【正文】 峰林峰林峰叢地貌和河流風(fēng)光，兩者構(gòu)成完美的山水景觀，而且生物景觀資源也很突出，人文資源類(lèi)型多樣。休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游型旅游度假市場(chǎng)特征有：（1）休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游度假旅游市場(chǎng)占有比例逐漸增加，已成為重要的旅游市場(chǎng)，客源市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?；?）客源市場(chǎng)主要以外地市場(chǎng)為主，區(qū)域市場(chǎng)也很發(fā)達(dá)，還能吸引大量的國(guó)際游客數(shù)量；（3）出游方式以家庭、朋友結(jié)伴、商務(wù)會(huì)議和旅游團(tuán)為主，和家人、朋友一起到附近出游度假是市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。從旅游動(dòng)機(jī)和出游目的看（1）近期目標(biāo)定位近程觀光旅游、休閑旅游及節(jié)慶旅游等類(lèi)型的客源市場(chǎng)。該類(lèi)客戶是本項(xiàng)目的關(guān)鍵客戶，抓住了他，就抓住了整個(gè)公務(wù)休閑旅游度假市場(chǎng)。他們對(duì)旅游度假產(chǎn)品的要求也較高，希望得到的是增值性的服務(wù)，這類(lèi)客戶是本項(xiàng)目客戶的主要來(lái)源。這類(lèi)客戶是市場(chǎng)的最上層，往往會(huì)產(chǎn)生較大的購(gòu)買(mǎi)行為，是本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式度假屋的主要潛在買(mǎi)家。二、項(xiàng)目客戶分析項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有豐富的自然資源和歷史人文背景，可利用的旅游資源很多，對(duì)外交通也比較便利，景區(qū)生態(tài)系統(tǒng)保持良好狀態(tài)。許多奔波于各地的商務(wù)人士，工作中的壓力非常大，如果能從日常安排中抽出點(diǎn)時(shí)間放松一下，可以算是最大的享受。l 公務(wù)休閑旅游和私人休閑旅游之間有著很多的聯(lián)系，就需求而言，兩者在某些方面有重疊，也有差異。（1）公務(wù)休閑旅游類(lèi)公務(wù)休閑旅游包括一系列不同的類(lèi)型，有的是由商貿(mào)人員結(jié)合貿(mào)易特點(diǎn)，根據(jù)業(yè)務(wù)活動(dòng)情況自行辦理食宿和游覽；有的是由業(yè)務(wù)接待方安排洽談和旅游活動(dòng)；還有的是委托旅行社綜合安排服務(wù)。游客認(rèn)準(zhǔn)了一個(gè)度假地，甚至一個(gè)度假酒店，其忠誠(chéng)度會(huì)非常高l 指向集中。度假需求的產(chǎn)生意味著產(chǎn)生了一類(lèi)新的市場(chǎng)需求，這類(lèi)需求的滿足必須由市場(chǎng)提供一套新的產(chǎn)品供給來(lái)解決。但這種旅游需求僅局限于觀光性的需求。類(lèi)型消費(fèi)特征出游時(shí)間需求特征出游方式群體構(gòu)成自駕游經(jīng)濟(jì)實(shí)惠型占絕大多數(shù)，主要消費(fèi)項(xiàng)目為門(mén)票、住宿和用餐節(jié)假日或周末，頻率較高居住城市周邊的景區(qū)，或長(zhǎng)途越野，或駕車(chē)控險(xiǎn)旅游以親朋好友結(jié)伴同行的家庭自助旅游為主包括白領(lǐng)、教師、商人、自由職業(yè)者等，多以20至40歲的中青年旅游者為主戶外運(yùn)動(dòng)休閑所有費(fèi)用均采用AA制節(jié)假日或周末山地：以郊游、自行車(chē)游、登山游、漂流等為主要內(nèi)容；水域：以帆船、帆板、潛水、沖浪、賽艇等為主要內(nèi)容；飛行：以高空跳傘、滑翔傘、私人飛機(jī)駕駛等為主要內(nèi)容網(wǎng)絡(luò)化召集或朋友結(jié)伴出行，無(wú)導(dǎo)游安排以20 到40 歲、收入在3 000 元以上的人群、學(xué)歷較高的人群為主生態(tài)休閑觀光與休閑相結(jié)合，停留時(shí)間較長(zhǎng)長(zhǎng)假以生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，如自然山水、森林等組團(tuán)或自助偏好自然山水、養(yǎng)生休閑的人群鄉(xiāng)村休閑消費(fèi)不高，旅游加觀光周末或節(jié)假日觀光農(nóng)業(yè)、農(nóng)家樂(lè)等自駕車(chē)城市人口中的有車(chē)族（2）私人休閑度假類(lèi)休閑度假在中國(guó)是個(gè)新事物，一種新的社會(huì)生活方式。在這種旅游產(chǎn)品休閑化的趨勢(shì)下，私人休閑旅游度假類(lèi)客戶可以細(xì)分為休閑旅游和休閑度假兩類(lèi)。