是“小病不出門，大病不誤診，急癥及時救，慢病可療養(yǎng)，事事可咨”。充分體現(xiàn)了對老人周到齊全、無微不至的關愛?！扒稃悺别B(yǎng)老服務社區(qū)總占地面積350畝，其中建筑用地64畝，道路廣場83畝，綠化水面188畝，500車位的生態(tài)停車場占地15畝，社區(qū)容積率0．67，綠化率超過50%，提供了非常適于養(yǎng)老休閑居住的環(huán)境。這類顧客較高的文化素質，決定了他們對于老年生活有著較高的追求，他們不但希望自己的老年生活擁有較好的醫(yī)療、家政等服務保障，更希望晚年生活能夠豐富多彩，滿足其物質和精神的雙重要求。五、目標與目標可行性分析截止2004年底，%；，%；目前成都全市人口總規(guī)模達1082萬；而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總人口比例將超過10%。（5）與房地產的不解之緣2003年，“成都靈新墓葬”整體變更設立名為“四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司”，由成都天仁房地產開發(fā)公司和張敏隆等25個自然人發(fā)起成立，是全國殯葬業(yè)和老年產業(yè)的第一家股份制企業(yè)。（2）專業(yè)化的服務隊伍長期的老年市場服務經(jīng)驗，無疑也為秋實公司培養(yǎng)鍛煉出了一支具備專業(yè)素質的老年服務隊伍，他們了解市場行情、熟知顧客需求、具備專業(yè)素養(yǎng)、提供優(yōu)質服務、深受顧客信賴。（2）競爭者帶來的壓力有商機必然有商家，雖然目前成都的養(yǎng)老產業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業(yè)的任何商家都將帶來一定的壓力與風險。換言之，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提升，顧客更能享受得起我們的服務，我們也更加有利可圖，這正是顧客與公司“雙贏”，甚至是包括政府、社會在內“多贏”的最佳局面?！扒稃悺别B(yǎng)老服務社區(qū)項目致力于解決社會的養(yǎng)老問題，必將得到政府的大力關注與支持。成都以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務試點。四、SWOT分析與關鍵問題分析1．機會（1）巨大的“銀色市場”隨著我國進入老齡化社會, 老年人口數(shù)量不斷攀升。其中五城區(qū)商品房交易均價為4085元/平方米，%；商品住宅均價為3770元/平方米，%。成華區(qū)就采取民辦公助的形式，由民間資金對原有的養(yǎng)老福利院進行升級。雖然床位只有30多張，但一個多月時間，已經(jīng)有200多個老人來咨詢登記。 市場結論通過以上分析,我們可以看出,成都對于養(yǎng)老服務社區(qū)存在著龐大的市場需求,在成都市現(xiàn)有的165萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設10個“秋麗”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務社區(qū)，才能基本滿足需求。在國家統(tǒng)計局公布的15個副省級城市和4個直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。人口總量過多、人口素質問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟發(fā)展和社會保障帶來嚴峻挑戰(zhàn)。 再過50 年, 億, 屆時, %將是60 歲以上的老人。第一，西部大開發(fā)使得作為西南樞紐城市的成都具有極強的集聚和輻射能力，不斷吸引周邊的消費能力。優(yōu)質的“ 三大環(huán)境”可以解決人們在城市宜居性上從物質層面到精神層面的綜合需求?！　≠I房在成都外地人瞄準養(yǎng)老　　蘇阿姨和老伴以前在攀枝花工作，5年前雙雙退休，兒子也已在美國定居。在上海最便宜的養(yǎng)老院也要兩千多，而在成都我一個月只需要800塊。15年前，占總人口的比例不到10％。(5) 人文環(huán)境——休閑成都 要做全國最佳養(yǎng)老地...scol..該決定還明確指出, 要加強社區(qū)建設, 依托社區(qū)發(fā)展老年服務業(yè), 進一步完善社區(qū)為老年人服務的功能, 要鼓勵社會力量興辦老年福利服務設施。嚴格的計劃生育制度，經(jīng)濟、社會高速發(fā)展，疾病控制、衛(wèi)生條件及生活質量快速提升，種種因素交融共同導致了人口老齡化的加劇。排在首位的意大利2002年老年人口比例高達25%。 2002年，美國西北大學獲MBA學位。 1997年4月～今，入四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司，任副總經(jīng)理。 2003年，公司變更設立四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司，仍任董事長兼總經(jīng)理；216。 