【正文】 資增幅繼續(xù)增長的同時，房地產(chǎn)新開工面積、竣工面積持續(xù)增加，分別為3，、％、％，為市場供應(yīng)提供了足夠的保障；另一方面，市場的強(qiáng)勁需求使得新建商品房供銷量、銷售額保持穩(wěn)步增長，％。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。2．威脅（1）觀念落后, 意識不足雖然各級政府對于老齡化的問題相當(dāng)重視，但是在少數(shù)個別地區(qū)，由于我國長期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念,因此面對我國人口老齡化的挑戰(zhàn), 一些職能部門和社區(qū)管理與服務(wù)部門對開展和加強(qiáng)社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)的重要性和迫切性認(rèn)識不足,沒有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)事業(yè)提高到反映一個社會文明進(jìn)步水平和提高人民生活質(zhì)量、保持社會穩(wěn)定的高度來認(rèn)識, 服務(wù)意識差。公司準(zhǔn)備投資建設(shè)和開發(fā)的“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目，也是看準(zhǔn)中國政府準(zhǔn)備改革原來由政府承擔(dān)的對孤寡老人的福利性養(yǎng)老方式的意愿和決心，并利用這樣的機(jī)會，將公司從“送終”延伸到“養(yǎng)老”服務(wù)領(lǐng)域，構(gòu)造一個更為完整的老年服務(wù)市場的產(chǎn)業(yè)鏈，這也是公司再次看準(zhǔn)一個由政府作為財政包袱被“甩”出來的、將大有作為的老年服務(wù)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。 綜上分析，我們可以得出結(jié)論，秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司進(jìn)軍老年產(chǎn)業(yè)開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系；三是提升了“秋實”公司的知名度，為公司的未來發(fā)展開拓市場做出貢獻(xiàn)。這里有常年的寄宿式老年大學(xué)，是專為老年人設(shè)計的“老有所居，老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所為，老有所樂”的生態(tài)園。 鄰里如親主張三：子孝孫賢老有所為服務(wù)：這是一個常常被忽視而又十分重要的服務(wù)，也就是說要盡可能地為還能夠服務(wù)社會的老人（特別是有一技之長的老人）提供一個老有所為的活動舞臺，提供必要的條件。而且從渠道控制的角度，由開發(fā)商自己組建的銷售團(tuán)隊和部門相對委托代理方式更容易管理和控制。5．促銷此次的“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的促銷將采用廣告、銷售促進(jìn)、公共關(guān)系、人員推銷和直接營銷并用的模式：（1）廣告由于銷售主要針對成都地區(qū)進(jìn)行，故“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的廣告將主要當(dāng)?shù)貓罂ｉT針對老年人和中年高收入群體的雜志刊登紙質(zhì)媒體廣告，同時在市區(qū)內(nèi)老年人常出入的醫(yī)療、健身等場所附近設(shè)立形象廣告牌、燈箱廣告、公交站臺廣告、車身廣告等吸引特定顧客群的注意。根據(jù)具體情況，可以考慮臨時確定某種優(yōu)惠政策。園藝：為了滿足部分老年人對于園藝與種植的愛好，園區(qū)將辟出專門的地塊出租給老年人，供他們自己種花種菜，豐富晚年生活。社區(qū)居住建筑分為院落是住宅樓、酒店式公寓樓、獨院士民居三類，戶型分為28平方米～105平方米不等的8種，充分滿足各類目標(biāo)顧客群的需求。簡言之，“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的銷售將會有著大好的前景。（3）經(jīng)驗豐富的管理團(tuán)隊四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司董事長兼總經(jīng)理張敏隆先生，長期身居重要的管理領(lǐng)導(dǎo)崗位，職業(yè)經(jīng)歷豐富，戰(zhàn)略分析和決策能力突出，已從事老年產(chǎn)業(yè)多年，行業(yè)經(jīng)驗豐富，在本行業(yè)享有盛譽；公司副總經(jīng)理劉可先生長期擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，具有敏銳的戰(zhàn)略眼光和極強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力；公司副總經(jīng)理白英敏先生長期在市場中行走，熟悉市場的全程運作，并具有全球視野；財務(wù)總監(jiān)甘云碧女士，長期從事財務(wù)，培訓(xùn)過多名財務(wù)人員，理論實踐經(jīng)驗均較為豐富。以上兩地也因此被稱為“退休州”、“養(yǎng)老市”。來自成都市老齡委的數(shù)據(jù)：2006年成都老年人已突破165萬。在所有的投資中，%。以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補充，政府為部分人群購買服務(wù)是養(yǎng)老業(yè)的一種趨勢。%。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % , 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。其次，應(yīng)考慮城市的人文環(huán)境，是否有悠久的歷史文化，文化是否具有包容性，文化是否能夠帶給人不斷創(chuàng)新的力量源泉，是否給人以歸屬感、認(rèn)同感?！　∩鷳B(tài)村的負(fù)責(zé)人告訴記者，外地人來成都養(yǎng)老是一種趨勢，因為成都適合生活，物價不高。四川在線但我國的國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達(dá)1000美元，我國已進(jìn)入了全面建設(shè)小康社會階段。4) 財務(wù)總監(jiān)甘云碧女士216。 