中高收入階層需求引導(dǎo)下的旅游產(chǎn)品的變化，正在帶動(dòng)整個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)進(jìn)入升級(jí)更新的新時(shí)期，這一時(shí)期的主要特征就是旅游的休閑化提升。中國(guó)人口基數(shù)大，每一個(gè)高收入的階層，都形成了相當(dāng)大的市場(chǎng)消費(fèi)規(guī)模。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，到2006年底，人均GDP已經(jīng)超過(guò)2000美元。鐵路方面，在建的貴廣鐵路通過(guò)縣并設(shè)站。二是開(kāi)展旅游服務(wù)質(zhì)量提升年活動(dòng)，加強(qiáng)旅游市場(chǎng)管理，改善投資環(huán)境，加大對(duì)漓江竹筏綜合整治力度，成效顯著。一是強(qiáng)力推進(jìn)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?？h超五星級(jí)酒店河畔度假酒店(廣東超前列酒店)一期成功推出并取得良好效應(yīng)，目前二期建設(shè)順利。招商引資情況縣委、縣政府堅(jiān)持走科學(xué)發(fā)展觀道路，著力打造“三高一強(qiáng)”(高端景點(diǎn)景區(qū)、高端賓館酒店、高端服務(wù)技能，描準(zhǔn)國(guó)內(nèi)或世界級(jí)500強(qiáng)目標(biāo))項(xiàng)目。四是扶持發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。創(chuàng)新形式，加大旅游宣傳促銷(xiāo)力度，多渠道、深層次穩(wěn)定并拓展高端客源市場(chǎng)，提高旅游質(zhì)量和效益。以旅游開(kāi)放新政策為契機(jī)，精心策劃系列旅游促銷(xiāo)活動(dòng)，對(duì)吃、住、行、游、購(gòu)、娛等旅游要素實(shí)施國(guó)際化改造，提升現(xiàn)有酒店規(guī)模檔次，啟動(dòng)1～2家五星級(jí)酒店、會(huì)所建設(shè)，開(kāi)拓國(guó)際國(guó)內(nèi)高端旅游市場(chǎng)，發(fā)展休閑旅游經(jīng)濟(jì)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大，發(fā)展環(huán)境明顯改善。建立違法用地、違法建設(shè)共同監(jiān)管機(jī)制，查處違法占用土地案件34起，；查處違法建筑77處。二是城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地管理工作不斷加強(qiáng)。一是新城區(qū)基礎(chǔ)工作穩(wěn)步推進(jìn)。2010年11月，該鎮(zhèn)特別成立了工業(yè)園區(qū)聯(lián)合黨支部，促進(jìn)企業(yè)保持著良好的發(fā)展勢(shì)頭。農(nóng)民人均純收入3336元，%。其中：，%；，%；，%。苗木花卉5500畝，總面積達(dá)4萬(wàn)畝。分5大景區(qū)、150余處景點(diǎn)。用材林以松、杉、毛竹為主，經(jīng)濟(jì)林以油茶、油桐為主，水果以沙田柚、柑橙、金桔、柿子、板栗為主，糧食作物以水稻為主，油料作物以花生、芝麻、油茶為主，經(jīng)濟(jì)作物以甘蔗、青麻、檳榔芋為主?！　∑渲恤~(yú)類(lèi)110種，兩棲類(lèi)7種，爬行類(lèi)17種，鳥(niǎo)類(lèi)21種，哺乳類(lèi)18種。%，尚有95%未利用上。縣自然資源縣轄有縣下轄5鎮(zhèn)，5鄉(xiāng)，105個(gè)村（居）委。28′250176。二、縣自然社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況縣地理情況以風(fēng)景秀麗著稱的縣，位于壯族自治區(qū)東北部，市區(qū)南面，屬市管轄，縣城距市區(qū)65公里。《綱要》明確了建設(shè)國(guó)際旅游勝地的四大戰(zhàn)略定位，即：要把建設(shè)成為全國(guó)生態(tài)文明建設(shè)示范區(qū)、全國(guó)旅游創(chuàng)新發(fā)展先行區(qū)、區(qū)域性文化旅游中心和國(guó)際交流的重要平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)城市功能提升、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展、旅游龍頭帶動(dòng)、產(chǎn)業(yè)全面振興、以城帶鄉(xiāng)、產(chǎn)業(yè)融合、生態(tài)環(huán)保的發(fā)展格局。存在問(wèn)題 市觀光農(nóng)業(yè)目前處于起步階段，市場(chǎng)僅在局部地方形成。 