【正文】 們應按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機構（HTA）的老年人居住建筑的標準分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護和最低限度的服務和設施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。特別是老年社區(qū)內要配備正規(guī)定點醫(yī)院。 4．規(guī)模與檔次。但是中國目前老年人的經濟收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設要以廣大中低收入者的經濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。依據(jù)國外經驗和我國的具體情況，老年公寓以經營性與公益性相結合為好。三、老年公寓（老年社區(qū)）的現(xiàn)狀與問題老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設較多，也積累了不少的經驗。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。 3．老年公寓的價位偏高?？梢姡谖覈壳皬V大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。一般來說設備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務周到的老年公寓不太多。5．政府和社會對老年人的住宅建設重視和支持力度不夠。3．開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)項目，對于本公司來說，是基于目前中國“銀色市場”日漸增長的趨勢來考慮的。另外，社區(qū)每年的管理服務活動將為公司創(chuàng)造利潤153萬元。2003年，報經四川省人民政府批準，公司整體變更設立名為“四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司”，由成都天仁房地產開發(fā)公司和張敏隆等25個自然人發(fā)起成立，是全國殯葬業(yè)和老年產業(yè)的第一家股份制企業(yè)。在陵園觀光化、服務專業(yè)化、管理科學化等方面均有顯著建樹，取得了很好的社會效益和經濟效益。此次公司投資“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)項目，就是開始在殯葬業(yè)務成功以后，按照公司的長期發(fā)展目標要求，進行產業(yè)鏈的向上擴展，此項目將與公司另外一個老年服務投資項目“寶光永生堂”一起開發(fā)。公司采用塔葬這種全新的概念，既順應了國家節(jié)約土地的殯葬改革發(fā)展方向，又滿足了千百年來中國人民重視送終，以寄托哀思的愿望，為生命畫上圓滿的句號，顯示出它強大的生機和活力。墓位設計成藝術墓形式，注重滿足顧客對已故親人安置的個性化要求，面向的是中、高檔消費群體，占據(jù)了殯葬業(yè)的高端市場。4．經營理念本公司的經營理念是——在老年服務業(yè)務領域內，以誠信經營為基本行為準則，始終將顧客利益置于首位，提供有最高顧客價值的服務產品，成為老年服務市場上顧客最為信賴的公司和品牌。公司在開展業(yè)務的過程中，深深感到社會老年群體越來越需要的養(yǎng)老服務要求。但正因為龐大的潛在市場存在，公司在這方面已經積累一定的經驗和掌握了顧客資源，由此促使公司在2002年終下決心，投資建設“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)項目，并準備通過此項投資項目，將簡單的養(yǎng)老延伸服務變成公司在老年服務市場上正式的核心業(yè)務，不斷完善公司在老年服務市場產業(yè)鏈的服務范圍，為公司的業(yè)務構造完整的產業(yè)鏈，也為實現(xiàn)公司的長期發(fā)展目標奠定業(yè)務發(fā)展基礎。 現(xiàn)為中共四川省委政策研究室特約研究員、成都市政協(xié)委員、四川省客家海外聯(lián)誼會名譽會長。 1981年～1985年，任岷江貿易總公司總經理；216。 2003年，公司變更設立四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司，仍任董事長兼總經理；216。 劉可先生于1942年12月22日出生于四川省邛崍市，曾就讀于重慶建筑工程學院，系大學本科畢業(yè)，具有高級工程師職稱，中共黨員。 1997年4月～今，入四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司，任副總經理。216。 2002年，美國西北大學獲MBA學位。1954年生，從事財務工作27年，曾任四川省煤炭工業(yè)管理局審計處審計、天仁大酒店財務總監(jiān)、德瑞企業(yè)發(fā)展總公司審計部經理，現(xiàn)任寶光銀發(fā)實業(yè)股份有限公司財務總監(jiān)，編寫過多種財務制度，培訓過多名財務人員。排在首位的意大利2002年老年人口比例高達25%。同時，國內外近期人口預測發(fā)現(xiàn)，在2020年之后，我國的老齡化速度將呈加速度狀，至2050年，在每100個人口中，就有30個左右60歲以上的老人，將比那一時期世界平均老齡化水平高出10個百分點。