現(xiàn)為中共四川省委政策研究室特約研究員、成都市政協(xié)委員、四川省客家海外聯(lián)誼會名譽會長。公司在開展業(yè)務的過程中，深深感到社會老年群體越來越需要的養(yǎng)老服務要求。墓位設計成藝術墓形式，注重滿足顧客對已故親人安置的個性化要求，面向的是中、高檔消費群體，占據(jù)了殯葬業(yè)的高端市場。此次公司投資“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)項目，就是開始在殯葬業(yè)務成功以后，按照公司的長期發(fā)展目標要求，進行產業(yè)鏈的向上擴展，此項目將與公司另外一個老年服務投資項目“寶光永生堂”一起開發(fā)。2003年，報經(jīng)四川省人民政府批準，公司整體變更設立名為“四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司”，由成都天仁房地產開發(fā)公司和張敏隆等25個自然人發(fā)起成立，是全國殯葬業(yè)和老年產業(yè)的第一家股份制企業(yè)。3．開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)項目，對于本公司來說，是基于目前中國“銀色市場”日漸增長的趨勢來考慮的。一般來說設備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務周到的老年公寓不太多。 3．老年公寓的價位偏高。三、老年公寓（老年社區(qū)）的現(xiàn)狀與問題老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設較多，也積累了不少的經(jīng)驗。但是中國目前老年人的經(jīng)濟收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設要以廣大中低收入者的經(jīng)濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。特別是老年社區(qū)內要配備正規(guī)定點醫(yī)院。依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。（％），（％）（北京大學健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。一、老年公寓需求的不斷增長。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。...../Shop/《國學智慧、易經(jīng)》46套講座...../Shop/《人力資源學院》56套講座+27123份資料...../Shop/《各階段員工培訓學院》77套講座+ 324份資料...../Shop/《員工管理企業(yè)學院》67套講座+ 8720份資料...../Shop/《工廠生產管理學院》52套講座+ 13920份資料...../Shop/《財務管理學院》53套講座+ 17945份資料我國老年社區(qū)的現(xiàn)狀與發(fā)展我國自1999年以來已經(jīng)進入老年型國家。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。 2．觀念的變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。目前天津市內六區(qū)的空巢老年人家庭，％，其中獨居老人為13％，％（《老看住房專題會議論文集》2002年）。5．隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長，這一新興產業(yè)將有較大的發(fā)展空間。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎設施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務等一系列產業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。道路要無障礙設計，戶內有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。從居者本身的利益。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達2萬多張，相當現(xiàn)有老年人口的1％。 1．老年公寓的建設供不應求。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。老年公寓和養(yǎng)老機構存在資金投入不足、管理不善等問題。5．實現(xiàn)以上銷售和利潤目標，由于銷售市場廣闊，市場需求旺盛，經(jīng)過專業(yè)的對本項目的投資分析，實現(xiàn)本計劃書的市場風險不超過3%。使以塔位銷售為主的經(jīng)營收入穩(wěn)定增長。