在龍脊梯田田園風(fēng)光景區(qū)、月亮山農(nóng)民導(dǎo)游與民居旅游、溶江果園與新農(nóng)村觀光，大圩毛州生態(tài)游等觀光農(nóng)業(yè)典型的帶動(dòng)影響下，我市旅游觀光農(nóng)業(yè)開(kāi)始為廣大農(nóng)民所認(rèn)識(shí)。 發(fā)展條件 隨著我國(guó)農(nóng)村改革開(kāi)放不斷深入，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，西部大開(kāi)發(fā)以及世界旅游業(yè)的發(fā)展向東方轉(zhuǎn)移，市的觀光農(nóng)業(yè)也必然會(huì)逐步發(fā)展。%。%。經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，國(guó)家發(fā)改委正式批復(fù)了《國(guó)際旅游勝地建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》，標(biāo)志著的發(fā)展已經(jīng)上升為國(guó)家戰(zhàn)略。早在2009年，國(guó)家就曾提出建設(shè)國(guó)際旅游勝地的目標(biāo)。其中市區(qū)面積565平方公里，人口72萬(wàn)人。年平均相對(duì)濕度為73～79％。8月最熱，月平均氣溫為23176。同時(shí)，本項(xiàng)目堅(jiān)持保護(hù)開(kāi)發(fā)并舉、保護(hù)優(yōu)先的原則，從而達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益和社會(huì)效益的完美統(tǒng)一。從縣旅游總體規(guī)劃體系來(lái)看某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)對(duì)縣其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有著帶動(dòng)和示范宣傳的作用，有利于各產(chǎn)業(yè)各區(qū)域的和協(xié)發(fā)展。 養(yǎng)生理療區(qū)：健康檢測(cè)理療中心，健康食品種植基地等占地10畝。主要建設(shè)規(guī)模如下： 十二生肖迎賓區(qū)：主要有主入口大型根雕大門(mén)、生態(tài)停車(chē)場(chǎng)總面積3000平方米，旅游大巴車(chē)位40個(gè)、旅游中巴車(chē)位50個(gè)、轎車(chē)為60個(gè)。休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目可行性研究報(bào)告休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄第一章 總 論 1一、項(xiàng)目項(xiàng)目概況 1二、項(xiàng)目研究的方法 2三、項(xiàng)目可行性研究的依據(jù) 2四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3五、可行性研究結(jié)論 3第二章 及縣的基本情況分析 4一、自然社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 4二、縣自然社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 7第三章 項(xiàng)目客戶分析 12一、縣近年游客分布情況表 12二、項(xiàng)目客戶分析 17第四章 開(kāi)發(fā)原則和目標(biāo) 19一、項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展休閑旅游度假居住的SWOT分析 19二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的原則 20三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo)思想 20四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo) 20第五章 項(xiàng)目規(guī)劃方案 21一、項(xiàng)目規(guī)劃指導(dǎo)思想 21二、項(xiàng)目規(guī)劃依據(jù) 22三、項(xiàng)目規(guī)劃方案 22第六章 項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 23一、項(xiàng)目選址 23二、建設(shè)條件 23第七章 項(xiàng)目功能分區(qū)與重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè) 24一、項(xiàng)目規(guī)劃范圍與空間布局 24二、項(xiàng)目總平面布局圖 25三、項(xiàng)目綜合用地指標(biāo) 26四、項(xiàng)目功能分區(qū) 26現(xiàn)代創(chuàng)意農(nóng)業(yè)觀光區(qū) 28根雕創(chuàng)意博覽區(qū) 21養(yǎng)生理療區(qū) 