嚴格的計劃生育制度，經濟、社會高速發(fā)展，疾病控制、衛(wèi)生條件及生活質量快速提升，種種因素交融共同導致了人口老齡化的加劇。(3) 政治保障——黨和國家的重視，為社會養(yǎng)老提供了政策和制度保障首先，全面建設小康社會發(fā)展戰(zhàn)略的實施，特別是科學發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展，從總體上為老有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。該決定還明確指出, 要加強社區(qū)建設, 依托社區(qū)發(fā)展老年服務業(yè), 進一步完善社區(qū)為老年人服務的功能, 要鼓勵社會力量興辦老年福利服務設施。他們普遍認同，鑒于我國目前的經濟政治文化發(fā)展水平，家庭養(yǎng)老的功能必須予以保護和支持，而且家庭所能給予老年人的幫助和感受是養(yǎng)老機構無法替代的。(5) 人文環(huán)境——休閑成都 要做全國最佳養(yǎng)老地...scol..(20061030 05:43:18)15年前，占總人口的比例不到10％?！　〕啥拣B(yǎng)老院吸引眾多外地人　　“這兒的生活多好的，環(huán)境、氣候我都很適應。在上海最便宜的養(yǎng)老院也要兩千多，而在成都我一個月只需要800塊。”　　都江堰一個老年公寓的負責人介紹，目前她所在的老年公寓就有100多位老人，其中20多人來自北京、深圳、廣州等城市。　　買房在成都外地人瞄準養(yǎng)老　　蘇阿姨和老伴以前在攀枝花工作，5年前雙雙退休，兒子也已在美國定居。記者通過房產中介公司了解到，在成都購房的外地人中，有不少是外地退休老人，其中又以省內二級城市的老人居多。優(yōu)質的“ 三大環(huán)境”可以解決人們在城市宜居性上從物質層面到精神層面的綜合需求。之所以認為成都具備創(chuàng)建“ 宜居之城”的條件，正是憑借著“ 三大環(huán)境”的相對比較優(yōu)勢。第一，西部大開發(fā)使得作為西南樞紐城市的成都具有極強的集聚和輻射能力，不斷吸引周邊的消費能力。(2)養(yǎng)老服務需求迫切隨著我國進入老齡化社會, 老年人口數(shù)量不斷攀升。 再過50 年, 億, 屆時, %將是60 歲以上的老人?！兑?guī)劃》指出，“十五”期間，成都市低生育水平繼續(xù)保持穩(wěn)定，目前全市人口總規(guī)模達1082萬。人口總量過多、人口素質問題和老齡化的多重壓力將給經濟發(fā)展和社會保障帶來嚴峻挑戰(zhàn)。以上資料使我們清晰的看到，日益增多的老年人口形成了龐大的“銀發(fā)市場”，該市場對于社區(qū)養(yǎng)老服務存在著巨大的需求，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、老年公寓、社區(qū)服務等都遠遠無法滿足顧客的需求。在國家統(tǒng)計局公布的15個副省級城市和4個直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。成都：退休人員養(yǎng)老金上漲 48萬人每月多領30%——摘自2006年10月《華西都市報》成都市48萬名退休人員養(yǎng)老金漲了！新增養(yǎng)老金10月到賬。 市場結論通過以上分析,我們可以看出,成都對于養(yǎng)老服務社區(qū)存在著龐大的市場需求,在成都市現(xiàn)有的165萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設10個“秋麗”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務社區(qū)，才能基本滿足需求。但是，一定意義上的形式競爭者和一般競爭者必然是存在的。雖然床位只有30多張，但一個多月時間，已經有200多個老人來咨詢登記。 據(jù)了解，在10年前，成都全市不過七八家社會養(yǎng)老福利機構，基本上都只對城市孤老等特殊群體開放。成華區(qū)就采取民辦公助的形式，由民間資金對原有的養(yǎng)老福利院進行升級。近幾年，%，%，2004年1～%。其中五城區(qū)商品房交易均價為4085元/平方米，%；商品住宅均價為3770元/平方米，%。2006年1－8月，成都市國民經濟呈現(xiàn)出平穩(wěn)快速增長搜狐網(wǎng)的態(tài)勢。四、SWOT分析與關鍵問題分析1．機會（1）巨大的“銀色市場”隨著我國進入老齡化社會, 老年人口數(shù)量不斷攀升。 再過50 年, 億, 屆時, %將是60 歲以上的老人。成都以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務試點。因此，開發(fā)建設和經營養(yǎng)老服務社區(qū)是秋實未來發(fā)展的重頭戲?！扒稃悺别B(yǎng)老服務社區(qū)項目致力于解決社會的養(yǎng)老問題，必將得到政府的大力關注與支持。 　　調查顯示，從收入構成來看，工薪收入仍是可支配收入構成的主體，但增長速度有所放緩，主導作用逐漸減弱。換言之，隨著經濟的發(fā)展，人民生活水平的提升，顧客更能享受得起我們的服務，我們也更加有利可圖，這正是顧客與公司“雙贏”，甚至是包括政府、社會在內“多贏”的最佳局面。