張敏隆先生長期身居重要的管理領(lǐng)導(dǎo)崗位，職業(yè)經(jīng)歷豐富，戰(zhàn)略分析和決策能力突出，已從事老年產(chǎn)業(yè)多年，行業(yè)經(jīng)驗豐富，在本行業(yè)享有盛譽。這明顯昭示著，在公司的骨灰安置存放和殯葬服務(wù)市場以外，還存在一個需要養(yǎng)老服務(wù)的龐大消費市場。3．現(xiàn)有業(yè)務(wù)四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司現(xiàn)在從事的是殯葬火化、殯儀服務(wù)、靈骨存放、家人對死者常年的祭祀服務(wù)及（在園林觀光和休閑時的）附加服務(wù)。 4．本計劃書涉及的主要目標(biāo)是：分為兩期建設(shè)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)成為我國西部第一個大型現(xiàn)代化的、專業(yè)化的、高檔次的老年社區(qū)。如上海市選擇老年公寓的老人中，％希望每月所需費用不超過1000元（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》2001年18期）。 但是，由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進(jìn)之處。 3．設(shè)計與配套設(shè)施。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）％，中年人（40－50歲）％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。％。對于老齡化，國際上最簡單的評判標(biāo)準(zhǔn)是：60歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過10%，或65歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過7%。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務(wù)的住宅。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。 2．老年公寓的模式。它的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)較好。目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。公司已開發(fā)項目靈新墓葬墓地和東林火葬殯儀館?，F(xiàn)在公司經(jīng)過多年經(jīng)營，留存利潤已有3100萬元。 1962年8月，轉(zhuǎn)業(yè)到四川省交通廳工作，歷任科長、工會主席；216。 白英敏先生于1957年1月6日出生于四川省綿竹市，成都理工學(xué)院大專畢業(yè)，具有高級經(jīng)營師職稱。這表明，我國已經(jīng)步入了老齡化國家的行列。(4) 理論與實踐——理論和實踐的探索，為實行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了發(fā)展的理論和實踐依據(jù)從理論上看，專家學(xué)者們進(jìn)行了大量的研究，提出了許多有價值的、可操作性的發(fā)展思路。而成都因為氣候宜人、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)且養(yǎng)老成本低，可能在未來20年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一?！　?jù)最新的《成都五城區(qū)住房狀況及需求調(diào)查報告》顯示，成都市商品房市場中，%、%、%，呈逐年增長態(tài)勢。第四，投資投機(jī)性需求仍很旺盛。在最早進(jìn)入老齡化城市的上海, 1999 年60 歲以上老人已達(dá)238 萬,占全市人口的18 % ?？梢哉f，“秋麗”的這一項目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對于“秋麗”公司的進(jìn)入無疑將是一個極其有利的局面。（2）房地產(chǎn)市場的競爭分析據(jù)統(tǒng)計，2001年～%、%，%、%。 再過20 年, 億。在國家統(tǒng)計局公布的15個副省級城市和4個直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。經(jīng)過在殯葬服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的6年經(jīng)營，公司以成為這項業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的絕對領(lǐng)先者。4．劣勢由成都眾多知名房地產(chǎn)商開發(fā)的錦繡華都、鷺島國際社、天府江南、香頌島、美茵河谷、凱麗濱江、米蘭香洲、上東陽光、科華天城、東籬居等一系列熱銷樓盤，將會與公司即將開發(fā)的“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)激烈地爭奪顧客群。這類人群一般工作較為忙碌，缺乏足夠的陪伴父母、照顧父母的時間，但他們非常孝敬父母，關(guān)心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一個適宜的居住環(huán)境中安度晚年。當(dāng)?shù)氐娜嗆嚺c老年車可以進(jìn)入園區(qū)，并可以代客戶租用各種用車。2003年11月中旬，為了照顧本公司多年來的老客戶，向老客戶限售第一期100套住房（無獨院），按第二檔優(yōu)惠價出售。房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合必將引發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的營銷革命。在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)可以對開發(fā)項目進(jìn)行網(wǎng)上宣傳對客戶進(jìn)行項目產(chǎn)品的網(wǎng)上調(diào)研，接受意見反饋或通過商品房網(wǎng)上競拍給項目造勢，提升項目人氣。2004年2月，住宅建筑已經(jīng)斷水，向公司所有股東和客戶出售第一期各種住房，按第三檔價出售。