29第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期及各階段目標(biāo) 29一、項(xiàng)目分期建設(shè)計(jì)劃 29二、項(xiàng)目第一階段建設(shè) 29三、項(xiàng)目第二階段建設(shè) 30第九章 項(xiàng)目工程技術(shù)方案 30一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 30二、生態(tài)園林工程 33第十章 項(xiàng)目環(huán)境影響分析 34一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 34二、生態(tài)環(huán)境影響分析 35三、態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 41四、地質(zhì)災(zāi)害影響分析 50五、特殊環(huán)境影響 51第十一章 項(xiàng)目施工組織管理及人力資源配置 51一、項(xiàng)目管理體系 51二、項(xiàng)目建設(shè)階段劃分管理 51三、項(xiàng)目責(zé)任體系與流程 52四、項(xiàng)目安全生產(chǎn)管理 52五、人力資源配置 53第十二章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 54一、項(xiàng)目投資估算范圍 54二、項(xiàng)目投資估算依據(jù) 54三、項(xiàng)目計(jì)算期 54四、項(xiàng)目總投資估算及資金籌措 54第十三章、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 56一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)原則、依據(jù)及參數(shù) .. 56二、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入及稅金估算 56三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 57四、項(xiàng)目不確定性分析 58五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 58第十四章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 59一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素 59二、主要風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策分析 59第十五章 項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià) 60一、 項(xiàng)目生態(tài)效益分析 60二、 項(xiàng)目示范效應(yīng)分析 60三、項(xiàng)目社會(huì)效益分析 61四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 61第十六章 項(xiàng)目研究結(jié)論 62一、項(xiàng)目研究結(jié)論 62二、建議 62第一章 總 論一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱:某休閑農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)村旅游景區(qū)（二）項(xiàng)目地址：某鎮(zhèn)十里畫(huà)廊（三）項(xiàng)目建設(shè)單位：某工藝品有限公司（四）建設(shè)性質(zhì)：新建（五）建設(shè)工期：（六）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目擬建于十里畫(huà)廊景區(qū)南大門(mén)對(duì)面藍(lán)月山莊處，距縣城3公里。其建設(shè)主要內(nèi)容為：十二生肖迎賓區(qū)、根雕創(chuàng)意博覽區(qū)、現(xiàn)代創(chuàng)意農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、養(yǎng)生理療區(qū)幾部分的建設(shè)?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光區(qū)：新技術(shù)新品種孵化中心（鳥(niǎo)巢智能溫室），珍稀種植組培中心等占地40畝。 2013年縣全年游客量突破1170萬(wàn)人次，發(fā)展形勢(shì)喜人。(九)效益預(yù)測(cè)：按年接待30萬(wàn)人次，人均消費(fèi)300元計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值9000萬(wàn)元，年利潤(rùn)3900萬(wàn)元，預(yù)計(jì)4年可收回全部投入。