而成都又具有5大優(yōu)勢：第一，成都的氣候、自然環(huán)境在各地居民中具有很高的號召力；第二，成都周邊旅游資源豐富，能夠滿足老年人對自然的喜愛；第三，成都經濟比較發(fā)達，生活便利；第四、成都物產豐富，養(yǎng)老成本不高；第五，成都未來退休人員較多，養(yǎng)老機構將不斷興起。（2）競爭者帶來的壓力有商機必然有商家，雖然目前成都的養(yǎng)老產業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業(yè)的任何商家都將帶來一定的壓力與風險。迄今為止，在相同業(yè)務領域，公司沒有現(xiàn)實的競爭對手。（2）專業(yè)化的服務隊伍長期的老年市場服務經驗，無疑也為秋實公司培養(yǎng)鍛煉出了一支具備專業(yè)素質的老年服務隊伍，他們了解市場行情、熟知顧客需求、具備專業(yè)素養(yǎng)、提供優(yōu)質服務、深受顧客信賴。在“秋麗”項目的開發(fā)中，我們有理由相信，公司的管理團隊將會以自身的獨特優(yōu)勢，使“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)贏得市場與消費者的青睞。（5）與房地產的不解之緣2003年，“成都靈新墓葬”整體變更設立名為“四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司”，由成都天仁房地產開發(fā)公司和張敏隆等25個自然人發(fā)起成立，是全國殯葬業(yè)和老年產業(yè)的第一家股份制企業(yè)?！扒稃悺庇捎谔峁I(yè)化的、健全的、優(yōu)質的養(yǎng)老服務，并配有專門的硬件設施，“秋麗”社區(qū)的房產銷售價格必然將在一定程度上高于其他樓盤，如果單單從價格一個指標衡量，“秋麗”的價格競爭優(yōu)勢將相對較弱。五、目標與目標可行性分析截止2004年底，%；，%；目前成都全市人口總規(guī)模達1082萬；而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總人口比例將超過10%。另外，社區(qū)每年的管理服務活動還將為秋實公司創(chuàng)造一定的利潤。這類顧客較高的文化素質，決定了他們對于老年生活有著較高的追求，他們不但希望自己的老年生活擁有較好的醫(yī)療、家政等服務保障，更希望晚年生活能夠豐富多彩，滿足其物質和精神的雙重要求。這類目標顧客群既有購買專業(yè)養(yǎng)老服務社區(qū)住房的支付能力，又極其希望可以為父母購買這類住房作為養(yǎng)老之用。“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)總占地面積350畝，其中建筑用地64畝，道路廣場83畝，綠化水面188畝，500車位的生態(tài)停車場占地15畝，社區(qū)容積率0．67，綠化率超過50%，提供了非常適于養(yǎng)老休閑居住的環(huán)境。社區(qū)不僅僅向老年人提供最佳居住環(huán)境，而且根據(jù)老年人生活特征，為他們提供全方位的養(yǎng)老服務。充分體現(xiàn)了對老人周到齊全、無微不至的關愛。凡租住、購買“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)的老年朋友皆可享受以下八項服務：醫(yī)療保健與康復療養(yǎng)：按會員制設立每位會員的健康檔案，定期進行全面體檢；免費保健療養(yǎng)咨詢；免費參加有關的保健講座；開辦小型的老年病醫(yī)院，設置門診、化驗、急診、觀察病房、家庭病床，送醫(yī)藥上門；全天候救護車及護士值班服務，在這方面總的要求應當是“小病不出門，大病不誤診，急癥及時救，慢病可療養(yǎng)，事事可咨”。安全保衛(wèi)：每戶都設置緊急呼叫裝置，服務人員24小時值班；園區(qū)內設置三重安全保衛(wèi)措施：紅外監(jiān)視、門衛(wèi)值班、保安24小時巡邏。音像制品的出售與租賃：建立專門的服務部開展有關業(yè)務。房屋置換：為了方便部分在成都城內有房而又希望到園區(qū)居住的客戶，公司可以代為辦理城內房屋的出售或出租事宜。 秋實公司始終堅信，社區(qū)的房屋銷售只完成了“秋麗”項目開發(fā)的第一步，完善的養(yǎng)老服務才是最終贏得顧客信賴的依托和保障，是公司在廣闊的老年產業(yè)市場中進一步發(fā)展的真正基石。預收80%。2004年4月，第一期已經建成，公開向全社會出售第一期現(xiàn)房，按第四檔價出售?！扒稃悺别B(yǎng)老服務社區(qū)將主要目標定位于中高端市場，提供宜人的居住環(huán)境與完善的養(yǎng)老服務，社區(qū)房屋的銷售價格自然比一般樓盤略高，但從性價比的角度衡量，購買“秋麗”絕對會帶給消費者物超所值的收獲。因此，對于面向社會銷售的住房的80%，秋實公司決定委托給專門的房地產銷售代理商執(zhí)行。網(wǎng)絡營銷實質是營造網(wǎng)上經營環(huán)境，包括網(wǎng)站本身、顧客、網(wǎng)絡服務商、合作伙伴、供應商、銷售商相關行業(yè)的網(wǎng)絡環(huán)境。此次，“秋麗”養(yǎng)老服務社區(qū)的銷售就是秋實公司進入這一模式的大好時機，公司將投入一定的人力、物力和財力，建設起網(wǎng)絡銷售的