家政護(hù)理：為客戶提供經(jīng)過培訓(xùn)之后持證上崗的養(yǎng)老護(hù)理員以不同方式（如全天、白天、鐘點、出行等）為老年人服務(wù)；此外還為客戶提供各種家政、維修、搬運等服務(wù)。 其三，有一定收入、不喜城市中心區(qū)的喧囂生活環(huán)境、追求安逸平靜的老年生活的退休老人。5．關(guān)鍵問題分析“秋麗”作為專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，以優(yōu)質(zhì)高價、高檔專業(yè)的形象進(jìn)入市場，是否能如預(yù)期的那樣得到目標(biāo)顧客的認(rèn)可與接受？成都養(yǎng)老服務(wù)市場上存在一定數(shù)量可以提供類似服務(wù)的機(jī)構(gòu)，它們提供的養(yǎng)老服務(wù)必然會對人們是否選擇“秋麗”這種專業(yè)化的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)生一定影響。另外，公司曾通過借助社會資源、并自己開發(fā)一些服務(wù)項目，進(jìn)行簡單的養(yǎng)老服務(wù)延伸，雖然由于硬件、軟件方面存在的限制，使這類簡單延伸出來的養(yǎng)老服務(wù)，始終沒有成為公司的贏利源。%。近10 年來我國空巢老人家庭上升也很快, 已占老人家庭的26 % , 一些大城市的空巢老人問題更為突出。統(tǒng)計資料說明，GDP基本保持在13%以上的增幅，而房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅在20%左右。成都以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點。既然已然存在對于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的需求，那么開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)也必然會有巨大的市場潛力。據(jù)預(yù)測, 再過5 年, 。(1)房地產(chǎn)需求旺盛2006 年5 月，第一財經(jīng)與零點研究咨詢集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布了《零點宜居指數(shù)———中國公眾城市宜居指數(shù)2006 年報告》，對國內(nèi)20 個城市進(jìn)行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前5 名的城市為寧波、廈門、成都、蘇州和三亞，成都位列第三，且是前五名中唯一的副省級特大中心城市和唯一的中西部城市?！弊蛉?，在成都郫縣紅光鎮(zhèn)附近的晚霞生態(tài)村，72歲的阮彩玲老人高興地拉著記者的手介紹自己現(xiàn)在的生活狀況。中國老齡科學(xué)研究中心特邀研究員、民進(jìn)會員對如何實現(xiàn)老有所養(yǎng)問題的研究指出，養(yǎng)老仍應(yīng)以家庭為主，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老不宜為首選方向?？梢灶A(yù)見，未來的幾十年中，我國的人口老化問題將更加嚴(yán)重。 1980年～1986年，就業(yè)于綿竹市鐘表電器公司，任分公司經(jīng)理；216。 1985年4月～1992年2月，在中國華能集團(tuán)成都公司任總經(jīng)理；216。本公司的宗旨與使命是——專業(yè)性的從事老年服務(wù)業(yè)務(wù)，通過不斷延伸的老年服務(wù)，構(gòu)造在銀色市場中最完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，在老年化趨勢明顯得不償失“后工業(yè)化社會”中，為不斷增長的市場需要提供全方位的老年服務(wù)。使以塔位銷售為主的經(jīng)營收入穩(wěn)定增長。老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達(dá)2萬多張，相當(dāng)現(xiàn)有老年人口的1％。從居者本身的利益。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，％，其中獨居老人為13％，％（《老看住房專題會議論文集》2002年）。 2．觀念的變化。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。...../Shop/《國學(xué)智慧、易經(jīng)》46套講座...../Shop/《人力資源學(xué)院》56套講座+27123份資料...../Shop/《各階段員工培訓(xùn)學(xué)院》77套講座+ 324份資料...../Shop/《員工管理企業(yè)學(xué)院》67套講座+ 8720份資料...../Shop/《工廠生產(chǎn)管理學(xué)院》52套講座+ 13920份資料...../Shop/《財務(wù)管理學(xué)院》53套講座+ 17945份資料一、老年公寓需求的不斷增長。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。但是中國目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。 3．老年公寓的價位偏高。3．開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目，對于本公司來說，是基于目前中國“銀色市場”日漸增長的趨勢來考慮的。此次公司投資“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目，就是開始在殯葬業(yè)務(wù)成功以后，按照公司的長期發(fā)展目標(biāo)要求，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈的向上擴(kuò)展，此項目將與公司另外一個老年服務(wù)投資項目“寶光永生堂”一起開發(fā)。公司在開展業(yè)務(wù)的過程中，深深感到社會老年群體越來越需要的養(yǎng)老服務(wù)要求。 2003年，公司變更設(shè)立四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司，仍任董事長兼總經(jīng)理；216。 2002年，美國西北大學(xué)獲MBA學(xué)位。嚴(yán)格的計劃生育制度，經(jīng)濟(jì)、社會高速發(fā)展，疾病控制、衛(wèi)生條件及生活質(zhì)量快速提升，種種因素交融共同導(dǎo)致了人口老