三、本項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；國(guó)家批準(zhǔn)的旅游開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃等；國(guó)務(wù)院《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)國(guó)際旅游勝地建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》；國(guó)際旅游勝地規(guī)劃綱要；十里畫(huà)廊總體控制詳細(xì)性規(guī)劃；自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容 金 額單位備注1項(xiàng)目總投資12000萬(wàn)元（1）建設(shè)投資11550萬(wàn)元（2）建設(shè)期利息0（3）流動(dòng)資金450萬(wàn)元2資金籌措12000萬(wàn)元（1）企業(yè)自籌12000萬(wàn)元（2）銀行借款03年銷(xiāo)售收9000萬(wàn)元正常年份4總成本費(fèi)用4472萬(wàn)元正常年份5所得稅1350萬(wàn)元所得稅按15%計(jì)6年凈利潤(rùn)3900萬(wàn)元正常年份7所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %8所得稅前投資回收期年含建設(shè)期9所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%10所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值16200萬(wàn)元11所得稅后投資回收期年含建設(shè)期12總投資收益率%正常年份13項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率 %正常年份14盈虧平衡點(diǎn)(BEP)%五、可行性研究結(jié)論從經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，順應(yīng)市國(guó)際旅游勝地建設(shè)的要求，而且對(duì)增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)市新農(nóng)村建設(shè)的旅游業(yè)發(fā)展、提高人民生活質(zhì)量具有不可估量的作用。從本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)來(lái)看本項(xiàng)目挖掘、反映了縣的休閑旅游特色，既符合國(guó)情，又具有地方特色。年平均氣溫為18．9 C。平均蒸發(fā)量1490～1905毫米。平均氣壓為994．9百帕。“千峰環(huán)野立，一水抱城流”，景在城中，城在景中，是城市獨(dú)具魅力的特色。2016年到2020年，國(guó)際旅游勝地基本建成，成為世界一流山水觀光休閑度假旅游目的地。經(jīng)濟(jì)情況初步統(tǒng)計(jì)，%。%，控制在4%的目標(biāo)范圍內(nèi)。：：。 越來(lái)越多的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)和重視發(fā)展“觀光農(nóng)業(yè)”，農(nóng)民積極參與發(fā)展“觀光農(nóng)業(yè)” 市各級(jí)政府，逐步認(rèn)識(shí)到發(fā)展旅游業(yè)帶來(lái)的巨大效益和它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，制訂了發(fā)展規(guī)劃，旅游項(xiàng)目注重建設(shè)，不斷完善旅游體系。平樂(lè)縣榕津村的農(nóng)民，看到越來(lái)越多的城里人去農(nóng)村觀光游，于2001年4月中旬自辦旅游節(jié)，展示當(dāng)?shù)厥虐斯鹁啪?，一渡二河三上岸的美景，吸引了外?000多名觀光者前往；靈州縣把握觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭，開(kāi)辟了東、中、西三條旅游線路，近年來(lái)吸引了數(shù)萬(wàn)人前往觀光?！按蛟靽?guó)際旅游勝地，是我們確保與全國(guó)人民一道全面建成小康社會(huì)的重大歷史機(jī)遇，也是實(shí)現(xiàn)全面趕超的重大引擎”。交通條件全面優(yōu)化，服務(wù)業(yè)增加值比重達(dá)到50%以上。40′，北緯24176。正在打造國(guó)際旅游勝地。【水資源】。【動(dòng)、植物資源】主要?jiǎng)又参镉?70多種。其中較珍稀的靈香草、青天葵、月月桂、古巨榕、黃蘭花、觀光木、雞屎楊梅、竹柏、長(zhǎng)枝油杉等。全縣可供觀賞的大小山峰數(shù)百座，一條十分誘人的漓江河，30多個(gè)巖洞，10多處樓臺(tái)