四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司目前已是西部地區(qū)最大的、有著完整硬件設施和配套服務的殯葬服務企業(yè)。本公司的宗旨與使命是——專業(yè)性的從事老年服務業(yè)務，通過不斷延伸的老年服務，構造在銀色市場中最完整的服務產業(yè)鏈，在老年化趨勢明顯得不償失“后工業(yè)化社會”中，為不斷增長的市場需要提供全方位的老年服務。6．管理隊伍1) 董事長兼總經(jīng)理張敏隆先生216。 1985年4月～1992年2月，在中國華能集團成都公司任總經(jīng)理；216。216。 1980年～1986年，就業(yè)于綿竹市鐘表電器公司，任分公司經(jīng)理；216。三、項目市場背景與市場情況分析1．養(yǎng)老服務社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析(1) 人口老齡化趨勢人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢?？梢灶A見，未來的幾十年中，我國的人口老化問題將更加嚴重。其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。中國老齡科學研究中心特邀研究員、民進會員對如何實現(xiàn)老有所養(yǎng)問題的研究指出，養(yǎng)老仍應以家庭為主，機構養(yǎng)老不宜為首選方向?！弊蛉?，在成都郫縣紅光鎮(zhèn)附近的晚霞生態(tài)村，72歲的阮彩玲老人高興地拉著記者的手介紹自己現(xiàn)在的生活狀況?！八麄兓旧隙际窃谶@里常住，逢年過節(jié)才回去，每個月五六百元，老人自身的養(yǎng)老金就完全可以解決。(1)房地產需求旺盛2006 年5 月，第一財經(jīng)與零點研究咨詢集團聯(lián)合發(fā)布了《零點宜居指數(shù)———中國公眾城市宜居指數(shù)2006 年報告》，對國內20 個城市進行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前5 名的城市為寧波、廈門、成都、蘇州和三亞，成都位列第三，且是前五名中唯一的副省級特大中心城市和唯一的中西部城市。隨著城市化進程加快，近年成都的西部經(jīng)濟、政治、文化中心地位的進一步凸現(xiàn)，城市形象提升，眾多大型外企紛紛進入，這些都無形地提升了成都房地產的價值，對成都經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展也將產生積極的深遠的影響。據(jù)預測, 再過5 年, 。而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總人口比例將超過10%，人口老齡化壓力開始顯現(xiàn)，并將隨著老齡化的發(fā)展而不斷加重。既然已然存在對于社區(qū)養(yǎng)老服務的需求，那么開發(fā)養(yǎng)老服務社區(qū)也必然會有巨大的市場潛力。昨天來自成都市勞動和社會保障局的消息，為讓退休人員享受改革帶來的成果，按照我省提高退休人員養(yǎng)老金待遇的統(tǒng)一部署，成都市分別提高2005年前和2006年前退休人員的基本養(yǎng)老金，并計劃明年進一步上調。成都以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務試點。近年來，各種民辦的養(yǎng)老福利機構正不斷涌現(xiàn)，服務對象也開始多元化，僅成都市民政局審批的民辦養(yǎng)老機構就達到20多家，這還不包括社區(qū)托老所之類的社區(qū)養(yǎng)老服務機構和一些以老年公寓等形式存在的機構。統(tǒng)計資料說明，GDP基本保持在13%以上的增幅，而房地產開發(fā)投資的增幅在20%左右。固定資產投資在基本設施和房地產開發(fā)投資的推動下，％；，％。近10 年來我國空巢老人家庭上升也很快, 已占老人家庭的26 % , 一些大城市的空巢老人問題更為突出。（2）政府的關注與支持　隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。%。 不可否認成都的經(jīng)濟、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢，未來的成都將是越來越多老年人的選擇，而成都的養(yǎng)老產業(yè)的市場商機日漸明朗。另外，公司曾通過借助社會資源、并自己開發(fā)一些服務項目，進行簡單的養(yǎng)老服務延伸，雖然由于硬件、軟件方面存在的限制，使這類簡單延伸出來的養(yǎng)老服務，始終沒有成為公司的贏利源。（4）先入為主眾所周知，中國的殯葬業(yè)長期以來由政府設立的專門壟斷機構，這類機構通過進行相應的改革走向市場化道路，“秋麗”公司創(chuàng)業(yè)之初率先進入這樣的行業(yè)，獲得了極為重要的兩個先機：一是政府給予政策和其他方面的全力支持，如公司在殯葬業(yè)務上面長期得到了如稅收優(yōu)惠、項目建設的征地用地的優(yōu)惠等；二是原來由政府壟斷經(jīng)營的行業(yè)或業(yè)務，在